Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-46747/2020

17 декабря 2020 года

г. Челябинск

Резолютивная часть решения объявлена 14 декабря 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 17 декабря 2020 года

Судья Арбитражного суда Челябинской области И. В. Мрез,  при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиофиксации секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Арбитражного суда Челябинской области, расположенного по адресу: 

<

...>, каб. 416, дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Борисовский» (ОГРН 

<

***>), г.Пласт к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО2 - представителя по доверенности от 10.10.2018 №1, удостоверение адвоката;

от ответчика: ФИО3 – представителя по доверенности от 13.12.2019 №316, служебное удостоверение;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Борисовский» (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – ответчик) о признании незаконными решений от 01.09.2020 №КУВД-001/2020-12382417/3, № КУВД-001/2020-12412021/3, № КУВД-001/2020-12379943/3 об отказе государственной регистрации прав; зарегистрировать переход права собственности к ООО «Борисовский» на следующие объекты недвижимого имущества: 

- здание бензозаправочной, по адресу: 

<

...>, литер «А», общей площадью 86,1 кв.м, кадастровый номер 74:26:1400003:250; 

- здание диспетчерской, по адресу: 

<

...>, литер «А1», общей площадью 82,7 кв.м, кадастровый номер 74:26:1400003:240; 

- здание летней дойки, по адресу: 

<

...>, литер «А1, А2, А3», общей площадью 200,8 кв.м, кадастровый номер 74:26:1400002:419.

Представитель заявителя в судебном заседании на требованиях настаивал по основаниям, изложенным в заявлении. В обоснование указал, что у ответчика не имелось оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты.

Представитель ответчика представил письменный отзыв, в котором указал, что заявитель избрал ненадлежащий способ защиты. Управление полагает, что надлежащим способом защиты права в данном случае является предъявление требований о регистрации перехода права собственности после вынесения решения об отказе в осуществлении государственной регистрации права.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела письменные доказательства, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между СХПК «Борисовский» (продавец) и ООО «Борисовский» (покупатель) на основании протокола о результатах торгов по продаже имущества СХПК «Борисовский» в форме публичного предложения был заключен договор купли-продажи от 16.06.2009, в соответствии с которым СХПК «Борисовкий» продало, а ООО «Борисовкий» купило, в числе прочего имущества:

-здание бензозаправочной по адресу 

<

...>, литер «А», общей площадью 86,1 кв.м., год постройки 1982,

-здание диспетчерской по адресу 

<

...>, литер «А1», общей площадью 82,7 кв.м., год постройки 1981,

-здание летней дойки по адресу 

<

...>, литер «А1,А2,АЗ», общей площадью 222,9 кв.м. (приложение №1 к договору).

По акту приемки-передачи от 16.06.2009 указанное имущество в числе прочего передано ООО «Борисовский».

Оплата имущества, являющегося предметом договора, произведена обществом в полном объеме платежными поручениями от 11.06.2009, 06.07.2009, 30.09.2009, 12.10.2009 № 39, 56, 157, 164, что было установлено в рамках дела № А76-5342/2010 от 17.05.2010. 

На указанные объекты недвижимости представлены свидетельства о государственной регистрации и технические паспорта.

Право собственности зарегистрировано за СХПК «Борисовский».

Согласно техническому паспорту на нежилое здание – летняя дойка, составленному по состоянию на 03.07.2009, объект расположен по адресу: Челябинская область, г. Пласт, 

<

...>, литер А, А1, А2, имеет площадь  (по наружному обмеру) 222,9 кв.м., площадь помещения 200,8 кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 03.02.2020 нежилое здание летней дойки,  расположено по адресу: Челябинская область, г. Пласт, 

<

...>, имеет площадь 200,8 кв.м., кадастровый номер 74:26:1400002:419. Право собственности на объект зарегистрировано за СХПК «Борисовский» 02.10.2009.

