АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

17 октября 2025 года

Дело №

А05-10221/2024

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Нестерова С.А., Сергеевой И.В., рассмотрев 16.10.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа «Город Архангельск» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 16.01.2025 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2025 по делу № А05-10221/2024,

у с т а н о в и л:

Администрация городского округа «Город Архангельск», адрес: 163000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Администрация), обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Специализированный Застройщик «Новострой», адрес: 163000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), о взыскании штрафа за нарушение условий договора аренды от 08.05.2024 № 7/24л, а именно: 110 417 руб. 86 коп. за нарушение пункта 5.2.4 договора, 220 835 руб. 71 коп. – 5.2.6 договора, 41 369 руб. 10 коп. – 5.2.8 договора. 

Определением суда от 22.08.2024 исковое заявление принято к рассмотрению в упрощенном порядке. Определением от 14.10.2024 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства. 

Решением суда от 16.01.2025 в иске отказано.

Постановлением апелляционного суда от 30.05.2025 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению заявителя, судами не дана надлежащая оценка условиям договора, которые являются обязательными для сторон; Администрацией доказано нарушение условий договора (пунктов 5.2.4, 5.2.6, 5.2.8), что является основанием для начисления штрафа. 

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Стороны о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 08.05.2024 № 7/24л аренды принадлежащего на праве собственности городскому округу «Город Архангельск» нежилого здания общей площадью 341,1 кв.м с кадастровым номером 29:22:050501:57, расположенного по адресу: 

<

...>, являющегося неиспользуемым объектом культурного наследия регионального значения, включенным в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, «Дом Н.В. Никольского», находящееся в неудовлетворительном состоянии. Здание расположено на земельном участке площадью 758 кв.м с кадастровым номером 29:22:050501:846.

Объект аренды передается для целей проведения работ по его сохранению и дальнейшего использования под историко-культурную деятельность. Техническое состояние объекта аренды характеризуется как неудовлетворительное, требующее проведения ремонтно-реставрационных работ и не позволяющее осуществлять его эксплуатацию по назначению. 

Стороны подписали акт приема-передачи объекта аренды 08.05.2024. 

В силу пункта 2.2 договора срок аренды составляет 49 лет и исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи объекта аренды, составленному по форме согласно приложению 6 к договору.

В соответствии с пунктом 5.2.4 договора арендатор на весь период использования объекта аренды в рамках договора принимает на себя обязанности арендодателя по содержанию объекта аренды, в том числе обязанности по оплате коммунальных услуг, оказанных в период использования объекта аренды, а также обязанности по оплате расходов, связанных с содержанием и ремонтом объекта аренды. Во исполнении указанных выше обязательств арендатор самостоятельно в течение тридцати календарных дней с момента заключения договора принял на себя обязательство заключить соответствующие договоры с организацией, осуществляющей управление объектом аренды, а так же с организациями-поставщиками коммунальных ресурсов (ресурсоснабжающими организациями). В том случае, если услуга по вывозу ТБО не включена в перечень работ по договору, заключенному арендатором с организацией, осуществляющей управление объектом аренды, арендатор в указанный выше срок обязан заключить договор на вывоз ТБО самостоятельно. В течение десяти календарных дней с момента заключения указанных договоров арендатор принял на себя обязательство предоставить их копии арендодателю.

Арендатор также обязан в течение месяца со дня заключения договора за счет собственных средств застраховать объект аренды от любого ущерба и разрушения по причине пожара, стихийных бедствий, аварий, водопроводных, отопительных и канализационных систем, взрыва бытового газа, удара молнии. При страховании объекта аренды арендатор обязан указать выгодоприобретателем арендодателя. В течение пяти рабочих дней с момента оформления страхового полиса предоставить арендодателю заверенную страховщиком копию страхового возмещение. Обеспечить непрерывное страхование объекта аренды в течение всего срока действия договора. В случае отсутствия возможности заключить страховой полис (договор страхования) арендатор обязан в течение сорока календарных дней со дня заключения договора предоставить арендодателю ежегодно письменные пояснения с приложением документов, подтверждающих отсутствие возможности заключения указанных договоров (пункт 5.2.6).

Кроме того, согласно пунктам 5.2.8, 5.2.9 договора арендатор обязан внести задаток (обеспечительный депозит) в размере 35 процентов от кадастровой стоимости объекта аренды единовременно не позднее 30 календарных дней с момента заключения договора, на срок до исполнения обязательств по проведению работ по сохранению объекта аренды. Кадастровая стоимость объекта аренды составляет 1 104 178 руб. 55 коп. Сумма задатка составляет 386 462 руб. 49 коп. 

