Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-32132/2018

27 августа 2018 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  23 августа 2018 года.

Полный текст решения изготовлен  27 августа 2018 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Кротова С.М.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Истец: Санкт-петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга" (адрес: Россия 191023, 

<

...> пом. 11-Н, ОГРН: 

<

***>)

Ответчик: Общество с ограниченной ответственностью "РЕКОРД" (адрес: Россия 191014, 

<

...>/литер А/пом. 48-Н, ОГРН: 

<

***>)

Третье лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга  (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный пр., д. 1, лит. Б, ОГРН: 

<

***>)

о расторжении договора и выселении, взыскании

 

при участии

- от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 02.11.2017;

- от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 10.07.2018;

- от третьего лица: ФИО2, представитель по доверенности от 18.09.2017

установил:

Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее также - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Рекорд» (далее также - ответчик) о взыскании 2 860 201 руб. 80 коп. задолженности, 1 991 129 руб. 48 коп. пени, расторжении договора аренды №13/ЗК-05633 от 25.02.2015, выселении с занимаемого земельного участка общей площадью 1 000 кв.м., кадастровый номер: 78:12:0630701:1005, расположенного по адресу: 

<

...> уч.1 (северо-западнее дома 5, корпус 1, литера А по ул. Антонова-Овсеенко).

Распоряжением Председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.07.2018 в связи с назначением судьи Г.В. Лебедева заместителем председателя Тринадцатого арбитражного апелляционного суда, руководствуясь статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело № А56-32132/2018 передано в производство судье Кротову С.М.

В судебном заседании 23.08.2018 представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представить ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве; заявил о применении положений ст. 333 ГК РФ.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

По результатам проведенного 25.02.2015 аукциона Истец был признан победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, относящегося к землям населенных пунктов, площадью 1 000 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Антонова-Овсеенко, уч. 1 (северо-западнее д. 5, корп. 1, литер. А по ул. Антонова-Овсеенко), с кадастровым номером 78:12:0630701:1005 (далее – Участок), для размещения павильона общественного питания площадью не более 400 кв.м. сроком на 5 лет.

Между Комитетом и Обществом заключен договор аренды Участка от 25.02.2015 № 13/ЗК-05633 (далее – Договор), подписан акт приема-передачи Участка.

Пунктами 1.2, 1.3, 3.1 договора предусмотрено, что земельный участок относится к землям населенных пунктов и предоставляется для павильона общественного питания площадью не более 400 кв.м.; договор действует по 24.02.2020 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. 

Разделом 3 определены размер и условия внесения платы по договору: арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально не позднее десятого числа первого месяца, оплачиваемого квартала.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд. 

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

 Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В нарушение статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора, ответчик не выполнил принятых на себя обязательств, сумма задолженности за период 01.07.2015-31.12.2017 составила 2 860 201, 80 руб., что подтверждается расчетом, приложенным истцом к исковому заявлению.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором.

Согласно п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

На основании пункта 5.3 договора в случае несвоевременного внесения арендной платы арендатор обязан уплатить пени в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки, что составило 1 991 129, 48 руб. по состоянию на 08.12.2017. Расчет проверен и принят судом.

Возражая на данное требование, Общество ходатайствовало перед судом о снижении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ, ссылаясь на то, что предусмотренная договором ставка пеней является чрезмерной, а сама начисленная сумма пеней в несколько раз превышает сумму задолженности. 

В соответствии со статьей 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

При этом, как указано в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №71, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 №263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Согласно правовой позиции, определенной в пунктах 1 и 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. 

При рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Оценивая доводы сторон в отношении требования о взыскании неустойки, суд соглашается с доводами ответчика о том, что предусмотренная договором ставка пеней в размере 0,15% в день является чрезмерной.

С учетом изложенного, принимая во внимание характер и обстоятельства допущенного ответчиком нарушения, суд полагает возможным уменьшить размер неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 663 710 руб.

Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними, судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, наличие между сторонами договора, не прошедшего государственную регистрацию, не освобождает сторон от обязательств по такому договору при фактическом исполнении сторонами его условий.

Исходя из изложенного, отношения сторон по настоящему спору регулируются положениями подписанного ими и исполнявшегося ими Договора. 

