ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, 

<

...>

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-510/2024

г. Вологда

11 ноября 2025 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2025 года.

В полном объёме постановление изготовлено 11 ноября 2025 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Колтаковой Н.А., судей Зайцевой А.Я. и ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседанияФИО2,

при участии от индивидуального предпринимателя ФИО3 представителей ФИО4 по доверенности от 19.12.2023 и ФИО5 по доверенности от 28.05.2025, от общества с ограниченной ответственностью «Технострой» представителя ФИО6 по доверенности от 11.11.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда Тверской области от 30 июля 2025 года по делу № А66-510/2024, 

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес - Москва; далее – Предприниматель), обратился в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Аварийно-диспетчерская служба» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 170034, 

<

...>; далее - ООО «АДС»), обществу с ограниченной ответственностью «Премьер» (далее – ООО «Премьер») и обществу с ограниченной ответственностью «Технострой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 170022, 

<

...>, помещение VI, рабочее место 24; далее – ООО «Технострой»):  

о признании договора купли-продажи от 06.06.2022, заключенного Предпринимателем и ООО «АДС» в отношении нежилого здания, общей площадью 23,9 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 69:40:0300083:366, недействительным (ничтожным); 

о признании договора от 06.06.2022, заключенного Предпринимателем и ООО «АДС» в отношении передачи прав и обязанностей по договору от 29.10.2010 № 234-з/10 аренды земельного участка общей площадью 3 375 кв. м, с кадастровым номером 69:40:0300083:32, находящегося по адресу: 

<

...> з/у 15/2, недействительным (ничтожным); 

о применении последствий недействительности сделки и восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) записи о праве собственности Предпринимателя на нежилое здание, общей площадью 23.9 кв, м, назначение: котельная, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 69:40:0300083:366; 

о применении последствий недействительности сделки и восстановлении в ЕГРН записи о праве аренды земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300083:32 за Предпринимателем на основании договора аренды земельного участка от 29.10.2020 № 234-з/10, заключенного с Комитетом по управлению имуществом Тверской области (далее – Комитет), а также договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.12.2014, договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 27.07.2017, договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 18.10.2018, по договору передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.12.2019. 

Определением от 21.10.2024 производство по делу в части требований к ООО «Премьер» прекращено в связи с принятием отказа истца от исковых требований к данному ответчику. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Люкс М» (далее – ООО «Люкс М»), ООО «Премьер».

Решением суда от 30.07.2025 иск удовлетворен частично, судом отказано в применении заявленных истцом последствий недействительности сделок, а также в требованиях к ООО «Технострой». 

Предприниматель с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит:

отменить решение и перейти к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции;

принять изменение исковых требований и читать пункты 3 и 4 просительной части иска в следующей редакции: «3. Признать право собственности Предпринимателя на нежилое здание, общей площадью 23,9 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 69:40:0300083:366. 4. Признать за Предпринимателем право аренды земельного участка, общей площадью 3 375 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> з/у 15/2, с кадастровым номером 69:40:0300083:32»;  

принять новый судебный акт, которым требования искового заявления Предпринимателя в части признания права собственности и права аренды удовлетворить полностью;

в остальной части решение суда оставить без изменений.

В тексте апелляционной жалобы Предпринимателем указывается, что он не согласен с решением в части отказа в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании апелляционного суда представители Предпринимателя пояснили, что решение обжалуется в части отказа в применении последствий недействительности сделок, в части признания сделок недействительными Предприниматель с решением согласен, не обжалует.

В обоснование доводов жалобы ее податель указывает на несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что надлежащим способом защиты является предъявление к ООО «Технострой» требования о признании его прав отсутствующими. Ссылается на то, что такой иск доступен только лицу, которое в соответствии с данными ЕГРН является собственником спорного имущества и одновременно им владеет. Иск о признании права отсутствующим не может подменить собой виндикационный, негаторный, реституционный или иные прямо предусмотренные законом иски. В настоящем деле запись о правах истца на спорное имущество в ЕГРН отсутствует. Виндикационные требования исключены ввиду фактического нахождения спорного имущества у истца.

