АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016

E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: https://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98, 3-82-40, факс 2-11-23

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А16-3337/2022

г. Биробиджан

18 января 2024 года

Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе:

судьи Козыревой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление федерального государственного унитарного предприятия «Башмак» (с. Башмак Ленинского района Еврейской автономной области, ОГРН 1057900124765, ИНН 7904503949)

к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (г. Хабаровск Хабаровского края, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка № 1306 (кадастровый номер земельного участка 79:03:0000000:186),

при участии прокуратуры Еврейской автономной области (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН 1027900512166, ИНН 7900001585),

третье лицо, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Федеральная налоговая служба (г. Москва, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), на стороне ответчика, 

при участии:

от истца: ФИО3, представителя по доверенности от 10.01.2023; 

от ответчика: ФИО4, представителя по доверенности 1юр/1.1.1-0 от 09.01.2023; ФИО5, представителя по доверенности 18юр/37 8064.1-08;

от ФНС России: ФИО6, представителя по доверенности от 19.06.2023 № 02-81/05;

от прокуратуры ЕАО: ФИО7, представителя по доверенности от 29.12.2022 № 8-10-2022/3406,

УСТАНОВИЛ:

федеральное государственное унитарное предприятие «Башмак» (далее – истец, предприятие) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (далее – ответчик, управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка № 1306 (кадастровый номер земельного участка 79:03:0000000:186).

В обоснование заявленного требования истец ссылается на решение Арбитражного суда Хабаровского края от 29.04.2022 по делу № А73-2401/2022, которым суд обязал МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО рассмотреть заявление ФГУП «Башмак» о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 79:03:0000000:186 в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования и наличие разногласий между сторонами относительно условий договора.

Истец просил изложить пункт 1.1 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«1.1. В порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во владение и пользование на праве аренды земельный участок, находящийся в федеральной собственности, с кадастровым номером 79:03:0000000:186, РНФИ П11790000771, общей площадью 88 800000 кв. м., местоположением: Еврейская автономная область, р-н Ленинский, с. Башмак, с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного назначения, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения (далее - земельный участок), в границах, указанных в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)».

Изложить пункт 2.1 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«2.1. Срок аренды земельного участка устанавливается 49 лет в соответствии с подпунктом 11 пункта 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ. Срок действия условий настоящего договора определяется с даты его заключения сторонами по соответствующее месяц и число последнего года срока».

Изложить пункт 2.2 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«2.2. По истечении срока договора аренды земельного участка, арендатор, имеет право на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов при наличии в совокупности условий, предусмотренных пунктом 4 ст. 39.6 ЗК РФ, либо в соответствии с условиями, закрепленными подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ».

Изложить пункт 4.1 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«4.1 Размер арендной платы за земельный участок рассчитывается на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» и п.2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-Ф3».

Изложить пункт 4.2 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«4.2. Годовой размер арендной платы составляет 0,3 процента от кадастровой стоимости земельного участка, но не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении данного земельного участка. Арендная плата за первый: подлежащий оплате месяц аренды вносится единовременным платежом в течение 30 календарных дней с даты заключения настоящего договора. Далее арендная плата уплачивается арендатором согласно п.4.3 договора».

Изложить пункт 4.2 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«4.7. Подтверждением исполнения обязательства арендатора по уплате арендной платы является подлинный платежный документ с отметкой банка (платежное поручение, квитанция)».

Изложить пункт 5.4.1 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«5.4.1. Требовать досрочного расторжения договора в случаях:

- использования земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

- если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;

- неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

- в случае осуществления арендатором самовольной постройки на земельном участке. 

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В случае, если указанные в настоящем пункте нарушения устранены арендатором в 30-ти дневный срок с момента получения соответствующего предупреждения арендодателя,  арендодатель не вправе требовать расторжения договора аренды по указанному основанию».

Пункт 5.1.5 договора аренды земельного участка исключить.

Пункт 5.4.3 договора аренды земельного участка исключить.

Изложить пункт 4.2 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«5.4.5.Обеспечить арендодателю доступ на земельный участок для проведения проверки и его осмотра. О предстоящем проведении осмотра арендодатель уведомляет арендатора посредством направления арендатору соответствующего уведомления заказным почтовым отправлением по юридическому адресу арендатора».

Пункт 5.5 договора аренды земельного участка исключить.

Изложить пункт 7.1 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«7.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы, он уплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки, перечисляя ее на реквизиты, указанные в п. 4.6 договора, указав назначение платежа «Оплата пени».

Изложить пункт 9.2 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«9.2. Документы (информация), сведения, связанные с исполнением договорных обязательств, направляются арендодателем арендатору на бумажном носителе заказным почтовым отправлением по юридическому и почтовому адресу арендатора».

Изложить пункт 9.3 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«9.3 Настоящий договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения в установленном законом порядке. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».

Изложить пункт 9.4 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«9.4 Договор составлен в 3 (трех) бумажных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, из которых по одному экземпляру хранится у сторон, один экземпляр - для регистрирующего органа».

В разделе «Подписи сторон» e-mail арендатора изложить в следующей редакции: «Е-mail: a_lobkin _10@mail.ru»

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 14.10.2022 исковое заявление принято к производству, делу присвоен номер А73-17010/2022.

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 10.11.2022, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2023 дело А73-17010/2022 передано на рассмотрение Арбитражного суда Еврейской автономной области.

Определением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 21.12.2022 дело принято к производству Арбитражного суда Еврейской автономной области, делу присвоен номер А16-3337/2022.

