АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А18-2014/2024

г. Краснодар

11 июля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 11 июля 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Авдяковой В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Резиденция Магаса» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 19.09.2024), в отсутствие истца – прокуратуры Республики Ингушетия (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчиков: министерства экономического развития Республики Ингушетия (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), администрации муниципального образования «Городской округ город Магас» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и третьего лица – Правительства Республики Ингушетия, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу прокуратуры Республики Ингушетия на решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 25.11.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2025 по делу № А18-2014/2024, установил следующее.

Прокуратура Республики Ингушетия (далее – прокуратура, истец) обратилась в арбитражный суд к министерству экономического развития Республики Ингушетия (далее – министерство), обществу с ограниченной ответственностью «Резиденция Магаса» (далее – общество) и администрации муниципального образования «Городской округ город Магас» (далее – администрация; вместе – ответчики) с исковым заявлением:

– о признании недействительным (ничтожным) инвестиционного соглашения от 22.02.2023 № 76 на реализацию инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка в 21 микрорайоне г. Магас», заключенного между министерством и обществом;

– о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 17.04.2023 к инвестиционному соглашению от 22.02.2023 № 76;

– о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельных участков от 12.05.2023 № 1133, заключенного между администрацией и обществом;

– о применении последствий недействительности (ничтожности) сделки в виде возврата в собственность муниципального образования «Городской округ город Магас» земельных участков, переданных в аренды обществу.

Иск основан на положениях статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), статей 166 – 168, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 1, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), статьи 11 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон № 39-ФЗ), статьи 20.1 Закона Республики Ингушетия от 14.12.2007 № 50-РЗ «О регулировании земельных отношений» (далее – Закон № 50-РЗ), а также разъяснениях, приведенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление от 23.06.2015 № 25). Требования мотивированы тем, что инвестиционное соглашение по проекту «Строительство коттеджного поселка в 21 микрорайоне г. Магас» удовлетворяет спрос небольшой части населения на жилье, а также создает некоторые рабочие места. Однако иных публичных интересов данный проект не удовлетворяет. Инвестиционное соглашение от 22.02.2023 (в редакции дополнительного соглашения) не направлено на достижение полезного эффекта от реализации проекта для Республики Ингушетия, а заключено с целью создания условий для предоставления муниципальных земельных участков без проведения торгов. Данное соглашение формально позволило ответчикам заключить договор аренды земельных участков для цели строительства. Инвестиционное соглашение является мнимой сделкой, поскольку совершено лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Договор аренды от 12.05.2023 заключен в нарушение закона без проведения торгов. Также ранее земельные участки, предоставленные обществу в аренду, были предметом спора по делу № А18-339/2020 с участием ООО «Премиум-Строй» и ФИО2, который подписывал от имени общества инвестиционное соглашение.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Республики Ингушетия (далее – правительство).