Полагает, что надлежащим способом защиты является предъявление требований о признании недействительной сделки, заключенной истцом и ООО «АДС», а также о признании за истцом права собственности на здание и права аренды на земельный участок. 

Указывает, что при обращении в суд истец первоначально ошибочно заявил требование о восстановлении записей в ЕГРН. В ходе судебного заседания, состоявшегося 21.10.2024, исковые требования были скорректированы. Одновременно с требованием о признании недействительной сделки с ООО «АДС» истец заявил требование о признании за ним права собственности на здание котельной и права аренды земельного участка. При этом истец пояснил, что заявленное требование не направлено на применение последствий недействительности сделок. Данное уточнение обусловлено тем, что ООО «Технострой» не является стороной оспариваемых сделок, заключённых истцом.

Податель жалобы отмечает, что из содержания как первоначального, так и последующего требований следовало, что материально-правовой интерес истца сводился именно к восстановлению своих нарушенных прав собственника и арендатора спорного имущества. В основании данного требования лежали те же фактические обстоятельства, что были заявлены изначально, уточнялась лишь суть основанного на них искового требования. Исковые требования приводились в соответствие с законом, поскольку только решение суда о признании права истца на спорное недвижимое имущество корректирует запись в реестре. Вместе с тем определением от 21.10.2024 суд первой инстанции в удовлетворении ходатайства истца отказал, сославшись на то, что заявлено новое требование.

Податель жалобы считает, что суд первой инстанции должен был рассмотреть дело по требованиям истца о признании недействительной сделки с ООО «АДС» и признании за истцом права собственности на здание и права аренды земельного участка (с учетом уточнений).

Также полагает, что суд первой инстанции должен был изучить доводы истца об аффилированности ответчиков и осведомленности ООО «Технострой» об отсутствии у ООО «АДС» прав собственности и аренды на спорное имущество, отсутствии доказательств возмездности последующих сделок, иных обстоятельствах, свидетельствующих об отсутствии у ООО «Технострой» статуса добросовестного приобретателя.

Ссылку суда на рассмотрение Арбитражным судом Тверской области дела № А66-7294/2024 Предприниматель считает не имеющей правового значения, поскольку производство по другому делу не освобождает суд от имеющихся у него процессуальных обязанностей.

Апелляционная жалоба также содержит ходатайство о принятии к рассмотрению изменения требований, в случае если апелляционный суд перейдет к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы поддержаны представителями в судебном заседании.

С апелляционной жалобой в качестве приложений были представлены «Меморандум судебной практики» и «Письменные пояснения (доводы) относительно недобросовестности ООО «Технострой».

Апелляционная коллегия предоставила представителям Предпринимателя время для того, чтобы определиться в качестве чего в процессуальном смысле представляются данные документы, являются ли они частью апелляционной жалобы или дополнением к апелляционной жалобе, следует ли рассматривать вопрос о принятии их к рассмотрению. С указанной целью в судебном заседании объявлялся перерыв.

После перерыва представители Предпринимателя пояснили, что данные документы не являются дополнениями к апелляционной жалобе, ходатайств о принятии к рассмотрению и приобщении к материалам дела не заявляется, истец определится относительно своих дальнейших процессуальных действий в отношении данных документов в случае перехода суда апелляционной инстанции к рассмотрению дела по правилам, предусмотренным для суда первой инстанции.

ООО «Технострой» в отзыве на апелляционную жалобу, а также его представитель в судебном заседании просят оставить апелляционную жалобу без удовлетворения. При этом в тексте отзыва ООО «Технострой» указало, что считает все доводы истца о притворности договора голословными и не подтвержденными какими-либо доказательствами, кроме умозаключений истца, тем самым у суда не имелось оснований для признания указанных сделок недействительными.

