ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-50576/2023

Дело № А40-32884/23

г. Москва

22 августа 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2023 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 22 августа 2023 года 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г.,

судей Бондарева А.В., Алексеевой Е.Б., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 06 июня 2023 года по делу № А40-32884/23 по иску ООО "Андеграундарт" к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительным уведомления об изменении размера годовой арендной платы по договору аренды земельных участков, обязании ответчика произвести перерасчет арендной платы

при участии в судебном заседании: от истца ФИО2 (по доверенности от 09.02.2023 г.), от ответчика ФИО3 (по доверенности от 08.08.2023 г.)   

 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Андеграундарт» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (Департамент, ответчик) о признании недействительным уведомления от 28.02.2022 г. № 33-6-51944/22-(0)-1 об изменении размера годовой арендной платы по договору от 11.12.2017 г. № М-01-051642 и обязании ответчика произвести перерасчет арендной платы по договору от 11.12.2017 № М-01-051642 за период с 01.01.2022 г. по 31.12.2022 г., исходя из величины годовой арендной платы в размере 510 088 руб.                   25 коп.

Исковые требования мотивированы тем, что действия Департамента по необоснованному изменению в одностороннем порядке арендной платы на основании незаконного уведомления и последующему уклонению от перерасчета (возврата) арендной платы привели к нарушению законных прав и интересов Общества как стороны по договору аренды.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 06.06.2023 г. исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе истцу в иске.

Истец против удовлетворения жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 11.12.2017 г. между ООО «Андеграундарт» (арендатор) и Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) заключен договор аренды № М-01-051642 земельных участков, предоставляемых правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельных участках. Указанный договор заключен в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 77:01:0001026:51, 77:01:0001026:2597, 77:01:0001026:2598 (далее - участки) для целей эксплуатации нежилого здания под деловое управление.

В силу п. 2.1. договор аренды заключен на срок до 24.10.2066 г.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 г. № 273-ПП и приложением 2 к договору аренды установлена ставка арендной платы за участки в размере 1,5 % процента от кадастровой стоимости участков.

Согласно п. 3.4. договора аренды размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и/или города Москвы, а также в случае изменения кадастровой стоимости без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договор.

В случае принятия таких актов исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и уведомления арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе коэффициентов индексации и/или уведомления с расчетом платежей, кадастровой стоимости либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов и/или изменения кадастровой стоимости в действие правовыми актами и без внесения изменений, дополнения в настоящий договор.

Как указывает истец, в марте 2022 г. им было получено уведомление Департамента городского имущества города Москвы от 28.02.2022 г. № 33-6-51944/22-(0)-1 (далее - уведомление), в котором ответчик уведомлял истца об изменении с 01.01.2022 г. кадастровой стоимости участков в связи с вступлением в силу результатов государственной кадастровой оценки земель г. Москвы, утвержденных распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 15.11.2021 г. № 51520 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 01 января 2021 г.», которая на 2022 г. составила 78 567 203 руб. 07 коп. и, соответственно, изменении размера годовой арендной платы за участки, которая на 2022 г. составила 1 178 508 руб. 05 коп. (78 567 203 руб. 07 коп.*1,5 %).

По мнению истца, ответчиком при подготовке уведомления не было учтено, что 17.02.2022 г. в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) на основании акта об определении кадастровой стоимости от 04.02.2022 г. № АОКС-77/2022/000020 ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования» (далее - акт от 04.02.2022 г. № АОКС-77/2022/000020), были внесены сведения об иной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № 77:01:0001026:51, которая составила 27 860 787 руб. 58 коп. (выписка № КУВИ-001/2022-136398793 от 10.08.2022 г.) (кадастровая стоимость земельного участка до внесения соответствующих изменений составляла 72 422 107 руб. 89 коп.).

Датой начала применения кадастровой стоимости, внесенной в ЕГРН на основании акта от 04.02.2022 г. № АОКС-77/2022/000020, является 01.01.2022 г.

