АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А45-30417/2025

г. Новосибирск

25 декабря 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 декабря 2025 года

Решение изготовлено в полном объеме 25 декабря 2025 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Александровой Е.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой А.Ю., рассмотрев дело по исковому заявлению

Мэрии города Новосибирска (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к Закрытому акционерному обществу "Управляющая компания "СПАС-Дом" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора:

1) департамент земельных и имущественных отношений мэрии

г. Новосибирска,

2) муниципальное унитарное предприятие г. Новосибирска «Центр муниципального имущества»

о возложении обязанности восстановить планировку, взыскании штрафа,

при участии представителей:

истца ФИО1, доверенность от 20.11.2024 №01/40/06695, диплом, паспорт,

ответчика: ФИО2 доверенность №4 от 09.01.2025, паспорт, диплом,

третьего лица муниципального унитарного предприятия г. Новосибирска «Центр муниципального имущества» - ФИО3, доверенность от 14.11.2025, диплом, паспорт,

установил:

Мэрия города Новосибирска (далее-истец, Арендодатель) обратилась в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ), о взыскании с закрытого акционерного общества «Управляющая компания «СПАС-Дом» (далее-ответчик, Арендатор, ЗАО «УК «СПАС-ДОМ») штрафа за нарушение условий договора от 01.04.2025 № 029909-НП в размере 431 995, руб. 20 коп., возложении обязанности в течение 10 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу восстановить планировку помещений площадью 395,60 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, приведя её в соответствие с технической документацией по состоянию на 03.08.2007 года, являющейся приложением к договору аренды недвижимого имущества муниципальной казны от 01.04.2025 №029909-НП, а именно:

- демонтировать перегородки с дверными проемами в комнатах 2 и 3;

- восстановить перегородку в комнате 9, по истечении которых в случае неисполнения решения суда взыскать с ЗАО «УК «СПАС-ДОМ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу мэрии города Новосибирска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) судебную неустойку в размере 100 000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда.

В судебном заседании представитель истца доводы уточненного искового заявления поддержала.

Ответчик представил отзыв, в котором, не оспаривала факт перепланировки, указала, что произведенные ЗАО «УК «СПАС-Дом» переустройства были в устном порядке согласованы с Муниципальным казенным учреждением города Новосибирска «ЦМИ», они не затрагивали конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности, также они не снижают несущей способности здания в целом, не нарушают права и законные интересы граждан, не создают угрозы их жизни или здоровью и могут быть признаны допустимыми.

Дополнительно ответчик заявила о пропуске срока исковой давности, учитывая, что арендует помещения с 2009 года, а перепланировка была осуществлена более чем за три года до заключения последнего договора аренды. Также просила уменьшить сумму штрафа.

В судебном заседании представитель ответчика доводы отзыва поддержала.

В судебном заседании представитель третьего лица МУП «Центр муниципального имущества» поддержал требования заявленного иска.

Арбитражный суд, выслушав представителя истца, ответчика, третьего лица, изучив доводы искового заявления, отзыва, исследовав представленные доказательства, которые стороны посчитали достаточным для рассмотрения дела по существу в соответствии со ст. 71 АПК РФ приходит к следующему.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела 01.04.2025 между мэрией города Новосибирска (истец) и ЗАО «УК «СПАС-ДОМ» (арендатор) заключен договор аренды №029909-НП недвижимого имущества муниципальной казны (далее - договор) сроком действия до 01.04.2030, согласно которому ответчику предоставлены во временное пользование за плату нежилые помещения в жилом доме общей площадью 395,60 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...> (далее - помещения).

Помещения переданы ответчику по акту приема-передачи недвижимого имущества муниципальной казны. Согласно пункту 8.2 договора условия договора применяются к отношениям, возникшим до его заключения, то есть с 01.02.2025.

Дополнительным соглашением от 29.10.2025 года №11434 договор аренды расторгнут, помещение возвращено по акту приема-передачи МУП «Центр муниципального имущества».

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 2.2.6 договора арендатор обязуется не проводить перепланировку, реконструкцию, капитальный ремонт, переоборудование и переустройство объекта недвижимости без письменного согласия арендодателя.

Как указывает истец, 30.01.2025, в ходе обследования помещений установлено несоответствие планировки помещений технической документации от 03.08.2007. Выявлены следующие изменения:

- установлены перегородки с дверными проемами в комнатах 2,3; демонтирована перегородка в комнате 9.

Таким образом, арендатор в нарушение условий договора произвел перепланировку помещений без согласования с Арендодателем.

Возражая против иска, заявляя о пропуске трехлетнего срока исковой давности, ответчик указал, что арендует данное отдельно стоящее здание, но адресу: 

<

...> начиная с 2009 года, перезаключая договоры на каждые 11 (Одиннадцать) месяцев.

19.02.2012 года сторонами был составлен акт проверки технического состояния и использования нежилого помещения, которым было зафиксировано несоответствие планировки помещении технической документации от 03.08.2007г. Выявлены следующие изменения:

- в ком.9 демонтирована перегородка, демонтирован душ

- в ком.2 установлена перегородка с дверным проемом.

01.07.2020 года сторонами был составлен акт проверки технического состояния и использования нежилого помещения, которым было зафиксировано несоответствие планировки помещении технической документации от 03.08.2007 г.. Выявлены следующие изменения:

- установлены перегородки с дверными проемами в ком.2,3;

- в ком.8 перенесена раковина;

- в ком.9 демонтирована перегородка.

