АРБИТРАЖНЫЙСУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности 

судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу  

«

Дело № А83-15979/2020

г.Калуга

04» июня 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена «03» июня 2024 года  Постановление в полном объеме изготовлено «04» июня 2024 года  

Арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего Егоровой Т.В. судей Нарусова М.М. 

ФИО1 

при участии в судебном заседании: 

от индивидуального предпринимателя ФИО2:  представитель ФИО3 по доверенности от 13.04.2022;  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  администрации города Феодосии Республики Крым на решение Арбитражного  суда Республики Крым от 18.07.2023 и постановление Двадцать первого  арбитражного апелляционного суда от 06.02.2024 по делу № А83-15979/2020,  

УСТАНОВИЛ:

администрация города Феодосии Республики Крым (далее – истец,  администрация, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым  с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2, предприниматель)  о расторжении договора аренды здания, сооружения (другого объекта  недвижимости) и коммунального имущества № 32-04 от 07.07.2004,  заключенного между Исполнительным комитетом Орджоникидзевского  поселкового совета и ИП ФИО2; об обязании ИП ФИО2  возвратить администрации по акту приема-передачи муниципальное  имущество - отдельно стоящее здание общей площадью 1303 кв. м,  расположенное по адресу: пгт. Орджоникидзе, ул. Ленина, 2-А, переданное по  договору аренды здания, сооружения (другого объекта недвижимости) и  коммунального имущества № 32-04 от 07.07.2004.  

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 18.07.2023,  оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного  

апелляционного суда от 06.02.2024, в удовлетворении исковых требований  отказано.  

Администрация обратилась в Арбитражный суд Центрального округа с  кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить,  принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований  в полном объеме.  

В обоснование своей жалобы заявитель указывает, что согласие  арендодателя на проведение улучшений не может подменять собой  административный порядок проведения работ на объекте капитального  строительства, в том числе получение разрешения на строительство,  реконструкцию. Факт согласования арендодателем производства именно  неотделимых улучшений и стоимость таких работ из решений  Орджоникидзевского поселкового совета от 12.05.2004 № 30, от 02.11.2004   № 95, от 24.04.2005 № 56, от 26.05.2006 № 94, от 05.01.2007 № 313/20 не  усматривается, более того, решениями от 26.05.2006 № 94 и от 05.01.2007   № 313/20 дано согласие на выполнение проектно-изыскательских и проектных  работ. На момент переоформления договора аренды земли уведомления о  выявлении самовольной постройки от уполномоченных органов  исполнительной власти в администрацию не поступали, соответственно  решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие не  могло быть принято, в связи с чем вывод суда о согласовании таким образом  проведенной реконструкции, по мнению заявителя, не соответствует  фактическим обстоятельствам дела. Кроме того, ответчиком не было получено  согласие арендодателя – администрации на сдачу имущества в субаренду  01.04.2020.  

В судебном заседании представитель ответчика с доводами  кассационной жалобы не согласилась по основаниям, изложенным в отзыве на  нее.  

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о  времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения  соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в  сети «Интернет», явку представителей в судебное заседание не обеспечили,  что в соответствии с правилами части 3 статьи 284 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не  является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их  отсутствие.  

Рассмотрев кассационную жалобу, проверив в порядке статей 286, 287  АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции норм  материального права, соблюдение норм процессуального права при принятии  обжалуемого постановления, а также соответствие выводов суда  апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в  деле доказательствам, судебная коллегия не находит правовых оснований для  ее удовлетворения в связи со следующим.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, 07.07.2004  между Исполнительным комитетом Орджоникидзевского поселкового совета  

(арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды  здания, сооружения (другого объекта недвижимости) и коммунального  имущества № 32-04, по условиям которого арендодатель предоставляет, а  арендатор принимает во временное владение и пользование отдельно стоящее  здание, общей площадью 1 303 кв.м. расположенное по адресу: 

<

...>, сроком на 25 лет с 30.10.2003 по 30.05.2028.  

