Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-52017/24-60-392

г. Москва

12 августа 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 29 июля 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 12 августа 2024 года

 

Арбитражный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи: Кравченко Т.В., единолично,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ашурбековой М.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ИП ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 06.12.2018)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФЭМИЛИ ДЕТИЛЕНД" (107370, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ БОГОРОДСКОЕ, ТЮМЕНСКИЙ ПР-Д, Д. 3, К. 7, ПОМЕЩ. 1Н, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 04.06.2021, ИНН: 

<

***>) о взыскании задолженности по оплате постоянной части арендной платы в размере 703 297 руб. 66 коп., задолженности по оплате переменной части арендной платы в размере 254 039 руб. 12 коп., штрафа в соответствии с п.11.5 договора в размере 149 800 руб., неустойки в размере 311 077 руб. 67 коп за период с 06.09.2023года по 04.03.2024года, неустойки в размере 0,1 % от невыплаченной в срок суммы , за каждый день просрочки за период с 05.03.2024года по дату фактического исполнения обязательства,

при участии: согласно протоколу судебного заседания, 

 

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФЭМИЛИ ДЕТИЛЕНД" о взыскании задолженности по оплате постоянной части арендной платы в размере 703 297 руб. 66 коп., задолженности по оплате переменной части арендной платы в размере 254 039 руб. 12 коп., штрафа в соответствии с п.11.5 договора в размере 149 800 руб., неустойки в размере 311 077 руб. 67 коп за период с 06.09.2023 года по 04.03.2024 года, неустойки в размере 0,1 % от невыплаченной в срок суммы, за каждый день просрочки за период с 05.03.2024 года по дату фактического исполнения обязательства.

Исковые требования со ссылками на положения ст. 614, 617 ГК РФ, мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды от 03.12.2021.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал.

Ответчик заявленные требования не признал, мотивированного письменного отзыв по делу не представил.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст.71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 03.12.2021 между ИП ФИО2 (арендодатель 2) и ООО «ФЭМИЛИ ДЕТИЛЕНД» (арендатор), был заключен договор аренды нежилого помещения (договор 1), согласно п.2.1, п.2.2. которого Арендодатель передаёт Арендатору в аренду помещение, расположенное в здании по адресу: 

<

...> площадью 33,7 м кв., кадастровый номер 50:15:0000000:153056, принадлежащее Арендодателю 2 на праве собственности.

Согласно п.3.1. договора срок аренды Помещения составляет 5 лет. Размер арендной платы согласован в п.7.3 договора и составляет 39 000 руб. в месяц. При этом согласно п.7.4. договора размер арендной платы ежегодно индексируется на 7% в год. В настоящий момент, размер постоянной части арендной платы составляет 41 730,00 руб. Переменная часть арендной платы, представляющая собой коммунальные платежи (электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, коммунальные услуги) подлежит оплате согласно п.7.4 договора 2.

С 03 августа 2022 года право собственности на нежилое помещение общей площадью 33,7 квадратных метров, расположенное по адресу: 

<

...> , а именно: этаж 3, кадастровый номер 50:15:0000000:153056, арендатором которого является Общество с ограниченной ответственностью «ФЭМИЛИ ДЕТИЛЕНД» на основании договора аренды нежилого помещения от 29.11.2021 г. («Договор»), перешло к гр. РФ ФИО1 (арендодатель 1, истец), о чём арендатор был уведомлен 26.08.2022 путём направления арендодателем 1 официального письма с новым реквизитами.

03.12.2021 между АО «ТПК Сенеж» (Арендодатель 3) и ООО «ФЭМИЛИ ДЕТИЛЕНД» (арендатор, ответчик), с другой стороны, был заключен договор аренды нежилого помещения (далее - договор 2), согласно п.2.1, п.2.2. которого Арендодатель передаёт Арендатору в аренду помещение, расположенное в здании по адресу: 

<

...> площадью 88,5 кв.м, а именно: площадью 26,9 кв.м кадастровый номер 50:15:0000000:153967, принадлежащее Арендодателю 3 на праве собственности; площадью 11,1 м кв. кадастровый номер 50:15:0000000:153969, принадлежащее Арендодателю 3 на праве собственности; площадью 50,5 м кв. кадастровый номер 50:15:0000000:153965, принадлежащее Арендодателю 3 на праве собственности.

Согласно п.3.1. договора срок аренды Помещения составляет 5 лет. Размер арендной платы согласовав в п.7.3 договора и составляет 101 000 руб. в месяц. При этом согласно п.7.4. Договора размер арендной платы ежегодно индексируется на 7% в год.

Как указывает истец, размер постоянной части арендной платы составляет 108 070 руб.

Переменная часть арендной платы, представляющая собой коммунальные платежи (электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, коммунальные услуги), подлежит оплате согласно п.7.4 Договора 2.

