АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ 

600025, г. Владимир, Октябрьский проспект, д. 14 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А11-15408/2018

г. Владимир

14 июня 2019 года

В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса  российской Федерации резолютивная часть решения объявлена 06.06.2019,  полный текст решения изготовлен 14.06.2019.  

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи З. В.  Поповой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного  заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по  исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, ИНН (

<

***>) ОГРН (

<

***>), к  обществу с ограниченной ответственностью «Эльдорадо», 600022, 

<

...>, ИНН (

<

***>) ОГРН (

<

***>),  о взыскании задолженности, пеней, компенсации, штрафов в общей сумме 1  031 148 руб. 32 коп., при участии в судебном заседании представителей: от  истца – ФИО3, по доверенности от 19.11.2018, ФИО4, по  доверенности от 22.01.2015; от ответчика – ФИО5, по доверенности  от 03.09.2018 № 1,  в судебном заседании 30.05.2019 в порядке статьи 163  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся  перерыв до 06.06.2019 16 час. 00 мин., установил следующее:  

Индивидуальный предприниматель ФИО2  

(далее по тексту - ИП ФИО2, Предприниматель, истец) обратился в  

Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к обществу  

с ограниченной ответственностью «Эльдорадо» (далее по тексту - ООО  «Эльдорадо», Общество, ответчик) о взыскании:  

- задолженности по арендной плате за октябрь 2018 года в сумме  43 548 руб. 38 коп.,  

- пени по состоянию на 16.10.2018, начисленных на сумму 43 548 руб.  38 коп. за 12 дней, в сумме 26 128 руб. 92 коп.  

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял размер исковых  требований (окончательное уточнение от 28.05.2018), указал, что просит  взыскать с ООО «Эльдорадо» всего 1 031 148 руб. 32 коп.:  

- арендную плату за октябрь 2018 года в размере 43 548 руб. 38 коп.;  - арендную плату за ноябрь 2018 года в размере 45 000 руб.;  

- арендную плату за декабрь 2018 года в размере 40 645 руб. 16 коп.; 

- пени за нарушение сроков внесения арендной платы за октябрь 2018  года в размере 246 047 руб. 33 коп., начисленные за период с 05.10.2018 по  25.01.2019;  

- пени за нарушение сроков внесения арендной платы за ноябрь 2018  года в размере 213 750 руб. (период с 23.10.2018 по 25.01.2019);  

- пени за нарушение сроков внесения арендной платы за декабрь 2018  года в сумме 134 128 руб. 50 коп. (период с 21.11.208 по 25.01.2019);  

- компенсацию в размере месячной платы в сумме 170 400 руб. в связи  с досрочным расторжением договора аренды (пункт 8.4 договора аренды);  

- эксплуатационные и коммунальные расходы в размере 18 348 руб. 95  коп. (тепловая энергия за октябрь и декабрь 2018 года - 7362 руб. 09 коп.,  электрическая энергия за ноябрь 2018 года – 5272 руб. 57 коп.,  эксплуатационные платежи за декабрь 2019 года - 5714 руб. 29 коп.;  

- штраф за нарушение пункта 5.3.6.1 договора аренды в размере 59 640  руб.;  

- штраф за нарушение пунктов 5.2.2 и 5.3.4 договора аренды в  размере 59 640 руб.  

Поскольку в силу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном  суде первой инстанции до принятия судебного акта изменить основание или  предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований,  отказаться от иска полностью или частично, арбитражный суд принимает  уточнение исковых требований, так как оно не противоречит закону и не  нарушает права и законные интересы других лиц.  

Дело подлежит рассмотрению по уточненным требованиям истца. 

В обоснование требования о взыскании арендной платы за октябрь –  ноябрь 2018 года, задолженности по коммунальным платежам, пеней, истец  сослался на договор аренды от 18.05.2015 и наличие задолженности по нему.  Пояснил, что 01.10.2018 он, являясь арендодателем, воспользовался своим  правом на одностороннее увеличение арендной платы (пункты 5.1.2 и 6.6  договора) и уведомил ответчика об одностороннем увеличении платы с  02.10.2018 с 125 000 руб. до 170 400 руб. (на 45 000 руб.).  

В части требования о взыскании компенсации в размере ежемесячной  арендной платы в сумме 170 400 руб. Предприниматель сослался на пункт 8.4  договора аренды от 18.05.2015 № 10, в редакции дополнительного  соглашения 20.12.2017, указав на одностороннее расторжения договора  арендатором ранее истечения срока действия договора.  

Предприниматель указал, что ответчиком нарушены пункты 5.3.6 и  5.3.6.1 договора аренды (обязанность поддерживать помещение и  прилегающую территорию, соблюдать санитарные нормы и правила, сдавать  по акту приема-передачи один раз в 3 месяца общее состояние нежилого  помещения и прилегающую к нему территорию. В случае фактического  несоответствия состояния нежилого помещения и территории, устранить  дефекты, сдать результаты работ, уведомив письменно за 5 дней для приемки  и подписания акта). В адрес Общества направлено уведомление от 31.10.2018  с требованием осуществить ремонтные работы , которые выполнены не  были, следовательно, подлежит взысканию штраф в размере 35 % от  

ежемесячного размера арендной платы (59 640 руб.), предусмотренный  пунктом 7.3 договора - неисполнение обязательств, предусмотренных  разделом 5.3 договора.  

