ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-16271/2021, 18АП-16326/2021

Дело № А07-41826/2019

03 февраля 2022 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 февраля 2022 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кожевниковой А.Г., 

судей Калиной И.В., Румянцева А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тверитиной Е.И., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Фермо Мобайл», общества с ограниченной ответственностью «Компания «Фермо», ФИО1 на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.10.2021 по делу № А07-41826/2019.

В судебное заседание явились:

конкурсный управляющий ФИО2;

представитель ФИО1, общества с ограниченной ответственностью «Компания «Фермо», общества с ограниченной ответственностью «Фермо Мобайл» - ФИО3 (доверенность от 22.10.2021, доверенность от 26.01.2022, доверенность от  26.01.2022).

 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.01.2020 (резолютивная часть от 23.01.2020) общество с ограниченной ответственностью «Автор окон» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника; конкурсным управляющим должника утвержден арбитражный управляющий ФИО2, член Ассоциации арбитражных управляющих саморегулируемая организация «Центральное агентство арбитражных управляющих».

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.10.2021 оставлено без удовлетворения заявление ООО «Фермо Мобайл», ООО «Компания Фермо» к ООО «Автор окон» о признании недействительными торги по продаже имущества от 28.04.2021 и заключенный по их итогам договор купли продажи от 18.05.2021.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «Фермо Мобайл», ООО «Компания Фермо» обратились в апелляционный суд с жалобой, в которой просили отменить определение и указали, что должник не мог осуществить продажу в том числе в форме торгов мест общего пользования, указанная сделка и торги подлежат частичному признанию недействительными ввиду противоречия закону, за исключением 2х помещений. Указанные два объекта были приобретены у должника и переданы по акту приема передачи, представленному в материалы дела, иные помещения заявители от должника во владение не принимали. В оспариваемом определении суд фактически легализовал реализацию мест общего пользования в отсутствие согласия иных собственников, обладающих правами на их пользование.

Вывод суда о наличии у истца возможности перепланировать помещения по своему усмотрению противоречит закону, так как данная возможность могла существовать только в случае если бы истец был единоличным собственником всех помещений в здании, что не соответствует обстоятельствам дела.

Вывод суда о том что приобретение с торгов мест общего пользования является приобретательским риском, не опровергает довод о ничтожности самой сделки и проводимых торгов.

Вывод суда о том, что заявители на момент участия в торгах знали о том, что реализуемые объекты являются местами общего пользования не подкреплен какими-либо доказательствами, при этом поясняем о том, что данные сведения стали известны заявителям лишь при приемке помещений.

При таких обстоятельствах податели указанной жалобы считают, что у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, также ФИО1 обратилась в апелляционный суд с жалобой, в которой просила отменить определение и указала, что коридор имеет все признаки общего имущества здания (мест общего пользования), так как обслуживает весь второй этаж, на котором расположены помещения нескольких собственников. Места общего пользования не могут находиться в индивидуальной собственности, не могут отчуждаться в отсутствие согласия всех собственников помещений в здании. Оспариваемое определение суда, по сути, легализует нахождение мест общего пользования в индивидуальной собственности что нарушает права и законные интересы иных собственников, в том числе не привлеченных к участию в деле и не обратившихся с аналогичной апелляционной жалобой. 

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного разбирательства посредством почтовых отправлений, а также размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц. 

Присутствующие участники процесса в судебном заседании заявили суду свои позиции относительно доводов апелляционной жалобы (согласно протоколу судебного заседания), на основании статей 9, 65, 262, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционным судом к материалам дела приобщен отзыв на апелляционные жалобы от конкурсного управляющего ФИО2

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.02.2020 требование Центрального коммерческого банка общество с ограниченной ответственностью включено в третью очередь реестра в размере 193 525 541,86 рублей, как обеспеченное залогом имущества должника: нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, а именно:

- помещение, нежилое, общая площадь 1317,7 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 3-16,28,29,30,32, кадастровый номер 02:55:020503:3410, расположенное по адресу: 

<

...>.

- помещение, нежилое, общая площадь 434,6 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 31,41,42,43,57-62,68, кадастровый номер 02:55:020503:3415, расположенное по адресу: 

<

...>.  

- помещение, нежилое, общая площадь 372,2 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 35-39, кадастровый номер 02:55:020503:3408, расположенное по адресу: 

<

...>.

- помещение, нежилое, общая площадь 44,9 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 33,34, кадастровый номер 02:55:020503:3416, расположенное по адресу: 

<

...>.

- помещение, нежилое, общая площадь 39,7 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 1,2,2а кадастровый номер 02:55:020503:3413, расположенное по адресу: 

<

...>.

- помещение, нежилое, общая площадь 29,5 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 55,56 кадастровый номер 02:55:020503:3407, расположенное по адресу: 

<

...>.