С 03 августа 2022 года право собственности на нежилые помещения общей площадью 88,5 квадратных метров, расположенные по адресу: 

<

...>, а именно: этаж 3, общая площадь 26,9 кв.м. кадастровый номер 50150000000:153967; этаж 3, общая площадь 11,1 (одиннадцать целых 1/10) кадастровый  номер 50:15:000000:153969; этаж 3, общая площадь 50,5 кв.м. кадастровый номер 50150000000:153965, арендатором которых является ООО «ФЭМИЛИ ДЕТИЛЕНД» на основании Договора аренды нежилого помещения № 6/11 от 29.11.2021 г. («Договор»), перешло к гр. РФ ФИО1.

С 03.08.2022 новым собственником всех вышеуказанных помещений является ФИО1 За период аренды с 03.08.2022 по настоящее время у Арендатора сформировалась Задолженность перед Арендодателем как по постоянной (703 297,66 руб.), так и по переменной (254 039,12 руб.) арендной плате (всего - 957 336 руб. 78 коп.).

09.11.2023 Арендатору была направлена претензия по договору аренды с требованием погасить задолженность по постоянной и переменной арендной плате.

В ответ на претензию, 10.11.2023 Арендодателем было получено гарантийное письмо, согласно которому Арендатор проинформировал что он гарантирует оплату долга в срок до 30.11.2023.

В связи с тем, что гарантии, изложенные в письме, так и не были исполнены Арендатором, а добровольно требование Арендодателя не исполнено, задолженность по арендной плате и коммунальным платежам не погашена, Стороны пришли к соглашению расторгнуть договоры аренды, в связи с чем 19.01.2024 были подписаны акты о возврате нежилых помещений.

Размер задолженности по постоянной части арендной платы по обоим договорам по состоянию на 19.01.2024 (дата освобождения помещения) составляет 703 297,66 руб., а размер задолженности по переменной части арендной платы (коммунальные платежи) по состоянию на 19.01.2024 составляет 254 039,12 руб., всего 957 336 руб. 78 коп.

Наличие указанных обстоятельств послужило поводом для обращения истца с настоящими требованиями.

Ответчик, возражая против заявленных требований на стадии реплик заявил доводы об обеспечительном платежа и зачете его.

Суд, анализируя представленные по делу доказательства, доводы и возражения сторон, приходит к следующему:

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец просит взыскать с ООО «ФЭМИЛИ ДЕТИЛЕНД» (ОГРН: 

<

***> ИНН: 

<

***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***> ИНН: 

<

***>) задолженность по оплате постоянной части арендной платы в размере 703 297,66 руб., задолженность по оплате переменной части арендной платы в размере 254 039,12 руб., штраф по п.11.5 Договора в размере 149 800 руб., неустойку за период с 06.09.2023 по 04.03.2024 в размере 311 077,67 руб., а также неустойку в размере 0,1% от невыплаченной в срок суммы, за каждый день просрочки за период с 05.03.2024 по дату фактического погашения, расходы по уплате государственной пошлины.

Согласно представленным документам также следует, что в ответ на претензию истца ответчик гарантийным письмом от 10.11.2023 подтвердил наличие задолженности по арендной плате и коммунальным платежам в размере 804 468 руб. 74 коп. исходя из размера арендной платы в 149 800 руб. (с учетом ежегодной индексации арендной платы на 7% на основании п.7.4 Договора, с августа 2023 года арендная плата была повышена со 140 000 руб. до 149 800 руб.).

В подтверждение своих доводов, истец представил акты оказанных коммунальных услуг и счета на оплату, выставленные управляющей компанией за период с марта 2023 по октябрь 2023, которые были учтены в претензии и гарантийном письме.

Кроме этого, коммунальные платежи за ноябрь 2023 - январь 2024 также подтверждаются актами и счетами, за период с августа 2022 по февраль 2023 в материалы дела представлен единый счет по всем помещениями истца, выставленным управляющей компанией.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

В силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Таким образом, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходит вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности.

Согласно пункту 1 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж).

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В силу пункта 2 статьи 381.1 ГК РФ в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, с которыми стороны связали возможность произведения зачета из суммы обеспечительного платежа, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Положения об обеспечительном платеже стороны согласовали в п. 7.6, 7.9 договора.

При этом, реализация права на возврат обеспечительного платежа наступает после прекращения договорных отношений. А при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Между тем, ответчик о своем праве на зачет обеспечительного платежа в счет имеющейся у него задолженности, заявил на стадии судебных реплик (ст. 164 АПК РФ), т.е. после объявления председательствующим в судебном заседании исследования доказательств законченным (ч. 1 ст. 164 АПК РФ), в то время как в задачи указанной стадии входит предоставление права на краткое вторничное выступления в целью дополнения или уточнения сказанного в основной речи.

С учётом указанных разъяснений, а также ч. 5 ст. 159 АПК РФ арбитражный суд отклонил данный довод ответчика, заявленный на стадии реплик.

Устные доводы ответчика о том, у него имеются претензии к арендодателю по периоду октябрь – январь ввиду несоблюдения температурного режима в объекте аренды, оценены судом в порядке ст. 71 АПК РФ, данные обстоятельства безусловно не исключают обязанности ответчика вносить арендную плату, при этом какие-либо доказательства ответчиком не представлено, равно как не представлено суду и соответствующих оформленных процессуальных обращений.

