АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-5727/2023

28 августа 2023 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 21.08.2023

Полный текст решения изготовлен 28.08.2023

 Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Михайловой Е.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Петросенко С.В.,  рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом города Саратова г.Саратов, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к жилищно – строительному кооперативу «Источник Плюс», г.Саратов (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по договору №Ар-21-310/ф-2 от 11.06.2021 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:020310:1150 за период с 11.08.2021 по 31.12.2022 в размере 431684,06 руб., неустойки по договору Ар-21-310/ф-2 от 11.06.2021 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:020310:1150 за период с 15.11.2021 по 15.11.2022 в размере 6 430,29 руб. 

при участии: 

от ответчика – ФИО1., представитель по доверенности, 

 

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области поступило исковое заявление Комитета по управлению имуществом города Саратова г.Саратов, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к жилищно – строительному кооперативу «Источник Плюс», г.Саратов (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по договору №Ар-21-310/ф-2 от 11.06.2021 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:020310:1150 за период с 11.08.2021 по 31.12.2022 в размере 431684,06 руб., неустойки по договору Ар-21-310/ф-2 от 11.06.2021 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:020310:1150 за период с 15.11.2021 по 15.11.2022 в размере 6 430,29 руб.

От истца представлены возражения на отзыв. Судом приобщены.

Отводов суду не имеется.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67,68,75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Как следует из материалов дела, Между Администрацией МО «Город Саратов», именуемой в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и ФИО2, именуемой в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключен договор аренды земельного участка № Ар-21-310/ф-2 от 11.06.2021, по которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, с кадастровым номером 64:48:020310:1150 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...> в Заводском районе, для размещения многоквартирных домов этажностью не выше восьми этажей, в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями.

Согласно договору замены сторон в обязательстве от 04.08.2021 (дата государственной регистрации: 11.08.2021, номер государственной регистрации: 64:48:020310:23-64/085/2021-7) ФИО2 передала ЖСК «Радуга 7» (ЖСК «Источник Плюс») все права и обязанности по договору № Ар-21-310/ф-2 от 11.06.2021 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:020310:1150.

Пунктом 3.2. договора аренды земельного участка № Ар-21-310/ф-2 от 11.06.2021 определено, что арендная плата вносится арендатором с уплатой равными долями, не позднее 15 мая, 15 ноября текущего года.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством (ст. 3 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Вместе с тем, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.

По смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Основными принципами земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату. Одной из форм платы за использование земли является арендная плата.

Решением Саратовской городской Думы от 29.11.2007 № 22-213 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, сроков уплаты и ставок арендной платы от кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Город Саратов» определено, что размер арендной платы на год за земельные участки, определяется по формуле:

Аг = УПКС x S x К (%), где: Аг - размер арендной платы за год;

УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв. м земельного участка; S - площадь земельного участка;

К - коэффициент в процентах от кадастровой стоимости по видам разрешенного использования земель.

Пунктом 6.2 договора аренды установлено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере, установленном в соответствии с действующим законодательством, от суммы, подлежащей оплате. Неустойка начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязательства, предусмотренного настоящим Договором, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного настоящим Договором срока исполнения обязательства до момента фактического исполнения обязательства.

По мнению Истца, задолженность ЖСК «Источник Плюс» по арендной плате по договору аренды № Ар-21-310/ф-2 от 11.06.2021 земельного участка с кадастровым номером 64:48:020310:1150 за период с 11.08.2021 по 31.12.2022 составляет 431684,06 руб. и неустойка с 15.11.2021 по 15.11.2022 – 6430,29 руб.

Ответчиком заявлены возражения против удовлетворения исковых требований.

Жилищно-строительный кооператив «Источник Плюс» (далее по тексту -кооператив) полагает, исковое заявление незаконным и не обоснованным, его доводы - противоречащими фактическим обстоятельствам, а исковые требования -не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

11 августа 2021 года кооператив принял право аренды земельного участка расположенного по адресу: 

<

...> д 9, с кадастровым номером 64:48:020310:1150, предоставленного первоначальному арендатору на основании договора аренды земельного участка № Ар-21-310/ф-2 от 11 июня 2021 года для целей размещения многоквартирных домов этажностью не выше восьми этажей, в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями.