Ответчиком представлен отзыв на исковое заявления, в котором ответчик указал, что формулировка пункта 1.1 не имеет принципиального значения (в ходе судебного разбирательства представитель ответчика приняла редакцию истца (судебное заседание 07.02.2023)). В отношении редакции пункта 2.1 ответчик в отзыве указал, что законодателем императивно не закреплено применение исключительно максимального срока заключения договора, предусмотренного пунктом 11 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, МТУ полагает, что при условии нахождения арендатора в процедуре банкротства заключение договора аренды на максимальный срок не целесообразно. Пункты 2.2, 5.1.5, 9.3, а также раздел «Подписи сторон» приняты  ответчиком в редакции истца. Пункт 4.1 оставлен в редакции арендодателя в связи с тем, что предложенная арендатором редакция не отличается от первоначальной. Пункт 4.2 принят в редакции арендатора с указанием размера арендной платы в 2022 году - 108 336 руб. (Сто восемь тысяч триста тридцать шесть рублей 00 копеек). Пункт 4.7 изложен в редакции арендатора с отсылкой на п. 4.5 договора в части указания на реквизиты для оплаты арендной платы. Ответчиком указано, что пункт 5.1.4 в редакции истца не противоречит нормам действующего законодательства. В отношении пункта 5.4.3,  который просил исключить истец, указал, что данный пункт необходим для обеспечения арендатором условий эксплуатации и ремонта инженерных сооружений. Ссылаясь на положения Приказа Минэкономразвития России от 26.10.2011 № 598 «Об утверждении Административного регламента по исполнению Федеральным агентством по управлению государственным имуществом государственной функции по проведению проверок использования имущества, находящегося в федеральной собственности» указал, что регламентирован порядок проведения проверки и осмотра федерального имущества, в том числе и порядок уведомления правообладателя о проводимой проверке либо осмотре (о редакции пункта 5.4.5). 

Ответчик в отзыве предложил свою редакцию пункта 5.5, а именно: «Арендатор вправе сдавать земельный участок в субаренду, при условии письменного согласия арендодателя, на срок не более чем срок действия договора, и за плату, размер которой не превышает размера арендных платежей, рассчитанных пропорционально размеру соответствующей части арендованного земельного участка. 

Копия заключенного договора субаренды направляется в адрес арендодателя в 10-дневный срок со дня подписания такого договора. 

Договор субаренды и изменения к нему подлежат обязательному учету у арендодателя.».

Пункт 7.1 оставлен в редакции арендодателя в связи с тем, что разъяснениями Росимущества от 27.05.2022 № АШ-10/24006 направлены обязательные условия, необходимые для включения в договоры аренды земельных участков. В том числе в данных разъяснениях установлен размер пени за нарушение сроков внесения арендной платы из расчета 0,3 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Пункт 9.2 договора принят ответчиком в редакции арендатора с указанием возможности получения документов, связанных с исполнением договорных отношений, посредством личного кабинета арендатора на официальном сайте арендодателя.

Ответчик в отзыве изложил свою редакцию пункта 9.4 договора, а именно: «В соответствии с п. 2.1. ст. 19 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 30.04.2021) «О государственной регистрации недвижимости» договор составлен в 2 (двух) бумажных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, из которых по одному экземпляру хранится у сторон. 

Согласно действующему законодательству, а также межведомственному взаимодействию, регистрация договоров происходит посредством обращения в личном кабинете и предоставление договора на бумажном носителе Регистрирующему органу не требуется.».

Определением от 24.05.2023 судом удовлетворено заявление о принятии обеспечительных мер, в виде запрета межрегиональному территориальному управлению Федерального агентству по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области: 

- производить любые действия по внесению изменений в государственном кадастре недвижимости уникальных и (или) иных характеристик земельного участка с кадастровым номером 79:03:0000000:186, в том числе по внесению изменений конфигурации границ земельного участка, координат его границ, площади;

- в виде запрета осуществлять любые действия, которые могут привести к изменению конфигурации границ земельного участка и его площади, установленных согласно межевому плану, изготовленному ООО «Гелиос» 20.08.2015;

- в виде запрета осуществлять действия по разделу, перераспределению земельного участка с кадастровым номером 79:03:0000000:186, выделу из него земельных участков;

- в виде запрета передавать в аренду третьим лицам земельный участок с кадастровым номером 79:03:0000000:186, либо его часть и запрета Управлению Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии  по Еврейской автономной области осуществлять любые регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 79:03:0000000:186.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2023 определение от 24.05.2023 оставлено без изменений.

Определением от 30.05.2023 суд привлек к участию в деле прокуратуру Еврейской автономной области, и в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Федеральную налоговую службу, на стороне ответчика.

Прокурором представлен отзыв на позиции истца и ответчика, в котором указал, что отдельные позиции не отвечают требованиям федерального законодательства. В частности, относительно срока действия договора. Прокурор указал, что поскольку предприятие знает о введении в отношении себя процедуры банкротства, то предлагая арендные отношения на максимально возможный срок и значительный по продолжительности срок, не считается действовавшим добросовестно. По мнению прокурора положения п. 5.5 договора аренды земельного участка по вопросу возможностей субаренды подлежат корректировке в зависимости от установленного судом срока аренды.

Третьим лицом, также представлен отзыв на исковое заявление, в котором указало, что воля собственника (в данном случае его представителя - межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области) направлена на минимальный срок заключения договора аренды земельного участка, а также на включение в спорный договор условия о запрете арендатору передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). Предоставление арендатору возможности передавать права по договору аренды третьим лицам не является обязанностью арендодателя. Понуждение собственника заключить договор аренды на условиях арендатора и на срок, больший по сравнению с тем, на который он желает передать имущество в аренду, противоречит действующему законодательству. Нахождение истца в процедуре банкротства не изменило режим пользования спорным земельным участком, поэтому нормы статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации являются приоритетными по отношению к нормам законодательства о несостоятельности (банкротстве).  ФНС России в лице УФНС России по Еврейской автономной области считает, что договор аренды земельного участка, в части установления срока аренды и права арендатора на его субаренду, подлежит утверждению в редакции протокола согласования разногласий предоставленного территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области. Остальные спорные позиции договора аренды земельного участка, подлежат корректировке преимущественно с позиции собственника земельного участка на усмотрение суда.