При этом, суд считает необходимым разъяснить ответчику, что он не лишен возможности в самостоятельном порядке обратиться в суд с соответствующими требованиями.

Оценивая устные доводы ответчика о возможном мирном урегулировании спора, суд отмечает, что на дату рассмотрения дела по существу сторонами не было достигнута какая-либо договоренность, в связи с чем, оснований для необоснованного отложения судебного заседания у суда не имелось.

При этом суд дополнительно отмечает, что согласно статьям 139 - 140 АПК РФ мировое соглашение стороны вправе заключить на любой стадии процесса, в том числе и на стадии исполнения судебного акта, при наличии добровольного волеизъявления сторон и представления соответствующего текста мирового соглашения, отвечающего требованиям закона с приложением ходатайства о его утверждении судом.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд считает требование истца о взыскании задолженности по оплате постоянной части арендной платы в размере 703 297 руб. 66 коп., задолженности по оплате переменной части арендной платы в размере 254 039 руб. 12 коп. обоснованным, документально подтвержденным и подлежащим удовлетворению.

Истцом заявлено о взыскании с ответчика неустойка за нарушение сроков оплаты аренды в размере 311 077 руб. 67 коп за период с 06.09.2023 по 04.03.2024, неустойку в размере 0,1 % от невыплаченной в срок суммы, за каждый день просрочки за период с 05.03.2024 по дату фактического исполнения обязательства.

Согласно ст.314 ГК РФ, если в обязательстве предусмотрен срок исполнения, оно должно быть исполнено в обусловленный договором срок.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В свою очередь, часть 1 статья 330 ГК РФ устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Право требовать уплаты неустойки возникает при неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного неустойкой обязательства.

Согласно п. 10.2 договора, в случае просрочки внесения арендной платы, а также невыполнения иных денежных обязательств, предусмотренных в настоящем договоре, Арендатор выплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,1% от невыплаченной в срок суммы, за каждый день просрочки. Срок уплаты неустойки устанавливается в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента, указанного в требовании Арендатора, направленном Арендодателем. Если арендатор не выполняет данное требование Арендодателя, Арендодатель вправе зачесть сумму Обеспечительного платежа в погашение требований к Арендатору.

Согласно расчету истца по состоянию на 04.03.2024 размер неустойки за несвоевременное внесение арендной платы составляет 311 077,67 руб.

Материалами дела подтверждается наличие задолженности ответчика по оплате, доказательств погашения предъявленной к взысканию суммы задолженности ответчиком не представлено. Наличие просрочки в соответствии с приведенными положениями гражданского законодательства и условиями договора является основанием для начисления неустойки.

Расчет неустойки судом проверен и признан правильным. Оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражным судом не установлено и ответчиком соответствующих доказательств несоразмерности заявленной неустойки не представлено.

Требования истца о взыскании неустойки за период с 05.03.2024 по день фактического исполнения также является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства. Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом- исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ). При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

Взыскание неустойки за период с 05.03.2024 г. и до момента фактического исполнения обязательства по оплате долга не противоречит правовой природе неустойки, установленной ст. 330 ГК РФ и разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7.

Кроме этого, согласно п. 11.5 договоров в случае досрочного расторжения и/или прекращения настоящего договора по вине или инициативе Арендатора, Арендодатель вправе взыскать с Арендатора штраф в размере обеспечительного платежа. 

Поскольку расторжение Договора аренды вызвано неправомерными действиями со стороны Арендатора, выразившимися в неисполнении обязательств по своевременно оплате арендных платежей, истец заявил о взыскании с ответчика штраф в размере 149 800 руб. (размер ежемесячной арендной платы по сумме двух договоров).

Суд полагает, что с учетом представленных доказательств имеются основания для начисления штрафа за ненадлежащее исполнение обязательств.

При таких обстоятельствах, оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований у суда не имеется.

Судом проверены и отклонены все доводы ответчика, как опровергающиеся материалами дела, основаны на неверном толковании права, не соответствуют действующему законодательству, не влекут иных выводов суда, чем те, которые суд изложил в настоящем решении.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, производится судом в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 110 АПК РФ, в связи с чем судебные расходы по оплате госпошлины подлежат отнесению на ответчика.

С учетом изложенного, на основании ст. ст. 8, 9, 12, 196, 199, 200, 309, 310, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, и руководствуясь ст. ст. 65, 71, 75, 82, 83, 86, 87, 110, 156, 161, 164, 166-170, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФЭМИЛИ ДЕТИЛЕНД" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу ИП ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) задолженность по оплате постоянной части арендной платы в размере 703 297 руб. 66 коп., задолженности по оплате переменной части арендной платы в размере 254 039 руб. 12 коп., штраф в соответствии с п.11.5 договора в размере 149 800 руб., неустойку в размере 311 077 руб. 67 коп за период с 06.09.2023 по 04.03.2024, неустойку в размере 0,1 % от невыплаченной в срок суммы , за каждый день просрочки за период с 05.03.2024 по дату фактического исполнения обязательства, расходы по уплате государственной пошлины в размере 27 182 руб.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с даты изготовления решения в полном объеме.

 

Судья                                                                                                           Т.В. Кравченко