Согласно данным инвентарного дела № 12-54 по состоянию на  31.12.2012 на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу:  Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Орджоникидзе, ул. Ленина, д. 2А имеются  сведения о регистрации права собственности на детский сад за  территориальной громадой пгт. Орджоникидзе в лице Орджоникидзевского  поселкового совета от 16.04.2002, зарегистрированного 20.05.2002 в  реестровой книге за номером 72.  

По данным последней технической инвентаризации от 02.06.2009 объект  недвижимого имущества, расположенный по адресу: Республика Крым, г.  Феодосия, пгт. Орджоникидзе, ул. Ленина, д. 2А, состоит из: основного с  подвалом лит. «А» общей площадью 1387,1 кв. м; двухэтажного складского с  подвалом лиг. «Б», балконом, лестницей общей, площадью 117,0 кв. м; навеса  лит. «В»; уборной лит. «Е»; уборной - душа лит. «Ж» площадью застройки 8,2  кв.м; беседки лит. «3» площадью застройки 16,7 кв. м; ворот № 1; калиток №№  2, 3; заборов №№ 4,5; мощения № 6.  

Пунктом 7.1.2 договора установлено, что арендатор имеет право  передавать с согласия арендодателя арендуемый объект в субаренду  физическим и юридическим лицам.  

В соответствии пунктами 7.1.3, 7.2.5, 7.2.6, 7.2.12 договора, арендатор  имеет право по письменному разрешению арендодателя осуществлять за счет  собственных средств неотделимые улучшения арендуемого объекта.  

Арендатор обязуется: содержать арендуемый объект в полной  исправности; обеспечить пожарную безопасность арендуемого объекта,  выполнять в полном объеме требования и инструкции по пожарной  безопасности; нести другие обязанности по содержанию арендуемого  имущества.  

Прокуратурой города Феодосии проведена проверка деятельности ДЗОО  «Морячок» в части законности использования недвижимого имущества,  расположенного по адресу: ул. Ленина, 2-а, пгт. Орджоникидзе, г. Феодосия  Республика Крым и вынесено представление № 15 от 24.08.2020 об  устранении нарушений требований законодательства о собственности,  законодательства о контрактной системе при реализации федеральных  целевых программ, санитарно-эпидемиологического законодательств.  

По мнению истца, ответчиком допущены следующие существенные  нарушения условий договора: отсутствие согласия арендодателя о передаче  арендуемого объекта в субаренду физическим и юридическим лицам, что  установлено представлением прокурора города Феодосии № 15-20 от  24.08.2020; по информации предоставленной филиалом ГУП РК «Крым БТИ»  в г. Феодосия арендатор без согласия арендодателя и разрешительной на то  

документации осуществил перепланировку на объекте по адресу: Республика  Крым, г. Феодосия, пгт. Орджоникидзе, ул. Ленина, 2а в лит. «А» основного  здания, складского лит. «Б», навеса лит. «Е», душа лит. «Ж», беседки лит. «3»  (разрешение на перепланировку предъявлено не было).  

Администрацией направлено в адрес ИГ ФИО2 требование от  08.06.2020 № 2-44/10115/2 о предоставлении разрешительных документов на  проведение перепланировки на объекте, расположенном по адресу:  Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Орджоникидзе, ул. Ленина, 2а в  семидневный срок, а также о расторжении договора, в случае его  неисполнения.  

Поскольку направленная досудебная претензия, оставлена ответчиком  без удовлетворения администрация обратилась в суд с настоящими  требованиями.  

Отказывая в удовлетворении исковых требований суды первой и  апелляционной инстанций правомерно руководствовались следующим.  

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить  арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во  временное пользование.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан  предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям  договора аренды и назначению имущества.  

В силу норм статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться  надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и  требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от  исполнения обязательства не допускается.  

Из материалов дела следует, что истец обязательства по договору в  части передачи ответчику имущества исполнил в полном объеме, что  подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи.  

Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор обязан  пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями  договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в  соответствии с назначением имущества.  

Согласно статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор  аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор  пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или  назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно  ухудшает имущество.  

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о  расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после  получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть  договор либо неполучения ответа в срок, указанных в предложении или  установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в  тридцатидневный срок.  