Согласно техническому паспорту на нежилое здание – бензозапровочная, составленному по состоянию на 03.07.2009, объект расположен по адресу: Челябинская область, г. Пласт, 

<

...>, литер А, имеет площадь застройки (по наружному обмеру) 135,7 кв.м., площадь помещения 86,1 кв.м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) по состоянию на 03.02.2020 нежилое здание бензозаправочная, , расположено по адресу: Челябинская область, г. Пласт, 

<

...>, имеет площадь 86,1 кв.м., кадастровый номер 74:26:1400003:250. Право собственности на объект зарегистрировано за СХПК «Борисовский» 16.10.2009.

Согласно техническому паспорту на нежилое здание – диспетчерская, составленному по состоянию на 03.07.2009, объект расположен по адресу: Челябинская область, г. Пласт, 

<

...>, литер А1, имеет площадь застройки (по наружному обмеру) 116,5 кв.м., площадь помещения 82,7 кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 03.02.2020 нежилое здание диспетчерская, расположено по адресу: Челябинская область, г. Пласт, 

<

...>, имеет площадь 82,7 кв.м., кадастровый номер 74:26:1400003:240. Право собственности на объект зарегистрировано за СХПК «Борисовский» 02.10.2009.

Материалами дела также установлено, что заключение договора купли-продажи б/н от 16.06.2009 производилось в период конкурсного производства, полномочия конкурсного управляющего ФИО4 на заключение договора купли-продажи спорного подтверждены определением Арбитражного суда Челябинской от 22.12.2009 по делу №А76-21392/2007-48-377, согласно которому Арбитражного суда Челябинской области от 25.03.2008 СХПК признан несостоятельным, в отношении имущества открыто конкурсное производство сроком до 26.03.2009, конкурсным управляющим назначен ФИО4.

На основании определения Арбитражного суда Челябинской области от 22.12.2009 по делу № А76-21392/2007-48-377, которым конкурсное производство, открытое в отношении имущества должник сельскохозяйственного производственного кооператива «Борисовский» было завершено. 

В ЕГРЮЛ была внесена запись о ликвидации сельскохозяйственного производственного кооператива «Борисовский» за государственным регистрационным номером 2107424001650.

Таким образом, договор купли-продажи от 16 июня 2009 фактически исполнен, имущество покупатель получил, стоимость оплатил. Спора по заключению и исполнению сделки никогда не было.

Все вышеизложенные обстоятельства были установлены Арбитражным судом Челябинской области при рассмотрении дела А76-22973/2019 (л.д. 63-66).

В силу ч.2 с 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

28 апреля 2020 ООО «Борисовский» обратилось в регистрационный орган с заявлением о регистрации права собственности на здание летней дойки, бензозаправочной, диспетчерской.

13 мая 2020 Управлением Росреестра по Челябинской области  приняты решения о приостановлении государственной регистрации. В качестве оснований для приостановления указано на не представление заявления о проведении государственной регистрации перехода права собственности Продавца по договору купли-продажи от 16.06.2009 г. 

01 сентября 2020 Управлением Росреестра по Челябинской области  приняты решения об отказе в государственной регистрации права.

Заявитель, полагая, что указанные отказы не соответствуют закону и нарушают его права и законные интересы в области предпринимательской и иной экономической деятельности, обратился в суд с требованием о признании их недействительными.

В соответствии с ч. 1  ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если он полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с п. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием, а, следовательно, спорные акты могут быть признаны недействительными только при одновременном наличии двух условий: 1) несоответствии их закону или иному правовому акту; 2) нарушении указанными актами гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Бремя доказывания факта нарушения прав и интересов заявителя следует также и из положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым лицо, заинтересованное в защите своих прав, вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав. Заинтересованность как процессуальная категория предполагает собой нарушение охраняемых законом прав и (или) интересов заявителя. Если заявителем не будет доказан факт нарушения его прав в результате изданием ненормативного правового акта, решения, осуществления противоправных действий (бездействия), суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 164 ГК РФ предусмотрено, что сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В силу ст. 131 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом), договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. 

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно ст. 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация перехода права осуществляется на основании заявлений обеих сторон договора.

С учетом разъяснений, данных в п. 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее также – постановление № 10/22) на основании ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ.