Истцом представлены письменные пояснения по доводам отзывов прокурора и третьего лица, в которых не согласился с позицией указанных лиц в отношении положений проекта договора о субаренде и сроке заключения договора.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил заявленные требования, просил суд:

изложить пункт 1.1 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«1.1. В порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во владение и пользование на праве аренды земельный участок, находящийся в федеральной собственности, с кадастровым номером 79:03:0000000:186, РНФИ П11790000771, общей площадью 88 800 000 кв. м., местоположением: Еврейская автономная область, р-н Ленинский, с. Башмак, с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного назначения, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения (далее - земельный участок), в границах, указанных в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)».

Изложить пункт 2.1 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«2.1. Срок аренды земельного участка устанавливается 49 лет в соответствии с подпунктом 11 пункта 8 ст. 39.8 Земельного Кодекса РФ. Срок действия условий настоящего договора определяется с даты его заключения сторонами по соответствующее месяц и число последнего года срока».

Изложить пункт 2.2 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«2.2. По истечении срока договора аренды земельного участка, арендатор, имеет право на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов при наличии в совокупности условий, предусмотренных пунктом 4 ст. 39.6 ЗК РФ, либо в соответствии с условиями, закрепленными подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ».

Изложить пункт 4.1 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«4.1 Размер арендной платы за земельный участок рассчитывается на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» и п.2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 №137-Ф3».

Изложить пункт 4.2 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«4.2. Годовой размер арендной платы составляет 0,3 процента от кадастровой стоимости земельного участка, но не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении данного земельного участка. Арендная плата за первый подлежащий оплате месяц аренды вносится единовременным платежом в течение 30 календарных дней с даты заключения настоящего Договора. Далее арендная плата уплачивается Арендатором согласно п.4.3 Договора».

Изложить пункт 4.7 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«4.7. Подтверждением исполнения обязательства арендатора по уплате арендной платы на реквизиты, указанные в п. 4.5 договора является подлинный платежный документ с отметкой банка (платежное поручение, квитанция)».

Изложить пункт 5.1.4 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«5.1.4. Требовать досрочного расторжения договора в случаях:

- использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

- если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

- неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

- в случае осуществления арендатором самовольной постройки на земельном участке. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В случае, если указанные в настоящем пункте нарушения устранены арендатором в 30-ти дневный срок с момента получения соответствующего предупреждения арендодателя, арендодатель не вправе требовать расторжения договора аренды по указанному основанию».

Пункт 5.1.5 договора аренды земельного участка исключить.

Пункт 5.4.3 договора аренды земельного участка исключить.

Изложить пункт 4.2 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«5.4.5.Обеспечить арендодателю доступ на земельный участок для проведения проверки и его осмотра. О предстоящем проведении проверки (осмотра) арендодатель уведомляет арендатора в порядке, предусмотренном приказом Минэкономразвития России от 26.10.2011 № 598 «Об утверждении Административного регламента по исполнению Федеральным агентством по управлению государственным имуществом государственной функции по проведению проверок использования имущества, находящегося в федеральной собственности».

Пункт 5.5 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«5.5. Арендатор вправе сдавать земельный участок в субаренду, при условии письменного согласия арендодателя, на срок не более чем срок действия договора, и за плату, размер которой не превышает размера арендных платежей, рассчитанных пропорционально размеру соответствующей части арендованного земельного участка. Копия заключенного договора субаренды направляется в адрес арендодателя в 10-дневный десятидневный) срок со дня подписания такого договора. Договор субаренды и изменения к нему подлежат обязательному учету у арендодателя».

Изложить пункт 7.1 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«7.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы, он уплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки, перечисляя ее на реквизиты, указанные в п. 4.6 договора, указав назначение платежа «Оплата пени».

Изложить пункт 9.2 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«9.2. Документы (информация), сведения, связанные с исполнением договорных обязательств, направляются арендодателем арендатору на бумажном носителе заказным почтовым отправлением по юридическому и почтовому адресу арендатора».

Изложить пункт 9.3 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«9.3 Настоящий договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения в установленном законом порядке. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».

Изложить пункт 9.4 Договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«9.4 Договор составлен в 3 (трех) бумажных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, из которых по одному экземпляру хранится у сторон, один экземпляр - для регистрирующего органа».

В разделе «Подписи сторон» e-mail арендатора исключить.

В приложении № 1 к договору аренды в части расчета размера арендной платы абзац 2 изложить в следующей редакции:

«Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 79:03:0000000:186 составляет 239 873 113 руб.»

В приложении № 1 к договору аренды в части расчета размера арендной платы абзац 4 изложить в следующей редакции:

«Ежемесячный размер арендной платы за весь земельный участок в 2023 году составляет: 79 920 руб.:

239 873 113 руб. *0,3% : 12 = 59 958,28 руб.».

Дополнительно истцом представлены пояснения к своим позициям, в частности истец ссылаясь на положения подпункта 11 пункта 8 статьи 39.8, пункта 12 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, 3 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002  № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте земель) настаивая на удовлетворении требований об установлении срока аренды сроком на 49 лет указал, что произвольное ограничение срока аренды при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на землю ухудшает положение правообладателя и допускается только при наличии соответствующих законодательных ограничений. Ссылаясь на положения Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) указал, что сохранение целевого использования земель сельскохозяйственного назначения предусматривается также в специальных нормах параграфа 3 главы IX «Банкротство сельскохозяйственных организаций» при осуществлении банкротства сельскохозяйственных организаций. Имущественный комплекс сельскохозяйственного предприятия может быть сформирован и продан на торгах как при наличии земельных участков, принадлежащих сельскохозяйственной организации на праве постоянного (бессрочного) пользования, предназначенных для производства или производства и переработки сельскохозяйственной продукции, так и при наличии у организации права аренды на эти участки.