ИП ФИО2 просит взыскать штраф в размере 59 640 руб. за  нарушение пунктов 1.2, 5.2.1, 5.2.2, 5.3.4 договора аренды (пункт 1.2 –  назначение использования помещения - организация торговли  продовольственными и непродовольственными товарами; пункт 5.2.1 –  арендатор имеет право по письменному согласованию с арендодателем  устанавливать в помещении собственное оборудование; пункт 5.2.2 – не  имеет право сдавать арендованное помещение в субаренду; пункт 5.3.4 –  использовать помещение в соответствии с условиями договора и по  назначению, указанному в пункте 1.2 договора аренды). Истец считает, что  так как в торговом зале ответчик разместил платежный терминал, сдал место  под ним в субаренду, использовал часть арендуемого помещения не в  соответствии с назначением, то он обязан уплатить штраф, предусмотренный  пунктом 7.3 договора – неисполнение обязательств, предусмотренных  разделом 5.3 договора (письменное пояснение истца от 03.06.2019).  

Ответчик иск не признал. 

ООО «Эльдорадо», во-первых, считает, что одностороннее увеличение  арендной платы, без подписания соглашения между сторонами недопустимо  (статьи 432, 450, 452, 607, 609, 651 Гражданского кодекса Российской  Федерации).  

Ответчик указал на несоразмерный размер неустойки - 5 %, сославшись  на статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, просил снизить  ее размер.  

Во-вторых, ответчик указал, что в ноябре 2018 года в арендуемом  помещении отключалась электрическая энергия, которая с 21.11.2018  отключена полностью, следовательно, отсутствовала возможность  пользоваться помещением, арендодатель препятствовал в его использовании,  

в связи с чем оно освобождено, о чем Предпринимателю было письменно  сообщено.  

Ответчик сообщил, что использовал арендованное помещение под  магазин для торговли алкогольной и иной продукцией, которую невозможно  осуществлять в отсутствие электрической энергии (без кассовых аппаратов,  холодильников, света и т.д.).  

Общество возразило против взыскания всех штрафов, по его мнению,  нарушений условий договора аренды им допущено не было (подробно  позиция изложена в отзыве от 06.06.2019).  

Истец, возражая против доводов ответчика, указал, что отключений  электроэнергии в спорном помещении в ноябре, декабре 2018 года не было,  ему не известно о письмах, направленных в ресурсоснабжающие  организации, никаких отключений и иных препятствий в использовании  помещением не чинилось (письменные пояснения от 03.06.2019). Пояснил,  что, по его мнению, факт отключения электроэнергии в арендуемом  помещении не подкреплен доказательствами, акты от 12.11.2018, 13.11.2018,  21.11.2018, подписаны только сотрудниками ответчика.  

Предприниматель считает, что предметом спора является взыскание  арендной платы, а факт отключения энергии, даже если он и был, не может  повлиять на нарушение условий договора по внесению платы за пользование  помещением (письменные пояснения от 08.04.2019).  

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и пояснения  представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил  следующее.  

18.05.2015 между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «Эльдорадо»  (арендатор) заключен договор аренды № 10, в соответствии с пунктом 1.1  которого передается нежилое помещение магазина «продукты» общей  площадью 84, 4 кв.м, расположенное на первом этаже здания по адресу: 

<

...> «Ж».  

В соответствии с пунктом 1.2 договора назначение использования  помещения: организация торговли продовольственными и  непродовольственными товарами.  

Стороны согласовали, что срок действия договора с 01.06.2015 по  31.07.2016 (пункт 2.1).  

В пункте 6.1 договора установлено, что арендатор ежемесячно, не  позднее 20-ого числа текущего месяца, оплачивает арендную плату за  следующий календарный месяц, в пункте 6.2 арендная плата определена в  размере 125 400 руб.  

В стоимость арендной платы не входят эксплуатационные  (отделочные) и коммунальные расходы за помещение и прилегающей  территории, их оплату арендатор осуществляет арендодателю отдельно, по  наличной или безналичной форме расчетов, ежемесячно по предъявлению  фактических затрат от обслуживающих (эксплуатационных) организаций  (счетов, счетов-фактур и т.д.).  

В соответствии с пунктом 6.2 договора размер платы подлежит  изменению арендодателем в одностороннем порядке, но не более одного раза  в течение срока действия договора, о чем арендатор извещается в  письменной форме.  

За неуплату арендных платежей в сроки, установленные пунктами 6.1 и  6.2 договора, арендатор уплачивает пеню в размере 5 % от суммы месячной  арендной платы за каждый день просрочки (пункт 7.2 договора).  