В судебном заседании представитель ООО «Технострой» пояснил, что не обжалует решение суда и считает, что нет необходимости проверять законность и обоснованность судебного акта в полном объеме.

Ознакомившись с апелляционной жалобой, отзывом на нее, возражениями на отзыв, заслушав доводы и пояснения представителей в судебном заседании, учитывая их позиции относительно пределов обжалования решения суда, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что процессуальных оснований для рассмотрения заявленного в отзыве довода, в той части, которую не обжалует Предприниматель, не имеется в силу частей 5 и 7 статьи 268 АПК РФ и с учетом пункта 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции». В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2022), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.10.2022, сформулирован правовой подход о том, что суд апелляционной инстанции не вправе выходить за пределы рассмотрения апелляционной жалобы, ухудшая положение лица по сравнению с тем, которого оно добилось в суде первой инстанции (пункт 23 указанного обзора). Из содержания апелляционной жалобы и пояснений представителей истца следует, что истец не обжалует решение суда в части признания сделок недействительными. При этом представители истца в судебном заседании апелляционной инстанции настаивали на проверке судебного акта только в обжалуемой части и не рассмотрении возражений ответчика на решение суда, изложенных в отзыве, поскольку он с жалобой не обращался. На вопрос суда апелляционной инстанции представитель ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции пояснил, что намерений обратиться с апелляционной жалобой с уплатой государственной пошлины не имел и не имеет, считает, что законность и обоснованность решения суда подлежит проверке только в обжалуемой части. 

Заслушав явившихся представителей, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, апелляционная инстанция полагает, что решение суда первой инстанции в обжалуемой части в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ отмене не подлежит, апелляционную жалобу следует отклонить. 

Судебное заседание состоялось в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения жалобы. 

Как следует  из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истцу на праве собственности принадлежит здание 1975 года постройки общей площадью 1 067,5 кв. м, с кадастровым номером 69:40:0300083:256, расположенное по адресу: 

<

...> (далее – основное здание). Наименование объекта - «развлекательный центр» (предыдущее наименование – «гараж»). Право собственности истца подтверждается  договором купли-продажи от 03.12.2019, заключенным с обществом с ограниченной ответственностью «Старт» (далее – ООО «Старт»).  Право собственности 11.12.2019 зарегистрировано в ЕГРН за № 69:40:0300083:256-69/083/2019-20.

Основное здание расположено на земельном участке, общей площадью 3 375 кв. м, с кадастровым номером 69:40:0300083:32, адрес: Тверская область, городское образование город Тверь, 

<

...> з/у 15/2, находящемся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, вид разрешенного использования: под гараж (далее – земельный участок).

Земельный участок предоставлен в аренду по договору от 29.10.2010 № 234-з/10, заключенному обществом с ограниченной ответственностью «Калинина, 15» (далее – ООО «Калинина, 15») и Комитетом, для использования под гараж (пункт 1.2) (далее – договор аренды). На момент совершения спорной сделки с правом аренды земельный участок принадлежал истцу на основании договора передачи прав и обязанностей от 03.12.2019, заключенного с ООО «Старт», что подтверждается записью о регистрации от 12.12.2019 № 69:40:0300083:32-69/183/2019-8.

На земельном участке также находится нежилое здание, площадью 23,9 кв. м, адрес: 

<

...>, с кадастровым номером 69:40:0300083:366, которое было возведено и зарегистрировано ООО «Калинина, 15» 10.07.2013 как объект вспомогательного использования (далее – здание котельной, котельная) для обслуживания основного здания, что подтверждается техническим планом от 03.04.2023 и декларацией на здание котельной от 02.04.2013, письмами Департамента архитектуры и строительства администрации города Твери от 10.11.2011 № 29/4251 и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (далее – Управление Росреестра) от 13.04.2020 № 3215-АБ/20. На момент отчуждения здания котельной по спорной сделке оно принадлежало истцу на основании договора купли-продажи от 03.12.2019, заключенного с ФИО7, что подтверждается записью в ЕГРН от 12.12.2019 № 69:40:0300083:366-69/083/2019-5.

