АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

РЕШЕНИЕ

г. Новосибирск                                                                 Дело № А45-8377/2024

Резолютивная часть решения объявлена 11 июля 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 24 июля 2024 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Нахимович Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гончаровой Л.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению акционерного общества "Специализированный застройщик "Береговое" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), г. Новосибирск к Мэрии города Новосибирска в лице Управления архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск, третье лицо: Департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска о признании незаконным отказа, изложенного в письме от 19.12.2023 №11/1/11.1- 0.4/03627, 

при участии представителей:

заявителя: ФИО1, доверенность № 10/24 от 15.04.2024, паспорт, диплом; 

заинтересованного лица: ФИО2, доверенность от 07.03.2024, удостоверение, диплом; 

третьего лица: ФИО3, доверенность от 22.12.2023, удостоверение, диплом,

установил:

акционерное общество "Специализированный застройщик "Береговое" (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Мэрии города Новосибирска в лице Управления архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска о признании незаконным отказа, изложенного в письме от 19.12.2023 №11/1/11.1- 0.4/03627.

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска (далее – Департамент).

В своем заявлении Общество ссылается на то, что незаконный отказ в выдаче разрешения на строительство нарушает права заявителя и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности, так как цель предпринимательской деятельности - извлечение прибыли. 

Уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления не вправе после устранения всех замечаний, указанных Заинтересованным лицом в отказе в выдаче разрешения на строительство, и повторном предъявлении этого же пакета документов с устраненными замечаниями отказывать в выдаче разрешения на строительство по новому основанию -утверждение нового проекта планировки территории, новым обстоятельствам — изменение политики выдачи разрешений на строительство - обстоятельствам, возникшим после устранения Заявителем недостатков и не связанным с действиями и не зависящим от воли Заявителя, то есть по основаниям, которые Заявитель устранить не может.

Предоставленная АО «Специализированный застройщик «Береговое» для выдачи разрешения на строительство на основании ст.51 ГрК РФ Проектная документация соответствует требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, в том числе требованиям проекта планировки территории, утвержденного постановлением мэрии города Новосибирска от 30.11.2021 №4181, в части обеспечения планируемого к строительству многоквартирного дома по ул. Закавказской в Октябрьском районе на земельном участке с кадастровым номером 54:35:074435:6 объектами социальной инфраструктуры, что подтверждается письмом №30/033/21993 от 03.11.2023 года Департамента строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска.

Согласно п.1 протокола заседания рабочей группы мэрии города Новосибирска по вопросам обеспечения проектов жилищного строительства объектами социальной инфраструктуры от 27.02.2023 принято решение при реализации проектов жилищного строительства в рамках КРТ, РЗТ, МИП не предъявлять к застройщикам требования по обеспечению территории объектами социальной инфраструктуры.

Заинтересованное лицо в отказе в выдаче разрешения на строительство указывает иной проект планировки территории, утв. 30.11.2023г., которому не соответствует разработанная застройщиком проектная документация в части обеспечения планируемого к строительству многоквартирного дома по ул. Закавказской в Октябрьском районе на земельном участке с кадастровым номером 54:35:074435:6 объектами социальной инфраструктуры. В связи с чем отказ не соответствует ст. 51 ГрК РФ.

Заинтересованное лицо в удовлетворении требований просит отказать, указывая на то, что заключение договора аренды земельного участка для строительства с мэрией города Новосибирска, не влечет обязанности Управления по выдаче разрешения на строительство объекта без соблюдения требований законодательства по обеспечению объектами социальной инфраструктуры. 

Департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска в своем отзыве указывает следующее.

В случае выдачи разрешения на строительство объект не будет обеспечен объектами социальной инфраструктуры, а именно объектами начального общего, основного общего и среднего общего образования на момент окончания строительства.

Принятие решения о выдаче разрешения на строительство объекта увеличит нагрузку   на   существующие   объекты   социальной   инфраструктуры,   повысит потребность в объектах социальной инфраструктуры на данной территории. Это приведет к несоблюдению баланса интересов частных лиц и неопределенного круга лиц.