В разделе 5.3 стороны согласовали обязанности арендатора, в том  числе:  

- 5.3.6.1 арендатор обязан сдать по акту приема-передачи один раз в  три месяца общее состояние нежилого помещения и прилегающую к нему  территорию. В случае фактического несоответствия состояния нежилого  помещения и прилегающей к нему территории указанному в акте приема- передачи, устранить дефекты в срок не позднее 20 рабочих дней, затем сдать  арендодателю или его представителю уведомив письменно за 5 дней, для  

приемки и подписания акта. В случае повторного несоответствия состояния  нежилого помещения и прилегающей к нему территории, арендодатель  оставляет за собой право выставить штрафные санкции в размере 35 % от  арендной платы;  

- 5.3.4 арендатор обязан использовать помещение в соответствии с  условиями договора и по назначению, указанному в пункте 1.2 договора.  

В пункте 5.2.2 договора указано, что арендатор не имеет право сдавать  помещение в субаренду.  

Помещение передано арендатору по акту от 01.06.2015. 

Дополнительным соглашением от 12.07.2016 к договору стороны  продлили срок его действия до 31.01.2018.  

20.12.2017 между сторонами заключено дополнительное соглашение к  договору аренды от 18.05.2015 № 10, в соответствии с пунктом 1 которого  продлен срок его действия до 31.01.2020.  

Договор дополнен пунктом 8.4 следующего содержания: «сторона  вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, предупредив об этом в  письменном виде другую сторону не менее чем за 90 календарных дней до  даты предполагаемого расторжения. При этом сторона, инициировавшая  одностороннее расторжение, выплачивает помимо основного платежа по  договору, все коммунальные, эксплуатационные и иные платежи до даты  расторжения договора, а также компенсацию в размере месячной арендной  платы в 5-ти дневный срок с момента уведомления стороны о досрочном  расторжении договора аренды».  

Общество направило в адрес Предпринимателя уведомление  (отправлено 28.09.2018 - почтовая квитанция от 28.09.2018 №  60000567313522, в место прибытия прибыло 02.10.2018) о расторжении  договора аренды в одностороннем порядке (со ссылкой на пункт 8.4.  договора) по истечении 90-дневного срока.  

02.10.2018 истец вручил ООО «Эльдорадо» уведомление от 01.10.2018  о повышении арендной платы до 170 400 руб. на основании пункта 6.2  

договора с 02.10.2018, просил доплатить за октябрь 2018 года в течение 3-х  дней с момента получения извещения 45 000 руб.  

03.10.2018 ООО «Эльдорадо» в письме № 59 сообщило ИП ФИО2 о том, что просит представить письменное обоснование изменения  платы на 45 000 руб. (более 35 %). Отправлено 03.10.2018 (почтовая  квитанция № 60000567318244).  

ИП ФИО2 направил ООО «Эльдорадо» претензию от 17.10.2018  (без номера) с требованием оплатить задолженность в сумме 43 548 руб. 38  коп. (за октябрь 2018 года), пени за нарушение внесения арендной платы за  октябрь 2018 года в сумме 21 128 руб. 92 коп.  

Платежным поручением от 19.10.2018 Общество оплатило арендную  плату за ноябрь 2018 года в размере 125 400 руб.  

Предприниматель 09.11.2018 направил уведомление, в котором со  ссылкой на пункт 8.4 договора указал на необходимость выплаты  компенсации в размере 170 400 руб. в связи с досрочным расторжением  договора (пункт 8.4), а 12.11.2018 претензию об уплате арендной платы за  ноябрь в размере 45 000 руб., пени, штрафа в соответствии с пунктом 5.3.6.1  договора.  

12.11.2018 Общество направило АО «ВКС», а 13.11.2018 в АО «ВОЭК»  письма, в которых просило сообщить о причинах отключения  электроэнергии по адресу: г. Владимир, у. ФИО6, дом 26ж,  произошедшего 12.11.2018 с 10 час. до 14 час.  

В письме от 14.11.2018 № 123-17-14-0580 АО «ВОЭК» сообщило, что  отключений в не зафиксировано. В письме от 27.11.2018 ОАО «ВКС»  указало, что работ по отключению не производилось, аварийных отключений  не было. В письмо от 23.11.2018 Владимирский филиал ОАО «Энергосбыт  плюс» - ограничение электроснабжения не применялось.  

13.11.2018 ООО «Эльдорадо» направило в ООО «Наш дом-3»  заявление о причинах отключения энергии в магазине по адресу: ул. ФИО6, дом 26 «Ж»» (почтовое уведомление от 19.11.2018).  

Также в материалы дела представлен акт от 13.11.2018, составленный  представителями ООО «Эльдорадо», о том, что с 13 час. до 19 час.  отсутствовала электрическая энергия по адресу: ул. ФИО6, дом 26 «Ж».  

Платежным поручением от 19.11.2018 № 2290 ООО «Эльдорадо»  оплатило арендную плату за декабрь 2018 года в размере 125 400 руб.  

21.11.2019 представителями ООО «Эльдорадо» составлен акт о том,  что с 9 час. 30 мин. по адресу: ул. ФИО6, дом 26 «Ж» полностью  отключена электрическая энергия.  

Общество обратилось к Предпринимателю с письмом от 21.11.2018 №  75, в котором указало, что в связи с неоднократным отключением  электроэнергии: 12.11.2018 с 11 до 15, 13.11.2018 с 13 до 19, а 21.11.2018 с 9- 30 полностью, не может осуществлять торговую деятельность, вынуждено  освободить помещение. 21.11.2018 представитель ОАО «Энергосбыт Плюс»  ФИО7 сообщил об отключении электроэнергии на основании заявления  Предпринимателя с составлением акта, что привело к невозможности работы  холодильного оборудования, применения иной техники. Просило прибыть в  помещение с целью его передачи и принять помещение по акту (почтовая  квитанция от 21.11.2018 № 60000167359159).  

