АРБИТРАЖНЫЙ   СУД   РЕСПУБЛИКИ   ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А74-840/2018

24 сентября 2018 года

г. Абакан

 

Резолютивная часть решения объявлена 24 сентября 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 24 сентября 2018 года.

 

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Е.В. Ищенко, при ведении протокола судебного заседания до и после перерыва секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО2 (ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304190226600011) о признании договора аренды № 1/2017 от 01.02.2017 прекращённым (расторгнутым) с 10.01.2018.

 

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в судебном заседании 17.09.2018 объявлялся перерыв до 09 час. 30 мин. 24.09.2018. Информация о перерыве в судебном заседании размещалась на официальном Интернет-сайте Арбитражного суда Республики Хакасия 17.09.2018.

В судебном заседании до и после перерыва приняли участие:

истец ФИО2, представитель ФИО4 по доверенности от 02.02.2018, 

от ответчика – представитель ФИО5 по доверенности от 30.03.2018.

 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик, ИП ФИО3) о расторжении договора аренды № 1/2017 от 01.02.2017.

Протокольным определением арбитражного суда от 23.05.2018 принято изменение предмета иска о признании договора аренды № 1/2017 от 01.02.2017 прекращённым (расторгнутым) с 31.12.2017.

Протокольным определением арбитражного суда от 17.08.2018 принято изменение предмета иска о признании договора аренды № 1/2017 от 01.02.2017 прекращённым (расторгнутым) с 10.01.2018.

Истец и его представитель поддержали исковые требования в полом объёме, пояснили, что считают договор аренды № 1/2017 от 01.02.2017 расторгнутым в одностороннем порядке с 10.01.2018 (с учетом положений статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации), пояснив, что ответчик, несмотря на освобождение помещения, возражает против прекращения арендных отношений, намеренно не принимает арендованное помещение с целью продолжения начисления арендной платы, несмотря на то, что по требованию арендодателя все замечания арендатором устранены.

Представитель ответчика в судебном заседании, в письменном отзыве на иск и в пояснениях к отзыву просил в удовлетворении заявленных требований отказать, пояснив, что поскольку ответчик уведомил истца об отказе от продления договора с нарушением трехмесячного срока, предусмотренного договором, договор считается продленным на 11 месяцев до 30.11.2018. В июне 2018 года ответчик по причине наличия непогашенной задолженности заявил об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, в связи с чем считает договор аренды расторгнутым по инициативе арендодателя 29.06.2018. В ходе рассмотрения дела представитель ответчика также заявлял об оставлении искового заявления без рассмотрения в связи с несоблюдением обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

Исследовав представленные доказательства, выслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 01.02.2017 заключён договор аренды № 1/2017 (далее – договор), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение, указанное в пункте 1.2 договора, расположенное в жилом доме, находящегося по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, Центральный мкр-н, д. № 1, помещение 58Н, а арендатор – принимает его и обязуется осуществлять пользование в соответствии с условиями договора и уплачивать арендную плату (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора передаваемое в аренду нежилое помещение является комнатой, указанной на поэтажном плане технического паспорта (приложение к договору) под № 1 полезной площадью 24,3 кв.м. с местами общего пользования (помещения №№ 3, 4, 5, 7), целевое назначение помещения – коммерческая деятельность.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что договор заключен на 11 месяцев. Если за 3 месяца до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Количество указанных продлений срока действия договора не ограничено.

Порядок возврата нежилого помещения согласован сторонами в разделе 5 договора, в соответствии с которым арендатор обязуется возвратить арендодателю нежилое помещение в состоянии, обусловленном договором, не позднее дня истечения срока аренды, исполнив перед этим все свои обязанности, предусмотренные договором. Арендодатель вправе отказаться от приемки нежилого помещения у арендатора в случае нарушения арендатором условий пунктов 4.3.7 – 4.3.8 и 4.3.11 договора, а также наличия задолженности арендатора по оплате платежей или невыполнения возникших обязательств, предусмотренных разделом 6 договора, и воздерживаться от приемки нежилого помещения вплоть до исполнения арендатором указанных обязанностей. Такой отказ не будет считаться продлением срока аренды.

В соответствии с пунктом 7.3 договор может быть расторгнут по соглашению сторон либо в установленном договором порядке.

