/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                     Дело № А70-6861/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена  20 февраля 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  28 февраля 2018 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Севастьяновой М.А.,

судей                                                    Зиновьевой Т.А.,

                                                             Сириной В.В.,

рассмотрел в судебном заседании с использованием средств аудиозаписи, кассационную жалобу акционерного общества «Стройтранс № 1» на решение Арбитражного суда Тюменской области от 07.08.2017 (судья Маркова Н.Л.)и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2017 (судьи Тетерина Н.В., Грязникова А.С., Рожков Д.Г.) по делу№ А70-6861/2017 по исковому заявлению акционерного общества «Стройтранс №1» (625000, город Тюмень, улица Водопроводная, 36,ИНН 7203341834, ОГРН 1157232016380) к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (625000, город Тюмень, улица Водопроводная, 38, ИНН 7202198042,ОГРН 1097232017574) о признании соглашения действующим.

В заседании приняли участие представители: акционерного общества «Стройтранс № 1» – Бабанова М.С. по доверенности от 13.11.2017; Межрегионального территориального управления Федерального агентства      по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе – Шевалева Н.С. по доверенности от 20.07.2017.

Суд установил:

акционерное общество «Стройтранс № 1» (далее - общество) обратилосьв Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономномокруге - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (далее – управление Росимущества) о признании заключенным дополнительного соглашенияот 06.11.2014 к договору от 09.09.2013 № 1302/з.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 07.08.2017, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2017, исковые требования оставленыбез удовлетворения. 

Не согласившись с решением и постановлением, общество обратилосьс кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. 

В жалобе общество указывает, что поскольку им фактически исполнялись условия подписанного сторонами к договору аренды дополнительного соглашения, вносилась предусмотренная в нем арендная плата, определенная по результатам проведенной по инициативе управления Росимущества оценке ее рыночной стоимости, то на основании положений пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума ВАС РФ № 73), несмотря на отсутствие государственной регистрации соглашения, его нельзя признать незаключенным, а, следовательно, арендная плата должна вноситься арендатором в предусмотренном им размере.

Заявитель не согласен с выводом суда апелляционной инстанции о том, что в силу статьи 431 ГК РФ до государственной регистрации дополнительного соглашения его положения, в том числе о размере арендной платы не начали действовать, независимо от фактических действий сторон              по его исполнению.

Заявитель считает, что судами в полной мере не исследованы                      и не устанавливались обстоятельства, свидетельствующие о наличии между сторонами правоотношений, регулируемых параграфом 1 главы 42 ГК РФ.

В отзыве на кассационную жалобу управление Росимущества просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения. 

Доводы жалобы и отзыва на нее поддержаны представителями сторон              в судебном заседании.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и соблюдениепроцессуального права, соответствие выводов, содержащихсяв обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд округа приходит              к выводу об отсутствии оснований для отмены судебных актов. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области (арендодатель)и федеральным государственным унитарным предприятием «Стройтранс№ 1» (арендатор) (далее - ФГУП «Стройтранс № 1») заключен договор                от 09.09.2013 № 1302/з (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок (РНФИ П11720003504), общей площадью 16 210 кв. м, расположенный по адресу: город Тюмень улица 50 лет Октября, 63, с кадастровым номером 72:23:0221003:1194. Государственная регистрация договора произведена 29.09.2014.

В соответствии с пунктом 2.1 договора он заключен сроком на 49 лет. 

Размер арендной платы согласно отчету об определении рыночной стоимости и величины годовой арендной платы от 23.07.2013 № 305/13, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «АЛЛЕГРА»по состоянию на 13.06.2013, составляет 805 000 руб. в год (пункт 3.1 договора).

Согласно пункту 3.5 договора размер арендной платы изменяетсяне чаще одного раза в год.

В соответствии с пунктом 3.6 договора пересмотр размера арендной платы возможен в течение действия настоящего договора на основании дополнительных соглашений, в том числе на основании отчета об оценке рыночной стоимости участка и величины арендной платы за участок.

В пункте 4.4.6 договора предусмотрена обязанность арендатора после подписания договора и изменений к нему в течение 30 дней подать необходимые документы на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области.

Согласно распоряжению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области от 31.12.2013 № 365/05 (в редакции распоряжения от 28.01.2015№ 14/05) ФГУП «Стройтранс № 1» реорганизовано в форме преобразованияв акционерное общество «Стройтранс № 1», которое является правопреемником ФГУП «Стройтранс № 1», в том числе по вышеуказанному договору аренды земельного участка. 

Дополнительным соглашением от 06.11.2014 к договору стороны внесли изменения в пункт 3.1 договора, согласно которым размер арендной платы установлен на основании отчета об определении рыночной стоимости                     и величины годовой арендной платы от 17.10.2014 № 2839/14, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Центр экономического содействия» по состоянию на 13.10.2014, и составил 537 570 руб. в год (пункт 1 дополнительного соглашения от 06.11.2014). 

В пункте 2 дополнительного соглашения от 06.11.2014 стороны предусмотрели, что арендная плата по договору устанавливается в размере, указанном в пункте 1 настоящего дополнительного соглашения, с момента его государственной регистрации.

В соответствии с пунктами 4, 5 дополнительного соглашенияот 06.11.2014 данное соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, арендатор обязан зарегистрировать настоящее дополнительное соглашение и в течение 5-ти дней с момента государственной регистрации предоставить экземпляр арендодателю.