Также ответчик направил письмо от 28.11.2018 № 79, просил прибыть  30.11.2018 для приема помещения в связи с невозможностью дальнейшего  использования по причине отключения электроэнергии (почтовая квитанция   № 60000019925334).  

В материалы дела акционерным обществом «ВКС», на основании  определения суда об истребовании доказательств от 30.05.2019,  

представлены документы: 

1) письмо ФИО8 от 15.11.2018, направленное в адрес АО  «Владимирские коммунальные системы», в котором указано: 02.11.2007  заключен договор № 52/0107 на отпуск и потребление электроэнергии  нежилого помещения магазина «продукты», расположенного на по адресу: 

<

...> «Ж», в связи с тем, что арендатор не  

оплачивает арендную плату и потребляемые им коммунальные услуги, в том  числе и электрическую энергию, не имею возможности оплачивать счета,  прошу временно приостановить отпуск;  

2) акт от 21.11.2018 об отключении электроэнергии по письму  потребителя от 16.11.2018;  

3) письмо ФИО8 о возобновлении отпуска электрической  энергии от 14.12.2018;  

4) акт от 20.12.2017 о включении по письму потребителя от 14.12.2018.  

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации представленные в  материалы дела доказательства, в том числе доводы и пояснения  участвующих в деле лиц, арбитражный суд пришел к следующим выводам.  

1) По требованию о взыскании арендной платы за октябрь, ноябрь,  декабрь 2018 года, соответствующих пеней и расходов на коммунальные  услуги, суд пришел к выводу, что требование подлежит частичному  удовлетворению на основании нижеследующего.  

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса  Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) обязательства должны  исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства  и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от  исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не  допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.  

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды  арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во  временное владение и пользование или во временное пользование.  

В пункте 3 статьи 450 ГК РФ указано, что в случае одностороннего  отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ  допускается законом или соглашением сторон, договор считается  соответственно расторгнутым или измененным.  

Проанализировав условия договора аренды 18.05.2015 № 10, с учетом  дополнительного соглашения от 20.12.2017, суд пришел к выводу о том, что  в договоре контрагенты предусмотрели право любой из сторон на  односторонний отказ от договора.  

В пункте 8.4 указано - сторона вправе в одностороннем порядке  расторгнуть договор, предупредив об этом в письменном виде другую  сторону на менее чем за 90 календарных дней до даты предполагаемого  расторжения. При этом сторона, инициировавшая односторонне  расторжение, выплачивает другой стороне помимо основного платежа по  договору, все коммунальные, эксплуатационные и иные платежи до даты  расторжения договора, а также компенсации в размере месячной арендной  платы в 5-ти дневный срок с момента уведомления стороны о досрочном  расторжении договора аренды.  

Как следует из материалов дела, не оспаривается сторонами, ООО  «Эльдорадо» воспользовалось своим правом на односторонний отказ от  договора, направив ИП ФИО2 уведомление от 28.09.2018, с учетом  того, что в пункте 8.4 предусмотрено, что предупреждение о расторжении  договора должно быть направлено не менее чем за 90 дней, плата за  пользование помещением за период октябрь, ноябрь, декабрь 2018 года  подлежала уплате.  

Между тем согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении,  осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских  обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать  добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать  преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.  

Ответчик указывает, что у него отсутствовала возможность  использовать арендованные помещения в ноябре и декабре 2018 года.  

Оценив в совокупности представленные в материалы дела  доказательства, суд приходит к выводу, что у ООО «Эльдорадо» в связи с  отсутствием электрической энергии в спорном помещении с 21.11.2018  

действительно отсутствовала возможность использовать его по назначению,  следовательно, отсутствовала обязанность оплачивать пользование. Данный  вывод судом сделан на основании нижеследующего.  

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить  арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора  аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1  статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование  имуществом (арендную плату).  

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки  сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие  пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал  об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе  по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного  устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения  арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков  имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на  устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно  уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения  договора.  

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ арендатор вправе  потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу  обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования,  предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно  ухудшились.  

Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность  пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим  от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по  внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности  использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора  

обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления,  соответственно, он теряет право на получение арендной платы.  

В таком случае нарушается принцип гражданского права о  беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 ГК  РФ), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав  арендатора.  

Согласно пункту 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления  обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства  либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что  такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на  которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение  своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и  потребовать возмещения убытков.  

Оценив в совокупности представленные в материалы дела  вышеописанные - письмо ФИО8 от 16.11.2018, акты об отключении и  включении эклектической энергии с 21.11.2018 по 14.12.2018, суд признает  довод ответчика о невозможности использовать помещение с 21.11.2018  соответствующим фактическим обстоятельствам дела.  

 Статьей 611 ГК РФ, императивно закреплена обязанность  арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии,  соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества и  арендодатель не имеет права отказаться от этой обязанности по своему  усмотрению и в одностороннем порядке.  

