ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-5435/2024

16 декабря 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 декабря 2024 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего С.В. Изотовой,

судей М.В. Балакир, М.А. Ракчеевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Общества представителя ФИО2 (доверенность от 02.12.2024),

от Предпринимателя представителя ФИО3 (доверенность от 26.09.2024),

апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4 на решение Арбитражного суда Калининградской области от 23.09.2024 по делу № А21-5435/2024 по иску:

общества с ограниченной ответственностью «Дельфин» (236013, Калининградская область, Калининград, ул. 1-я Алтайская, д. 29, лит. А, пом. 54; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (Калининград)

о расторжении договора аренды, взыскании обеспечительного платежа,

и встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО4

к обществу с ограниченной ответственностью «Дельфин»

о взыскании убытков, арендной платы, неустойки,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Дельфин» (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – Предприниматель, ответчик) с исковым заявлением о расторжении договора аренды от 28.06.2017, заключенного между Обществом и Предпринимателем, взыскании внесенного обеспечительного платежа в размере 105 000 руб.

Предприниматель обратился со встречным исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с Общества 4 919 085,60 руб. убытков, 1 443 314 руб. задолженности по оплате арендных платежей по договору аренды за период с февраля по сентябрь 2024 года и 171 647 руб. неустойки по состоянию на 18.09.2024. 

 Решением от 23.09.2024 договор аренды нежилого помещения от 28.06.2017 расторгнут, с Предпринимателя в пользу Общества взыскано 105 000 руб. обеспечительного платежа, в удовлетворении встречного искового заявления отказано.

Не согласившись с указанным решением, Предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении встречного искового заявления.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что суд первой инстанции дал неправильное толкование пункта 3.4.10 договора, стороны в договоре самостоятельно регулируют вопрос об объеме обязанностей в области обеспечения правил пожарной безопасности, Общество не представило доказательств принятия исчерпывающих мер к обеспечению пожарной безопасности, суд необоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы, тот факт, что в арендуемом помещении произошел пожар, не освобождает арендатора от внесения арендной платы, материалы дела не содержат доказательств конструктивной гибели арендованного объекта и невозможности возврата имущества, суд первой инстанции необоснованно взыскал с ответчика обеспечительный платеж, который удержан в счет возникших денежных обязательств.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество просит оставить решение без изменения, указывает, что статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования, поскольку ответчик уклонился от расторжения договора, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование о расторжении договора, в удовлетворении требования о взыскании убытков также обоснованно отказано, поскольку Общество не является лицом, в результате действий которого причинены убытки, Предприниматель не доказал, что Общество нарушило условия договора.

В судебном заседании представитель Предпринимателя поддержал заявленные требования, представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.06.2017 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды части нежилого помещения площадью 97,2 кв. м (общая площадь торгового павильона 142,4 кв. м), расположенного по адресу: 

<

...> (далее - договор аренды).

Согласно пункту 1.3 договора аренды помещение предоставляется арендатору для осуществления розничной торговли преимущественно продуктами питания, включая алкогольные напитки и табачные изделия, а также промышленными товарами на условиях, предусмотренных договором. 

Пунктом 1.8 договора аренды срок его действия установлен с 01.08.2017 по 30.08.2022; дополнительным соглашением к договору аренды срок действия договора продлен до 01.05.2027. 

Согласно пункту 4.1 договора аренды арендатор вносит арендную плату в размере 105 000 руб. в месяц. 

Пунктом 4.1.1 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора внести обеспечительный платеж в размере 105 000 руб. за последний месяц аренды. 

Согласно материалам уголовного дела 22.01.2024 в 03 час. 01 мин. произошло возгорание торгового павильона, расположенного по адресу: 

<

...>, в результате которого повреждены помещения магазина «Биржалис» и «Кант Маркет», торговые залы с продукцией закопчены по всей площади (постановление о передаче сообщения о преступлении по подследственности от 25.01.2024 КРПС № 23 от 22.01.2024). 

Ссылаясь на то, что в результате пожара, возникшего во вине неустановленных лиц, арендатор не может использовать арендуемую часть помещения в соответствии с условиями договора аренды, истец со ссылкой на пункты 10, 10.1, 10.4 договора аренды направил ответчику предложение от 28.03.2024 о расторжении договора аренды, а впоследствии обратился в суд с настоящим иском.

В свою очередь, Предприниматель со ссылкой на пункты 3.4.4, 3.4.7, 3.4.10, 5.2, 5.3 договора аренды предъявил встречное исковое заявление о взыскании с Общества убытков, а также арендной платы.