Ответчиком представлены дополнительные пояснения на письменные пояснения истца, в дополнительных пояснения ответчик указал, что согласно кадастровому паспорту на сооружение - нагорный канал, указанный объект не располагается в границах земельного участка с кадастровым № 79:03:0000000:186, а пролегает в границах земельного участка с кадастровым № 79:03:0000000:203 (земельный участок с кадастровым № 79:03:0000000:186 является смежным). Ответчик возражая против установления льготной ставки арендной платы сослался на положения пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) указав, что предприятие до 01.07.2012 не переоформило право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, в связи с чем размер  арендной платы подлежит определению по правилам, установленным пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации и подпункта «в» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – Правила определения размера арендной платы), которым установлен размер арендной платы 0,6% от кадастровой стоимости. Оспаривая передачу спорного земельного участка истцу сроком на 49 лет, со ссылкой на положения пункта 12 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации указал, что срок в данном случае устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, установленных пунктом 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, ответчик считает, что истцом не представлено экономического обоснования необходимости заключения договора аренды на срок 49 лет. Дополнительно ответчик указал, что на основании статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» арендатор имеет право сдавать земельный участок в субаренду только в случае, предусмотренном пунктом 6 указанной статьи.

Истцом 09.10.2023 представлены возражения на дополнительные пояснения ответчика. Истец указал, что доводы ответчика о том, что льготная ставка арендной платы распространяется исключительно на лиц, которые совершили до 01.07.2022 необходимые юридические действия по переоформлению принадлежащего им права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды основаны на неверном токовании пункта 2 статьи 3 Закона №137-Ф3. Кроме того, между истцом и ответчиком отсутствуют разногласия по вопросу исчисления годового размера арендной платы в пределах: трех десятых процента кадастровой стоимости земельного участка.

Прокуратурой представлены дополнения к отзыву на позиции истца и ответчика, в котором ссылаясь на положения статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» указала, что положения п. 5.5 договора аренды земельного участка по вопросу возможностей субаренды подлежат корректировке не только в зависимости от установленного судом срока аренды, но и с учетом приведённого выше положения с обозначением возможности сдачи земельного участка или его части в субаренду с согласия собственника имущества такого предприятия только концессионеру.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв по техническим причинам.

В судебном заседании суд на основании статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказа представителю ответчика в удовлетворении ходатайства об истебовании дополнительны доказательств, а именно о технического плана сооружения «Нагорный канал».

В соответствии с частью 4 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства.

В ходатайстве должно быть обозначено доказательство, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения.

Рассмотрев доводы сторон, суд не усмотрел основании для истребования указанного доказательства поскольку техническая документация как и регистрационные данные объекта «Нагорный канал» не имеют отношения к предмету рассматриваемого спора. По указанному основанию суд также в судебном заседании отказал в удовлетворении ходатайства об отложении рассмотрения спора до окончания проведения кадастровых работ.

Представитель истца подержала доводы, изложенные в уточненных требованиях от 17.07.2023. 

Представитель ответчика поддержала доводы, изложенные в отзыве. Представитель ответчика просила принять пункт 5.4 в редакции арендодателя.

На вопрос суда, представитель истца пояснила, что пункт 5.5 согласован с учетом письменного согласование арендодателя.

На вопрос представителя ответчика, в связи с чем связан срок заключения договора на 49 лет, представитель истца пояснила, что истец не обязан обосновывать позицию относительно срока заключения договора, также просила представить ссылку на нормативный акт, если данный срок запрещен.

Представитель УФНС поддержала доводы, изложенные в отзыве.

Представитель прокуратура ЕАО поддержала доводы, изложенные в отзыве.

Суд, заслушав представителей сторон, прокуратуры, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц (часть 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Уточненные требования не нарушают права и законные интересы лиц, участвующих в деле, а также иных лиц, уточнены в рамках первоначального заявленного требования в связи, с чем принимаются судом.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации Ленинского района ЕАО от 24.08.1992 № 217 Биробиджанской сельскохозяйственной опытной станции (правопреемник — ФГУП «Башмак») на праве бессрочного (постоянного) пользования был предоставлен земельный участок общей площадью 8 880 га, расположенный в Ленинском районе, с. Башмак. На основании указанного постановления Ленинский районным комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам выдан государственный акт ЕАО № 04-000008 на право постоянного (бессрочного) пользования землей. Впоследствии указанному земельному участку присвоен кадастровый номер 79:03:0000000:186.

В 2010 году на земельный участок с кадастровым номером 79:03:0000000:186 зарегистрировано право собственности за Российской Федерацией, а также право постоянного (бессрочного) пользования за ФГУП «Башмак». Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного назначения.

Решением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 06.07.2015 по делу № А16-130/2014 ФГУП «Башмак» признано несостоятельным (банкротом) в отношении него введена процедура конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 10.03.2021 по делу № А16-130/2014 конкурсным управляющим утвержден ФИО8. 

Собранием кредиторов, состоявшимся 16.12.2021, принято решение обязать конкурсного управляющего ФИО8 обратиться в МТУ Росимущества с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования вышеуказанного земельного участка на право аренды.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» (далее – Закон № 137-ФЗ), подпунктом 11 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, конкурсный управляющий ФИО8 обратился в МТУ Росимущества с заявлением от 27.12.2021 б/н о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 79:03:0000000:186 на право аренды.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 29.04.2022 по делу № А73-2401/2022 суд признал незаконным бездействие Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области, выразившееся в непринятии решения по заявлению Федерального государственного унитарного предприятия «Башмак» от 27.12.2021 о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 79:03:0000000:186 в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. Обязал Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области рассмотреть заявление Федерального государственного унитарного предприятия «Башмак» от 27.12.2021 о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 79:03:0000000:186 в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 29.04.2022 по делу № А73-2401/2022 вступило в законную силу.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом,  указанные обстоятельства доказыванию не подлежат.