Суд учитывает, что ни договором аренды от 18.05.2015, ни  действующим законодательством не закреплен порядок, позволяющий  арендодателю прекращать подачу арендатору в занимаемые им помещения  электрическую энергию за неисполнение каких-либо обязанностей.  

Так как, судом признаны обоснованными возражения ответчика о  неправомерности начисления арендной платы за период с 21.11.2018 при  отсутствии возможности использования арендуемого помещения, в связи с  

отключением электрической энергии, при представлении доказательств его  освобождения арендатором в связи с невозможностью пользования, то  подлежит взысканию:  

1) за октябрь 2018 года - 43 548 руб. 

2) за ноябрь 2018 года пользование - с 01.11.2018 по 20.11.2018  (электроэнергия отключена 21.11.2018 в 09 час. 30 мин.), размер  ежемесячной платы 170 400 руб. : 30 дней = 5680 руб. 1 день х 20 дней = 113  600 руб. Таким образом подлежит уплате 113 600 руб.  

ООО «Эльдорадо» платежным поручением от 19.10.2018 оплатило  плату за ноябрь 2018 года в размере 125 400 руб., задолженность за ноябрь  отсутствует.  

3) за декабрь 2018 года задолженность отсутствует. 

Оплата Обществом арендной платы за ноябрь и декабрь 2018 года не  подтверждает факт пользования помещением, равно как и возможность его  использования, так как произведена 19.10.2018 и 19.11.2018, т.е. до полного  отключения электрической энергии (до 21.11.2018).  

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации ООО «Эльдорадо» не представлено доказательств,  бесспорно свидетельствующих, что отключение электрической энергии  имело место ранее 21.11.2018, акты составлены в одностороннем порядке, а  согласно писем ресурсоснабжающих организации отключений до 21.11.2018  не было.  

Также между сторонами имеются разногласия, связанные с тем, что  ООО «Эльдорадо» считает, что увеличив размер арендной платы на  основании пункта 6.2 договора Предприниматель злоупотребил своим  правом, и что размер арендной платы завышен.  

 Ответчик оплатил арендную плату за спорный период исходя из  размера ежемесячной платы - 125 400 руб.  

Как указывалось выше, 02.10.2018 ИП ФИО2 вручил ООО  «Эльдорадо» извещение об увеличении арендной платы с октября 2018 года с  

125 400 до 170 400 руб. (т.е. на 45 000 руб.). Факт получения извещения  ответчиком не оспаривается.  

В соответствии с пунктом 6.2 договора аренды от 18.05.2015 размер  арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем  порядке, но не более одного раза в течение срока действия договора, о чем  арендатор извещается в письменной форме.  

Оценив в совокупности представленные в материалы дела  доказательства, суд пришел к выводу, что довод о том, что увеличение  арендной платы с 125 400 руб. до 170 400 руб. (т.е. на 45 000 руб.). является  незаконным и экономически необоснованным не подтвержден  документально.  

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено  договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон  в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом  законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра  размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды  отдельных видов имущества).  

В пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики  применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре  аренды" разъяснено: если в отсутствие государственного регулирования  арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в  одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет  доказано, что в результате такого одностороннего изменения она  увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок,  уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за  соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует  о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2  статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во  

взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние  рыночные ставки.  

Заявив о чрезмерном повышении размера арендной платы, ответчик  должен представить доказательства того, что одностороннее увеличение  арендной платы непропорционально изменению средних рыночных ставок,  однако не представил каких-либо доказательств непропорционального  повышения размера арендной платы.  

В обоснование повышения арендной платы ИП ФИО2 указал,  что за период с момента заключения договора (18.05.2015) до октября 2018  года, т.е. более 3,5 лет, арендная плата не повышалась, сослался на письмо  общества с ограниченной ответственностью «Центр коммерческой  недвижимости «Ковчег», в соответствии с которым средняя рыночная ставка  арендной платы на нежилые помещения в районе улиц Верхняя, Нижняя  Дуброва за 2-ое полугодие составляла от 1800 до 2100 руб. за 1 кв.м исходя  из информации с сайтов недвижимости.  

Ответчик, изложенные обстоятельства в нарушение статьи 65  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не опроверг,  представил итоги 2018 года на рынке недвижимости в г. Москве и  Московской области, однако, не представил доказательств изменения  арендной платы непропорционально средним рыночным ставкам,  уплачиваемым за аренду в г. Владимире, ходатайство о проведении судебной  оценочной экспертизы не заявлял. Мотивированных возражений,  доказательным образом раскрывающих необоснованность и  непропорциональность увеличения арендной платы с учетом  вышеприведенных разъяснений не привел.  

Довод ООО «Эльдорадо» о том, что увеличение размера арендной  платы является злоупотреблением ИП ФИО2 своими правами, не  принимается судом.  

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление  гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому  

лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное  заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав  (злоупотребление правом). По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ  добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их  действий предполагаются, пока не доказано иное.  

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и  защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей  участники гражданских правоотношений должны действовать  добросовестно.  

 Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные,  следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника  гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой  стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой  информации.  

