АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51 / 53-02-05, http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-2126/2020

24 июля 2020 года

город Омск

Резолютивная часть решения оглашена 23 июля 2020 года.

Решение в полном объеме подготовлено 24 июля 2020 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Яркового С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рейтер М.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Омский государственный аграрный университет имени П.А. Столыпина» (ИНН 5502030791, ОГРН 1025500508330) к индивидуальному предпринимателю Новиковой Марине Владимировне (ИНН 550311729313, ОГРНИП 309554324300044) об обязании освободить нежилое помещение, а также о взыскании стоимости арендной платы по договору № А-002/14 от 08.07.2014 в размере 42 691 руб. 34 коп., и компенсации кассовых расходов в размере 61 797 руб. 04 коп., встречное требование индивидуального предпринимателя Новиковой Марины Владимировны (ИНН 550311729313, ОГРНИП 309554324300044) о понуждении к заключению договора аренды нежилого помещения, в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО2, по доверенности от 30.12.2019 личность удостоверена паспортом,

от ответчика – ФИО1, личность удостоверена паспортом,

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Омский государственный аграрный университет имени П.А. Столыпина» (далее – ФГБОУ ВО Омский ГАУ) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым требованием к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1) об обязании освободить нежилое помещение № 26, общей площадью 81, 3 кв. м, на первом этаже здания столовой по адресу: 

<

...>., о взыскании за период с октября по декабрь 2019 года стоимости арендной платы за помещение № 26, площадью 81,3 кв. м, на первом этаже здания столовой по адресу: 

<

...>, по договору аренды нежилого помещения (здания) № А-002/14 от 08.072014 в сумме 42 691 руб. 34 коп; а также компенсации кассовых расходов по договору № КУ-002/14 на компенсацию кассовых расходов по оплате электрической и тепловой энергии, водопотребления, водоотведения, услуг связи, вывоза мусора от 10.12.2014 в сумме 61 797 руб. 4 коп.

В судебном заседании 01.06.2020 к производству в рамках рассмотрения настоящего дела принято встречное исковое требование предпринимателя об обязании ФГБОУ ВО Омский ГАУ в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключить договор аренды нежилого помещения № 26, площадью 81,3 кв.м, на первом этаже здания столовой по адресу: 

<

...>.

В настоящем судебном заседании представитель ФГБОУ ВО Омский ГАУ требование поддержал, возразил против требования предпринимателя.

Предприниматель поддержал самостоятельное требование, возразил против первоначального иска. Кроме того, ответчиком заявлено ходатайство о вызове свидетелей, способных пояснить суду обстоятельства относительно правовой судьбы заявления предпринимателя, поданного до истечения срока действия договора, в целях дальнейшей пролонгации арендных отношений.

По результатам рассмотрения, суд отказал в удовлетворении ходатайства, т.к. данное обстоятельство не подлежит исследованию в рамках предмета заявленного иска, ввиду того, что передача в аренду спорного имущества предполагает соблюдение специального порядка, исключающего применение общих норм гражданского законодательства об аренде.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил, что ФГБОУ ВО Омский ГАУ на праве оперативного управления предоставлен объект недвижимого имущества - столовая, расположенная по адресу: 

<

...>. Данный объект недвижимости находится в собственности Российской федерации и числится в реестре федерального имущества.

08.07.2014 между ФГБОУ ВО Омский ГАУ и ИП ФИО1 заключен договор аренды нежилого помещения (здания) № А-002/14 (далее - договор аренды № А-002/14), в соответствии с условиями которого последней за плату во временное пользование передано помещение № 26, площадью 81, 3 кв. м, на первом этаже здания столовой по адресу: 

<

...>.

Пунктом 1.2 договора аренды № А-002/14 срок его действия установлен с 08.07.2014 по 07.07.2019.

До настоящего времени помещение № 26 на первом этаже здания столовой по адресу: 

<

...>, не освобождено и используются ответчиком в соответствии с условиями договора аренды № А-002/14.

Письмом от 16.07.2019 № 0195/5609 ФГБОУ ВО Омский ГАУ уведомило ИП ФИО1 о своем решении отказаться от договора аренды № А-002/14, а также потребовало освободить занимаемые помещение не позднее трех месяцев с момента уведомления.