- помещение, нежилое, общая площадь 6,0 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 63 кадастровый номер 02:55:020503:3411, расположенное по адресу: 

<

...>.

- помещение, нежилое, общая площадь 5,9 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 65 кадастровый номер 02:55:020503:3406, расположенное по адресу: 

<

...>.

- помещение, нежилое, общая площадь 4,6 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 64 кадастровый номер 02:55:020503:3405, расположенное по адресу: 

<

...>.

Конкурсным управляющим проведена оценка залогового имущества, согласно отчету № 452-20 об определении рыночной стоимости нежилых помещений, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Академика Королева, д.14, рыночная стоимость имущества, обеспеченного залогом, составила 42 833 675 рублей.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.10.2020, оставленным без изменения Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2021 по делу № А07-41826/2019, заявление конкурсного управляющего удовлетворено. Утверждено Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества общества с ограниченной ответственностью «Автор окон».

12.03.2021 проведены открытые торги в форме аукциона на повышение начальной цены по продаже имущества ООО «Автор окон» единым лотом (Лот № 1: 10 нежилых помещений общей площадью 2258,8 кв.м., расположенные в торговом центре «Звездный» по адресу: 

<

...>) с начальной ценой: 42 833 675 рублей. 

Торги, назначенные на 12.03.2021 признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок на участие в торгах. 

28.04.2021 назначены повторные открытые торги в форме аукциона на повышение начальной цены по продаже имущества ООО «Автор окон» единым лотом (Лот № 1: 10 нежилых помещений общей площадью 2258,8 кв.м., расположенные в торговом центре «Звездный» по адресу: 

<

...>) с начальной ценой: 38 550 307,50 рублей. 

Установлен срок приема заявок на участие в торгах: с 22.03.2021 по 23.04.2021.

23 апреля 2021 года поступила заявка № 1 от ООО «Компания Фермо», согласно которой ООО «Компания Фермо» известила о намерении принять участие в торгах по продаже имущества (10 нежилых  помещений общей площадью 2258,8 кв.м., расположенные в ТЦ «Звездный» по адресу: 

<

...>). 

Протоколом от 23.04.2021 о признании открытых торгов в электронной форме по продаже имущества должника ООО «Автор окон» несостоявшимися РАД-254215, торги, назначенные на 28.04.2021 признаны несостоявшимися в связи с допуском к торгам одного участника.

29.04.2021 конкурсным управляющим ООО «Автор окон» направлено участнику торгов ООО «Компания Фермо» предложение о заключении договора купли – продажи в соответствии с условиями торгов.

18.05.2021 между ООО «Автор окон» и ООО «Фермо Мобайл» заключен договор купли - продажи имущества (10 нежилых помещений общей площадью 2258,8 кв.м., расположенные в торговом центре «Звездный» по адресу: 

<

...>).

Каких-либо нарушений норм Закона о банкротстве при проведении торгов судом не установлено, а заявитель на данные обстоятельства не ссылается.

Суд также решил, что ФИО2 действовал в соответствии со статьями 129, 130, 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве).

Ссылка заявителей на то, что спорные помещения являются местами общего пользования и не подлежат реализации на торгах, отклонена судом на основании следующего.

Судом установлено, что должник владеет практически всем 2-м этажом торгового центра, этаж разделен на торговые площади, коридоры, туалеты, иное, указанные площади сдаются в аренду арендаторам, осуществляющим предпринимательскую деятельность в торговом центре (в том числе сдаются в аренду в местах общего пользования, например в коридорах).

При этом, существующий в настоящий момент этажный план, был сформирован должником до банкротства на нужды его деятельности, расположение коридоров, туалетов обусловлено его целями для ведения  хозяйственной деятельности, что не мешает новому собственнику изменить поэтажный план, расположение коридоров и туалетов, с учетом уже его интересов, а также вообще обустроить на указанной площади единое пространство.

Суд отметил, что заявители знали об объектах приобретения, риски возможных притязаний третьих лиц в будущем о признании помещений общего пользования для совместного использования не могут быть положены в основание для признания торгов недействительными, указанные риски несут заявители в полном объеме.

С учетом изложенных обстоятельств суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Исследовав обстоятельства дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

В силу статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Как разъяснено в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление N 63), в силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

В связи с этим требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное названным Законом имущество.

На основании пункта 3 статьи 139 Закона о банкротстве продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В силу положений статей 110, 139 Закона о банкротстве процедура реализации имущества должника, признанного банкротом, включает в себя последовательное проведение первых, повторных торгов, а также торгов путем публичного предложения.

Согласно пункту 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве в течение одного месяца с даты окончания инвентаризации предприятия должника или оценки имущества должника (в случае, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с настоящим Федеральным законом), конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложение о продаже имущества должника, включающее в себя сведения о составе этого имущества, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), об условиях конкурса (в случае, если продажа этого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене этого имущества, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже этого имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения.