Таким образом, кадастровая стоимость участков, установленная на 2022 г. с учетом изменений, была определена в размере 34 005 882 руб.76 коп.

Исходя из вышеизложенного, размер годовой арендной платы по договору аренды за 2022 г. составляет 510 088 руб. 25 оп. (34 005 882 руб. 76 коп.*1,5 %).

Арендная плата по договору за период с января по декабрь 2022 г. была оплачена истцом в соответствии с уведомлением, исходя из повышенной кадастровой стоимости участка, не соответствующей сведениям, внесенным в ЕГРН.

Исходя из сведений о кадастровой стоимости, внесенных в ЕГРН 17.02.2022 г., сумма излишне уплаченных истцом денежных средств по договору аренды за 2022 г. составила 668 419 руб. 79 коп. (1 178 508 руб. 04 коп. - 510 088 руб. 25 коп.).

Статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлено, что для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в ЕГРН (ч. 1).

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН, применяются со дня начала применения сведений о кадастровой стоимости, изменяемых вследствие внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения (п. 3 ст. 18 Закона № 237-ФЗ).

Ответчик при определении размера арендой платы по договору аренды на 2022 г., в том числе, при подготовке уведомления об изменении арендной платы на 2022 г., должен был руководствоваться актуальными сведениями о кадастровой стоимости участков, содержащимися в ЕГРН.

Поскольку уведомление от 28.02.2022 г. № 33-6-51944/22-(0)-1 об увеличении размера арендной ставки было составлено ответчиком после внесения в ЕГРН 17.02.2022 г. на основании акта от 04.02.2022 г. № АОКС-77/2022/000020 сведений об измененной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № 77:01:0001026:51, истец полагает, что данное уведомление ответчика является незаконным.

Истец уведомлениями № 31.08/2 от 31.08.2022 г. и № 20.12/1 от 20.12.2022 г., адресованными ответчику, просил произвести перерасчет размера арендной платы по договору аренды за период с 01.01.2022 г. по 31.12.2022 г. и вернуть излишне уплаченные истцом денежные средства в размере 668 419 руб. 79 коп., однако требования истца были оставлены ответчиком без удовлетворения.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, исковые требования удовлетворены.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

Вопреки доводам заявителя жалобы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что  действия ответчика по необоснованному изменению в одностороннем порядке арендной платы на основании спорного уведомления и последующему уклонению от перерасчета (возврата) арендной платы нарушают законные права и интересы истца как стороны по договору аренды.

Как указывает ответчик, судом первой инстанции по формальным обстоятельствам отклонен и не исследован надлежащим образом довод ответчика, что в здании на земельном участке с кадастровым № 77:01:0001026:51 расположена организация « Студия Ла Картина», занимающаяся коммерческим видом деятельности.

При этом для доказывания факта нахождения на земельном участке организации «Студия Ла Картина» ответчик ссылается исключительно на информацию с сервиса Яндекс карты и сайта https://la-kartina.ru/ на котором указанно, что студия живописи «Студия Ла Картина» находится по адресу: 

<

...>, совпадающим с адресом земельного участка с кадастровым № 77:01:0001026:51.

Кроме того, ответчик приводит в доказательство размещенную на сайте https://la-kartina.ru/ публичную оферту об оказании художественных услуг от имени ИП ФИО4 и размещенную от его имени вакансию на сайте «Head Hunter» https://hh.ru/ на должность специалист по работе с клиентами.

Апелляционный суд полагает, что указанные доказательства не могут быть положены в основу выводов о расположении на земельном участке организации, использующей здание в целях делового управления или иной коммерческой деятельности, поскольку являются недопустимыми ввиду следующего.

У судебной коллегии отсутствуют объективные основания достоверно доверять информации, расположенной на сервисе Яндекс карты и сайте https://la-kartina.ru/, так как данная информация может носить ошибочный характер или являться устаревшей, то есть не отражать действительных сведений в спорный период времени.

В опровержение довода заявителя истцом приведены данные с источников, на которые ссылается сам ответчик. Как следует из информации с сервиса Яндекс карты организация «Студия Ла Картина» прекратила свою работу. При этом сайт, на который ссылается апеллянт (https://la-kartina.ru/), является неактивным.