Обязанность по государственной регистрации дополнительного соглашения от 06.11.2014 арендатором не исполнена.

Исполняя условия заключенного дополнительного соглашения, общество вносило арендную плату по договору в размере, установленном этим соглашением. 

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области 09.06.2015,                на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221003:1194 вследствие приватизации зарегистрировано право собственности общества. 

Управление Росимущества письмом от 22.12.2016 № 5230/03 уведомило общество о наличии по состоянию на 20.12.2016 задолженности по арендной плате в сумме 87 809 руб. 17 коп. и по пени в сумме 123 658 руб. 06 коп., указало на необходимость их уплаты до 30.12.2016. 

Ссылаясь на дополнительное соглашение от 06.11.2014, общество указало на отсутствие оснований для начисления арендной платы в размере, установленном договором, отказалось произвести оплату и обратилось              в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался положениями пункта 3 статьи 433, пунктом 1 статьи 452 ГК РФ и исходил из того, что при несоблюдении требований                               о государственной регистрации изменений в договор, соответствующее соглашение не может быть признано заключенным.

Соглашаясь с судебным актом суда первой инстанции, апелляционный суд также указал на условия, предусмотренные сторонами в пунктах 2 и 4 дополнительного соглашения, в силу которых положения последнего, в том числе в части размера арендной платы не начали действовать, независимо      от фактических действий сторон по его исполнению.

Выводы судов являются правильными.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемойв подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). 

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным для третьих лицс момента его регистрации, если иное не установлено законом. 

Соглашение об изменении договора совершается в той же форме,           что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаевне вытекает иное (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). 

Пункт 3 статьи 452 ГК РФ предусматривает, что в случае измененияили расторжения договора обязательства считаются измененнымиили прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашенияили характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, в сроки и в размере, определенные договором (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

По смыслу статей 164, 165 (как в редакции, действовавшей на дату подписания сторонами дополнительного соглашения от 16.11.2014, таки в действующей редакции), пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Между тем для сторон сделки соответствующие права возникают в момент совершенияили фактического исполнения сделки.

Данный правовой подход отражен в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ № 73 и в пунктах 2 и 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее – информационное письмо ВАС РФ № 165). 

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что стороны достигли соглашения по изменению арендной платы в соответствии                       с отчетом об определении рыночной стоимости и величины годовой арендной платы от 17.10.2014 № 2839/14, выполненным обществом                          с ограниченной ответственностью «Центр экономического содействия»                по состоянию на 13.10.2014 в размере 537 570 руб. в год, а такжепо моменту, с которого арендная плата в этом размере считается установленной.

Поскольку стороны договора связали изменение размера арендной платы с датой государственной регистрации дополнительного соглашения и              вступление его в законную силу также с указанного момента (пункт 3 статьи 452 ГК РФ), суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод                    об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований общества, указав на то, что такой иск фактически направлен на изменение волеизъявления сторон о моменте введения в действие изменений в договор, в отсутствие для этого установленных законом оснований.

С учетом того обстоятельства, что арендатором не обеспечены условия для применения арендной платы, согласованной в дополнительном соглашении к договору, то соответствующее обязательство в отношениях сторон не начало действовать.

Доводы заявителя кассационной жалобы об обратном не могут быть приняты во внимание судом кассационной инстанции, поскольку противоречат согласованным сторонами условиям о начале действия изменений в договор. При этом, вопреки доводам кассатора, положения статьи 431 ГК РФ при приведении условий пунктов 2, 4 дополнительного соглашения судом апелляционной инстанции не нарушены.

Суд округа отмечает, что в целом доводы общества о том, что при достижении согласования всех существенных условий договора и его фактическом исполнении, несмотря на отсутствие государственной регистрации такого договора, у его сторон возникают соответствующие  обязательства по его исполнению, и наличие государственной регистрации имеет значение только для третьих лиц, поддержаны апелляционной инстанцией. 

Такие доводы признаны судом соответствующими разъяснениям, данным в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ № 73, в пунктах 2, 3 информационного письма ВАС РФ № 165. Однако, как правильно указал апелляционный суд, с учетом согласования сторонами порядка введения                в действие условий дополнительного соглашения от 06.11.2014 о новом размере арендной платы и вступления этого соглашения в силу, оснований для признания последнего заключенным в целях применения его условий                   в отсутствие государственной регистрации, не имеется.

Доводы общества о том, что судами в полной мере не исследованы                      и не устанавливались обстоятельства, свидетельствующие о наличии между сторонами правоотношений, регулируемых параграфом 1 главы 42 ГК РФ,     не могут быть приняты во внимание, поскольку на то, какие положения указанных норм о правоотношениях по займу подлежат применению                       в спорных отношениях сторон, и какие конкретно обстоятельства с их применением подлежат установлению судами, кассатором не приведено,                и судом кассационной инстанции не установлено.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны                          на фактических обстоятельствах настоящего дела, установленных                             на основании представленных в дело доказательств, и соответствуют им, сделаны при правильном применении норм права.

Учитывая вышеизложенное, не имеется оснований для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.  

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 07.08.2017                                и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2017 по делу № А70-6861/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     М.А. Севастьянова

 

Судьи                                                                  Т.А. Зиновьева

 

                                                                            В.В. Сирина