Истцом и ООО «АДС» 06.06.2022 заключены оспариваемые договоры купли-продажи здания котельной и передачи прав и обязанностей по договору аренды.

Пунктами 2.1 и 2.2 договора купли-продажи здания котельной предусмотрено, что стоимость отчуждаемого объекта недвижимости составляет 1 150 000 руб., указанную сумму покупатель получил от продавца до подписания договора купли-продажи. 

Пунктом 2.1 договора передачи прав и обязанностей по договору аренды установлено что, права и обязанности по договору аренды передаются безвозмездно.

Переход права собственности по договору купли-продажи, а также договор передачи прав и обязанностей по договору аренды 10.06.2022 зарегистрированы в ЕГРН за № 69:40:0300083:366-69/083/2022-8, 69:40:0300083:32-69/083/2022-11.

ООО «АДС» и ООО «Премьер» 10.02.2023 заключены договор купли-продажи здания котельной и договор передачи прав и обязанностей по договору аренды; регистрация в ЕГРН перехода прав собственности на здание котельной и договора передачи прав и обязанностей по договору аренды осуществлена 16.02.2023, записи регистрации                       № 69:40:0300083:366-69/068/2023-11, 69:40:0300083:32-69/068/2023-14.

ООО «Премьер» и ООО «Технострой» 01.12.2023 заключены договоры купли-продажи здания котельной и передачи прав и обязанностей по договору аренды; регистрация в ЕГРН перехода права собственности и договора передачи прав и обязанностей по договору аренды осуществлена 11.12.2023 (запись регистрации № 69:40:0300083:366-69/068/2023-12) и 10.01.2024 (запись регистрации № 69:40:0300083:32-69/180/2024-17). 

ООО «Технострой» и ООО «Люкс М» 27.12.2023 заключен договор залога здания котельной, о чем 12.01.2024 в ЕГРН внесена запись о регистрации № 69:40:0300083:366-69/180/2024-13, право аренды земельного участка залогом не обременялось.

Как указывает Предприниматель, при заключении с ООО «АДС»  договора купли-продажи и договора на передачу прав и обязанностей по договору аренды не имелось намерения создать соответствующие правовые последствия, а только видимость исполнения сделки, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд за защитой нарушенного права.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования частично, признав сделки недействительными.

Апелляционный суд считает, что решение суда подлежит оставлению в силе. 

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 7 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25), если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. 

В соответствии с пунктом 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации» недобросовестное поведение (злоупотребление правом) одной или обеими сторонами сделки является основанием для признания сделки недействительной в соответствии со статьями 10, 168 ГК РФ.

По смыслу разъяснений, изложенных в абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума № 25, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ). Стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ (пункт 86 постановления Пленума № 25)

В целях затруднения поиска активов кредиторами гражданин может произвести их переоформление на лицо, с которым у такого гражданина имеются доверительные отношения. В такой ситуации лицо, которому формально принадлежит имущество, является его мнимым собственником (пункт 1 статьи 170 ГК РФ), в то время как действительный собственник - должник - получает возможность владения, пользования и распоряжения имуществом без угрозы обращения на него взыскания по долгам со стороны кредиторов. Чем выше степень доверия между должником и третьим лицом, тем больше вероятность осуществления последним функций мнимого собственника. Также на выбор мнимого собственника в существенной степени влияет имущественная зависимость третьего лица от должника (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 15.11.2021 № 307-ЭС19-23103(2) по делу № А56-6326/2018).

