АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА 

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075 http://fasuo.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

  № Ф09-1500/23 

Екатеринбург 

21 апреля 2023 г. Дело № А47-2022/2022  

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2023 г.  Постановление изготовлено в полном объеме 21 апреля 2023 г.  

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Столяров А. А., судей Татаринова И. А., Купреенков В. А. 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по  Оренбургской области на решение Арбитражного суда Оренбургской области  от 27.09.2022 по делу № А47-2022/2022 и постановление Восемнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 28.12.2022 по тому же делу.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения  кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично,  путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на  сайте Арбитражного суда Уральского округа.  

 В судебном заседании, проведенном с использованием систем  видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Оренбургской  области, приняли участие представители:  

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра  и картографии по Оренбургской области (далее – Управление Росреестра) –  ФИО1 (доверенность от 10.01.2023);  

публичного акционерного общества «Сбербанк России» - (далее –  общество «Сбербанк», банк) - ФИО2 (доверенность от 03.08.2022).  

 Финансовый управляющий ФИО3 ФИО4 (далее - финансовый управляющий ФИО4)  обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области к Управлению  Росреестра:  

- о признании уведомления о приостановлении государственной  регистрации прав от 19.01.2022 № КУВД-001/2021-52778155/7 незаконным;  обязании Управления Россрестра произвести регистрацию перехода права  собственности на основании заключенного между финансовым управляющим  ФИО4 и ФИО5 договора купли- 

продажи недвижимого имущества (лот № 1) - жилого дома, расположенного по  адресу: 

<

...>, кадастровый номер 56:21:1301002:443 и земельного участка,  расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район,  Ленинский с/с, 

<

...> участок № 1, кадастровый (или  условный) номер 56:21:1301002:185, без нотариального удостоверения этого  договора;  

- взыскать с Управления Россрестра в пользу финансового управляющего  ФИО4 расходов по госпошлине в размере 300 рублей.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих  самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены  ФИО5, СНТ ТСН «Строитель»; Отдел опеки и попечительства  Управления образования Оренбургского района, общество «Сбербанк»,  ФИО3, ФИО6.  

Решением суда от 27.09.2022 исковые требования удовлетворены: суд  признал незаконным уведомление Управления Росреестра о приостановлении  государственной регистрации прав от 19.01.2022 № КУВД001/2021-52778155/7;  обязал Управление Росреестра произвести регистрацию перехода права  собственности на основании заключенного между финансовым управляющим  ФИО4 и ФИО5 договора купли-продажи недвижимого  имущества (лот № 1) - жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>,  кадастровый номер 56:21:1301002:443 и земельного участка, расположенного  по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Ленинский с/с, 

<

...> участок № 1, кадастровый (или условный) номер 5.  

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от  28.12.2022 решение суда оставлено без изменения.  

В кассационной жалобе Управление Росреестра просит указанные  судебные акты отменить, принять по делу новое решение об отказе в  удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что суды не указали,  какую норму действующего законодательства в сфере регистрации прав  нарушило Управление Росреестра при проведении правовой экспертизы  представленных документов. По мнению заявителя, нормы Федерального  закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации  недвижимости» (далее – Закон о регистрации) строго соблюдены Управлением  Росреестра, за пределы правовой экспертизы представленных документов орган  регистрации прав не вправе выходить.  

Заявитель утверждает, что действия Управления Росреестра по  приостановлению в осуществлении государственной регистрации права  собственности ФИО5 на объекты недвижимости в  рассматриваемом случае соответствуют требованиям Закона о регистрации,  пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от  25.12.2018 № 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями  формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве  граждан» и не могут быть признаны нарушающими права заявителя.  

 Заявитель отмечает, что часть 1 статьи 42 Закона о регистарции  содержит требование о нотариальной форме для сделок по отчуждению или  договоров ипотеки в отношении долей в праве общей собственности на  недвижимое имущество.  

Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности  (банкротстве) (далее – Закон о банкротстве) регулирует порядок обращения  взыскания на имущество должника в рамках дела о банкротстве путем  реализации соответствующего имущества на торгах, при этом он не содержит  специальных норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме  сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, какие  правила закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации и в  указанной норме Закона о регистрации.  

Следовательно, Управление Росреестра полагает, что при реализации  имущества в рамках дела о банкротстве положения Гражданского кодекса  Российской Федерации о требованиях к нотариальной форме сделки и  последствиях ее несоблюдения также подлежат применению.  

 Однако ФИО5, обращаясь с заявлением о государственной  регистрации перехода к ней права собственности на жилой дом и земельный  участок, доля в праве общей долевой собственности на которые принадлежит  несовершеннолетним, не представила доказательств соблюдения нотариального  удостоверения сделки.  

От общества «Сбербанк» и финансового управляющего ФИО4  поступили отзывы на кассационную жалобу, в которых они просят  обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу –  без удовлетворения, считая доводы кассационной жалобы несостоятельными.  