Решением Арбитражного суда Республики Ингушетия от 25.11.2024, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2025, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суды установили, что между министерством и обществом заключено инвестиционное соглашение 22.02.2023 № 76 на реализацию инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка в 21 микрорайоне г. Магас». Предметом соглашения (пункт 1.1) является взаимодействие сторон при реализации обществом (инвестором) указанного инвестиционного проекта с объемом инвестиций в размере 676 850 тыс. рублей, сроком реализации с 2023 года (с момента выделения земельного участка) по IV квартал 2032 года, при создании 61 постоянного и 45 временных рабочих мест на период проведение строительных работ. Протоколом заседания Инвестиционного совета при Главе Республики Ингушетия от 06.04.2023 инвестиционный проект «Строительство коттеджного поселка в 21 микрорайоне г. Магас» признан масштабным инвестиционным проектом. В этой связи министерством и обществом заключено дополнительное соглашение от 17.04.2023 к соглашению от 22.02.2023 № 76, которым пункт 1 соглашения дополнен подпунктом 1.2 о признании инвестиционного проекта масштабным. Заявление на заключение инвестиционного соглашения направлено обществом 27.10.2022 в министерство. К заявлению прилагался, в том числе, бизнес-план проекта, согласно которому предусматривается строительство коттеджей «Успех», «Знаменка», «Гармония», «Лидер», компактных домов с гаражом и навесом (всего 76 коттеджей), строительство детского сада на 93 места, дома творчества на 50 мест, административно-общественного центра. В результате реализации проекта предполагается увеличение объема жилищного строительства и создание рабочих мест: 45 временных – на время проведения строительных работ, 61 постоянных – работников детского сада, дома творчества, общественного центра. Распоряжением Главы Республики Ингушетия от 06.04.2023 № 109-рг предоставление обществу земельных участков из категории земель населенных пунктов, указанных в приложении к распоряжению, расположенных по адресу: Республика Ингушетия, г. Магас, в целях реализации масштабного инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка в 21 микрорайоне г. Магас», в аренду сроком до 31.12.2032, осуществляется без проведения торгов. Администрации рекомендовано провести мероприятия, связанные с предоставлением обществу земельных участков в аренду без проведения торгов. Постановлением администрации от 12.05.2023 № 68 «О передаче в аренду земельных участков на инвестиционных условиях без проведения торгов» обществу предоставлены в аренду земельные участки для реализации масштабного инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка в 21 микрорайоне г. Магас» сроком до 31.12.2032. Между администрацией и обществом заключен договор аренды от 12.05.2023 № 1133, подписан акт приема-передачи земельных участков. Прокуратура полагает, что инвестиционное соглашение от 22.02.2023 № 76 (в редакции дополнительного соглашения) не соответствует требованиям Закона № 39-ФЗ и является мнимой сделкой, а договор аренды от 12.05.2023 № 1133 заключен в нарушение требований закона о проведении торгов. Ссылаясь на данные обстоятельства, прокуратура обратилась в арбитражный суд с иском о признании указанных сделок недействительным (в силу ничтожности). При разрешении спора суды руководствовались положениями статей 166, 168, 170 Гражданского кодекса, статьи 39.6 Земельного кодекса, статей 4, 9 Закона № 39-ФЗ, статьи 20.1 Закона № 50-РЗ, статей 9, 12 Закона Республики Ингушетия от 26.06.2019 № 20-РЗ «Об инвестиционной деятельности в Республике Ингушетия» (далее – Закон № 20-РЗ). Учтены судами также разъяснения, приведенные в постановлении от 23.06.2015 № 25. В соответствии с законодательством Республики Ингушетия в сфере инвестиционной деятельности критериями отнесения проекта к масштабным инвестиционным проектам является следующее. Такой проект общей стоимостью не менее 50 млн. рублей предусмотрен инвестиционным соглашением, заключенным между инвестором и уполномоченным органом Республики Ингушетия по инвестиционной политике, он предусматривает строительство объектов, размещение которых позволит увеличить количество рабочих мест, не менее чем на 40. Условия инвестиционного соглашения, заключенного между министерством (уполномоченным республиканским органом по инвестиционной политике) и обществом (инвестором), соответствуют установленным законодательством Республики Ингушетия критериям для отнесения проекта «Строительство коттеджного поселка в 21 микрорайоне г. Магас» к масштабным инвестиционным проектам. Данный проект реализуется с объемом вложений в размере 676 850 тыс. рублей и влечет создание 61 постоянного и 45 временных рабочих мест (на период выполнения строительных работ). Министерство приняло на себя обязательств оказывать инвестору необходимое содействие в реализации инвестиционного проекта по вопросам, входящим в его компетенцию, содействовать в предоставлении инвестору в аренду на срок реализации инвестиционного проекта земельного участка общей площадью 8.2 га в городе Магас для реализации проекта в соответствии с бизнес-планом. Общество 05.04.2023 обратилось в министерство с заявлением о признании реализуемого проекта соответствующим критериям масштабного инвестиционного проекта, что предусматривает представление инвестору земельного участка, находящегося в публичной собственности, в аренду без проведения торгов. В соответствии с положениями статьи 20.1 Закона № 50-РЗ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов в целях реализации, в том числе, масштабных инвестиционных проектов, допускается при условии соответствия таких инвестиционных проектов критериям, установленным настоящим Законом. Поскольку проект имеет экономическое обоснование и соответствует критериям масштабного инвестиционного проекта (его стоимость значительно