Исходя из представленных по делу доказательств и пояснений сторон, суд первой инстанции пришел к убеждению о том, что договор купли-продажи здания котельной и договор передачи прав и обязанностей по договору аренды публичного земельного участка, заключенные истцом и ООО «АДС», являются единой взаимосвязанной мнимой сделкой, заключенной с целью временно перенести бремя уплаты арендных платежей за публичный земельный участок с истца на иное лицо, совершенной при обстоятельствах злоупотребления правом с аффилированными с истцом лицами, в отсутствие доказательств оплаты и наличия у покупателя финансовой возможности для передачи денежных средств в размере стоимости имущества.

Ввиду того, что в соответствии с требованиями законодательства передача права аренды на застроенный неразделенный земельный участок должна осуществляться исключительно вместе с объектом недвижимости, на нем расположенным, было принято решение об одновременной передаче в собственность ООО «АДС» здания котельной без намерения создать соответствующие правовые последствия.

В результате совершения спорной сделки обязанности по оплате арендных платежей первоначально перешли к ООО «АДС».

В связи с изложенным суд первой инстанции пришел к выводу, что оспариваемая сделка характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон: в момент их совершения воля обеих сторон не была направлена на достижение правовых последствий в виде возникновения, изменения, прекращения соответствующих гражданских прав и обязанностей. 

Напротив, отмечено, что, заключая спорную сделку с ООО «АДС», истец полагал, что заключена возмездная срочная сделка, направленная на получение возможности временно перенести бремя уплаты арендных платежей за публичный земельный участок на иное лицо, с которым у него имеются доверительные отношения, оставаясь при этом фактически владельцем земельного участка и здания котельной. 

С учетом изложенного, судом первой инстанции сделан вывод о том, что ООО «АДС» выступило в роли «мнимого собственника».

При этом суд пришел к убеждению о наличии доверительных отношений между сторонами оспариваемых сделок. 

Судом также установлено, что оплату по договору купли-продажи здания котельной, как это предусмотрено пунктами 2.1 и 2.2  договора, ООО «АДС» не произвело. Факт поступления оплаты по сделке купли-продажи здания котельной, заключенной с ООО «АДС», истец категорически отрицает, ответчик  доказательств, опровергающих доводы истца, не представил. 

Также суд отметил, что финансово-хозяйственная операция по приобретению спорного объекта недвижимости не отражена в первичных учетных документах ООО «АДС», имущество не поставлено на бухгалтерский учет, сведения об имуществе отсутствуют в бухгалтерском балансе ООО «АДС», о чем свидетельствуют прочерки в строке 1150 «нулевого» бухгалтерского баланса ООО «АДС» за 2022 год («Материальные внеоборотные активы»). Нулевую отчетность ООО «АДС» сдавало также и в 2021 году. 

Исходя из указанных обстоятельств, а также из того, что за 2023 и 2024 года ООО «АДС» не исполняло обязанность по предоставлению в налоговый орган бухгалтерской отчетности, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у ООО «АДС» отсутствовали денежные средства для оплаты по спорным договорам. 

Судом первой инстанции также отмечено, что спорная сделка нарушает запрет, установленный абзацем первым пункта 3 статьи 552 ГК РФ, согласно которому продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. 

Указано, что согласие на отчуждение здания котельной от органа, уполномоченного на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, стороны сделки не получали, в материалах дела оно отсутствует.

Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды в части передачи прав и обязанностей в отношении земельного участка, не занятого зданием котельной и не необходимого для ее использования, противоречит императивным нормам о единстве судьбы здания и земельного участка, под ним находящегося.

По смыслу пункта 2 статьи 271 ГК РФ, пункта 2 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Площадь отчужденного здания составляет 2,19 % от площади всех строений, имеющихся на земельном участке.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что истец не мог передать ООО «АДС» прав больше, чем имеет сам.

 С учетом разъяснений пункта 38 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума № 10/22) суд признал ООО «АДС» недобросовестным приобретателем.