Договор вступает в силу со дня его подписания и действует до исполнения сторонами всех своих обязательств, предусмотренных договором (пункт 8.3 договора).

По акту приема-передачи от 01.02.2017 помещение передано в аренду истцу.

Истец вручил ответчику 19.10.2017 уведомление № 12 о прекращении действия договора, в котором уведомил ответчика об отказе от продления действия договора в связи с закрытием предпринимательской деятельности, указав, что обязательства арендатора по договору прекращаются 31.12.2017.

ИП ФИО2 26.12.2017 письмо № 69, в котором пригласил ответчика 29.12.2017 для приема-передачи помещения по договору в связи с истечением срока аренды помещения 31.12.2017 (вручил ФИО6 офис «Ю. А. Партнер»).

ИП ФИО3 в ответ на указанное письмо сообщил истцу, что получил письмо от 19.10.2017, в котором истец выразил намерение расторгнуть договор, но указал, что 01.10.2017 договор продлился на 11 месяцев и прекратит свое действия 01.09.2018. Пояснил, что готов рассмотреть вопрос о досрочном расторжении договора при условии надлежащего исполнения истцом всех обязательств по договору. В письме сообщил, что в помещении разрушена половая плитка, повреждены стены, сломана мебель, выключатели покрыты слоем грязи, в связи с чем предложит устранить нарушения и произвести соответствующую уборку (письмо от 02.01.2018).

Истец в письме от 08.01.2018 № 1 сообщил ответчику о том, что в срок до 10.01.2018 будет произведена уборка арендуемого помещения и пригласил представителя ответчика 10.01.2018 для приемки помещения и подписания акта приема-передачи (письмо получено 09.01.2017 ФИО6 офис «Ю. А. Партнер»).

В письме от 11.01.2018 № 2, врученном ответчику 11.01.2018, истец сообщил о том, что 26.12.2017 освободил арендуемое помещение, в котором проведена уборка, покрашены полы, укреплен плинтус, заменена разрушенная плитка, просил направить представителя 12.01.2018 в 14 часов 00 минут местного времени для приемки помещения и подписания акта приема-передачи.

В претензии от 12.01.2018 (получена истцом 13.01.2018) ответчик указал, что получил письмо, в котором арендатор намерен расторгнуть договор аренды, указал на нарушение истцом срока предупреждения об отказе от договора, предложил исполнить обязательства по договору, оплатить задолженность за январь 2018 года и коммунальным платежам.

Сопроводительным письмом № 3 от 15.01.2018 (вручено представителю ответчика по доверенности от 10.06.2016 ФИО7 15.01.2018) истец сообщил, что помещение освобождено 26.12.2017, в помещении проведен текущий ремонт, направил два экземпляра акта приема-передачи помещения и просил в трехдневный срок один экземпляр подписанного и скрепленного печатью акта возвратить в его адрес.

ИП ФИО2 17.01.2018 повторно направил ИП ФИО3 письмо от 16.02.2018 № 4 аналогичного содержания с двумя экземплярами акта приема-передачи, просил в трехдневный срок со дня их получения возвратить один экземпляр подписанного и заверенного печатью акта приема-передачи (получено ответчиком по почте 20.01.2018).

Ответчик в телеграмме от 25.06.2018 отказался от исполнения договора аренды в связи с неисполнением истцом обязательств по договору (оплата арендных платежей в установленный срок) с 29.06.2018. Телеграмма получена матерью истца.

Указывая на то, что ответчик возражает против прекращения арендных отношений по инициативе арендатора, намеренно не принимает арендованное помещение и начисляет арендную плату, истец обратился в суд с настоящим иском с требованием о признании договора прекращенным (расторгнутым) с 10.01.2018 в связи с односторонним отказом от договора аркндатором.

Исследовав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО2 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением 18.01.2018 (штемпель почтовой связи на конверте № 01974), исковое заявление принято к производству определением от 25.01.2018.

Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей ФИО2 прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя на основании собственного решения 09.04.2018.