превышает 50 млн. рублей, а реализация создает более 40 рабочих мест), между министерством и обществом заключено 17.04.2023 дополнительное соглашение к инвестиционному соглашению от 22.02.2023 № 76, включающее условие о признании инвестиционного проекта масштабным. Копия дополнительного соглашения направлена в администрацию для проведения работы по заключению с инвестором договора аренды земельного участка. Сведения по инвестиционному проекту «Строительство коттеджного поселка в 21 микрорайоне г. Магас» внесены в реестр масштабных инвестиционных проектов, признанных приоритетными для социально-экономического развития Республики Ингушетия. В этой связи распоряжением Главы Республики Ингушетия от 06.04.2023 № 109-рг предоставление обществу земельных участков, расположенных на территории г. Магас, в целях реализации масштабного инвестиционного проекта осуществляется сроком до 31.12.2032 без проведения торгов. Названным распоряжением администрации рекомендовано провести мероприятия, связанные с предоставлением обществу земельных участков в аренду (без проведения торгов) масштабного инвестиционного проекта. Во исполнение данного распоряжения администрацией принято постановление от 12.05.2023 № 68, которым обществу предоставлены без проведения торгов земельные участки для реализации масштабного инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка в 21 микрорайоне г. Магас» в аренду сроком до 31.12.2032. Между администрацией и обществом заключен договор аренды земельных участков от 12.05.2023 № 1133, сторонами подписан акт приема-передачи. Суды признали, что решения и действия органов субъекта Российской Федерации и органа местного самоуправления соответствуют как положениям земельного законодательства, так и нормам законодательства Республики Ингушетия в сфере инвестиционной деятельности. Положения Закона № 20-РЗ предусматривают, что по отношению к инвесторам органы государственной власти Республики Ингушетия создают имидж Республики Ингушетия, благоприятный для инвестирования в ее экономику. Органы публичной власти способствуют сдаче в аренду инвесторам земельных участков, государственных предприятий и объектов незавершенного строительства, отнесенных к государственной собственности Республики Ингушетия, рекомендуют органам местного самоуправления принимать на себя обязательства по отношению к инвесторам и осуществлять меры стимулирования инвестиционной деятельности. Государственная поддержка инвесторов, реализующих инвестиционные проекты по приоритетным направлениям развития Республики Ингушетия, осуществляется в различных формах, одной из которых является предоставление льгот при аренде земельных участков, находящихся в собственности Республики Ингушетия или государственная собственность которых не разграничена. По результатам исследования представленных в материалы дела доказательств, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что инвестиционное соглашение заключено на основании норм федерального и регионального законодательства, оно соответствует установленной процедуре принятия решения о признании инвестиционного проекта масштабным, а также учитывает интересы Республики Ингушетия и инвестора. Из представленных материалов следует, что стоимость масштабного инвестиционного проекта составляет 676,8 млн. рублей, из которых на строительство 76 коттеджей предусмотрено 315 млн. рублей, строительство детского сада – 214,6 млн. рублей, строительства дома творчества – 48,3 млн. рублей, а строительства административно-общественного центра – 51,6 млн. рублей. По результатам реализации проекта прогнозируется увеличение объема жилищного строительства и создание 106 рабочих мест, в том числе: 45 временных (на время проведения строительных работ); 61 постоянных (работники детского сада, дома творчества и общественного центра). Условиями договора аренды от 12.05.2023 № 1133, заключенного между администрацией и обществом, предусматривается внесение годовой арендной платы за пользование земельными участками в размере 569 955 рублей. По итогам реализации проекта предполагается удовлетворение таких публичных интересов как: решение в среднесрочной перспективе вопроса занятости населения (61 постоянных рабочих мест), увеличение налоговой базы за счет налога на имущество с юридических и физических лиц, удовлетворение спроса населения на жилье, а также строительство объекта социальной инфраструктуры (детский сад). В соответствии с условиями инвестиционного соглашения от 22.02.2023 № 76 (пункт 2.1.5) общество ежеквартально направляло министерству отчетную информацию об объемах выполненных строительных работ и осуществленных в проект инвестициях. В этой связи суды не усмотрели законных оснований для удовлетворения исковых требований прокуратуры о признании ничтожными (в силу мнимости) заключенного между министерством и обществом инвестиционного соглашения от 22.02.2023 № 76 и дополнительного соглашения от 17.04.2023 к названному соглашению. Договор аренды земельных участков от 12.05.2023 № 1133 заключен администрацией и обществом без проведения торгов для реализации масштабного инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка в 21 микрорайоне г. Магас Республики Ингушетия», что соответствует положениям подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Указанный проект одобрен распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации (распоряжение Главы Республики Ингушетия от 06.04.2023 № 109-рг, протокол от 13.04.2023 № 42-пп заседания Инвестиционного совета при Главе Республики Ингушетия от 06.04.2023). В этой связи отсутствуют законные основания и для вывода о ничтожности договора аренды как заключенного в нарушение требований закона о проведении торгов, что, в свою очередь, исключает и удовлетворение требования о применении последствий недействительности (ничтожности) арендной сделки в виде возврата обществом земельных участков администрации.