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон,  суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий  такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью  или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту  интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного  поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает  условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала  эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3  статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о  недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166  ГК РФ).  

Указывая на недобросовестность действий ИП ФИО2, ответчик  ссылается на то, что: не подписано соглашение о об увеличении размера  платы; размер увеличился на 35 %; уведомление об увеличении направлено  после отказа ООО «Эльдорадо» от договора.  

Данные доводы не принимаются судом, так как возможность  увеличения размера арендной платы в одностороннем порядке  предусмотрена договором.  

Более того, соглашение о расторжении направлено 28.09.2018, прибыло  на почту 02.10.2018, получено посредством почтовой связи  Предпринимателем не было, тогда как уведомление об увеличении размера  арендной платы вручено Обществу 02.10.2018.  

Даже в случае, если увеличение арендной платы было после получения  уведомления об отказе от договора, то это однозначно не может  свидетельствовать о злоупотреблении ИП ФИО2 своими правами,  поскольку право на одностороннее увеличение арендной платы, равно как и  право на односторонний отказ от договора предусмотрены соглашением  сторон.  

Оценив в совокупности представленные в материалы дела  доказательства, в том числе доводы и пояснения сторон, суд пришел к  выводу, что отсутствуют обстоятельства, на основании которых суд может  признать поведение ИП ФИО2 по одностороннему увеличению  арендной платы недобросовестным, усмотреть очевидное отклонение его  действий от добросовестного поведения, на основании которого у суда  имеются основания в отказе в защите принадлежащего ему права на  взыскание арендной платы по договору аренды.  

В части требования о взыскании эксплуатационных и коммунальных  расходов в размере 18 348 руб. 95 коп.  

В пункте 6.1 договора аренды от 18.05.2015 установлено, что в  стоимость арендной платы не входят эксплуатационные (отделочные) и  коммунальные расходы за помещение и прилегающей территории, их оплату  арендатор осуществляет арендодателю отдельно, по наличной или  безналичной форме расчетов, ежемесячно по предъявлению фактических  затрат от обслуживающих (эксплуатационных) организаций (счетов, счетов- фактур и т.д.).  

1) тепловая энергия за октябрь - декабрь 2018 года в размере - 7362  руб. 09 коп. Истцом представлен договор теплоснабжения от 01.04.2015,  заключенный между ОАО «ВКС» и ФИО8, на подачу потребителю  тепловой энергии, счета на общую сумму 7362 руб. 09 коп.: от 31.10.2018 на  сумму 1676 руб. 92 коп., от 30.11.2018 – 2535 руб. 83 коп., от 31.12.2018 на  сумму 3 149 руб. 34 коп.  

На основании вышеизложенного подлежит взысканию задолженность  за октябрь 2018 года – 1676 руб. 92 коп. и за 20 дней ноября – 1690 руб. 55  коп., всего 3367 руб. 47 коп.  

2) подлежит взысканию задолженность за электрическую энергию,  потребленную в ноябре (до 21.11.2018) в размере 5272 руб. 57 коп.;  

3) эксплуатационные платежи за декабрь 2018 года в размере 5714 руб.  29 коп. взысканию не подлежат.  

Таким образом требование о взыскании эксплуатационных и  коммунальных расходов за арендуемое помещение в размере 18 348 руб. 95  коп. подлежит удовлетворению частично в сумме 8640 руб. 04 коп.  

В части взыскания пеней за нарушение сроков внесения арендной  платы за октябрь 2018 года - 246 047 руб. 33 коп., за ноябрь 2018 - 213 750  руб., за декабрь 2018 года - 134 128 руб. 50 коп., требование подлежит  частичному удовлетворению.  

В пункте 7.2 договора аренды указано, что за неуплату арендных  платежей в сроки, установленные пунктами 6.1 и 6.2 договора, арендатор  уплачивает пеню в размере 5 % от суммы месячной арендной платы за  каждый день просрочки.  

Учитывая, что ответчик нарушил обязательства по своевременному и  полному внесению платы по договору, истец предъявил требование о  взыскании пеней за просрочку платежей.  

Так как задолженность за ноябрь и декабрь 2018 года отсутствует, то  подлежат взысканию пени, начисленные за несвоевременное внесение  арендной платы за октябрь 2018 года.  

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается  определенная законом или договором денежная сумма, которую должник  обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего  исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.  

Согласно расчету истца пени за несвоевременную уплату 45 000 руб.  составляют 246 047 руб. 33 коп. за период с 05.10.2018 по 25.01.2019  

Рассмотрев ходатайство ответчика о снижении размера начисленной  истцом неустойки, суд счел возможным его удовлетворить и, в порядке  статьи 333 ГК РФ, снизить истребуемый размер пени до 44 000 руб. по  следующим основаниям.  

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате  неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд  вправе уменьшить неустойку.  

Согласно определению Конституционного Суда Российской  Федерации от 14.03.2001 № 80-О снижение неустойки на основании статьи  333 Гражданского кодекса Российской Федерации является одним из  правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против  злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть  по существу – на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции  Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод  человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.  Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по  существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к  нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не  возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного  правонарушения.  