Поскольку истец утратил статус индивидуального предпринимателя после обращения в суд с настоящим исковым заявлением, в силу положений статьи 27 АПК РФ и разъяснений, данных в пункте 13 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8, указанное обстоятельство не является основанием для прекращения производства по делу в связи с неподведомственностью арбитражному суду, в связи с чем арбитражный суд рассматривает иск по существу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

Рассмотрев ходатайство ответчика об оставлении иска без рассмотрения, арбитражный суд не находит его подлежащим удовлетворению ввиду следующего.

Согласно статье 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Основная задача применения досудебного порядка урегулирования спора состоит в том, чтобы побудить стороны самостоятельно урегулировать возникший конфликт или ликвидировать обнаружившуюся неопределенность в их отношениях. Его использование позволяет стороне, права которой предполагаются нарушенными, довести до сведения другой стороны (предполагаемого нарушителя) свои требования, а нарушителю - добровольно удовлетворить обоснованные требования, не допуская переноса возникшего спора на рассмотрение суда.

Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования возникшего спора самими спорящими сторонами до передачи этого спора в арбитражный или иной компетентный суд. Такой порядок урегулирования спора направлен на добровольное разрешение сторонами имеющегося гражданско-правового конфликта без обращения за защитой в суд. При этом претензионный порядок не должен являться препятствием для защиты лицом своих нарушенных прав в судебном порядке, в связи с чем при решении вопроса о возможности оставления иска без рассмотрения суду, исходя из указанных выше целей претензионного порядка, необходимо учитывать перспективы возможного досудебного урегулирования спора.

Из материалов дела следует, что истец вручил ответчику 19.10.2017 уведомление о прекращении действия договора, в котором уведомил ответчика об отказе от продления действия договора, указав, что обязательства арендатора по договору прекращаются 31.12.2017.

ИП ФИО3 в ответ на указанное письмо сообщил истцу, что получил письмо, в котором истец выразил намерение расторгнуть договор, указав, что 01.10.2017 договор продлился на 11 месяцев и прекратит свое действия 01.09.2018, пояснил, что готов рассмотреть вопрос о досрочном расторжении договора при условии надлежащего исполнения истцом всех обязательств по договору (письмо от 02.01.2018).

Таким образом, из представленной в материалы дела переписки сторон следует, что ответчик был уведомлен об отказе от продления действия договора, в связи с чем, арбитражный суд полагает, что претензионный порядок истцом соблюден.

Между истцом и ответчиком сложились отношения, возникающие из договора аренды, которые регулируются главой 34 ГК РФ.

В соответствии со статьёй 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Как следует из условий договора аренды, в пункте 2.1 стороны определили, что договор заключен на 11 месяцев. При этом указано, что, если за 3 месяца до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. В пункте 8.3 договора указано, что договор вступает в силу со дня подписания и действует до исполнения сторонами обязательств, предусмотренных договором.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

            Согласно пункту 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 «О свободе договора и ее пределах» при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

В судебном заседании 17.09.2018 представители сторон пояснили, что проект договора изготавливал арендодатель ИП ФИО3 Выясняя действительную волю сторон относительно установления действия договора, представитель ИП ФИО3 пояснил, что считает договор срочным – заключенным на 11 месяцев, о чем указано в пункте 2.1, в котором также предоставлено право сторон на отказ от договора за три месяца до окончания срока аренды; редакция пункта 8.3 договора по смыслу предполагает, что окончание действия договора не освобождает стороны от исполнения взятых на себя обязательств. Аналогичной позиции придержались представитель истца и истец. 

Исходя из заложенного сторонами смысла и из толкования условий договора, а также вышеуказанных статей ГК РФ, регулирующих спорные вопросы, арбитражный суд  полагает, что в пункте 2.1 договора стороны определили его срок действия - 11 месяцев, в связи с чем признает, что договор аренды заключен сторонами на определенный срок, то есть является срочным.

Этот вывод подтверждается и последующими действиями сторон. Договор не проходил государственную регистрацию в соответствии со статьей 651 ГК РФ, поскольку заключен на срок менее 1 года, в связи с чем считается заключенным с момента его подписания исходя из пункта 1 статьи 425 ГК РФ, согласно которому договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В пункте 1 статьи 450 ГК РФ определено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В статье 620 ГК РФ также указано, что основания расторжения могут быть предусмотрены в договоре аренды.

Положения статей 619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения. 