Прокуратура обжаловала решение и постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Жалоба мотивирована следующим. Спорное инвестиционное соглашение не преследует целей, установленных законодательством об инвестиционной деятельности. Данное соглашение заключено формально для обеспечения возможности предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов. Выводы судов первой и апелляционной инстанций противоречат обстоятельствам дела, основаны лишь на предполагаемой добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений. Судами не дана надлежащая оценка доводам прокуратуры об отсутствии инвестиционной составляющей при заключении соглашения и предоставления земельных участков, наличии согласованных действий, направленных на безвозмездное предоставление земельных участков отдельному лицу. Из статьи 20.1 Закона № 50-РЗ следует, что инвестиционный проект должен не только формально соответствовать критериям масштабного инвестиционного проекта, но и соответствовать приоритетам и целям, определенным в прогнозах и программах социально-экономического развития Республики Ингушетия, государственных программах Республики Ингушетия. В результате инвестиционной деятельности публичное образование в среднесрочной перспективе решает вопросы занятости, увеличения налоговой базы, насыщения рынка отечественной продукцией, создания, развития и модернизации промышленного производства. Из анализа инвестиционного соглашения от 22.02.2023 № 76 и бизнес-плана общества следует, что в результате инвестирования создается коттеджный поселок в г. Магас, что удовлетворит спрос населения на жилье, создаст некоторые рабочие места, в том числе временные. Иных публичных интересов данный проект не удовлетворяет. Предусмотренные проектом коттеджи являются дорогостоящей недвижимостью, недоступной для большинства населения Республики Ингушетия и жителей г. Магас. Например, согласно расчетам застройщика стоимость коттеджа «Успех» на 2024 год составит 13 132 460 рублей 52 копейки, а по состоянию на 2029 год – 23 645 505 рублей 51 копейка. То есть проект направлен на удовлетворение потребности в элитной недвижимости для отельной категории потребителей с высокими доходами. Вместе с тем Республика Ингушетия является дотационным регионом, имеет задолженность по исполненным государственным контрактам, уровень безработицы составляет 8,9%, тогда как в среднем по России данный показатель составляет 2,9%. В республике отсутствует маневренный жилищный фонд, 1353 ребенка-сироты не обеспечены жильем, не реализуется предоставление земельных участков семьям, имеющим трех и более детей. На протяжении последних пяти лет не предоставлено ни одного земельного участка многодетным семьям. По условиям инвестиционного соглашения инициатором проекта и инвестором является одно и то же лицо – общество. Республика Ингушетия в результате реализации проекта не приобретает никаких преимуществ. Напротив, земельные участки значительной стоимости в г. Магас переходят застройщику безвозмездно. Суд апелляционной инстанции указал на то, что обязательным условием признания сделки мнимой является установление порочности воли каждой из ее сторон. Факт такого расхождения волеизъявления с действительной волей сторон устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств. Судами не учтено, что земельные участки ранее являлись предметом посягательства на их приобретение за символическую цену. Земельные участки были предметом спора по делу № А18-339/2020. Согласно обстоятельствам дела земельные участки переданы ООО «Премиум-Строй», а в дальнейшем ФИО2 за символическую плату. Определением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2022 утверждено мировое соглашение, по которому ФИО2 обязуется, а ООО «Премиум-Строй» не возражает передать данные земельные участки в собственность Республики Ингушетия. В ходе рассмотрения дела стоимость земельных участков по состоянию на 2018 год оценивалась в сумму более 87 млн. рублей. Инвестиционное соглашение от 22.02.2023 № 76 подписано генеральным директором общества ФИО2 Изложенные обстоятельства в совокупности указывают на порочность воли каждой из сторон. Соблюдение процедуры заключения инвестиционного соглашения, на которое указывают судебные инстанции, формальное исполнение данного соглашения не исключает мнимый характер данной сделки. Договор аренды земельных участков от 12.05.2023 заключен в нарушение закона без проведения торгов, нарушает права третьих лиц (иных участников предпринимательской деятельности); посягает на публичные интересы (порядок распоряжения муниципальной собственностью); противоречит существу законодательного регулирования аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности; нарушает явно выраженный запрет, установленный законом. Судами не дана также оценка доводам прокуратуры о том, что инвестиционный совет при Главе Республики Ингушетия не обладает полномочиями по признанию инвестиционного проекта масштабным. В соответствии с Положением об инвестиционном совете при Главе Республики Ингушетия, утвержденным Указом Главы Республики Ингушетия от 31.03.2023 № 43, инвестиционный совет на заседании вправе принять следующие решения: признать проект инвестиционным; мотивированно отказать в признании проекта инвестиционным (пункт 27). Таким образом, выводы судов о соблюдении процедуры заключения инвестиционного соглашения и предоставления земельных участков необоснованны.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, просило оставить решение и постановление без изменения. Доводы прокуратуры о недействительности (в силу ничтожности) инвестиционного соглашения (в редакции дополнительного соглашения) и договора аренды земельных участков являются необоснованными. Государственная поддержка инвесторов, реализующих инвестиционные проекты по приоритетным направлениям развития Республики Ингушетия, осуществляется в форме предоставления налоговых льгот в пределах сумм, зачисляемых в бюджет республики и льгот при аренде земельных участков, находящихся в собственности Республики Ингушетия, или государственная собственность, которых не разграничена в части средств, зачисляемых в бюджет Республики Ингушетия (статья 12 Закона № 20-РЗ). Данная поддержка носит заявительный характер. При этом общество не обращалось в министерство за предоставлением налоговых льгот, а в соответствии с бизнес-планом реализует инвестиционный проект за счет собственных средств и средств ОАО «Россельхозбанк». Инвестиционное соглашение заключено в рамках действующего законодательства Российской Федерации и законодательства Республики Ингушетия в сфере инвестиционной деятельности, а также с учетом интересов Республики Ингушетия и инвестора. По результатам реализации проекта предполагается увеличение объема жилищного строительства и создание 106 рабочих мест, в том числе 45 временных (на время проведения строительных работ) и 61 постоянных (работников детского сада, дома творчества и общественного центра). Более того, капиталовложения общества в развитие республики более чем в 10 раз перекрывали образовавшийся бюджетный дефицит. Довод прокуратуры о том, что Республика Ингушетия в результате реализации проекта не приобретает никаких преимуществ, несостоятелен. Общество безвозмездно передает муниципальному образованию земельные участки, значительно увеличив их потребительскую полезность, путем создания не только объектов индивидуального жилищного строительства, но и объектов социальной инфраструктуры (детский сад, дом творчества). По итогам реализации проекта предполагается решение в среднесрочной перспективе вопроса занятости населения путем создания 61 постоянного рабочего места, увеличение налоговой базы за счет налога на имущество с юридических и физических лиц, удовлетворение спроса населения на жилье, а также строительство объектов социальной инфраструктуры. Довод прокуратуры о передаче администрацией земельных участков в обход процедуры, установленной законом, также является несостоятельным. Договор аренды земельных участков от 12.05.2023 № 1133 заключен без проведения торгов в целях реализации масштабного инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка в 21 микрорайоне г. Магас Республики Ингушетия», что прямо предусмотрено подпунктом 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Проект одобрен распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации (распоряжение Главы Республики Ингушетия от 06.04.2023 № 109-рг, протокол от 13.04.2023 № 42-пп заседания Инвестиционного совета при Главе Республики Ингушетия от 06.04.2023). Довод прокуратуры о мнимости инвестиционного соглашения ошибочен, поскольку под мнимой сделкой закон понимает сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Стороны, совершающие мнимую сделку, понимают, что она не порождает правовых последствий, и не намерены ее исполнять. Инвестиционное соглашение заключено в строгом соответствии с законодательством Республики Ингушетия в сфере инвестиционной деятельности и с соблюдением всех процедур, предписанных для уполномоченных органов и инвестора. Во исполнение условий инвестиционного соглашения от 22.02.2023 № 76 (пункт 2.1.5) обществом ежеквартально направляется министерству отчетная информация об объемах выполненных работ и осуществленных инвестициях. Соответствующие документы представлены в материалы дела, что исключает обоснованный вывод о ничтожности (в силу мнимости) данного соглашения (в редакции дополнительного соглашения)