Суд также отметил, что недобросовестность при заключении оспариваемых сделок самого истца основанием для отказа в удовлетворении исковых требований не является, поскольку иное ставило бы одну из сторон сделки в преимущественное положение, нарушало бы баланс интересов и влекло возникновение на стороне ответчика неосновательного обогащения (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.06.2024 № 301-ЭС23-28607, от 16.08.2017 № 306-ЭС17-10189).

Таким образом, суд первой инстанции установил основания для признания оспариваемых сделок недействительными.

В данной части решение суда никем из лиц, участвующих в деле, не обжалуется.

Суд первой инстанции в рамках настоящего спора не счел возможным делать выводы относительно аффилированности ООО «АДС» с ООО «Технострой», ООО «Премьер» и ООО «Люкс М», поскольку в данном деле проводилась правовая оценка договора купли-продажи от 06.06.2022, заключенного Предпринимателем и ООО «АДС», договора от 06.06.2022, заключенного Предпринимателем и ООО «АДС» в отношении передачи прав и обязанностей по договору от 29.10.2010 № 234-з/10 аренды земельного участка.

Последующие сделки являются предметом исследования в рамках дела  № А66-7294/2024.

В деле № А66-7294/2024 рассматриваются требования Предпринимателя к ООО «АДС», ООО «Премьер», ООО «Технострой», ООО «Люкс М»: 

о признании договора купли-продажи от 10.02.2023, заключенного ООО «АДС» и ООО «Премьер» в отношении нежилого здания, общей площадью 23,9 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 69:40:0300083:366, недействительным (ничтожным); о признании договора от 10.02.2023, заключенного ООО «АДС» и ООО «Премьер» в отношении передачи прав и обязанностей по договору от 29.10.2010 № 234-з/10 аренды земельного участка общей площадью 3 375 кв. м, с кадастровым номером 69:40:0300083:32, находящегося по адресу: 

<

...>  з/у 15/2, недействительным (ничтожным); 

о признании договора купли-продажи от 01.12.2023, заключенного ООО «Премьер» и ООО «Технострой» в отношении спорного нежилого здания недействительным (ничтожным); о признании договора от 10.02.2023, заключенного ООО «Премьер» и ООО «Технострой» в отношении передачи прав и обязанностей по договору от 29.10.2010 № 234-з/10 аренды спорного земельного участка, недействительным (ничтожным); 

о признании договора залога от 27.12.2023, заключенного ООО «Технострой» и ООО «Люкс М» в отношении спорного нежилого здания, недействительным (ничтожным); 

о применении последствий недействительности последовательных сделок в виде восстановления в ЕГРН записи о праве собственности Предпринимателя на нежилое здание, общей площадью 23.9 кв. м, расположенне по адресу:           

<

...>, с кадастровым номером 69:40:0300083:366 и записи о праве аренды земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300083:32 на основании договора аренды земельного участка от 29.10.2010 № 234-з/10, заключенного с Комитетом, а также договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.12.2014, договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 27.07.2017, договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 18.10.2018, по договору передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.12.2019.

В рассматриваемом деле Предпринимателем, помимо требования о признании сделок с ООО «АДС» ничтожными, заявлены также требования о восстановлении в ЕГРН записей о праве собственности истца на здание котельной и праве аренды земельного участка.

В удовлетворении указанных требований судом отказано, и в данной части решение суда обжалуется.

Отказывая в удовлетворении названных требований, суд указал следующее.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. 

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В соответствии с пунктами 52 и 56 постановления Пленума № 10/22 оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

По смыслу изложенных разъяснений к основным искам, в рамках которых может быть защищено нарушенное право собственности, относятся иск о признании права, виндикационный иск и иск о признании сделки недействительной. 

Исключительным способом вещно-правовой защиты является иск о признании права отсутствующим, который применяется в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем использования (применения) основных исков о признании права, истребования имущества из чужого незаконного владения, признании сделки недействительной. Ввиду исключительности названного способа он может применяться лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления основных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12576/11, от 04.09.2012 № 3809/12). 