Суд первой инстанции исковые требования Общества удовлетворил, в удовлетворении встречных требований отказал, указал, что в связи с пожаром, произошедшим по вине третьего лица, пользование помещением оказалось невозможным.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

Регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 ГК РФ. Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. 

Системное толкование приведенных норм права свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. 

Риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. 

Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 за 2015 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015; пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 за 2017 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017; пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 за 2020 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952). 

С учетом существа встречных требований сторон судом первой инстанции также приняты во внимание правовые позиции, изложенные в пунктах 14, 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». 

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, в том числе когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4). 

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

В соответствии с пунктом 10.4 договора по требованию арендатора договор может быть расторгнут помимо прочего, когда объект аренды в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказался в состоянии непригодном для использования по назначению, указанному в пункте 1.3 договора. 

В связи с пожаром у истца возникло право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды на основании пункта 4 статья 620 ГК РФ, поскольку из материалов дела, в том числе фотоматериалов, со всей очевидностью следует невозможность использования арендуемого им нежилого помещения по своему назначению.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование о расторжении договора, пришел к обоснованному выводу об отсутствии у Общества обязанности уплачивать арендную плату за период с февраля по сентябрь 2024 года.

Решение в части расторжения договора Предприниматель не обжалует.

Отказывая в удовлетворении требований Предпринимателя о взыскании компенсации, суд первой инстанции не принял во внимание, что в пункте 3.4.10 договора стороны урегулировали свои взаимоотношения на случай противоправных действий третьих лиц, аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий.

В соответствии с пунктом 3.4.10 договора Общество приняло на себя обязанность в случае противоправных действий третьих лиц, аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий немедленно принимать меры к устранению последствий указанных событий за свой счет (ремонт фасада, ограждений, коммуникаций, замощений, несущих конструкций помещения и самого здания согласно занимаемой площади).

В случае невыполнения пункта 3.4.10 договора арендатор обязуется компенсировать арендодателю все понесенные убытки в связи с порчей арендуемого помещения, здания, забора.

Поскольку Обществом указанная обязанность не исполнена, у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении требований в части взыскания указанной компенсации.

Размер компенсации, подтвержденный заключением специалиста, Обществом не оспорен. 

Предприниматель удержал в счет уплаты компенсации сумму обеспечительного платежа, в связи с чем обязательство по возврату Обществу обеспечительного платежа прекращено. 

Наличие убытков предполагает определенное уменьшение имущественной сферы потерпевшего, на восстановление которой направлены правила статьи 15 ГК РФ. Указанные в названной статье принцип полного возмещения вреда, а также состав подлежащих возмещению убытков обеспечивают восстановление имущественной сферы потерпевшего в том виде, который она имела до правонарушения.

По общему правилу исключается как неполное возмещение понесенных убытков, так и обогащение потерпевшего за счет причинителя вреда. В частности, не могут быть включены в состав убытков расходы, хотя и понесенные потерпевшим в результате правонарушения, но компенсируемые ему в полном объеме за счет иных источников. В противном случае создавались бы основания для неоднократного получения потерпевшим одних и тех же сумм возмещения и, соответственно, извлечения им имущественной выгоды, что противоречит целям института возмещения вреда. 

Судебная практика исходит из того, что наличие у потерпевшей стороны права на вычет сумм НДС, относящихся к работам (товарам, услугам), приобретаемым в целях устранения последствий ненадлежащего исполнения обязательств другой стороной сделки, исключает уменьшение имущественной сферы лица в части данных сумм и, соответственно, исключает применение статьи 15 ГК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2013 № 2852/13, определения Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 № 305-ЭС18-10125, от 31.01.2022 № 305-ЭС21-19887, от 31.03.2022 № 305-ЭС21-24306, от 14.04.2022 № 305-ЭС21-28531, от 14.11.2022 № 310-ЭС22-12978). 

Между тем истцом не исключена сумма НДС из состава убытков, в связи с чем следует признать верным расчет убытков в размере 4 081 738 руб. 60 коп. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, в связи с чем с Предпринимателя в пользу Общества подлежат взысканию 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по иску, с Общества в пользу Предпринимателя – 34 776 руб. по иску и апелляционной жалобе; в результате зачета с Общества в пользу Предпринимателя подлежат взысканию 28 776 руб. расходов по иску и апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от  23.09.2024 по делу № А21-5435/2024 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции.

Расторгнуть договор аренды от 28.06.2017.

В остальной части в удовлетворении первоначального иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дельфин» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 4 081 738 руб. 60 коп. компенсации.

В остальной части в удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дельфин» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 28 776 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

М.В. Балакир

 М.А. Ракчеева