В этой связи не представляется возможным достоверно установить, располагалась ли в здании указанная организация, а если располагалась, то в какой период времени, с учетом того, что в рамках дела исследуется период 2022 г.

Ответчик в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каких-либо допустимых доказательств (договоров аренды, актов Госинспекции по недвижимости), достоверно подтверждающих расположение в здании указанной им организации в материалы дела не представил.

Довод жалобы относительно того, что у него по объективным причинам отсутствовала возможность подтвердить нахождение в здании указанной организации, что подтверждается актом обследования земельного участка от 27.07.2022 г. № 9010655 является необоснованным, поскольку из фразы, содержащейся акте: «доступ в здание не обеспечен» не ясно, кем именно и при каких обстоятельствах не был обеспечен доступ в здание, и в чем, по мнению ответчика, заключаются недобросовестные действия истца (арендатора).

Из фототаблицы указанного акта обследования следует, что здание является объектом культурного наследия регионального значения «усадьба ФИО5», что подтверждает правильность установления на 2022 г. кадастровой стоимости в меньшем размере, исходя из содержащегося на 2022 г. вида разрешенного использования «Земли историко-культурного назначения».

При этом в акте обследования инспектором сделан вывод: «Визуальным осмотром фактов нецелевого использования здания не установлено», что опровергает позицию ответчика относительно нецелевого использования земельного участка истцом.

Кроме того, акт обследования, как и выписка из ЕГРИП на ИП ФИО4, не были предоставлены ответчиком в суд первой инстанции, и ответчик в нарушение ч. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не обосновал невозможность представления данных доказательств в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в связи с чем данные документы не подлежат приобщению к материалам дела и исследованию судом апелляционной инстанции.

С учетом изложенного, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что, информация, содержащаяся в таких источниках как Яндекс карты, не может приниматься судом как допустимое доказательство, поскольку носит не точный, а ознакомительный характер.

Довод жалобы ответчика относительно того, что до и после 2022 г. спорный земельный участок согласно данным ЕГРН имел вид разрешенного использования деловое управление (4.1) (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7)), не имеет парового значения для рассматриваемого спора, поскольку вид разрешенного использования за иные периоды времени не входит в предмет доказывания по настоящему делу, а, соответственно, не может влить на выводы суда, равно как и оценка видов разрешенного использования смежных земельных участков с кадастровыми №№ 77:01:0001026:2597 и 77:01:0001026:2598.

Необоснованно утверждение апеллянта относительно нарушения истцом договора аренды земельного участка № М-01-051642 от 11.12.2017 г. ввиду его использования не по целевому назначению, а также необходимостью исчисления арендной платы исключительно в соответствии с приложением № 2 к договору аренды.

Как следует из п. 1.1. договора аренды, земельные участки были предоставлены для целей эксплуатации нежилого здания под деловое управление в соответствии с установленным разрешенным использованием земельного участка, следовательно, учитывая то факт, что на 2022 г. вид разрешенного использования земельного участка № 77:01:0001026:51 был установлен как «Земли историко-культурного назначения», а также факт отсутствия в деле доказательств, свидетельствующих о привлечении истца к административной ответственности за использование земельного участка не по целевому назначению, нарушений договора аренды при рассмотрении дела установлено не было.

Расчет арендной платы, установленной в приложении 2 от 11.12.2017 г., не имеет правового значения, поскольку в соответствии с п. 3.4. договора аренды изменение кадастровой стоимости земельного участка влечет изменение арендной платы без внесения соответствующих изменений в договор аренды, при условии уведомления истца о произведенных изменений.

Более того, ответчиком неверно истолковывается установленный порядок исчисления арендной платы.

По мнению апелляционного суда, ответчик ошибочно полагает, что наделен правом оспаривать рассчитанную на основании сведений из ЕГРН арендного плату путем доказывания фактического использования земельного участка в рамках настоящего дела.