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 № 7781/10 сформулировал правовую позицию о том, что требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в реестре) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора.

В связи с изложенным, а также принимая во внимание, что последующие сделки в отношении спорного здания и земельного участка не признаны недействительными, суд первой инстанции не установил оснований для удовлетворения требований о восстановлении записей в ЕГРН в связи с ненадлежащим способом защиты нарушенного права.

Предприниматель в своей апелляционной жалобе указывает на несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что надлежащим способом защиты является предъявление к ООО «Технострой» требования о признании его прав отсутствующими. Полагает, что надлежащим способом защиты является предъявление требований о признании недействительной сделки, заключенной истцом и ООО «АДС», а также о признании за истцом права собственности на здание и права аренды на земельный участок за истцом. 

Вместе с тем, как видно из мотивировочной части решения, суд первой инстанции не приходил к выводу о том, что надлежащим способом защиты является иск о признании права ООО «Технострой» отсутствующим.

Напротив, с учетом позиций Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации суд отметил, что истец, заявляя требование о восстановлении своих прав в ЕГРН, по существу заявил требование о признании права отсутствующим, которое не может иметь места и является ненадлежащим способом защиты, поскольку не исчерпан такой способ защиты, как иск о признании права собственности (основной способ защиты). 

Кроме того, в любом случае сам по себе такой способ защиты, как иск о восстановлении прав в ЕГРН, не предусмотрен ни действующим законодательством, ни судебной практикой, как следствие, является ненадлежащим.

При этом в рассматриваемом споре Предприниматель сам избрал в качестве способа защиты вместо иска к ООО «Технострой» о признании права собственности и права аренды на спорное имущество с одновременным приведением доводов о ничтожности цепочки сделок обращение с двумя отдельными исками: настоящим – о признании сделок с ООО «АДС» ничтожными и восстановлении прав в ЕГРН, и с иском в рамках дела               № А66-7294/2025 – о признании недействительными последующей цепочки сделок и восстановлении прав в ЕГРН.

В суде первой инстанции истцом было заявлено об объединении настоящего дела и дела № А66-7294/2024.

Определением от 02.07.2024 в удовлетворении заявления было отказано.  

Данное определение было обжаловано в апелляционном порядке.

Однако постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2024 определение Арбитражного суда Тверской области от 02.07.2024 об отказе в объединении дел оставлено в силе.

Таким образом, на настоящий момент по воле Предпринимателя требования о недействительности последующих сделок а также последствия недействительности этих сделок, выведены в отдельное производство. Соответственно, в рамках данного производства подлежат исследованию все обстоятельства заключения данных сделок (в том числе наличие либо отсутствие аффилированности, о которой заявляет Предприниматель). Также именно суд по делу № А66-7294/2024 будет проводить правовую квалификацию сделок и последствий их заключения.

Суд в рамках настоящего дела не имеет такой возможности, поскольку иное означало бы предрешение судебного акта и вмешательство в рассмотрение судом дела № А66-7294/2024.

Вместе с тем апелляционный суд считает возможным отметить, что Предприниматель в деле № А66-7294/2024 вправе заявить об уточнении исковых требований о восстановлении прав в ЕГРН на требования о признании права собственности и права аренды. Поскольку данные требования адресованы ООО «Технострой» то именно в деле № А66-7294/2024 будет проверяться законность сделки, заключенной ООО «Премьер» и ООО «Технострой».

Ввиду изложенного апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит. 

При обращении с апелляционной жалобой по чеку от 29.08.2025 была уплачена государственная пошлина в размере 10 000 руб. 

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины, на основании статьи 110 АПК РФ, относятся на ее подателя. 

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Тверской области от 30 июля 2025 года по делу № А66-510/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.А. Колтакова

Судьи

А.Я. Зайцева

ФИО1