Как следует из материалов дела, 28.10.2016 между ФИО4  обществом «Сбербанк» и ФИО3, ФИО6 заключен целевой  кредитный договор (пункт 11 договора) с суммой кредита 6 453 026 руб. на  приобретение дома и земельного участка по адресу Оренбургская область,  Оренбургский район, Ленинский с/с, 

<

...>.  

Указанное имущество приобретено в общую совместную собственность  ФИО3 и ФИО6 за 7 500 000 руб. Собственные средства семьи  составляли 1 046 974 руб., из которых 453 026 руб. средства материнского  капитала.  

В силу пункта 10 договора дом и земельный участок находятся в залоге у  общества «Сбербанк», оба супруга являются залогодателями.  

Оренбургским отделением № 8623 460000, Оренбург, ул. Володарского,  д. 16 www.sberbank.ru ОКПО 09284708, ОГРН 

<

***> ИНН/КПП  7707083893/561202001 № 5709673 от 19.05.2022, 03.06.2020 по заявлению  общества «Сбербанк» в отношении ФИО3 возбуждено дело о  банкротстве, введена процедура реструктуризации долгов.  

Требования банка на сумму 7 260 123 руб. 29.09.2020 признаны  обоснованными, из которых 6 597 100,97 руб. обеспечены залогом имущества  должника (по кредитному договору от 28.10.2016 с обеспечением домом и  земельным участком).  

Процедура реализации имущества гражданина введена 09.03.2021, после  чего началась продажа залоговых дома и земельного участка.  

Оренбургским районным судом 09.07.2021 в рамках дела № 2-1507/2021  частично удовлетворены исковые требования ФИО6 В жилом доме с  кадастровым номером 56:21:1301002:442 по адресу: 

<

...> определены доли  за ФИО6 и ФИО3 по 97/200, за несовершеннолетними детьми  ФИО7, ФИО7 по 3/200. Решение суда вступило в законную силу  и приведено в исполнение.  

В Росреестре за вышеуказанными собственниками в отношении жилого  дома 18.01.2022 зарегистрировано право собственности.  

Одновременно с регистрацией права собственности за  несовершеннолетними детьми зарегистрировано обременение долей  несовершеннолетних детей ипотекой в пользу общества «Сбербанк».  

Торги по реализации заложенного имущества состоялись, победителем  торгов признана ФИО5  

Между финансовым управляющим должника и ФИО5  30.11.2021 заключен договор купли-продажи, который 10.12.2021 был  предъявлен в МФЦ по Северному округу г. Оренбурга для регистрации права  собственности за покупателем.  

Управлением Росреестра 16.12.2021 вынесено уведомление о  приостановлении государственной регистрации права № КУВД001/2021- 52778154/3. Причины приостановления: погасить актуальные записи об  ограничениях, дополнить договор имеющимися ограничениями на дату  подписания договора, представить агентский договор.  

Причины приостановления были устранены. 

Управлением Росреестра 19.01.2022 вынесено уведомление о  приостановлении государственной регистрации права № КУВД-001/2021- 52778155/7, причины приостановления: предоставить нотариально  удостоверенный договор от 30.11.2021.  

Полагая указанные уведомления о приостановлении государственной  регистрации прав незаконными, финансовый управляющий обратился в  арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.  

Удовлетворяя заявленные требования и признавая незаконным  уведомление Управления Росреестра о приостановлении государственной  регистрации прав от 19.01.2022 № КУВД001/2021-52778155/7, суды первой и  апелляционной инстанций исходили из следующего.  

В соответствии с частью 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 6 постановления  Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах,  связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской  Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными  ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий  (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий:  

несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также  нарушение прав и законных интересов заявителя.  

В силу положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно  доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих  требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств,  послуживших основанием для принятия государственными органами, органами  местного самоуправления, иными органами, должностными лицами  оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается  на соответствующие орган или должностное лицо. При этом факт нарушения  оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя должен доказать  последний.  

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории  Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством  Российской Федерации государственной регистрации, урегулированы Законом  о регистрации.  

Согласно части 1 статьи 14 Закона о регистрации государственный  кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на  основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным  законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в  установленном настоящим Федеральным законом порядке.  

В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями  для государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и  другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в  соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения  недвижимого имущества на момент совершения сделки.  

В соответствии с частью 4 статьи 18 Закона о регистрации к заявлению о  государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав  прилагаются, если Федеральным законом не установлен иной порядок  представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких  документах сведений, следующие необходимые для государственного  кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:  

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия  представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);  

2) документы, являющиеся основанием для осуществления  государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации  прав;  

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом  и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.  

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственный  кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в  том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для  осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной  регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных  

настоящим Федеральным законом оснований для приостановления  государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации  прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и  (или) государственной регистрации прав.  