До настоящего времени ИП ФИО1 помещение № 26, площадью 81, 3 кв. м, на первом этаже здания столовой по адресу: 

<

...>, не освобождено.

Пунктом 4.1 договора аренды № А-002/14 с учетом дополнительного соглашения № 3 от 19.12.2018 к данному договору, сумма ежемесячной арендной платы ИП ФИО1 установлена в размере 17 463 руб.  24 коп. Согласно пункту 4.3 договора аренды № А-002/14 ответчик обязан вносить арендную плату за каждый месяц вперед с оплатой до первого числа текущего месяца.

Помимо указанного договора аренды, 10.12.2014 между ФГБОУ ВО Омский ГАУ и ИП ФИО3 заключен договор № КУ-002/14 на компенсацию кассовых расходов по оплате электрической и тепловой энергии, водопотребления, водоотведения, услуг связи, вывоза мусора (далее - договор № КУ-002/14).

В соответствии с пунктами 2.2.1 и 3.4 договора № КУ-002/14 ИП ФИО3 обязана своевременно и полностью компенсировать университету кассовые расходы, согласно расчетам, не позднее 15-го числа месяца, следующего за расчетным.

В нарушение условий договоров № А-002/14 и № КУ-002/14 в настоящее время у ИП ФИО3 имеется задолженность по оплате аренды помещения в сумме 42 691 руб. 34 коп и компенсации кассовых расходов - 61 797 руб. 4 коп.

29.01.2020 ИП ФИО3 вручена претензия ФГБОУ ВО Омский ГАУ от 28.01.2020 № 0195/584 о необходимости погашения имеющейся задолженности в течение 5 календарных дней, между тем, оплаты в добровольном порядке не последовало. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей, у ответчика перед истцом образовалась задолженность, в связи с чем, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Предпринимателем, в свою очередь, заявлено требование о возложении на ФГБОУ ВО Омский ГАУ обязанности заключить договор аренды названного имущества на новый срок. Обоснование встречного иска состоит в том, что означенный договор аренды заключен по результатам открытого аукциона и в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» по истечении срока договора аренды государственного имущества, заключенного по результатам проведения торгов, заключение такого договора на новый срок с арендатором осуществляется без проведения аукциона.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование предпринимателя не подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, суд вправе вмешаться в отношения сторон по вопросу заключения сделки и урегулировать возникшие между ними разногласия лишь в двух случаях: когда заключение такого договора обязательно для одной из сторон в силу закона, либо когда между сторонами имеется соглашение о передаче спора на рассмотрение суда.

Приведенный довод предпринимателя относительного обязанности арендодателя заключить договор аренды на новый срок суд отклонен ввиду следующего. В соответствии положением части 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135- ФЗ «О защите конкуренции», арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

- принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом:

- наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Учитывая, что объект недвижимости - столовая по адресу: 

<

...> в которой арендует истец, находится в оперативном управлении ФГБОУ ВО Омский ГАУ, учредителем которого является Министерство сельского хозяйства Российской Федерации, собственником данного объекта является Российская Федерация, предусмотрен особый порядок распоряжения данным имуществом.

В силу пункта 4 статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 № 124-ФЗ «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации», если государственная или муниципальная организация, образующая социальную инфраструктуру для детей, сдает в аренду, передает в безвозмездное пользование закрепленные за ней объекты собственности, заключению договора аренды и договора безвозмездного пользования должна предшествовать проводимая учредителем в порядке, установленном пунктом 2 настоящей статьи, оценка последствий заключения таких договоров для обеспечения жизнедеятельности, образования, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской помощи, профилактики заболеваний у детей, их социальной защиты и социального обслуживания.

Договор аренды и договор безвозмездного пользования не могут заключаться, если в результате проведенной оценки последствий их заключения установлена возможность ухудшения указанных в абзаце первом настоящего пункта условий.

В соответствии с пунктом 3 статьи 298 Гражданского кодекса Российской Федерации, бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом.