С 01.07.2020 года по настоящее время сторонами фиксировались в актах, укатанные в исковом заявлении несоответствия. Истец из года в год фиксировал выявленные несоответствия, но при этом с 2012 года ни разу не обращался в адрес Ответчика с требованием о выплате штрафных санкции, либо устранения выявленных несоответствий.

Судом указанные доводы не могут быть приняты во внимание, учитывая следующее.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Вопреки доводам ответчика, закон обязывает арендатора возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Согласно ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчик не оспаривал факт перепланировки, при этом надлежащих доказательств согласования этой перепланировки с арендодателем представлено не было.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ст. 71 АПК РФ Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Действительно, сторонами не оспаривалось также, что арендные отношения сложились с 2009 года, однако актов приема-передачи и возвратов помещения в материалы дела представлено не было.

Из этого следует, что ответчик непрерывно арендовал помещения, и по окончании договора аренды №029909-НП от 01.04.2025 обязан вернуть помещение в первоначальный вид.

Применительно к вопросу об обоснованности иска в части начисления штрафа арбитражный суд исходит из следующего.

В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 2.2.6 договора арендатор обязуется не проводить перепланировку, реконструкцию, капитальный ремонт, переоборудование и переустройство объекта недвижимости без письменного согласия арендодателя.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 4.3 арендатор оплачивает арендодателю штраф в размере 20% от размера годовой арендной платы при неисполнении условий, указанных в пункте 2.2.6 договора.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты нрава по иску лица, право которою нарушено.

Согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

Между тем, рассматривая заявленный довод, суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности для взыскания штрафа пропущен не был, ввиду того, что штрафные санкции были предусмотрены на основании действующего договора. Таким образом, учитывая, что действующим договором аренды предусмотрен штраф за несоблюдение условий п. 2.2.6 договора, не имеет значения, когда именно нарушение было выявлено.

На основании изложенного, требование о взыскании штрафа является обоснованным.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении сумму штрафа на основании ст. 333 ГК РФ.

Рассматривая данное ходатайство, суд исходит из следующего.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Пункт 1 статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обязательную письменную форму для соглашения о неустойке независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является, по существу, реализацией требования статьи 17 (часть 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О).

Согласно пункту 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями пунктов 73, 74 Постановления N 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 75 Постановления N 7).

В пункте 71 Постановления N 7 разъяснено, что, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Критериями для установления несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства. При этом суд оценивает возможность снижения неустойки, с учетом конкретных обстоятельств дела.

Следовательно, понятие несоразмерности носит оценочный характер.

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1, 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 77 Постановления N 7).

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Принимая во внимание компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Снижение размера неустойки в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

В пункте 75 Постановления N 7 разъяснено, что доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Суд, учитывая заявление ответчика о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом фактических обстоятельств дела, приняв во внимание, что условиями договора аренды предусмотрена ответственность за нарушение условий договора, полагает возможным снизить размер взыскиваемого штрафа, снизив его размер в два раза. Суд признает данный штраф несоразмерным последствиям неисполнения обязательств, в связи с чем, полагает возможным удовлетворить соответствующее ходатайство ответчика.

Таким образом, с учетом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца штраф в размере 215 997,60 рублей.

Рассматривая вопрос о сроке, в течение которого ответчику необходимо демонтировать перегородки, суд полагает предоставить срок в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Требования истца о взыскании судебной неустойки в случае неисполнения решения суда о демонтировании перегородок, суд находит подлежащим удовлетворению.

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (части 1 и 2.1 статьи 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 06.03.2018 N 70-КГ17-20).

Статьей 16 АПК РФ установлено, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Неисполнение судебных актов, а также невыполнение требований арбитражных судов влечет за собой ответственность, установленную настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 308.3 Гражданского Кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено данным Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

Как указано в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", на основании пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

В тоже время, как следует из пункта 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения.

Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Принимая во внимание то обстоятельство, что ответчиком не исполнено требование истца о демонтаже перегородок, руководствуясь принципом разумности и справедливости, суд считает подлежащими требования о взыскании судебной неустойки частично, а именно, считает возможным, в случае неисполнения решения суда взыскать компенсацию за ожидание соответствующего исполнения в размере по 500 рублей в пользу истца за каждый день просрочки, по истечении месяца со дня вступления решения суда в законную силу до даты его фактического исполнения в части восстановления планировки помещений, а именно:

- демонтировать перегородки с дверными проемами в комнатах 2 и 3;

- восстановить перегородку в комнате 9.

По правилам распределения судебных расходов (статья 110 АПК РФ) относится на ответчика и подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина по иску не уплаченная при обращении в суд истцом, освобожденным от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 176 арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Обязать закрытое акционерное общество «Управляющая компания «СПАС-Дом» в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу восстановить планировку помещений площадью 395,60 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>, приведя её в соответствие с технической документацией по состоянию на 03.08.2007, являющейся приложением к договору аренды недвижимого имущества муниципальной казны от 01.04.2025 № 029909-НП, а именно:

- демонтировать перегородки с дверными проемами в комнатах 2 и 3;

- восстановить перегородку в комнате 9.

В случае неисполнения решения суда в части восстановления планировки помещений взыскать с закрытого акционерного общества «Управляющая компания «СПАС-Дом» в пользу мэрии горда Новосибирска судебную неустойку в размере 500 рублей в день за каждый день неисполнения решения суда.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Управляющая компания «СПАС-Дом» в пользу Мэрии города Новосибирска штраф за нарушение условий договора от 01.04.2025 № 029909-НП в размере 215 997,60 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Управляющая компания «СПАС-Дом» в доход федерального бюджета сумму государственной пошлины в размере 65 800 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Судья

Е.А. Александрова