Частью 4 статьи 29 Закона о регистрации предусмотрен перечень  действий, которые осуществляет регистрирующий орган при отсутствии  оснований для возврата представленных заявления о государственном  кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, одним из  которых является уведомление заявителя о приостановлении государственного  кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии  оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или)  государственной регистрации прав.  

Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и  (или) государственной регистрации прав должно содержать указание всех  причин, послуживших основанием для приостановления государственного  кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной  ссылкой на положения настоящего Федерального закона (часть 5 статьи 29  Закона о регистрации).  

В статье 26 Закона о регистрации установлен исчерпывающий перечень  оснований для приостановления осуществления государственной регистрации  прав по решению государственного регистратора прав.  

В частности, осуществление государственного кадастрового учета и (или)  государственной регистрации прав приостанавливается по решению  государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание  документа, представленного для осуществления государственного кадастрового  учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют  требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи  26 Закона о регистрации), в орган регистрации прав поступил судебный акт или  акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество,  или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом,  или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, за исключением  случаев, установленных федеральными законами (пункт 37 части 1 статьи 26  Закона о регистрации)  

По смыслу указанных правовых норм государственная регистрация  осуществляется государственным регистратором и представляет собой процесс  внесения сведений о праве на объект недвижимого имущества в ЕГРН после  проведения правовой экспертизы. При этом, совершая соответствующие  регистрационные действия, государственный регистратор руководствуется  исключительно нормами действующего законодательства. Государственная  регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего  органа (государственного регистратора) проверяет законность действий  субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их  права.  

Из материалов дела следует, что Финансовым управляющим ФИО4 оспаривается только одно основание приостановления государственной  регистрации перехода права – отсутствие нотариально удостоверенных  экземпляров договоров купли-продажи от 30.11.2021.  

На основании пункта 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской  Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, предусмотренных законом или  соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или  прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной  регистрации, должна быть нотариально удостоверена.  

Статьей 163 ГК РФ установлено, что нотариальное удостоверение сделки  означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон  права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным  лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке,  установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.  

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в  законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону  для сделок данного вида эта форма не требовалась.  

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2  названной статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы  сделки влечет ее ничтожность.  

Часть 1 статьи 42 Закона о регистрации (в редакции, действовавшей на  момент вынесения оспариваемых уведомлений) прямо устанавливала, что  нотариальное удостоверение сделок не требуется при отчуждении или ипотеке  всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.  

Актуальная редакция части 1.1 статьи 42 Закона о регистрации также  определяет, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве  общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному  удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми  участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.  

Учитывая, что в рассматриваемом случае, предмет залога составляет  жилой дом, находящийся в общей долевой собственности должника его  супруги и несовершеннолетних детей, который реализовывался как единый  объект недвижимости по одной сделке, при этом последние являются также  созалогодателями в кредитных правоотношениях со Сбербанком (в том числе и  несовершеннолетние дети), суды пришли к верному выводу о том, что  применительно к положениям статьи 42 Закона о регистрации нотариальное  удостоверение указанного договора не требуется.  

 Судами также правомерно отмечено, что вопреки доводам Управления  Росреестра, в рассматриваемом случае положение части 2 статьи 54 Закона о  регистрации сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на  условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества,  принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину,  признанному ограниченно дееспособным, не применяется, поскольку  несовершеннолетние дети не являются стороной сделки, договор от 30.11.2021  

подписан без привлечения к оформлению сделки лиц, обладающих неполной  гражданской дееспособностью. В связи с чем, учитывая заключение договора  купли продажи от 30.11.2021 в порядке реализации требований Закона о  банкротстве, а также судебных актов, отсутствие факта привлечения к  совершению сделки несовершеннолетних лиц, суды пришли к обоснованному  выводу о том, что в данном случае применительно к положениям части 2  статьи 54 Закона о регистрации привлечение нотариуса и нотариальное  оформление сделки также не требуются.  

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, отклоняются,  поскольку по существу направлены на переоценку имеющихся в материалах  дела доказательств и сделанных на их основании выводов судов о фактических  обстоятельствах, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в  соответствии с положениями статьи 286 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации.  

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции  не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства  дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку  собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными  обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении  либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.  

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела,  установлены апелляционным судом на основании полного, всестороннего и  объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы суда  соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным  доказательствам, основаны на правильном применении норм материального  права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для  отмены либо изменения постановления.  

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению  без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.  

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 27.09.2022 по делу  

 № А47-2022/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 28.12.2022 по тому же делу оставить без изменения,  кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области – без  удовлетворения.  

 Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного  Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его  

принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Председательствующий А.А. Столяров 

Судьи И.А. Татаринова  

 В.А. Купреенков