Учитывая, что от заявителя, заинтересованного лица не поступили возражения относительно перехода к рассмотрению дела в судебном заседании непосредственно после окончания предварительного судебного заседания, арбитражный суд на основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству», завершил подготовку по делу и перешел к рассмотрению дела в судебном заседании.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

16.05.2018 года Заявитель обратился в мэрию города Новосибирска с ходатайством о реализации масштабного инвестиционного проекта в соответствии с «Порядком рассмотрения ходатайств юридических лиц о реализации масштабных инвестиционных проектов», утв. Постановлением мэрии города Новосибирска от 02.08.2016 г. №3419 (далее - Порядок рассмотрения ходатайств), предусматривающему (после уточнений):

- перечисление заявителем денежных средств в размере 100 000 000 (Сто миллионов) рублей в ЖСК «Галущака 15» на завершение строительства жилого дома по ул. Галущака, 15 стр.;

- строительство заявителем многоквартирного жилого дома общей площадью жилых помещений не менее 25 000 кв.м, по ул. Закавказская в Октябрьском районе г. Новосибирска на земельном участке с кадастровым номером 54:35:074435:6;

-передачу Заявителем жилых помещений площадью не менее 670 кв.м в собственность граждан, пострадавших от действий застройщиков, не исполнивших свои обязательства по передаче жилых помещений перед гражданами.

Распоряжением Губернатора Новосибирской области от 07.07.2022 г. №109-р «О масштабном  инвестиционном   проекте   «Многоквартирный  жилой  дом   по   улице Закавказская в Октябрьском районе города Новосибирска» (с учетом изменений, внесенных Распоряжением Губернатора Новосибирской области №36-р от 28.02.2024 г.).  ходатайство Заявителя удовлетворено: предоставлен земельный участок с кадастровым номером 54:35:074435:6 с местоположением по адресу: 

<

...> ориентировочной площадью 10 112 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования земельного участка: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6) - многоквартирные многоэтажные дома, автостоянки, объекты обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного многоэтажного дома в отдельных помещениях многоквартирного многоэтажного дома (далее - земельный участок), в соответствии с требованиями законодательства, с учетом санитарно-защитной зоны, водоохранной зоны в аренду без проведения торгов акционерному обществу "Специализированный застройщик "Береговое" (далее - инициатор проекта) для реализации масштабного инвестиционного проекта "Многоквартирный жилой дом по улице Закавказская в Октябрьском районе города Новосибирска" (далее - проект).

На основании указанного Распоряжения между мэрией города Новосибирска и АО «Специализированный застройщик «Береговое» заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 134046 от 14.07.2022 года (далее — Договор аренды).

П.2 Распоряжения №109-р, как условие реализации МИП, и зеркально п. 4.2.3, п. 4.2.4, п. 4.2.5 Договора аренды, как обязанность Заявителя по договору, установлено, что:

1)срок реализации проекта составляет 6 (шесть) лет, в том числе:срок получения разрешения на строительство - 2023 год;

срок завершения строительно-монтажных работ - 2023 - 2028 годы; срок ввода объекта строительства в эксплуатацию - 2023 - 2028 годы; срок передачи жилых помещений гражданам - IV квартал 2023 года;

2)условиями реализации проекта являются:

а)строительство на земельном участке многоквартирного многоэтажного дома, общая площадь жилых помещений в котором должна составлять не менее 25 000 кв. м, из которых не менее 670 кв. м жилых помещений подлежат передаче в собственность гражданам, пострадавшим от действий застройщиков, не исполнивших свои обязательства по передачежилых помещений перед гражданами, вложившими денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Новосибирской области;

б)внесение денежных средств в размере не менее 100 000 000 рублей на завершение строительства объекта капитального строительства "18-24-этажные жилые блок-секции со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения в осях 20 - 38 - II этап строительства многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой" со следующим местоположением: Новосибирская область, город Новосибирск, Заельцовский район, улица Галущака, 15 стр.,застройщик которого не исполнил свои обязательства по передаче жилых помещенийгражданам, вложившим денежные средства в строительство указанного многоквартирного дома, в следующие сроки:

35 000 000 рублей - в срок не позднее 1 (одного) календарного месяца со дня заключения договора аренды земельного участка;

35 000 000 рублей - в срок не позднее 4 (четырех) календарных месяцев со дня заключения договора аренды земельного участка;

30 000 000 рублей - в срок не позднее 7 (семи) календарных месяцев со дня заключения договора аренды земельного участка.