Исполняя решение суда по делу № А73-2401/2022 ответчик направил в адрес истца письмо от 08.07.2022 № 5445-1.08 с проектом договора аренды от 07.07.2022 № 1306 земельного участка, находящегося в федеральной собственности.

Истец направил 07.08.2022 ответчику протокол разногласий к представленному договору аренды № 1306 от 07.07.2022. Протокол разногласий получен ответчиком 26.08.2022, не получив ответа на протокол разногласий истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев требования истца, суд считает их подлежащими удовлетворению частично.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

При указанных обстоятельствах, суд признает лицо, обратившееся с настоящим требованием уполномоченным, само обращение правомерным.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовому подходу, сформулированному в Определении Верховного Суда РФ от 13.04.2017 №305-ЭС16-16501, требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям. При рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. 

Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

При разрешении спора суд руководствуется разъяснениями пункта 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49). 

Протокол разногласий получен ответчиком 26.08.2022, истец направил исковое заявление в арбитражный суд 10.10.2022, о чем свидетельствует штамп организации связи (Почта России) на конверте.

Возражений против рассмотрения разногласий стороны не выражали.

Применив положения статей 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации и оценив предложенные сторонами условия договоров аренды, по которым у них возникли разногласия, суд приходит к выводу о том, что в данном случае договоры должны быть заключены на условиях согласованных сторонами в ходе процесса, с учетом применения действующего законодательства регулирующего отношения договора аренды земельного участка находящегося в государственной собственности.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В пункте 1.1 договора в редакции истца указано, что «В порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во владение и пользование на праве аренды земельный участок, находящийся в федеральной собственности, с кадастровым номером 79:03:0000000:186, РНФИ П11790000771, общей площадью 88 800 000 кв. м., местоположением: Еврейская автономная область, р-н Ленинский, с. Башмак, с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного назначения, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения (далее - земельный участок), в границах, указанных в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)».

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В силу пункта 11 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям, за исключением юридических лиц, указанных в части 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Хабаровского края от 29.04.2022 по делу № А73-2401/2022 суд обязал ответчика рассмотреть заявление истца от 27.12.2021 о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 79:03:0000000:186 в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

Рассмотрев содержание пункта 1.1 договора в редакции истца суд приходит к выводу о том, что условия пункта 1.1 не противоречат действующему законодательству, порядок заключения договора соответствует, вступившему в законную силу судебному акту и  фактическим отношения сторон, предмет аренды индивидуализирован, имеются характеристика земельного участка, с указанием вида разрешенного использования, кадастрового номера, площадь и место положения.

Ответчик возражений против содержания указанного пункта не выразил, принимая во внимание, что указанный пункт содержит одно из существенных условий договора, а именно описание передаваемого объекта, и порядок его передачи, суд признает обоснованным требование истца в данной части.

Истцом предложен пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Срок аренды земельного участка устанавливается 49 лет в соответствии с подпунктом 11 пункта 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ. Срок действия условий настоящего договора определяется с даты его заключения сторонами по соответствующее месяц и число последнего года срока».

Истцом заявлен предоставления земельного участка в аренду – 49 лет, ответчик, прокурор и третье лицо возражали против установления максимального срока аренды имущества, в ходе судебного разбирательства просили установить минимальный срок аренды, ссылаясь на введение в отношении истца процедуры конкурсного производства,  ответчик также ссылался на позицию Верховного Суда Российской Федерации.

На основании пункта 12 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 11 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества (подпункт 12 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 9 Закона № 101-ФЗ договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом.

В обоснование своей позиции истец указал, что ограничение срока аренды при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на землю ухудшает положение правообладателя и допускается только при наличии соответствующих законодательных ограничений.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Суд полагает, что ссылаясь на Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 25.12.2003 № 512-О в обоснование довода о сроке предоставления спорного имущества в аренду, несостоятельна, поскольку в указанном Определении  обращается внимание на то, что указание в пункте 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» на возможность для юридического лица по своему желанию приобрести земельный участок в собственность или использовать его на правах арендатора (после соответствующего переоформления), притом, что в соответствии с пунктом 3 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации за ним сохраняется право постоянного (бессрочного) пользования этим участком, свидетельствует о предоставлении права выбора самому юридическому лицу и отсутствии какого-либо произвольного ограничения свободы в заключении договора, т.е. говориться о праве выбора приобрести земельный участок в собственность или использовать его на правах арендатора (после соответствующего переоформления), и свободе заключения договора, на срок предоставления земельного участка в аренду указанная позиция не распространяется. 

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 15.03.2016 № 309-ЭС16-590 указал, что определение срока аренды недвижимого имущества в рамках предельного срока, установленного законодательством, в каждом конкретном случае является правом собственника имущества.

Обосновывая свою позицию относительно срока предоставления земельного участка в аренду истец также ссылается на введении в отношении него конкурсного производства и статус истца - сельскохозяйственной организацией.

Действительно, для сельскохозяйственной организации статьей 179 Закона о банкротстве установлены особенности продажи имущества и имущественных прав, направленные прежде всего на сохранение целевого использования земель сельскохозяйственного назначения. В частности, на первые торги по продаже имущества сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий должен выставить предприятие должника.

На основании пункта 1 статьи 110 Закона о банкротстве для целей настоящего Федерального закона под предприятием должника понимается имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности.