За нарушение названных пунктов предусмотрена ответственность арендатора: 

– за отказ от внесения задатка (обеспечительного депозита) арендатор уплачивает штраф арендодателю в размере 20% от кадастровой стоимости объекта аренды. Под отказом от внесения задатка понимается, как письменное уведомление об отказе внесения задатка в целом, так и невнесение его в течение 10 календарных дней после наступления срока, установленного пунктом 5.2.8 договора (пункт 7.2); 

– в случае нарушения арендатором условий, предусмотренных пунктом 5.2.6 договора, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере годовой арендной платы за пользование объектом аренды и арендной платы за пользование земельным участком (пункт 7.6); 

– в случае нарушения арендатором других условий договора (за исключением пунктов 7.2, 7.3, 7.4, 7.5 и 7.6 договора), арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 10% от кадастровой стоимости объекта аренды, установленной на момент обнаружения арендодателем нарушения условий договора за каждое нарушение (пункт 7.7).

В ходе проверки соблюдения условий договора Администрация выявила следующие нарушения: нарушен пункт 5.2.4 договора – не заключены договоры с организацией, осуществляющей управление объектом аренды, а также с организациями-поставщиками коммунальных ресурсов (по данному факту в соответствии с пунктом 7.7 договора начислено Обществу 110 417 руб. 86 коп. штрафа из расчета 10% от кадастровой стоимости объекта аренды); нарушен пункт 5.2.6 договора – не заключен договор страхования арендуемого объекта аренды (по данному факту на основании пункта 7.6 договора начислено Обществу 41 369 руб. 10 коп. штрафа); нарушен пункт 5.2.8 договора – своевременно не внесен задаток (по факту выявленного нарушения в соответствии с пунктом 7.2 договора начислено Обществу 220 835 руб. 71 коп. штрафа в размере 20% от кадастровой стоимости объекта). 

Администрация 02.07.2024 направила Обществу претензию с требованием погасить неустойку по договору.

Неисполнение требований, изложенных в названной претензии, послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском. 

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суды полно и всесторонне исследовали обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, правильно распределив бремя доказывания, сделали соответствующие установленным обстоятельствам выводы о том, что оснований для взыскания с Общества штрафов, начисленных Администрацией в соответствии с пунктами 7.2, 7.6, 7.7 договора, не имеется, поскольку истец не подтвердил объективными, достоверными и достаточными доказательствам факты нарушения Обществом условий пунктов 5.2.4, 5.2.6, 5.2.8 договора. 

Суды исходили из того, что срок исполнения обязательств по договору следует исчислять с момента его государственной регистрации, а именно с 30.05.2024. 

Суды учли, что в пределах предусмотренного пунктом 5.2.4 договора аренды срока Общество 27.06.2024 представило Администрации заявки в публичное акционерное общество (далее – ПАО) «Россети Северо-Запад», ООО «РВК-Архангельск», ООО «ЭкоИнтегратор», ПАО «ТГК2»; 11.07.2024 – копию договора по обращению с ТКО от 27.06.2024 № 16093, заключенного с ООО «ЭкоИнтегратор»; 02.08.2024 сообщило, что предусмотренная пунктом 5.2.4 договора обязанность исполнена. Кроме того, суды правильно отметили, поскольку переданное в аренду здание не эксплуатировалось и не обслуживалось, договор на управление данным домом не заключен.

Также суды учли, что в пределах предусмотренного пунктом 5.2.6 договора срока Общество 11.07.2024 представило Администрации письменные отказы страховых компаний от 08.07.2024, 10.07.2024 в заключении договора страхования из-за технического состояния объекта; 02.08.2024 арендатор повторно сообщил о том, что обязанность, предусмотренная пунктом 5.2.6 договора, им исполнена.

Помимо указанного, обе инстанции установили, что до внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о регистрации договора аренды и обременения в пользу Общества у последнего отсутствовал подлинник договора, который выдан ему через неделю после государственной регистрации, соответственно, Общество не располагало сведениями о реквизитах для перечисления Администрации задатка. После государственной регистрации и получения экземпляра договора от арендодателя Обществом произведено перечисление задатка в установленном размере, что подтверждается чеком по операции от 27.06.2024, Администрация об этом уведомлена.

Оснований не согласиться с приведенными выводами судов у кассационной инстанции не имеется.

Указанные Администрацией в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и/или процессуального права, а лишь указывают на несогласие подателя жалобы с выводами судов.

При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Ввиду изложенного кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 16.01.2025 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2025 по делу № А05-10221/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации городского округа «Город Архангельск»– без удовлетворения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

С.А. Нестеров

И.В. Сергеева