Из разъяснений, содержащихся в пункте 29 Информационного письма  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66  «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что если  основанием расторжения договора аренды является неисполнение  арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения  в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить  арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им  обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также  предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).  

Как следует из пунктов 7.1.3, 7.2.3, 7.2.5, 7.2.12 договора арендатор по  письменному разрешению арендодателя вправе осуществлять за счет  собственных средств неотделимые улучшения арендуемого объекта;  своевременно осуществлять за свой счет текущий ремонт арендуемого  объекта; содержать арендуемый объект в полной исправности; нести другие  обязанности как владелец арендуемого объекта.  

В обоснование исковых требований о расторжении договора аренды,  истец ссылался на отсутствие у арендатора согласия арендодателя на  проведение неотделимых улучшений, более того, указал на необходимость  получения арендатором разрешения на перепланировку объекта аренды  (возведение 2 этажа лит. Б).  

Между тем, как верно установлено судами первой и апелляционной  инстанций, в подтверждение факта обращения арендатора к арендодателю за  получением согласия на переоборудование помещений в арендованном  объекте недвижимости и проведение реконструкции помещений в  соответствии с пунктом 7.1.3 договора, ответчиком в материалы дела  предоставлены соответствующие решения Исполнительного комитета  Орджоникидзевского поселкового совета, принятые на основании заявлений  арендатора:  

1. Решение исполнительного комитета Орджоникидзевского  поселкового совета от 12.05.2004 года № 30 «О даче согласия СПД ФИО2 на переоборудование комнат и ремонт в арендованном комплексе,  согласно которому ответчику дано согласие на переоборудование комнат и  ремонт крыши в арендованном детском саду;  

2. Решение исполнительного комитета Орджоникидзевского  поселкового совета от 02.11.2004 № 95 «О даче согласия СПД ФИО2  на достройку медпункта и изолятора», согласно которому исполком  Орджоникидзевского поселкового совета, разрешил СПД ФИО2  вынести медпункт и изолятор ДОЛ «Морячок» в отдельное помещение,  надстроить для этого 2 этаж над имеющимся капитальным строением  складского помещения на территории комплекса;  

3. Решение исполнительного комитета Орджоникидзевского  поселкового совета от 24.04.2005 № 56, согласно которому исполком  Орджоникидзевского поселкового совета дал согласие ответчику на  устройство летней площадки для проведения культурно-массовых  мероприятий и дискотек в ДОК «Морячок» на земельном участке,  

находящемся у него в арендном пользовании с выполнением работ по  устройству твердого покрытия и стационарного навеса;  

4. Решение исполнительного комитета Орджоникидзевского  поселкового совета от 26.05.2006 № 94, согласно которому исполком  Орджоникидзевского поселкового совета, разрешил ответчику выполнение  проектно-изыскательных работ по объекту пищеблока детского сада № 10 по  ул. Ленина, 2а;  

5. Решение исполнительного комитета Орджоникидзевского  поселкового совета от 25.01.2007 № 313/20, согласно которому исполком  Орджоникидзевского поселкового совета дал согласие на разработку проекта  реконструкции помещений прачечной в арендуемом ответчиком здании  детского сада по пер. Больничному, 2 (ул. Ленина, 2а) а пгт. Орджоникидзе.  

Из материалов дела также следует, что ответчиком в адрес арендодателя  направлялся рабочий проект реконструкции и переоборудования детского сада   № 10 по ул. Ленина, 2а в пгт. Орджоникидзе с целью регистрации права на  объект за исполнительным комитетом Орджоникидзевского поселкового  совета, который был согласован Управлением архитектуры и  градостроительства г.Феодосия 31.01.2011, что подтверждается  соответствующим штампом на титульном листе рабочего проекта с подписью  Главного архитектора города.  