 Также необоснованны и ссылки Общества на невозможность пользоваться арендованным имуществом и на отсутствие оснований для начисления арендной платы по Договору до его государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Вместе с тем, оснований для вывода о несоответствии переданного Истцом в аренду имущества требованиям ст. 611 ГК РФ арбитражный суд не усматривает.  

Исходя из изложенного, в отсутствие доказательств невозможности использовать Участок по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, названные доводы ответчика не свидетельствуют о наличии оснований для освобождения его от уплаты арендной платы в установленном соглашением сторон размере и порядке.

Поскольку Участок был принят Обществом во владение по акту приема-передачи от 25.02.2015 без замечаний, Общество обязано вносить соответствующую плату.

Учитывая факт использования арендатором принятого в аренду имущества, суд считает, что ответчик несет основанную на договоре обязанность по внесению платы за пользование спорным имуществом вне зависимости от наличия государственной регистрации договора аренды.

К аналогичным выводам пришел суд при рассмотрении дела № А56-28186/2016, в рамках которого Общество с ограниченной ответственностью «Рекорд» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга об обязании: 

- осуществить действия по снятию запрета на совершение регистрационных действий в отношении принадлежащего на праве государственной собственности земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Антонова-Овсеенко, участок 1, (северо-западнее дома 5, корпус 1, литера А по ул. Антонова-Овсеенко), имеющему кадастровый номер 78:12:0630701:1005; 

- осуществить действия по государственной регистрации договора аренды земельного участка № 13/3К-05633 от 25.02.2015; 

- приостановить начисление арендной платы по договору аренды земельного участка № 13/3К05633 от 25.02.2015 до устранения причин, препятствующих Истцу пользоваться земельным участком для целей возведения павильона общественного питания; 

- зачесть уплаченные денежные средства (задаток) в размере 584 906 руб. 60 коп. в счет оплаты аренды за будущий период, с которого Истец сможет фактически осуществлять использование земельного участка в соответствии с договором аренды.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.10.2016 по делу № А56-28186/2016, суд принял отказ от иска и прекратить производство по делу в части требования об обязании Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга осуществить действия по снятию запрета на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Антонова-Овсеенко, участок 1, (северо-западнее дома 5, корпус 1, лит. А по ул. Антонова-Овсеенко), кадастровый номер 78:12:0630701:1005; в остальной части иска отказал.

Установленные в указанном решении обстоятельства являются преюдициальными и не подлежат доказыванию в соответствии с положениями статьи 69 АПК РФ.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, на что справедливо указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 57 от 23.07.2009 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Поскольку ответчиком нарушены договорные обязательства, наличие задолженности подтверждается материалами дела, доказательств погашения задолженности на момент рассмотрения спора по существу не представлено, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате и пеней являются обоснованными и подлежат удовлетворению с учетом применения положений ст. 333 ГК РФ.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

При изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).

Разделом 6 договора аренды №13/ЗК-05633 от 25.02.2015 предусмотрены основания его изменения и расторжения. 

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. 

В соответствии с пунктом 6.3.3 договора невнесение арендной платы в течение трех месяцев является основанием для его расторжения.

Как разъяснено в п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В соответствии с ч. 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Поскольку материалами дела подтверждается факт невнесения арендной платы ответчиком, претензией от 08.12.2017 № 13251-пр./17 истец предлагал ответчику погасить образовавшуюся задолженность, добровольно расторгнуть договор аренды и освободить занимаемый земельный участок, требование истца о расторжении договора подлежит удовлетворению. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу пункта 2 названной статьи, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В связи с существенным нарушением условий договора, требование Учреждения о выселении ответчика с занимаемого земельного участка также подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, расходы по государственной пошлине относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец освобожден от ее уплаты на основании пп. 1.1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "РЕКОРД" в пользу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" 2 860 201 руб. 80 коп. задолженности, 663 710 руб. пеней.

Расторгнуть договор аренды №13/ЗК-05633 от 25.02.2015.

Выселить Общество с ограниченной ответственностью "РЕКОРД" с занимаемого земельного участка общей площадью 1 000 кв.м., кадастровый номер: 78:12:0630701:1005, расположенного по адресу: 

<

...> уч.1 (северо-западнее дома 5, корпус 1, литера А по ул. Антонова-Овсеенко).

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "РЕКОРД" в доход федерального бюджета 46 620 руб. государственной пошлины. 

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                              Кротов С.М.