При продаже предприятия отчуждаются все виды имущества, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе земельные участки, здания, строения, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, а также права на средства индивидуализации должника, его продукцию (работы, услуги) (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), другие принадлежащие должнику исключительные права, за исключением прав и обязанностей, которые не могут быть переданы другим лицам (пункт 3 статьи 110 Закона о банкротстве).

Продажа предприятия или выставленного на торги единым лотом производственно-технологического комплекса должника - сельскохозяйственной организации осуществляется в порядке, установленном пунктами 4-19 статьи 110 Закона о банкротстве. В случае если предприятие должника не было продано на торгах, продажа имущества должника осуществляется в соответствии со статьей 111 и пунктом 4 статьи 139 Закона о банкротстве, то есть по частям посредством публичного предложения.

В силу пункта 4 статьи 177 Закона о банкротстве при признании сельскохозяйственной организации банкротом земельные участки могут отчуждаться или переходить к другому лицу, Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Указывая, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком представляет собой имущественный актив, так как переоформление этого права путем приобретения данного объекта в собственность или в аренду истец указал, что данное обстоятельство влечет за собой увеличение объема имущества должника, за счет которого впоследствии могут быть погашены требования кредиторов.

Суд полагает, что предложенный ответчиком трех летний срок предоставления земельного участка в аренду не противоречит требованиям Закона о банкротстве и не нарушает права кредиторов. Трехгодичный срок аренды, по мнению суда разумный срок для реализации имущественного комплекса должника (истца), при этом учитывая длительность процедуры банкротства должника может поспособствовать соблюдению прав кредиторов.

Кроме того, суд соглашается с доводами истца ссылавшегося на положения подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

В соответствии с пунктом 24 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 17.07.2019) добросовестный арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов в соответствии с условиями, закрепленными подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. В этом случае опубликования извещения о предоставлении земельного участка не требуется. 

Таким образом, по истечении трёхгодичного срока аренды, в случае необходимости истец имеет возможность заключения нового договора аренды.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным урегулировать спор о положениях пункта 2.1 в следующей редакции: «Срок аренды земельного участка устанавливается 3 года в соответствии с подпунктом 11 пункта 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ. Срок действия условий настоящего договора определяется с даты его заключения сторонами по соответствующее месяц и число последнего года срока».

Истцом предложен пункт 2.2 в следующей редакции: «По истечении срока договора аренды земельного участка, арендатор, имеет право на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов при наличии в совокупности условий, предусмотренных пунктом 4 ст. 39.6 ЗК РФ, либо в соответствии с условиями, закрепленными подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ».

Данные условия соответствуют требованиям действующего законодательства, не оспаривается ответчиком, урегулируется судом в представленной редакции.

Пункт 4.1 предложен ответчиком в следующей редакции: «Размер арендной платы за земельный участок рассчитывается на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» и п.2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-Ф3».

По указанному пункту разночтений у сторон нет.

Истец предложил пункт 4.2 договора изложить в следующей редакции: «Годовой размер арендной платы составляет 0,3 процента от кадастровой стоимости земельного участка, но не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении данного земельного участка. Арендная плата за первый подлежащий оплате месяц аренды вносится единовременным платежом в течение 30 календарных дней с даты заключения настоящего договора. Далее арендная плата уплачивается арендатором согласно п.4.3 договора».

В отзыве от 07.03.2023 ответчик просил принять пункт 4.2 в редакции арендатора с указанием размера арендной платы в 2022 году – 108 336 рублей (Сто восемь тысяч триста тридцать шесть рублей 00 копеек). В дополнительных пояснениях по письменным пояснениям истца ответчик указал, что истец не имеет права на применение льготной ставки предусмотренной абзацем третьим пункта 2 стати 3 Закона № 137-ФЗ поскольку предприятие до 01.07.2012 не переоформило право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, в связи с чем по мнению ответчика плата за пользование земельным участком подлежит определению по правилам, установленным пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации и подпунктом «в» пункта 3 Правил № 582, которым установлен размер арендной платы 0,6%от кадастровой стоимости.

На основании абзаца третьего пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Из содержания указанной нормы не следует, что для ее применения имеется ограничение по дате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды земельных участков, таким образом переоформление права после 01.07.2012 не исключает применения при заключения договора аренды земельного участка льготной ставки арендной платы.

При таких обстоятельствах суд считает возможным урегулировать разногласия признав подлежащей применению редакцию истца.

Пункт 4.7 изложен истцом в следующей редакции: «Подтверждением исполнения обязательства арендатора по уплате арендной платы на реквизиты, указанные в п. 4.5 договора является подлинный платежный документ с отметкой банка (платежное поручение, квитанция)».

Пункт 5.1.4 предложен истцом в следующей редакции: «Требовать досрочного расторжения договора в случаях:

- использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

- если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

- неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

- в случае осуществления арендатором самовольной постройки на земельном участке. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В случае, если указанные в настоящем пункте нарушения устранены арендатором в 30-ти дневный срок с момента получения соответствующего предупреждения арендодателя, арендодатель не вправе требовать расторжения договора аренды по указанному основанию».

Положения пунктов 4.7 и 5.1.4 договора в предложенных истцом редакциях не противоречат действующему законодательству, ответчик не имеет возражений против урегулирования спора в данной части приняв редакцию истца.

Истец просил исключить из договора пункты 5.1.5 и 5.4.3 в редакции ответчика. В предложенной первоначальной редакции ответчика содержание пункта 5.1.5 было следующим: «Приостанавливать работы, ведущиеся арендатором с нарушением условий договора»; пункта 5.4.3 «Выполнять в соответствии с требованиями соответствующих служб условия эксплуатации городских подземных коммуникаций, сооружений, дорог и не препятствовать их ремонту и обслуживанию».