В соответствии с решением 11 сессии Феодосийского городского совета  1 созыва от 30.12.2014 № 185 «О вопросах правопреемства» правопреемниками  в отношении договорных обязательств, заключенных органами местного  самоуправления, действовавшими на территории Республики Крым на день  принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в  составе Российской Федерации новых субъектов, и территории которых  отнесены к территории муниципального образования городской округ  ФИО4, а также иных документов, предусмотренных  статьей 12 Федерального Конституционного Закона от 21.03.2014, выступает  Администрация города Феодосии Республики Крым - по договорам, стороной  в которых являлись исполнительные комитеты Феодосийского городского,  Коктебельского, Орджоникидзевского, Приморского, Щебетовского  поселковых, а также Берегового и Насыпновского сельских советов,  действовавших на территории Республики Крым на день принятия в  Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе  Российской Федерации новых субъектов, и территории которых отнесены к  территории муниципального образования городской округ ФИО4.  

С учетом изложенного, суды пришли к обоснованному выводу о том,  что решения, а также иные правовые акты, принятые Исполнительным  комитетом Орджоникидзевского поселкового совета, его должностными  лицами в рамках исполнения договора аренды имущества № 32-04 от  07.07.2004, являются действующими и обязательны к исполнению для сторон  договора.  

Доводы заявителя о проведении предпринимателем перепланировки  объекта аренды без согласия арендатора обоснованно отклонены судами  первой и апелляционной инстанций, поскольку опровергаются материалами  дела.  

Также правомерно отклонены доводы истца об отсутствии у  Орджоникидзевского поселкового совета полномочий на согласование  проведения работ по осуществлению неотделимых улучшений арендованного  имущества, поскольку такое право арендодателя является производным от  закрепленного в пункте 7.1.3. договора аренды.  

Таким образом, работы по улучшению арендованного объекта были  проведены арендатором за счет собственных средств и по согласованию с  арендодателем.  

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов первой и  апелляционной инстанций о том, что требования администрации в отношении  реконструкции литеры «Б» с надстройкой второго этажа, а также иных  строительных работ не в отношении предмета аренды, не имею отношения к  рассматриваемому спору и значения для его разрешения, поскольку литер «Б»,  как и иные литера, за исключением литеры «А», расположенные на земельном  участке с кадастровым номер участка 90:24:020101:468, предметом договора  не являются.  

Самовольное строительство и реконструкция объектов недвижимости,  не являющихся предметом договора, но расположенных на одном с ним  участке, может быть основанием для предъявления самостоятельных  требований о расторжении договора аренды земельного участка, сносе  самовольных построек и т.д.  

Кроме того, из материалов дела следует, что администрацией города  Феодосии Республики Крым 19.05.2022 осуществлена регистрация права  муниципальной собственности на объект аренды с учетом произведенных  арендатором работ по реконструкции и перепланировке, что подтверждается  выпиской из ЕГРН от 19.06.2023 (собственность 90:24:020101:91/052/2022-1 от  19.05.2022) и копией реестрового дела.  

Из указанного следует, что администрацией в регистрационный орган  представлены все необходимые для осуществления государственной  регистрации прав документы на объект недвижимого имущества, в том числе  с учетом проведенных улучшений.  

Также, ответчиком в материалы дела представлено заключение № 0115/06/23 от 15.06.2023 о проведении комиссионной строительно-технической  экспертизы нежилого здания литеры «А», расположенного по адресу:  Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Орджоникидзе, ул. Ленина, 2А,  подготовленное ООО Научно-Практический Центр «Экспертные  Исследования», согласно которому нежилое здание с кадастровым номером  90:24:020101:936, расположенное по адресу: Республика Крым, г. Феодосия,  пгт. Орджоникидзе, ул. Ленина, 2А (далее - нежилое здание), на дату  проведения экспертного исследования 16.06.2023, соответствует  градостроительным, строительным, санитарным, пожарным нормам и  

правилам. Техническое состояние нежилого здания при данном показателе  степени физического износа 11,0% оценивается как хорошее, не создает  угрозу и не представляет опасность для жизни и здоровья граждан. Нежилое  здание относится ко II группе капитальности, имеет 125 лет срок службы и  относится к I-й степени долговечности и имеет 11% физического износа,  техническое состояние здания оценивается как хорошее. Дальнейшая  безопасная эксплуатация нежилого здания с технической точки зрения -  возможна.  