В силу пункта 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

Пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 10 статьи 110 Закона о банкротстве указывает лишь перечень сведений, которые должны содержаться в публикации. Из чего следует, что в каждом конкретном случае организатор торгов сам определяет, достаточно ли данной информации для потенциальных участников торгов.

В силу пункта 1 статьи 449 и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Из указанных норм права следует, что, требуя признания торгов недействительными и применения последствий их недействительности, заявитель должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности заключенной на таких торгах сделки.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах общества с ограниченной ответственностью «Фермо Мобайл», общества с ограниченной ответственностью «Компания «Фермо», ФИО1, судом апелляционной инстанции отклоняются по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование заявленных требований податели жалоб указывают, что при проведении оспариваемых торгов были допущены существенные нарушения, а именно осуществлена продажа в том числе в форме торгов мест общего пользования.

В соответствии с п. 1 ст. 9 Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

Каждая запись о праве на объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, об ограничении права или обременении объекта недвижимости идентифицируется неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации номером регистрации (п. 2 ст. 5 Закона о регистрации недвижимости).

Согласно п. 2 ст. 7 Закона о регистрации недвижимости единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из:

1) реестра объектов недвижимости (далее также - кадастр недвижимости);

2) реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (далее также - реестр прав на недвижимость);

3) реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, границах публичных сервитутов, границах территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), границах Байкальской природной территории и ее экологических зон, а также сведений о проектах межевания территорий (далее также - реестр границ);

4) реестровых дел;

5) кадастровых карт;

6) книг учета документов.

Пунктом 5 ст. 7 Закона о регистрации недвижимости установлено, что сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются общедоступными, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.п. 1 - 3 ст. 8 Закона о регистрации недвижимости в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке.

Согласно сведениям из ЕГРН, объект торгов (нежилые помещения) принадлежит должнику.

Право собственности на спорный объект зарегистрировано за должником.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что общество «Фермо Мобайл», общество «Компания «Фермо», ФИО1 не являются собственниками спорных помещений, в связи с чем, в результате проведения оспариваемых торгов по продаже имущества их права не нарушены.

В ЕФРСБ размещено сообщение о проведении торгов по продаже имущества должника. 

Как следует из текста указанных сообщений, в них содержатся данные об объекте, указаны кадастровый номер объекта недвижимого имущества, площадь и иные характеристики, позволяющие идентифицировать подлежащее реализации имущество должника.

18.05.2021 между ООО «Автор окон» и ООО «Фермо Мобайл» заключен договор купли - продажи имущества (10 нежилых помещений общей площадью 2258,8 кв.м., расположенные в торговом центре «Звездный» по адресу: 

<

...>).

Существенные нарушения при проведении оспариваемых торгов, которые повлияли бы на результат (формирования стоимости, определения победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов должника и кредиторов, а также общества «Фермо Мобайл», общества «Компания «Фермо», ФИО1, отсутствуют.

Наличие обстоятельств, с которыми законодатель связывает возможность признания торгов недействительными, в том числе, таких нарушений при проведении торгов, которые могли повлиять на их результат, не установлено.

При отсутствии доказательств причинения должнику ущерба, нарушения прав и законных интересов кредиторов, иных лиц, а также общества «Фермо Мобайл», общества «Компания «Фермо», ФИО1  суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований о признании недействительными торгов.

С учетом вышеуказанного доводы апелляционных жалоб о том, что на спорные объекты недвижимости у должника и иных собственников имущества, расположенного в ТЦ возникло право общей долевой собственности, не соблюдение организатором торгов положений гражданского законодательства об отчуждении общей долевой собственности влечет нарушение прав и законных интересов указанных лиц, как собственников смежных помещения, а также прав ФИО1, как пользователя смежного помещения, отклоняются как необоснованные.

Кроме того, правом на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обладает лишь заинтересованное лицо, чье право нарушено или оспаривается (ст. 4 АПК РФ).

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие нарушенного права (п. 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101).

При недоказанности наличия существенных нарушений при проведении оспариваемых торгов, которые повлияли бы на результат (формирования стоимости, определения победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов должника и кредиторов, а также подателей жалобы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии основания для удовлетворения заявленных требований о признании торгов недействительными.

Нарушения судом первой инстанции норм процессуального права при рассмотрении настоящего обособленного спора, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Иные обстоятельства, приведенные в апелляционных жалобах, не имеют правового значения, так как основанием для удовлетворения апелляционной жалобы не являются.

При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.10.2021 по делу № А07-41826/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Фермо Мобайл», общества с ограниченной ответственностью «Компания «Фермо», ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий  судья

 

Судьи

 

 

А.Г. Кожевникова

 

И.В. Калина

 

А.А. Румянцев