14.12.2023 АО СЗ «Береговое» обратилось с заявлением № 11.1-03-3739 о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства «Многоквартирные многоэтажные жилые дома с объектами обслуживания жилой застройки, подземная автостоянка», на земельном участке с кадастровым номером 54:35:074435:6, расположенном по адресу: г. Новосибирск, Октябрьский район.

19.12.2023 уведомлением № 11/1//11.1-04/03627 управление архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска отказало в выдаче разрешения на строительство АО СЗ «Береговое» в связи с несоответствием представленных документов требованиям к стриотельству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка от 15.02.2023 № РФ-54-2-03-0-00-2023-0105, а именно отсутствует обеспеченность территории планировочного квартала, в границах которого расположен земельный участок с кадастровым номером 54:35:074435:6, социальными объектами в соответствии с проектом планировки территории, ограниченной створом Октябрьского моста, ул. Зыряновской, полосой отвода железной дороги, створом Бугринского моста, береговой линией реки Оби, в Октябрьском и Первомайском районах, утвержденным постановлением мэрии города Новосибирска от 30.11.2023 № 4181. Согласно требованиям Градплана (лист 18), в соответствии с приложением № 3 к ППТ, строительство жилья необходимо осуществлять поэтапно с одновременным нормативным обеспечением объектами дошкольного, начального общего, основного общего и среднего общего образования.

Не согласившись с отказом, Заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассмотрев заявленные требования, суд не находит их подлежащими удовлетворению, при этом исходит из следующих норм права и обстоятельств дела. 

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 4 и 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, ненормативный акт, решение и действие (бездействие) органа, осуществляющего публичные полномочия, могут быть признаны недействительными (незаконными) при наличии одновременно двух условий: в случае, если данный ненормативный акт, действие (бездействие) не соответствует закону и нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя.

В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ, бремя доказывания законности и обоснованности оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). 

Согласно статье 65 АПК РФ заявитель не освобожден от обязанности подтвердить нарушение своих прав и законных интересов оспариваемыми ненормативными правовыми актами, решениями, действиями (бездействием) государственных органов и их должностных лиц. 

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 данной статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с данным Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

В целях строительства объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченный орган заявление о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, перечень которых определен в части 7 статьи 51 ГрК РФ.

На основании части 11 статьи 51 ГрК РФ уполномоченный на выдачу разрешений орган власти в течение пяти рабочих дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство проводит проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство; соответствия проектной документации требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также допустимости размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации; выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

В силу части 13 статьи 51 ГрК РФ основаниями для отказа в выдаче разрешения на строительство являются: отсутствие документов, предусмотренных частью 7 данной статьи, или несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство, требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 16.10.2020 N 42-П указал, что регулирование отношений по использованию земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, тесно связано с решениями, принимаемыми органами публичной власти в градостроительной сфере и призванными обеспечить комфортную окружающую среду в населенных пунктах, благоприятные условия жизни, транспортную доступность и удобство расположения образовательных, медицинских учреждений, организаций торговли, культуры, физкультурно-спортивных и других организаций.

С этой целью в статье 2 ГрК РФ закреплены основные принципы законодательства о градостроительной деятельности, включая обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории (пункт 1), осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории (пункт 4).

Как следует из материалов дела, строительство объекта планировалось осуществлять на земельном участке, в отношении которого постановлением мэрии города Новосибирска от 30.11.2021 № 4181 утвержден проект планировки территории, ограниченной створом Октябрьского моста, ул. Зыряновской, полосой отвода железной дороги, створом Бугринского моста, береговой линией реки Оби, в Октябрьском и Первомайском районах (далее - ГШТ «Береговое») в границах территории планировочного квартала 040.01.01.01.