Указанное заключение обоснованно принято судами первой и  апелляционной инстанций в качестве доказательств, поскольку оно  соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001  года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в  Российской Федерации» требованиям. Экспертное заключение содержит  подробное описание проведенного исследования и сделанные в результате его  выводы, является мотивированным, ясным и полным. При этом, истцом о  проведении экспертизы при рассмотрении дела в суде первой инстанции  заявлено не было.  

Судами обоснованно отклонены доводы администрации о том, что  ответчиком не было получено соответствующее разрешение на проведение  реконструкции, поскольку производилась реконструкция объекта  недвижимости, не являющегося предметом спорного договора аренды.  

Кроме того, исходя из положений пункта 1 статьи 10 ГК РФ не  допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением  причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной  целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских  прав (злоупотребление правом). Из содержания указанной нормы следует, что  при злоупотреблении правом лицо действует в пределах предоставленных ему  прав, но недозволенным способом.  

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума  Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении  судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса  Российской Федерации», следует, что оценивая действия сторон как  добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения,  ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права  и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в  получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10  ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и  разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.  

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о том, что  действия администрации, направленные на расторжение договора аренды с  ответчиком, ввиду проведения неотделимых улучшений, противоречат  действиям истца по регистрации права муниципальной собственности на  спорный объект с учетом проведенных ответчиком неотделимых улучшений и  не являются добросовестными.  

Доводы администрации о передаче ответчиком арендуемого объекта в  субаренду ИП ФИО5 на основании договора субаренды № 1 от  01.04.2020 без согласия арендодателя обоснованно отклонены исходя из  следующего.  

Согласно статье 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются  правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными  правовыми актами.  

Пунктом 7.1.2 договора установлено, что арендатор имеет право  передавать с согласия арендодателя арендуемый объект в субаренду  физическим и юридическим лицам.  

Ответчик 30.12.2010 обратился в исполнительный комитет  Орджоникидзевского поселкового совета с заявлением о согласовании  передачи здания детского оздоровительного комплекса «Морячок» в  субаренду, в ответ на это письмом главы Орджоникидзевского поселкового  совета ФИО6 № 02-17/53 от 17.01.2011 Исполнительный комитет не  возражал против передачи в субаренду арендованного имущества третьим  лицам.  

Ссылка истца на отсутствие в журнале регистрации исходящей  корреспонденции сведений о направлении указанного письма обоснованно не  принята судами первой и апелляционной инстанций, поскольку указанные  обстоятельства не опровергают получение ответчиком разрешения на  передачу объекта аренды в субаренду; письмо от 17.01.2011, подписано  Поселковым головой ФИО6 и скрепленным печатью  исполнительного комитета Орджоникидзевского поселкового совета.  

Доказательств опровергающих данные доводы ответчика истцом в  материалы дела не предоставлены, как и не предоставлен иной результат  рассмотрения такого заявления предпринимателя. О фальсификации  указанного доказательства истец при рассмотрении дела в суде первой  инстанции в порядке статьи 161 АПК РФ не заявлял.  

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к  обоснованному выводу о получении ответчиком в соответствии с пунктом  7.1.2 договора согласия на передачу в субаренду арендованного имущества  третьим лицам.  

На основании изложенного, исследовав и оценив в порядке,  предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела  доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суды первой и  апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об отказе в  исковых требованиях администрации.  

 Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом  рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая  правовая оценка.  

Само по себе несогласие кассатора с результатами оценки  арбитражными судами имеющихся в материалах дела доказательств и  выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены  состоявшихся по делу судебных актов являться не может, поскольку такая  

позиция кассатора, по сути, направлена на переоценку имеющихся в деле  доказательств и установленных судами фактических обстоятельств, что в силу  положений статьи 286 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо.  

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм  материального и процессуального права, допущенных при вынесении  обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не  установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для  разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей оценки  соответствующих судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы  не имеется.  

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 18.07.2023 и  постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от  06.02.2024 по делу № А83-15979/2020 оставить без изменения, а кассационную  жалобу администрации города Феодосии Республики Крым - без  удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может  быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской  Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий  двух месяцев.  

Председательствующий Т.В. Егорова 

Судьи М.М. Нарусов 

 ФИО1