АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-36266/2022

г. Краснодар

09 октября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено 09 октября 2023 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Драбо Т.Н. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Лекс»                              (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 20.09.2022), от ответчика – межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность                    от 19.06.2023), в отсутствие третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «ЮгТехТорг», управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.03.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2023 по делу № А32-36266/2022, установил следующее.

ООО «Лекс» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – управление), в котором просило:

– признать незаконным решение о расторжении договора аренды земельного участка, выраженное в уведомлении от 06.07.2022 № 23-ИА-09/13941;

– признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303018:2 действующим;

 – признать недействительным акт осмотра от 06.07.2022 данного земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю                               и ООО «ЮгТехТорг».

Управление предъявило к обществу встречное исковое заявление, в котором просило расторгнуть договор от 09.06.2001 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303018:2, возложить на общество обязанность возвратить земельный участок по акту приема-передачи, указав в резолютивной части решения, что оно является основанием для погашения в ЕГРН записи от 30.07.2001 № 23-01.19-3.3.2001-29 о праве аренды общества, зарегистрированного на основании договора аренды от 09.06.2001.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.03.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда                             от 22.06.2023, принят отказ общества от требования о признании недействительным акта осмотра участка от 06.07.2022, производство по делу в данной части прекращено. Суд признал недействительным уведомление от 06.07.2022 № 23-ИА-09/13941 о расторжении договора аренды от 09.06.2001 в одностороннем порядке, признал договор аренды                       от 09.06.2001 действующим. В удовлетворении встречного искового заявления отказано. Судебные акты мотивированы следующим. На момент заключения договора аренды                   от 09.06.2001 ФГБУ «Сочинский национальный парк» (далее – учреждение) обладало правом распоряжаться земельными участками, находящимися в его пользовании. Факт нецелевого использования обществом спорного земельного участка не подтвержден материалами дела. Общество проводит подготовительные мероприятия, необходимые для целевого использования земельного участка. В письме департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ            город-курорт Сочи Краснодарского края от 09.12.2022 № 17274/21.01-13 указано на целесообразность обращения с заявлением о выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303018:2 после утверждения генерального плана. Таким образом, общество в настоящее время не имеет возможности получить разрешение на условно разрешенный вид использования. Поскольку односторонний отказ от исполнения договора, приведенный в уведомлении от 06.07.2022 № 23-ИА-09/13941, совершен управлением в отсутствие предусмотренных законом оснований, он подлежит признанию недействительным в порядке статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), договор аренды (земельного участка, природного объекта) от 09.06.2001 подлежит признанию действующим.

В кассационной жалобе управление, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление, по делу принять новый судебный акт об удовлетворении встречного искового заявления. Податель жалобы указывает, что учреждение не обладало правом на распоряжение земельным участком. Дополнительное соглашение к договору аренды от 05.02.2007 об изменении вида разрешенного использования земельного участка противоречит закону и не прошло процедуру государственной регистрации. Суды не учли, что в случае нецелевого использования участка договор аренды подлежит расторжению в одностороннем порядке по инициативе арендодателя (пункт 8.1). Судебные инстанции не приняли во внимание, что при условии добросовестного исполнения договора общество имело возможность приступить к проектированию и возведению пансионата семейного типа. Условия для отнесения на управление расходов общества по уплате государственной пошлины у судов отсутствовали. 

В отзыве общество указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель управления на удовлетворении жалобы настаивал. Представитель общества полагал, что выводы судебных инстанций основаны на представленных в дело доказательствах и соответствуют нормам действующего законодательства.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, 09.06.2001 ГУ «Сочинский национальный парк» (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды (земельного участка, природного объекта), по условиям которого обществу на 49 лет передан в аренду находящийся в собственности Российской Федерации земельный участок площадью 2,0 га с видом разрешенного использования – «размещение, проектирование, строительство пансионата семейного типа», расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Мацестинское лесничество, квартал 91, выдел 14 (запись о государственной регистрации права от 30.07.2001 № 23-01.19-3.3.2001-28).

Осуществление какой-либо иной деятельности на предоставленном участке, природном объекте допускается по дополнительному соглашению сторон и на основании соответствующей лицензии (пункт 2.3).

Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка в целях, не предусмотренных пунктом 2.3 договора (нецелевое использование) (пункт 8.1).

Дополнительным соглашением от 05.02.2007 изменен вид разрешенного использования участка с кадастровым номером 23:49:0509091:1 с «размещение, проектирование, строительство пансионата семейного типа» на «обустройство и эксплуатация гостиничного комплекса».