Как правомерно указал суд первой инстанции, для расчета арендной платы используется нормативный подход, учитывающий кадастровую стоимость, внесенную в ЕГРН на дату расчета.

Доказательств наличия оснований для исчисления арендной платы на 2022 г. от иной кадастровой стоимости, чем содержащейся в ЕГРН, ответчик в материалы дела не представил.

При этом, как усматривается из материалов дела, корректировка кадастровой стоимости спорного земельного участка в меньшую сторону была осуществлена самим Департаментом на основании поступивших данных их Управления Росреестра.

В материалах дела имеется письмо ГБУ «Центр имущественных платежей» (далее - ГБУ) от 21.11.2022 г. № 02-10181/22-1, из которого следует, что ГБУ был составлен акт об определении кадастровой стоимости от 04.02.2022 г. № АОКС-77/2022/000020, в соответствии с которым ГБУ на 01.01.2021 г. установила стоимость земельного участка в размере 27 860 787 руб. 58 коп. согласно 10 оценочной группе.

Согласно информации с сайта ГБУ www.gcgs.ru ГБУ является подведомственным учреждением Департамента городского имущества города Москвы, соответственно самим ответчиком в лице своей подведомственной организации был осуществлен перерасчет кадастровой стоимости спорного участка с 72 422 107 руб. 89 коп. до 27 860 787 руб. 58 коп., что свидетельствует о правильном исчислении платы истцом и противоречивой позиции ответчика.

Неправомерным также является довод жалобы о том, что оспариваемое истцом уведомление носило лишь информационный, осведомительный характер и не может считаться односторонней сделкой, поскольку не порождает правовых последствий.

Согласно п. 3.4. договора аренды размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и/или города Москвы, а также в случае изменения кадастровой стоимости без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договор.

В случае принятия таких актов исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляться па основании договора и уведомления арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе коэффициентов индексации и/или уведомления с расчетом платежей, кадастровой стоимости либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, конфидентов и\или изменения кадастровой стоимости в действие правовыми актами и без внесения изменений, дополнения в настоящий договор.

В силу положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из спорного договора аренды следует, что стороны установили в качестве оснований для уплаты арендной платы в случае ее изменения, наступление совокупности следующих обстоятельств: 1) изменение кадастровой стоимости нормативным актом г. Москвы; 2) направление арендатору уведомления об изменении кадастровой стоимости и арендной платы.

Таким образом, предусмотрев в качестве обязательного основания для изменения арендной платы направление арендодателем уведомления, стороны установили, что уведомление является основанием для изменения обязанностей арендатора по договору аренды в части уплаты арендой платы.

Согласно положениям ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве сделки могут быть квалифицированы действия юридических лиц, которые направлены на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 2 ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Спорное уведомление являлось результатом действий ответчика, направленных на изменение договора аренды, что с учетом изложенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации надлежит квалифицировать как одностороннюю сделку.

Ответчик полагает спорное уведомление информационным письмам, которые, по его мнению, не отнесены Законом города Москвы от 08.07.2009 г. № 25 «О правовых актах города Москвы» к числу ненормативных актов в виду чего не могут быть признаны незаконными в судебном порядке.

В данном случае нормы гражданского законодательства имеют большую юридическую силу и суд при квалификации спорного уведомления, изменяющего обязанности истца по оплате арендной платы, правомерно определил уведомление как одностороннюю сделку.

Нарушение прав истца заключается в непризнании ответчиком факта переплаты со стороны истца и предоставлении истцу законной возможность зачесть переплату в счет текущих арендных платежей или возврате излишне уплаченных денежных средств.

Признание уведомления незаконным приведет к обязании ответчика произвести перерасчет арендной платы и уменьшению финансовых затрат истца на сумму 668 419 руб. 79 коп., что свидетельствует о наличие гражданско-правового интереса в заявленном иске.

Таким образом, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 06 июня 2023 года по делу                      № А40-32884/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья:                                                                 О.Г. Головкина 

 

Судьи:                                                                                                          Е.Б. Алексеева 

 

                                                                                                                      А.В. Бондарев