Приняв право аренды кооператив, в соответствии с собственными уставными целями приступил к проектированию на данном земельном участке многоквартирного жилого дома.

Постановлением, 27 октября 2021 года № 2980 администрация муниципального образования «Город Саратов» разрешает кооперативу подготовить проект планировки территории, ограниченной Киевским проездом, ул. им. Орджоникидзе Г.К., ул. Киевской и проездом без названия в Заводском районе города Саратова, с проектом межевания в его составе. В соответствии с данным постановлением кооператив, с привлечением проектной организации, проектирует планировочное ращение в отношении территории, в границы которой входит рассматриваемый земельный участок. По итогам подготовки проекта планировки территории кооператив, в установленном порядке, обращается в комитет по архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов» с заявление м об утверждении подготовленного проекта. Комитетом по архитектуре указанный и проект был рассмотрен и признан не соответствующим требованиям статей 41.1, 41.2, 42, 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что проектируемая жилая застройка, для размещения которой и заключен договор аренды не обеспечена объектами социальной инфраструктуры (п.4 Заключения). Генеральным планом муниципального образования «Город Саратов», утвержденным решением Саратовкой городской Думы от 31 января 2018 года № 29-223 и программой комплексного развития социальной инфраструктуры муниципального образования «Город Саратов» до 2030 года, утвержденной решением Саратовкой городской Думы от 24 декабря 2020 года № 81-628, не предусмотрено строительство объектов в границах и на нормативном рассеянии от границ рассматриваемой территории.

Как считает ответчик, при заключении договора аренды земельного участка, действуя в собственных интересах Администрация муниципального образование «Город Саратов», располагая сведениями о невозможности использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, приняла собственное же решение, препятствующее использованию арендатором земельного участка для целей договора аренды. При заключении договора аренды Арендодатель знал и не мог не знать о том, что аренда земельного участка в соответствии с предусмотренным целевым использованием просто невозможна, так как противоречит требования Градостроительного РФ кодекса и нормативными актами, принятыми в его исполнение.

В подтверждение препятствования арендодателя в использовании арендатором земельного участка комитет по образованию администрации муниципального образования «Город Саратов», письмом от 1 декабря 2022 года представил а адрес кооператива информацию о фактической наполняемости образовательных организаций, размещенных в пределах нормативных расстояний.

Суд оценив позиции сторон, а также представленные в материалы дела доказательства,  в порядке ст. 9, 65, 71 АПК РФ приходит к следующим выводам.

На основании ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 608, п. п. 1, 2 ст. 614 Гражданского кодекса РФ (далее- ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в том числе, определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В соответствии с п. 2 ст. 22, ст. 42, п. 1 ст. 65 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В силу ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Согласно ч. 2 ст. 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка заключенный на срок более чем один год, подлежат государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса РФ).

Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Указанный правовой подход был сформирован Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики №3 (2017 год), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 года (определение от 22 ноября 2016 года № 89-кг16-7).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер. Обязательство арендатора по внесению арендной платы обусловлено фактом использования арендованного имущества, то есть исполнением арендодателем своего обязательства по предоставлению предусмотренного договором имущества.

Как разъяснено в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017), арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Согласно земельный участок предоставлен под размещение МКД.

Вместе с тем, судом установлено, что на данном земельном участке не представляется возможным размещение МКД.

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Таким образом, в случае предоставления земельного участка для размещения объекта обязательство арендодателя может считаться исполненным надлежащим образом лишь в том случае, если арендатор может использовать участок по указанному в договоре аренды назначению.

Ввиду невозможности ответчика использовать земельный участок по назначению у ответчика отсутствует обязанность по уплате арендной платы.

При таких обстоятельствах, суд считает требования КУИ г.Саратова о взыскании арендной платы не подлежащим удовлетворению.

Поскольку в удовлетворении исковых требований в части взыскания основного долга судом истцу отказано, то исковые требования в части взыскания пени также не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167 - 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд 

 

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение Арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в апелляционную и кассационную инстанции в течение месяца после принятия решения через арбитражный суд первой инстанции в порядке, предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

 

 

 

Судья                                                                                                   Е.В. Михайлова