Министерство и администрация в отзывах также указали на несостоятельность доводов жалобы, просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения. Инвестиционное соглашение заключено в рамках действующего законодательства Российской Федерации и направлено на увеличение объемов жилищного строительства в республике, а также улучшение показателя общей площади возводимых жилых помещений. Заключение соглашения и договора аренды земельных участков преследуют цели реализации региональной инвестиционной политики в соответствии с законодательством Республики Ингушетия в сфере инвестиционной деятельности. Согласно разделу 1.3.2.1 Стратегии социально-экономического развития Республики Ингушетия на период до 2030 года для Республики Ингушетия характерен низкий уровень обеспеченности населения жильем (16,2 кв. метра на человека в 2020 г., по стране – 26,9). Улучшение душевых показателей жилищной обеспеченности требует увеличения объемов строительных работ (на фоне одного из самого быстрого по стране роста численности населения). В этой связи республике требуются дополнительные капиталовложения и реализация инвестиционных проектов с непосредственным участием строительного комплекса. Указом Президента Российской Федерации от 21.07.2020 № 474 «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года» для каждой национальной цели развития установлены целевые показатели, характеризующие ее достижение. Для Республики Ингушетия по показателю «Объем жилищного строительства, млн. кв. метров общей площади» к 2030 году установлено значение 0,534 млн. кв. метров. По данным Федеральной службы государственной статистики общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя (кв. метр, значение показателя за год) в 2023 году была ниже всех субъектов по Северо-Кавказскому Федеральному округу (15,99). В этой связи, соглашение направлено, в том числе, на увеличение объемов жилищного строительства в республике и улучшения показателя общей площади жилых помещений, приходящихся в среднем на одного жителя. По итогам реализации проекта предполагается удовлетворение таких публичных интересов как: решение в среднесрочной перспективе вопроса занятости населения (61 постоянных рабочих мест), увеличение налоговой базы за счет налога на имущество с юридических и физических лиц, удовлетворение спроса населения на жилье, а также строительство детского сада на 93 места, дома творчества на 50 мест, административно-общественного центра. Сумма страховых взносов общества на обязательное пенсионное, социальное и медицинское страхование работников (30 % от заработанной платы) только за 9 месяцев 2024 года составляет 146 871 рублей. По условиям договора от 12.05.2023 № 1133 размер годовой арендной платы за земельные участки составляет 569 955 рублей. Для квалификации договора в качестве мнимой сделки должен быть доказан факт его заключения в отсутствие у сторон намерения создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида, с той лишь целью, чтобы создать видимость наступления таких последствий. Фактических подтверждений тому, что спорное инвестиционное соглашение, которое исполняется, заключено министерством и обществом с нарушением действующего законодательства и без учета требований инвестиционного и земельного законодательства, прокуратурой не представлено. Договор аренды от 12.05.2023 № 1133 заключен в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса без проведения торгов для реализации масштабного инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка в 21 микрорайоне г. Магас Республики Ингушетия». Данный проект, соответствующий положениям статьи 20.1 Закона № 50-РЗ, одобрен распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации (распоряжение Главы Республики Ингушетия от 06.042023 № 109-рг).