Ответчик не возражал против исключения из договора пункта 5.1.5, но настаивал на необходимости пункта 5.4.3 договора ссылаясь на необходимость обеспечения арендатором условий эксплуатации и ремонта инженерных сооружений.

Рассмотрев доводы сторон, суд приходит к выводу об удовлетворении требования истца об исключении указанных пунктов из договора.

Действующее законодательство не наделило правом арендатора приостанавливать работы арендатора, в случае нарушения договора. Требование пункта 5.4.3, также не предусмотрено действующим законодательством, не содержит сведения о том, требования каких служб необходимо соблюдать арендатору, а сохранность каких коммуникаций направлен действие указанного пункта. Включение указанных положений может нарушить права и законные интересы арендатора, обеспечение соблюдения условий договора и сохранности имущества (в частности коммуникаций, дорог) иных лиц предусмотрено законодательством в иных порядках, нежели предложенные ответчиком условия.

Таким образом, суд считает возможным исключить данные пункты из договора.

В ходе судебного разбирательства ответчик согласился с позицией истца относительно необходимости уточнения содержания пункта 5.4.5 в части конкретизации порядка уведомления арендатора о проведении проверки и осмотра земельного участка.

Ответчиком предложено следующее содержание пункта 5.4.5 «Обеспечить арендодателю доступ на земельный участок для проведения проверки и его осмотра. О предстоящем проведении проверки (осмотра) арендодатель уведомляет арендатора в порядке, предусмотренном приказом Минэкономразвития России от 26.10.2011 № 598 «Об утверждении Административного регламента по исполнению Федеральным агентством по управлению государственным имуществом государственной функции по проведению проверок использования имущества, находящегося в федеральной собственности».

Истец согласился с содержанием пункта 5.4.5 в уточненной редакции ответчика. 

Также в ходе разбирательства ответчик уточнил редакцию пункта 5.5 договора, изложив его в следующей редакции: «Арендатор вправе сдавать земельный участок в субаренду, при условии письменного согласия арендодателя, на срок не более чем срок действия договора, и за плату, размер которой не превышает размера арендных платежей, рассчитанных пропорционально размеру соответствующей части арендованного земельного участка. Копия заключенного договора субаренды направляется в адрес арендодателя в 10-дневный десятидневный) срок со дня подписания такого договора. Договор субаренды и изменения к нему подлежат обязательному учету у арендодателя».

Истцом принята уточненная редакция ответчика пункта 5.5 договора.

Пункт 7.1 договора истец просил изложить в следующей редакции: «В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы, он уплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки, перечисляя ее на реквизиты, указанные в п.4.6 договора, указав назначение платежа «Оплата пени»».

Ответчик настаивал на своей редакции пункта 7.1 договора в части порядка исчисления неустойки, согласно которой размер неустойки в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы составляет 0,3% от суммы задолженности, за каждый день просрочки.

Согласно пункту 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ)

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В обоснование своей позиции о порядке исчисления неустойки ответчик сослался на Разъяснения Росимущества от 27.05.2022 № АШ-10/24006, которыми установлен размер неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы. Однако Разъяснения Росимущества не относятся к нормативным акта.

Земельным кодексом Российской Федерации не установлен размер неустойки подлежащий уплате в случае неисполнения обязательств по договору, следовательно, в данном случае размер неустойки должен быть согласован сторонами.

Таким образом, стороны не могут отказаться от принятия на себя обязательства по выплате неустойки, поскольку данное обязательство предусмотрено гражданским законодательством, однако вправе отказаться от принятия на себя обязательства в размере чрезмерном для себя. 

Размер неустойки, предложенный истцом в своей редакции пункта 7.1 договора судом признается достаточным в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Следовательно, суд разрешая разногласия относительно пункта 7.1 договора считает, возможным удовлетворить требование истца.

Истец предложил пункт 9.2 договора изложить в следующей редакции: «Документы (информация), сведения, связанные с исполнением договорных обязательств, направляются арендодателем арендатору на бумажном носителе заказным почтовым отправлением по юридическому и почтовому адресу арендатора».

Ответчик настаивал включение в указанный пункт условия о возможности получения документов, связанных с исполнением договорных отношений, посредством личного кабинета арендатора на официальном сайте арендатора.

Истец, ссылаясь на положения статей 54, 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснения данные в пунктах 63, 64 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации возражал против включения дополнительных условий в пункт 9.2 указывая, что адресом юридического лица является адресом сведения, о котором включены в единый государственный реестр юридических лиц. Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанном адресу своего органа или представителя.

Поскольку обязанность по направлению документов, связанных с исполнением договорных отношений, посредством личного кабинета арендатора на официальном сайте арендатора, суд не имеет возможности понудить стороны к исполнению такого обязательства, в следствие чего урегулирует спор по разногласия по пункту 9.2. договора в пользу истца. 

Сторонами урегулированы споры в отношении пунктов 9.3 и 9.4 в следующих редакциях: «9.3. Настоящий договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения в установленном законом порядке. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации»; «9.4. Договор составлен в 3 (трех) бумажных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, из которых по одному экземпляру хранится у сторон, один экземпляр - для регистрирующего органа».

По согласию сторон из раздела «Подписи сторон» e-mail арендатора исключен.

Стороны также согласовали содержание приложения № 1 в части расчета размера арендной платы, изложив в приложении № 1 к договору аренды в части расчета размера арендной платы абзац 2 изложить в следующей редакции:

«Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 79:03:0000000:186 составляет 239 873 113 руб.».

В приложении № 1 к договору аренды в части расчета размера арендной платы абзац 4 изложить в следующей редакции:

«Ежемесячный размер арендной платы за весь земельный участок в 2023 году составляет: 79 920 руб.:

239 873 113 руб. *0,3% : 12 = 59 958,28 руб.».