Согласно части 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Таким образом, приведенные нормы права предусматривают возможность одностороннего отказа от договора в случаях, когда такой отказ предусмотрен законом или договором.

Как было указано выше, стороны установили срок действия договора 11 месяцев и определили возможность не только продления действия договора, но и право на односторонний отказ от исполнения договора в пределах установленного срока его действия (11 месяцев), в том числе возможность арендатора отказаться от исполнения договора, предупредив об этом арендодателя, а в случае, если указанный отказ не поступит, действие договора будет считаться продленным на тот же срок и на тех же условиях. 

В силу требований статьи 610 ГК РФ отказ от договора должен быть выражен в письменной форме и достаточно определенно выражать намерение сделавшего его лица считать обязательство прекращенным.

Как следует из материалов дела, в письме от 19.10.2017 № 12 арендатор однозначно  выразил свою волю, уведомил арендодателя о прекращении действия договора, в котором сообщил ответчику об отказе от продления действия договора, указав, что обязательства арендатора по договору прекращаются 31.12.2017.

Так как в пункте 2.1 договора согласовано условие о возможности без указания причин отказа любой стороны от договора, такой отказ арендатором заявлен в пределах установленного срока действия договора (до истечения срока договора), отказ получен арендодателем также в пределах действия договора, арбитражный суд полагает, что обстоятельство незначительного нарушения истцом трехмесячного срока предупреждения об отказе от продления действия договора – на 9 дней (по условиям договора, с учетом положений статьи 193 ГК РФ ИП ФИО2 должен был уведомить ИП ФИО3 об отказе от продления договора 10.10.2017, фактически уведомил 19.10.2017) не может ограничить право арендатора на прекращение арендных отношений, которое предусмотрено договором, и не нарушает прав арендодателя, в связи с чем суд приходит к выводу, что условия продления действия договора на 11 месяцев в данном случае не наступили и действие договора аренды прекратилось в связи с односторонним отказом арендатора ввиду утраты интереса в использовании помещения по причине прекращения предпринимательской деятельности (прекращение статуса индивидуального предпринимателя), поэтому довод ответчика о продлении действия договора на 11 месяцев является необоснованным. 

Согласно условиям пункта 2.1 договора, последний день срока действия договора выпадает на 01.01.2018 (выходной день), однако, принимая положения статьи 193 ГК РФ, последним днем срока действия договора являлось 09.01.2018, договор аренды № 1/2017 от 01.02.2017 прекратил свое действие 10.01.2018 на основании статьи 450.1 ГК РФ и пункта 2.1 договора.

Арбитражный суд также учитывает, что пунктом 5.2 договора предусмотрено право  арендодателя отказаться от приемки нежилого помещения у арендатора в определенных договором случаях, при этом стороны указали, что такой отказ не будет считаться продлением срока аренды.

Кроме того, статьей 622 ГК РФ установлена обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, что также подтверждает отсутствие нарушения прав арендодателя по получению арендной платы до фактического возврата истцом имущества, переданного ему в аренду по прекращенному договору, если не будет установлено уклонение арендодателя от приемки помещения.

            В рамках настоящего дела, исходя из заявленного требования, в предмет исследования не входит вопрос фактического возврата арендованного истцом ответчику имущества.

С учетом выводов, изложенных выше, арбитражный суд считает иные доводы истца и ответчика не имеющими правового значения, в том числе заявление ответчика об одностороннем отказе от договора по уже прекращенному (расторгнутому) договору, в связи с чем не дает им соответствующей оценки.

Государственная пошлина по настоящему делу составляет 6 000 руб., уплачена истцом платежной квитанцией от 17.01.2018. В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина относится на ответчика, по результатам рассмотрения спора расходы по ее уплате подлежат возмещению истцу ответчиком.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд

 

                                                          Р Е Ш И Л: 

 

1. Исковые требования удовлетворить.

Признать договор аренды № 1/2017 от 01.02.2017, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и индивидуальным предпринимателем ФИО3, прекращённым (расторгнутым) с 10.01.2018. 

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу ФИО2 расходы по государственной пошлине в размере 6 000 (шесть тысяч) руб.

 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный (г. Красноярск) суд в течение месяца со дня его принятия.

Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

 

Судья                                                                                                                                Е.В. Ищенко