Постановлением Правительства Российской Федерации от 25.06.2013 № 534                  «О расширении территории Сочинского национального парка» (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 19.06.2017 № 729) земельный участок исключен из границ особо охраняемой природной территории федерального значения «Сочинский национальный парк».

03 июня 2022 года управление, учреждение и общество заключили дополнительное соглашение, которым арендодатель указанного участка (учреждение) заменен на управление. Объектом аренды является земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303018:2 с видом разрешенного использования – размещение, проектирование, строительство пансионата семейного типа (т. 1, л. д. 66 – 69, 111).

Управление, указывая, что деятельность в границах указанного земельного участка согласно установленному пунктом 2.3 договора аренды целевому назначению не осуществляется, направило в адрес общества уведомление от 06.07.2022 о расторжении договора аренды от 09.06.2001 в одностороннем порядке (пункт 8.1).

Общество, не согласившись с правомерностью уведомления о расторжении договора аренды, обратилось в суд с требованиями о признании данного уведомления недействительным (в качестве односторонней сделки) и о признании спорного договора аренды действующим.

Управление предъявило к обществу встречное исковое заявление о расторжении договора аренды и понуждении общества к возврату земельного участка. 

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено Земельным кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержит следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных                              статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9           статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные                                      в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

 По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Кодекса представленные в дело доказательства, суды правомерно заключили о следующем. В силу норм постановления Правительства Российской Федерации от 03.08.1996 № 926 «Об утверждении Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха» учреждение в рассматриваемый период обладало правом на предоставление в аренду спорного земельного участка. При этом нормы Земельного кодекса, устанавливающие запрет на заключение договоров аренды, объектом которых выступают земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности государственными природными заповедниками и национальными парками (подпункт 1 пункта 4 статьи 27, пункта 11 статьи 22 Земельного кодекса, вступили в силу 30.10.2001, то есть через несколько месяцев после заключения договора аренды. Суды также установили, что спорный земельный участок находится в первой зоне округа горно-санитарной охраны курорта, на территории которой запрещается проживание и осуществление всех видов хозяйственной деятельности, за исключением работ, связанных с исследованием и использованием природных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях при условии применения экологически безопасных и рациональных технологий (пункт 12 постановления Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 № 1425  «Об утверждении Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения»). При этом общество предприняло действия, направленные на начало использования земельного участка в соответствии с условиями договора. Негативные последствия установленных законом ограничений в использовании объекта аренды (в виде одностороннего расторжения договора по инициативе арендодателя) не могут быть возложены исключительно на арендатора. При этом общество заинтересовано в продолжении использования участка, вносит арендную плату, проводит подготовительные мероприятия, необходимые для его использования. Время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды. Поскольку договор аренды заключен на 49 лет, суды заключили, что в рассматриваемом случае у арендодателя отсутствует право в одностороннем и бесспорном порядке отказаться от договора в случае нарушения арендатором пункта 2.3 договора. Положения пункта 8.1 договора не подлежат применению как противоречащие закону (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса). Поскольку односторонний отказ от исполнения долгосрочного договора аренды, выраженный в уведомлении от 06.07.2022, совершен управлением в отсутствие предусмотренных законом оснований, он является недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса.

Управление не учитывает, что в силу существующих ограничений в использовании территории арендатор не имел возможности использовать участок ни в соответствии с первоначальным, ни в соответствии с указанным в соглашении от 05.02.2007 видами разрешенного использования. Поэтому соответствующий довод управления, а также факт заключения с учреждением соглашения от 05.02.2007 о наличии условий для расторжения долгосрочного договора аренды не свидетельствуют. При этом управление (как арендодатель) вправе в рамках действующего договора вправе осуществлять контроль за использованием арендатором земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования. Вид разрешенного использования участка, в соответствии с которым арендатор имеет право осуществлять его использование, указан в ЕГРН. 

 Иные приведенные управлением доводы, в том числе и о распределении государственной пошлины, рассмотрены судом апелляционной инстанции и получили верную правовую оценку. Несогласие подателя кассационной жалобы с оценкой судами фактических обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении норм материального права, поэтому не может быть положено в основу отмены обжалованных судебных актов в кассационном порядке.

 При таких обстоятельствах основания для отмены решения и апелляционного постановления по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции                           (статьи 286 и 287 Кодекса). Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального и процессуального права.

Управление освобождено от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.03.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2023 по делу                                 № А32-36266/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                     А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                   Т.Н. Драбо

                                                                                                                              В.Е. Епифанов