Суд приходит к выводу, что представленный в Управление Росреестра договор купли-продажи недвижимого имущества соответствует требованиям ст. 554 ГК РФ, поскольку содержащиеся в нем условия о предмете, исследованные в совокупности с иными документами, свидетельствуют о наличии в нем всех необходимых данных, позволяющих определенно установить переданное заявителю недвижимое имущество.

Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Таким образом, решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.

Поскольку СХПК «Борисовский» было ликвидировано, но принятые на себя сторонами по договорам купли-продажи обязательства исполнены, в отсутствие притязаний третьих лиц на это имущество, отказ ООО «Борисовский» в  государственной регистрации  переходов права собственности на объекты недвижимости не соответствует упомянутым нормам права и противоречит принципу правовой определенности.

Суд приходит к выводу, что оспариваемые отказы регистрирующего органа противоречат ст. 554 ГК РФ, и Закону о регистрации. Представленный в Управление Росреестра договор купли-продажи недвижимого имущества соответствует требованиям ст. 554 ГК РФ, поскольку содержащиеся в нем условия о предмете, исследованные в совокупности с иными документами, свидетельствуют о наличии в нем всех необходимых данных, позволяющих определенно установить переданное заявителю недвижимое имущество. В связи с ликвидацией правообладателя недвижимости – СХПХ «Борисовский», ООО «Борисовский» является единственным лицом, имеющим право на обращение в регистрирующий орган для осуществления регистрации перехода права собственности на спорные объекты. Отсутствие заявления СХПК «Борисовский» о регистрации перехода права на имущество не означает отсутствие намерения последнего по отчуждению права собственности на имущество, а обусловлено прекращением его деятельности в связи с ликвидацией, что исключило возможность подачи соответствующего заявления в регистрирующий орган. При указанных обстоятельствах подлежит применению аналогия закона.

Таким образом, оспариваемый отказ в государственной регистрации нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, поскольку  ущемляет права заявителя на осуществление правомочий собственника в отношении объекта недвижимого имущества.

Поскольку совокупность условий, при наличии которых ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, имеется, требования заявителя подлежат удовлетворению.

Поскольку определение способа восстановления права является прерогативой суда, суд считает, что надлежащим восстановлением нарушенных прав заявителя будет возложение обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области произвести государственную регистрацию перехода  права собственности на  - здание бензозаправочной, по адресу: 

<

...>, литер «А», общей площадью 86,1 кв.м, кадастровый номер 74:26:1400003:250; - здание диспетчерской, по адресу: 

<

...>, литер «А1», общей площадью 82,7 кв.м, кадастровый номер 74:26:1400003:240; - здание летней дойки, по адресу: 

<

...>, литер «А1, А2, А3», общей площадью 200,8 кв.м, кадастровый номер 74:26:1400002:419 обществу с ограниченной ответственностью «Борисовский».

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

руководствуясь статьями 110, 170, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить. 

Признать недействительными отказы Управления Росреестра по Челябинской области в государственной регистрации перехода права собственности, выраженные в уведомлениях от 01.09.2020 №КУВД-001/2020-12382417/3, № КУВД-001/2020-12412021/3, № КУВД-001/2020-12379943/3.

Обязать Управление Росреестра по Челябинской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности обществу с ограниченной ответственностью «Борисовский» на объекты недвижимого имущества: 

- здание бензозаправочной, по адресу: 

<

...>, литер «А», общей площадью 86,1 кв.м, кадастровый номер 74:26:1400003:250; 

- здание диспетчерской, по адресу: 

<

...>, литер «А1», общей площадью 82,7 кв.м, кадастровый номер 74:26:1400003:240; 

- здание летней дойки, по адресу: 

<

...>, литер «А1, А2, А3», общей площадью 200,8 кв.м, кадастровый номер 74:26:1400002:419.

Взыскать с Управления Росреестра по Челябинской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Борисовский» 9000 рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить из федерального бюджета обществу с ограниченной ответственностью «Борисовский» госпошлину в размере 27000 рублей, излишне уплаченную по платежному поручению от 27.10.2020 №547. 

 Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. 

Судья                                                                                                      И.В. Мрез