Учитывая указанные выше нормы права, ФГБОУ ВО Омский ГАУ для предоставления в аренду недвижимого имущества, которое относится к особо ценному, необходимо получить положительное заключение комиссии Министерства сельского хозяйства Российской Федерации по вопросу оценки последствий принятия решения о заключении договора аренды, а затем согласование учредителя на заключение непосредственно договора аренды. В связи с этим иной порядок заключения договора аренды противоречит действующему законодательству.

Учитывая изложенное, положения действующего законодательства не возлагают обязанность на ФГБОУ ВО Омский ГАУ по заключению договора аренды с предпринимателем на новый срок в силу положений части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» и поэтому встречный иск предпринимателя не может быть удовлетворен.

В свою очередь, требования ФГБОУ ВО Омский ГАУ подлежат удовлетворению, ввиду неисполнения предпринимателем принятых обязательств в рамках договора аренды. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

По положениям части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.  

По правилам статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

Как следует из материалов дела, поскольку ответчик не исполнил надлежащим образом обязательства по внесению арендных платежей, у него перед истцом образовалась  задолженность по договору аренды.

Поскольку факт несвоевременного внесения арендных платежей подтверждён материалами дела и ответчиком признан, исковые требования о взыскании задолженности по договору в заявленный период, являются законными и обоснованными.

Доводы предпринимателя относительно частичного погашения заявленной к взысканию задолженности и отнесение произведенных платежей в зачет искового периода, материалами дела не подтверждаются.  При этом суд отмечает, что вопрос о распределении внесенных платежей подлежит выяснению в процессе исполнения судебного акта.

Материалами дела установлено, что срок договора аренды недвижимого имущества истек 07.07.2019, между тем, арендованное имущество не было возвращено арендодателю, предприниматель продолжал пользоваться объектом аренды, исходя из чего, следует вывод о возобновлении договора аренды на неопределенный срок на тех же условиях.

Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от продленного действием на неопределенный срок договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Реализуя указанное право, арендодатель отказался от означенного договора, предупредив об этом предпринимателя в порядке, предусмотренном абзацем 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ, что свидетельствует об отсутствии у арендодателя намерений продолжать договорные отношения с предпринимателем, в связи с чем, согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается расторгнутым по истечении установленного срока. 

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

По смыслу приведенных выше положений законодательства и разъяснений, реализация предоставленного законом как арендодателю, так и арендатору права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо обстоятельств, ни одну из сторон договора аренды нельзя ограничить в реализации ею права на отказ от договора; законодательством не предусмотрен бессрочный режим аренды земельных участков публичной собственности.

Таким образом, в рассматриваемом случае ни конкретные обстоятельства нарушения предпринимателем условий договора, ни обстоятельства его добросовестного исполнения, не могут быть признаны достаточным основанием исключения права арендодателя на отказ от исполнения договора аренды.

Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, т.к. арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При изложенных обстоятельствах у предпринимателя отсутствуют правовые основания для дальнейшего использования спорного имущества, в связи с чем, исковые требования об обязании освободить нежилое помещение, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с нормами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В связи с удовлетворением иска судебные расходы возлагаются на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Исковое требование Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Омский государственный аграрный университет имени П.А. Столыпина» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить. 

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 309554324300044) освободить нежилое помещение № 26, общей площадью 81, 3 кв. м, на первом этаже здания столовой по адресу: 

<

...>.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 309554324300044) в пользу Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Омский государственный аграрный университет имени П.А. Столыпина» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) за период с октября по декабрь 2019 года:

стоимость арендной платы за помещение № 26, площадью 81,3 кв. м, на первом этаже здания столовой по адресу: 

<

...>, по договору аренды нежилого помещения (здания) № А-002/14 от 08.07.2014 в сумме 42 691 руб. 34 коп,

компенсацию кассовых расходов по договору № КУ-002/14 на компенсацию кассовых расходов по оплате электрической и тепловой энергии, водопотребления, водоотведения, услуг связи, вывоза мусора от 10.12.2014 в сумме 61 797 руб. 4 коп;

6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении встречного искового заявления индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 309554324300044) отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия. 

Не вступившее в законную силу решение суда может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд (город Омск). Вступившее в законную силу решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения при условии, что оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или суд апелляционной отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                                С.В. Ярковой