Суд округа не располагает сведениями о поступлении от правительства отзыва на кассационную жалобу прокуратуры.

В судебном заседании представитель общества возражал против доводов кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве. Пояснил, что инвестиционный проект обществом реализуется, объекты жилищного строительства и социальной инфраструктуры возводятся.

Иные участники спора явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзывов (возражений), выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела, общество 27.10.2022 направило в министерство заявление на заключение инвестиционного соглашения. К заявлению прилагался, в том числе, бизнес-план проекта, согласно которому предусматривается строительство коттеджей «Успех», «Знаменка», «Гармония», «Лидер», компактных домов с гаражом и навесом (всего 76 коттеджей), строительство детского сада на 93 места, дома творчества на 50 мест, административно-общественного центра. В результате реализации проекта предполагается увеличение объема жилищного строительства и создание рабочих мест: 45 временных – на время проведения строительных работ, 61 постоянных – работников детского сада, дома творчества, общественного центра.

Между министерством и обществом (инвестор) заключено инвестиционное соглашение 22.02.2023 № 76 на реализацию инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка в 21 микрорайоне г. Магас». Предметом соглашения (пункт 1.1) является взаимодействие сторон при реализации обществом (инвестором) указанного инвестиционного проекта с объемом инвестиций в размере 676 850 тыс. рублей, сроком реализации с 2023 года (с момента выделения земельного участка) по IV квартал 2032 года, при создании 61 постоянного и 45 временных рабочих мест на период проведение строительных работ.

Согласно протоколу заседания Инвестиционного совета при Главе Республики Ингушетия от 06.04.2023 все присутствующие члены совета с учетом положений статьи 20.1 Закона № 50-РЗ согласились с мотивированным итоговым заключением министерства по инвестиционному проекту «Строительство коттеджного поселка в 21 микрорайоне г. Магас» о его соответствии критериям масштабного инвестиционного проекта Республики Ингушетия. Министерству предписано внести сведения по указанному инвестиционному проекту в реестр масштабных инвестиционных проектов, признанных приоритетными для социально-экономического развития Республики Ингушетия и заключить дополнительное соглашение с инвестором, направив в минимущество Ингушетии и в администрацию для проведения соответствующей работы.

Распоряжением Главы Республики Ингушетия от 06.04.2023 № 109-рг предоставление обществу земельных участков из категории земель населенных пунктов, указанных в приложении к распоряжению, расположенных по адресу: Республика Ингушетия, г. Магас, в целях реализации масштабного инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка в 21 микрорайоне г. Магас», в аренду сроком до 31.12.2032, осуществляется без проведения торгов. Администрации рекомендовано провести мероприятия, связанные с предоставлением обществу земельных участков в аренду без проведения торгов.

Министерством и обществом заключено дополнительное соглашение от 17.04.2023 к инвестиционному соглашению от 22.02.2023 № 76, которым пункт 1 соглашения дополнен подпунктом 1.2 о признании инвестиционного проекта масштабным.

Постановлением администрации от 12.05.2023 № 68 «О передаче в аренду земельных участков на инвестиционных условиях без проведения торгов» обществу предоставлены в аренду земельные участки для реализации масштабного инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка в 21 микрорайоне г. Магас» сроком до 31.12.2032. Между администрацией и обществом заключен договор аренды от 12.05.2023 № 1133, подписан акт приема-передачи земельных участков.

По мнению прокуратуры, инвестиционное соглашение от 22.02.2023 № 76 (в редакции дополнительного соглашения) не соответствует требованиям Закона № 39-ФЗ и является мнимой сделкой, а договор аренды от 12.05.2023 № 1133 заключен в нарушение требований закона о проведении торгов. Ссылаясь на данные обстоятельства, прокуратура обратилась в арбитражный суд с иском о признании указанных сделок недействительным (в силу ничтожности).

На основании частей 1 и 2 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом. В случаях, предусмотренных названным Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.