Согласно Положению об очередности планируемого развития территории, являющимся приложением 3 к ППТ «Береговое» (размещен в открытом доступе на сайте Департамента строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска, строительство, реконструкция необходимых для функционирования объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов социальной инфраструктуры осуществляется в 2 этапа: 1 этап - до 2025 года и 2 этап до 2030 года.

В рамках второго этапа в границах территории планировочного квартала 040.01.01.01. ППТ «Береговое» предусматривается строительство встроенно-пристроенной дошкольной образовательной организации (детского сада) на 60 мест. Строительство указанной дошкольной образовательной организации планируется осуществлять на протяжении реализации всего проекта планировки до 2030 года.

Таким образом, с учетом срока строительства объекта, установленного разделом 7 «Проект организации строительства», шифр 04-2022-1, 2, 3 ПОС в случае если разрешение на строительство объекта было бы выдано 19.12.2023, строительство Объекта было бы завершено 19.12.2027.

В соответствии с представленным в материалы дела расчетом, в проектируемом объекте ориентировочно будет проживать 840 чел. В силу расчета нормативной вместимости, установленного местными нормативами градостроительного проектирования города Новосибирска, утвержденного решением Совета депутатов города Новосибирска от 02.12.2015 № 96, требуемое количество мест в школах для обеспечения Объекта - 97 мест, требуемое количество мест в детских садах для обеспечения Объекта 30 мест. Радиус доступности школ принят 500 м, детских садов - 300 м.

В радиус доступности детских садов не попадают существующие детские сады. В радиус доступности школ попадает СОШ № 76 по ул. Большевистская, 18.

Согласно информации, полученной из департамента образования мэрии города Новосибирска, фактическая наполняемость указанной школы 143 чел. из 75 чел. плановой наполняемости.

Исходя из представленных данных, фактическая наполняемость превышена приблизительно в два раза, существующая школа не может предоставить дополнительно 97 мест.

Таким образом, суд считает обоснованным и законным вывод заинтересованного лица о том, что в случае выдачи разрешения на строительство объект не будет обеспечен объектами социальной инфраструктуры, а именно объектами начального общего, основного общего и среднего общего образования на момент окончания строительства.

Судом отклоняется довод заявителя о том, что срок получения разрешения на строительство, срок ввода в эксплуатацию объекта, заявленные инициатором МИП, проверялся мэрией города Новосибирска и Правительством Новосибирской области в совокупности с заявленным объемом предполагаемого к строительству многоквартирного дома на конкретном земельном участке, на соответствие МИП действующему законодательству, в том числе на возможность получения разрешения на строительство с учетом обеспеченности территории планировочного квартала в соответствии с проектом планировки территории объектами социальной инфраструктуры, на возможность реализации МИП в соответствии с действующим законодательством. Выдавая заключение о возможности реализации МИП Закавказская мэрия города Новосибирска в соответствии со ст. 5.2 ГрК РФ подтверждала, что подача Застройщиком заявления о выдаче разрешения на строительство корреспондирует обязанность мэрии города Новосибирска выдать такое разрешение в указанный срок на предполагаемый строительству объект в рамках реализации МИП.

В данном случае заявление о реализации масштабного проекта и его удовлетворение предоставляют заявителю право на получение земельного участка на льготных условиях.

При этом градостроительное законодательства не устанавливает для указанных лиц, каких-либо  исключений при оформления разрешения на строительство.

Необеспеченность многоквартирного дома объектами социальной инфраструктуры на момент его предполагаемого ввода в эксплуатацию повлечет нарушение прав неопределенного круга лиц. Намерение общества по строительству спорного объекта в рамках МИП без учета перспектив последующего проживания граждан, нуждаемости их в определенных социальных объектах относится в равной степени к любому виду строительства жилых домов  и не является достаточным условием для выдачи разрешения на строительство.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что уведомление об отказе в выдаче разрешения на строительство от 19.12.2023 №11/1/11.1-04 /03627 является законным.

С учетом изложенного, оценив фактические обстоятельства и исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворения заявленных требований.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Руководствуясь статьями 167-171, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет" в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Е.А. Нахимович