На основании пункта 2 постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О  некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса  Российской Федерации» (далее – Постановление № 81) при рассмотрении  

вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на  основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судам  следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение  должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно  пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе  извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого  пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия  пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота  правомерно (например, по кредитным договорам).  

Таким образом, снижение неустойки судом возможно только в одном  случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения  права. Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.  Критериями же для установления несоразмерности могут быть чрезмерно  высокий процент неустойки; значительное превышение неустойки суммы  возможных убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность  неисполнения обязательства и другие.  

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям  нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд  вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего  убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют положения  статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

В данном случае, принимая во внимание конкретные обстоятельства  дела, компенсационный характер неустойки, отсутствие доказательств  причинения истцу убытков неисполнением обязательств, компенсационный  характер неустойки, направленной на восстановление нарушенного права,  соблюдение баланса между применяемой к ответчику мерой ответственности  и последствиями ненадлежащего исполнения принятого им обязательства,  суд приходит к выводу о наличии оснований для применения положений  статьи 333 ГК РФ.  

Суд считает возможным снизить подлежащие взысканию пени до  44 000 руб. Суд учитывает компенсационный характер пени, то, что пени  начисляются только на часть арендной платы (45 000 руб.), в остальной части  125 400 руб. задолженность отсутствует и арендная плата вносилась  своевременно, длительность периода просрочки.  

 В остальной части требования о взыскании пени судом отклоняются. 

В части требования о взыскании компенсации в размере месячной  платы в сумме 170 400 руб. в связи с досрочным расторжением договора  аренды (пункт 8.4 договора аренды) требование подлежит удовлетворению.  

С учетом установленной в пункте 8.4 договора аренды от 18.05.2015 в  редакции дополнительного соглашения от 20.12.2017, обязанности стороны,  инициировавшей одностороннее расторжение, выплатить компенсацию в  размере месячной платы по договору, ООО «Эльдорадо» обязано выплатить  такую компенсацию.  

В части требования о взыскании штрафа за нарушение пункта 5.3.6.1  договора аренды в размере 59 640 руб. требование удовлетворению не  подлежит на основании нижеследующего.  

В пункте 5.3.6 договора аренды от 18.05.2015 указано, что арендатор  обязан поддерживать помещение и прилегающую к нему территорию в  чистом и исправном состоянии, соблюдать санитарные нормы и правила.  

В соответствии с пунктом 5.3.6.1 договора арендатор обязан сдать по  акту приема-передачи, один раз в три месяца общее состояние нежилого  помещения и прилегающую к нему территорию. В случае фактического  несоответствия состояния нежилого помещения и прилегающей к нему  территории указанному в акте приема-передачи, устранить дефекты в срок не  позднее 20 рабочих дней, затем сдать арендодателю или его представителю  уведомив его письменно за 5 дней, для приемки и подписания акта. В случае  повторного несоответствия состояния нежилого помещения и предлагающей  территории, арендодатель оставляет за собой право выставить штрафные  санкции в размере 35 % от арендной платы.  

В пункте 7.3 договора указано, что за неисполнение арендатором  обязательств, предусмотренных разделом 5.3 договора, арендатор уплачивает  арендодателю штраф в размере 35 % месячной арендной платы за каждое  нарушение.  

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом  принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и  выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности  устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом  договора в целом.  

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не  позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена  действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом  принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая  предшествующие договору переговоры и переписку, практику,  установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее  поведение сторон.  

Протолковав по правилам статьи 431 ГК РФ условия договора аренды  от 18.05.2015 № 10, суд приходит к выводу, что ответственность ООО  «Эльдорадо», как арендатора по договору, наступает в соответствии с  пунктами 5.3.1, 5.3.6.1, 73 - в случае фактического несоответствия состояния  нежилого помещения, состоянию, указанному в акте, представляемому  арендатору арендодателю одни раз в три месяца.  

Такой акт, составленный ООО «Эльдорадо», предоставлен не был,  доказательств, что составлялся акт, в котором состояние помещения не  соответствовало его фактическому состоянию, не представлено.  

ИП ФИО2 представил в одностороннем порядке составленный и  подписанный им акт от 28.12.2018 в связи с расторжением договора аренды  помещения, в котором отражено, что стены нуждаются в шпаклевке и  покраске, необходимо осуществить штукатурку и покраску цокольной части  фасада, произвести окраску уличных металлических ограждений и перил,  

провести кровельные работы по устройству примыкания, а также  осуществить очистку сточных лотков, кладку новой плитки на входном  крыльце в арендованном помещении, осуществить штукатурку, шпаклевку,  покраску внутренних стен всего помещения, осуществить поверку и  устранение неполадок в электрической сети помещения.  

Однако, ответственность, предусмотренная пунктом 5.3.6.1 договора,  наступает не в случае передачи помещения после расторжения договора  аренды в ненадлежащем состоянии, а в случае несоответствия фактического  состояния помещения и прилегающей территории, указанному в акте  состоянию.  

Требование о возврате арендованного имущества после прекращения  договора в состоянии, в котором помещение находилось на момент передачи  его арендодателем арендатору, согласно пункту 2.3 договора, содержится в  пункте 5.3.7 договора, а не в пункте 5.3.6.1, ссылкой на который истец  обосновывает иск о взыскании штрафа.  