Согласно Закону Российской Федерации от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее – Закон о прокуратуре) прокуратура Российской Федерации в целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства осуществляет надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации, федеральными министерствами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами контроля, их должностными лицами, а также органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций.

Пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» разъяснено следующее. В силу пункта 3 статьи 1 Закона о прокуратуре прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством. Таким образом, арбитражным судам при определении полномочий прокурора по обращению в арбитражный суд с исковым заявлением либо по вступлению в дело, рассматриваемое арбитражным судом, следует руководствоваться статьей 52 Кодекса.

Прокурору положениями статьи 52 Кодекса предоставлено право на обращение в арбитражный суд с исками о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, применении последствий их недействительности, а также об истребовании государственного из чужого незаконного владения.

Прокуратура полагает, что инвестиционное соглашение от 22.02.2023 № 76 (в редакции дополнительного соглашения от 17.04.2023) является ничтожной (в силу мнимости) сделкой, фактически не направленной на реализацию инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка в 21 микрорайоне г. Магас». Договор аренды от 12.05.2023 № 1133 ничтожен, поскольку заключен в нарушение закона о предоставлении земельных участков, находящихся в публичной собственности, и предоставленных для цели строительства, по результатам торгов. В этой связи прокуратура просила применить последствия недействительности арендной сделки в виде возврата обществом земельных участков, переданных в аренду, администрации.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункты 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Ничтожными являются сделки в силу прямого указания закона, а также сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункты 73 – 75 постановления от 23.06.2015 № 25).

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса).

Мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия Стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной в силу мнимости (пункт 86 постановления от 23.06.2015 № 25).

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Заключение такого договора без проведения торгов допускается только в случаях, прямо установленных статьей 39.6 Земельного кодекса.

Пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса установлен закрытый перечень случаев заключения договоров аренды земельных участков без проведения торгов. Подпунктом 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса предусмотрено предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