Согласованные сторонами условия не противоречат действующему законодательству, направлены на исполнение воли сторон, не нарушают их права и законные интересы.

Принимая вышеуказанные обстоятельства дела, доводы сторон, суд удовлетворяет требования истца частично. 

В пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано, что при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса).

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

С учетом положений подпункта 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины, подлежащей уплате в федеральный бюджет за рассмотрение настоящего иска, составляет  6000 рублей.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

реШил:

принять уточненные требования федерального государственного унитарного предприятия «Башмак» (с. Башмак Ленинского района Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Уточненные требования удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия федерального государственного унитарного предприятия «Башмак» (с. Башмак Ленинского района Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (г. Хабаровск Хабаровского края, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) при заключении договора аренды земельного участка № 1306 (кадастровый номер земельного участка 79:03:0000000:186) изложить пункты 1.1, 2.1, 2.2, 4.1, 4.2, 4.7, 5.1.4, 5.1.5, 5.4.3, 5.4.5, 7.1, 9.2, 9.3, 9.4

Изложить пункт 1.1 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«1.1. В порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во владение и пользование на праве аренды земельный участок, находящийся в федеральной собственности, с кадастровым номером 79:03:0000000:186, РНФИ П11790000771, общей площадью 88 800 000 кв. м., местоположением: Еврейская автономная область, р-н Ленинский, с. Башмак, с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного назначения, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения (далее - земельный участок), в границах, указанных в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)».

Изложить пункт 2.1 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«2.1. Срок аренды земельного участка устанавливается 3 года в соответствии с подпунктом 11 пункта 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ. Срок действия условий настоящего договора определяется с даты его заключения сторонами по соответствующее месяц и число последнего года срока».

Изложить пункт 2.2 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«2.2. По истечении срока договора аренды земельного участка, арендатор, имеет право на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов при наличии в совокупности условий, предусмотренных пунктом 4 ст. 39.6 ЗК РФ, либо в соответствии с условиями, закрепленными подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ».

Изложить пункт 4.1 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«4.1 Размер арендной платы за земельный участок рассчитывается на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» и п.2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-Ф3».

Изложить пункт 4.2 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«4.2. Годовой размер арендной платы составляет 0,3 процента от кадастровой стоимости земельного участка, но не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении данного земельного участка. Арендная плата за первый подлежащий оплате месяц аренды вносится единовременным платежом в течение 30 календарных дней с даты заключения настоящего договора. Далее арендная плата уплачивается арендатором согласно п. 4.3 договора».

Изложить пункт 4.7 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«4.7. Подтверждением исполнения обязательства арендатора по уплате арендной платы на реквизиты, указанные в п. 4.5 договора является подлинный платежный документ с отметкой банка (платежное поручение, квитанция)».

Изложить пункт 5.1.4 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«5.1.4. Требовать досрочного расторжения договора в случаях:

- использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

-если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

-неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

- в случае осуществления арендатором самовольной постройки на земельном участке. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В случае, если указанные в настоящем пункте нарушения устранены арендатором в 30-ти дневный срок с момента получения соответствующего предупреждения арендодателя, арендодатель не вправе требовать расторжения договора аренды по указанному основанию».

Пункт 5.1.5 Договора аренды земельного участка исключить.

Пункт 5.4.3 Договора аренды земельного участка исключить.

Изложить пункт 5.4.5 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«5.4.5.Обеспечить арендодателю доступ на земельный участок для проведения проверки и его осмотра. О предстоящем проведении проверки (осмотра) арендодатель уведомляет арендатора в порядке, предусмотренном приказом Минэкономразвития России от 26.10.2011 № 598 «Об утверждении Административного регламента по исполнению Федеральным агентством по управлению государственным имуществом государственной функции по проведению проверок использования имущества, находящегося в федеральной собственности».

Пункт 5.5. договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«5.5. Арендатор вправе сдавать земельный участок в субаренду, при условии письменного согласия арендодателя, на срок не более чем срок действия договора, и за плату, размер которой не превышает размера арендных платежей, рассчитанных пропорционально размеру соответствующей части арендованного земельного участка. Копия заключенного договора субаренды направляется в адрес арендодателя в 10-дневный десятидневный) срок со дня подписания такого договора. Договор субаренды и изменения к нему подлежат обязательному учету у арендодателя». 

Изложить пункт 7.1 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«7.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы, он уплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки, перечисляя ее на реквизиты, указанные в п.4.6 договора, указав назначение платежа «Оплата пени».

Изложить пункт 9.2 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«9.2. Документы (информация), сведения, связанные с исполнением договорных обязательств, направляются арендодателем арендатору на бумажном носителе заказным почтовым отправлением по юридическому и почтовому адресу арендатора».

Изложить пункт 9.3 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«9.3 Настоящий договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения в установленном законом порядке. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».

Изложить пункт 9.4 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«9.4 Договор составлен в 3 (трех) бумажных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, из которых по одному экземпляру хранится у сторон, один экземпляр - для регистрирующего органа».

В разделе «Подписи сторон» e-mail арендатора исключить.

В приложении № 1 к договору аренды в части расчета размера арендной платы абзац 2 изложить в следующей редакции:

«Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 79:03:0000000:186 составляет 239 873 113 руб.»

В приложении № 1 к договору аренды в части расчета размера арендной платы абзац 4 изложить в следующей редакции:

«Ежемесячный размер арендной платы за весь земельный участок в 2023 году составляет: 79 920 руб.:

239 873 113 руб. *0,3% : 12 = 59 958,28 руб.».

В остальной части отказать.

Взыскать с межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (г. Хабаровск Хабаровского края, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу федерального государственного унитарного предприятия «Башмак» (с. Башмак Ленинского района Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 6 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.

Судья

ФИО1