Более того, в соответствии со статьей 65 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее  в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на  основание своих требований и возражений.  

К акту от 28.12.2018 не приложены какие-либо документы,  подтверждающие, что указанные недостатки имели место быть, возникли по  вине арендатора, в связи с ненадлежащим использованием и содержанием  помещения. Указание в акте на то, что помещение нуждается в ремонте,  документально не подтверждено.  

При этом суд учитывает, что акт составлен ИП ФИО2  28.12.2018, но, как было указано выше, ООО «Эльдорадо» освободило  помещение 28.11.2018, в связи с отключением электрической энергии.  

Сам факт того, что стены, фасады, перила нуждаются в шпаклевке или  покраске не свидетельствует о ненадлежащем исполнении арендатором  

своих обязательств по договору, об использовании помещения не в  соответствии с его условиями, или не по назначению.  

В части взыскания штрафа за нарушение пунктов 5.2.2 и 5.3.4 договора  аренды в размере 59 640 руб.  

В соответствии с пунктом 1.2 договора от 18.05.2015 назначение  использования помещения – организация торговли продовольственными и  непродовольственными товарами.  

В пункте 5.2.2 договора аренды установлено, что арендатор не имеет  право сдавать арендованное помещение в субаренду.  

Арендатор обязан использовать помещение в соответствии с условиями  договора по назначению, указанному в пункте 1.2 (пункт 5.3.4 договора).  

В пункте 7.3 договора указано, что за неисполнение арендатором  обязательств, предусмотренных разделом 5.3 договора, арендатор уплачивает  арендодателю штраф в размере 35 % месячной арендной платы за каждое  нарушение.  

Протолковав по правилам статьи 431 ГК РФ условия договора аренды  от 18.05.2015 № 10, суд приходит к выводу, что сторонами не согласовано,  что за сдачу имущества в субаренду без согласия арендодателя с арендатора  подлежит уплате штраф, предусмотренный пунктом 7.3 договора.  

Из пункта 7.3 договора явно следует, что штраф подлежит уплате за  нарушение условий договора, предусмотренных разделом 5.3 договора,  тогда как обязанность не сдавать помещение в субаренду без согласия  арендатора, предусмотрена разделом 5.2 договора.  

Кроме того, в нарушение со статьи 65 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации ИП ФИО2 не представил  доказательств, бесспорно свидетельствующих о том, что ООО «Эльдорадо»  заключало договор субаренды. Из представленных доказательств не следует  где, когда и в связи с заключением какого договора установлен платежный  терминал, в каком помещении и в какой период он располагался.  

Установка платежного терминала не является использования  помещения не в соответствии с условиями договора арены и не по  назначению, указанному в пункте 1.2 – организация торговли  продовольственными и непродовольственными товарами.  

На основании изложенного требования подлежат частичному  удовлетворению.  

При подаче иска в арбитражный суд истцом уплачена государственная  пошлина 2787 руб. исходя из размера требований 69 677 руб. 30 коп.  

В ходе рассмотрения дела истец увеличил размер требований до  1 031 148 руб. 32 коп., следовательно, подлежащая уплате в бюджет  государственная пошлина должна составлять 23 311 руб.  

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации расходы по государственной пошлине пропорционально  удовлетворенным требованиям относятся на ответчика и взыскиваются с  последнего в пользу истца в сумме 2787 руб. и в доход федерального  бюджета в сумме 3149 руб. 22 коп.  

С ИП ФИО2 в доход федерального бюджета подлежит  взысканию государственная пошлина в сумме 17 374 руб. 78 коп.,  исчисленная исходя из размера увеличенных исковых требований.  

На основании изложенного, руководствуясь статьями 4, 11, 12, 17, 49,  65, 70, 71, 110, 167-171, 176, 318, 319 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л:

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью  «Эльдорадо», 600022, 

<

...>, ИНН (

<

***>)  ОГРН (

<

***>), в пользу индивидуального предпринимателя  ФИО2, ИНН (

<

***>) ОГРН  (

<

***>), задолженность в сумме 52 185 руб. 42 коп., пени в сумме  44 000 руб., компенсацию в размере 170 400 руб., в возмещение расходов по  уплате государственной пошлине 2787 руб.  

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную  силу.  

2. В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя  ФИО2, ИНН (

<

***>) ОГРН  (

<

***>), в остальной части отказать.  

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью  «Эльдорадо», 600022, 

<

...>, ИНН (

<

***>)  ОГРН (

<

***>), в доход федерального бюджета государственную  пошлину в сумме 3149 руб. 22 коп.  

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную  силу.  

4. Взыскать индивидуального предпринимателя ФИО2, ИНН (

<

***>) ОГРН (

<

***>), в доход  федерального бюджета государственную пошлину в сумме 17 374 руб. 78  коп.  

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в  законную силу.  

5. Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный  апелляционный суд, г. Владимир, через Арбитражный суд Владимирской  области в течение месяца с момента принятия решения.  

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный  суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, в срок, не превышающий  двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного  акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда  апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в  восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  

Судья Попова З.В.