Суды при разрешении спора установили, что условия инвестиционного соглашения, заключенного между министерством (уполномоченным республиканским органом по инвестиционной политике) и обществом (инвестором), соответствуют установленным законодательством критериям для отнесения проекта «Строительство коттеджного поселка в 21 микрорайоне г. Магас» к масштабным инвестиционным проектам. Критериями отнесения проекта к масштабным инвестиционным проектам в соответствии с законодательством Республики Ингушетия в сфере инвестиционной деятельности является следующее. Проект общей стоимостью не менее 50 млн. рублей предусмотрен инвестиционным соглашением, заключенным между инвестором и уполномоченным органом Республики Ингушетия по инвестиционной политике, он предусматривает строительство объектов, размещение которых позволит увеличить количество рабочих мест, не менее чем на 40. Данный проект реализуется с объемом вложений в размере 676 850 тыс. рублей и влечет создание 61 постоянного и 45 временных рабочих мест (на период выполнения строительных работ). Министерство приняло на себя обязательств оказывать инвестору необходимое содействие в реализации инвестиционного проекта по вопросам, входящим в его компетенцию, содействовать в предоставлении инвестору в аренду на срок реализации инвестиционного проекта земельного участка общей площадью 8.2 га в городе Магас для реализации проекта в соответствии с бизнес-планом. Поскольку проект имеет экономическое обоснование и соответствует критериям масштабного инвестиционного проекта (его стоимость значительно превышает 50 млн. рублей, а реализация создает более 40 рабочих мест), между министерством и обществом заключено 17.04.2023 дополнительное соглашение к инвестиционному соглашению от 22.02.2023 № 76, включающее условие о признании инвестиционного проекта масштабным. Сведения по инвестиционному проекту «Строительство коттеджного поселка в 21 микрорайоне г. Магас» внесены в реестр масштабных инвестиционных проектов, признанных приоритетными для социально-экономического развития Республики Ингушетия. В этой связи распоряжением Главы Республики Ингушетия от 06.04.2023 № 109-рг предоставление обществу земельных участков, расположенных на территории г. Магас, в целях реализации масштабного инвестиционного проекта осуществляется сроком до 31.12.2032 без проведения торгов. Названным распоряжением администрации рекомендовано провести мероприятия, связанные с предоставлением обществу земельных участков в аренду (без проведения торгов) масштабного инвестиционного проекта. Во исполнение данного распоряжения администрацией принято постановление от 12.05.2023 № 68, которым обществу предоставлены без проведения торгов земельные участки для реализации масштабного инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка в 21 микрорайоне г. Магас» в аренду сроком до 31.12.2032. Между администрацией и обществом заключен договор аренды земельных участков от 12.05.2023 № 1133. По результатам исследования представленных в материалы дела доказательств, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что инвестиционное соглашение заключено на основании норм федерального и регионального законодательства, оно соответствует установленной процедуре принятия решения о признании инвестиционного проекта масштабным, а также учитывает интересы Республики Ингушетия и инвестора. В соответствии с условиями инвестиционного соглашения от 22.02.2023 № 76 (пункт 2.1.5) общество ежеквартально направляло министерству отчетную информацию об объемах выполненных строительных работ и осуществленных в проект инвестициях. В этой связи суды не усмотрели законных оснований для удовлетворения исковых требований прокуратуры о признании ничтожными (в силу мнимости) заключенного между министерством и обществом инвестиционного соглашения от 22.02.2023 № 76 и дополнительного соглашения от 17.04.2023 к названному соглашению. Договор аренды земельных участков от 12.05.2023 № 1133 заключен администрацией и обществом без проведения торгов для реализации масштабного инвестиционного проекта, что соответствует положениям подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Указанный проект рассмотрен на заседании Инвестиционного совета при Главе Республики Ингушетия от 06.04.2023 (протокол от 13.04.2023 № 42-пп) и одобрен распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации (распоряжение Главы Республики Ингушетия от 06.04.2023 № 109-рг). В этой связи суды не усмотрели оснований для вывода о ничтожности договора аренды как заключенного в нарушение требований закона о проведении торгов, что, в свою очередь, исключает и удовлетворение требования прокуратуры о применении последствий недействительности (ничтожности) арендной сделки в виде возврата обществом земельных участков администрации.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы прокуратуры не принимаются судом округа с учетом фактических обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора и исследованных ими доказательств. Материалы дела опровергают доводы истца о ничтожности (в силу мнимости) инвестиционного соглашения от 22.02.2023 № 76 (в редакции дополнительного соглашения от 17.04.2023), поскольку подтверждают реализацию инвестором проекта «Строительство коттеджного поселка в 21 микрорайоне г. Магас», реализуемого во исполнение распоряжения Главы Республики Ингушетия от 06.04.2023 № 109-рг. Указанное соглашение заключено в соответствии с законодательством Российской Федерации и Республики Ингушетия в сфере инвестиционной деятельности. Сведения об инвестиционном проекте «Строительство коттеджного поселка в 21 микрорайоне г. Магас» внесены в реестр масштабных инвестиционных проектов, признанных приоритетными для социально-экономического развития Республики Ингушетия. В связи с доводом прокуратуры о нарушении процедуры принятия решения о признании инвестиционного проекта масштабным судебная коллегия отмечает следующее. Согласно протоколу от 06.04.2023 все присутствующие на заседании Инвестиционного совета при Главе Республики Ингушетия члены совета с учетом положений статьи 20.1 Закона № 50-РЗ согласились с мотивированным итоговым заключением министерства по проекту «Строительство коттеджного поселка в 21 микрорайоне г. Магас» о его соответствии критериям масштабного инвестиционного проекта Республики Ингушетия. С учетом данной рекомендации Главой Республики Ингушетия и принято распоряжение от 06.04.2023 № 109-рг. Не может суд округа согласиться с доводом прокуратуры о ничтожности договора аренды от 12.05.2023 № 1133 как совершенного с нарушением требований закона о предоставлении земельных участков для цели строительства, находящихся в публичной собственности, по результатам проведения торгов. В данном случае к спорным правоотношениям подлежат применению положения подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Указанная норма допускает предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, находящегося в публичной собственности, юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия таких проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации. Судами при разрешении спора установлено и материалами дела подтверждено, что инвестиционный проект «Строительство коттеджного поселка в 21 микрорайоне г. Магас» соответствует критериям масштабного инвестиционного проекта на территории Республики Ингушетия. Актуальная судебная практика также исходит из того, что при соблюдении требований, установленных законодательства субъекта Российской Федерации, юридическое лицо вправе рассчитывать на предоставление земельного участка, находящегося в публичной собственности, без торгов, то есть на исключительных условиях, по данному основанию (определения Верховного Суда Российской  Федерации  от  15.08.2023  №  307-ЭС23-1848,  от  27.11.2023        № 307-ЭС23-17606). Иные доводы, приведенные прокуратурой в кассационной жалобе, не влияют на обоснованность обжалуемых судебных актов и не опровергают выводы судов по существу разрешенного ими спора. Нормы материального права применены судами правильно, судебные акты содержат оценку доказательств и доводов лиц, участвующих в рассмотрении спора, в обоснование их требований и возражений, раскрытых в ходе судебного разбирательства. Материалы дела исследованы судебными инстанциями полно, всесторонне и объективно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Несогласие подателя жалобы с судебными выводами в силу иного понимания им норм действующего законодательства и иной оценки доказательств, представленных в материалы дела, не может служить основанием для отмены решения и постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Прокуратура освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 25.11.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2025 по делу № А18-2014/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий                                                                                     В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                    В.А. Авдякова

                                                                                                                               ФИО3