АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А45-2239/2018

Резолютивная часть постановления объявлена  20 декабря 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  27 декабря 2022 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоЗиновьевой Т.А.,

судейДерхо Д.С.,

ФИО1-

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу  товарищества собственников жилья «Изумрудный» на постановление от 28.07.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судья Афанасьева Е.В., Сорокина Е.А., Фертиков М.А.) по делу № А45-2239/2018  по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 313548316400020, ИНН 

<

***>) к товариществу собственников жилья «Изумрудный» (633011, Новосибирская обл., г. Бердск, городок Изумрудный, д.1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об установлении сервитута на пользование земельным участком с кадастровым номером 54:32:010805:65. 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРНИП 317547600108421, ИНН 

<

***>); администрация города Бердска Новосибирской области (633010, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к товариществу собственников жилья «Изумрудный» (далее - ТСЖ «Изумрудный», товарищество, ответчик) об установлении бессрочного возмездного сервитута (права ограниченного пользования) на часть земельного участка с кадастровым номером 54:32:010805:65 (далее – земельный участок № 65) согласно схемы расположения части земельного участка на кадастровом плане территории, с целью прохода к нежилому помещению части здания спортивно-оздоровительного центра (далее – нежилое помещение, СОЦ), площадью 2 480,3 кв.м, по адресу: Новосибирская область, г. Бердск, городок Изумрудный, д. 5, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:32:010805:48 (далее – земельный участок № 48). 

Требования мотивированы тем, что на праве собственности у истца находится нежилое помещение в здании СОЦ, соглашение о пользовании части земельного участка между сторонами не достигнуто, ТСЖ «Изумрудный» препятствует предпринимателю в использовании части земельного участка № 65 для прохода (проезда) к его нежилому помещению.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3), администрация города Бердска Новосибирской области (далее - администрация).

Решением от 28.10.2021 Арбитражного суда Новосибирской области исковые требования удовлетворены частично: ИП ФИО2 установлено право ограниченного пользования (сервитут) на часть земельного участка № 65 площадью 1 568 кв.м, из общей площади 54 488 кв.м, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Бердск, городок «Изумрудный», находящегося на праве постоянного (бессрочного) пользования у ТСЖ «Изумрудный», для обеспечения прохода (проезда) и доступа к нежилому помещению с кадастровым номером 54:32:010805:1571, расположенному на земельном участке № 48, с указанием координат поворотных точек, принятых по местной системе координат для Новосибирской области, сроком на пять лет с установлением платы в размере 9 919 руб. 32 коп. в месяц, плата за пользование подлежит ежегодному изменению на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором принят судебный акт по настоящему делу, с прекращением сервитута по требованию сервитуария ввиду прекращения оснований, по которым он был установлен. В удовлетворении остальных требований отказано, разрешен вопрос о перечислении денежных средств экспертным организациям; распределены судебные расходы. 

Постановлением от 28.07.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение от 28.10.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-2239/2018 в части установления сервитута изменено: ИП ФИО2 установлено право ограниченного пользования (сервитут) на часть земельного участка № 65, площадью 1 568 кв.м, из общей площади 54 488 кв.м, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Бердск, городок «Изумрудный», находящегося на праве постоянного (бессрочного) пользования у ТСЖ «Изумрудный», для обеспечения прохода (проезда) и доступа к нежилому помещению, расположенному на земельном участке № 48, с указанием координат поворотных точек, принятых по местной системе координат для Новосибирской области, сроком на пять лет с установлением платы в размере 215 руб. 68 коп. в месяц (НДС не включен), плата за пользование подлежит ежегодному изменению на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором принят судебный акт по настоящему делу, с прекращением сервитута по требованию сервитуария ввиду прекращения оснований, по которым он был установлен. В остальной части решение оставлено без изменения.

Не согласившись с принятым судебным актом, ТСЖ «Изумрудный» обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление от 28.07.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-2239/2018 отменить, оставить в силе решение от 28.10.2021 Арбитражного суда Новосибирской области; изменить решение от 28.10.2021 Арбитражного суда Новосибирской области в части распределения судебных расходов по делу, отнести все судебные расходы по делу на стороны их понесшие. 

В обоснование кассационной жалобы ответчик указывает на то, что истец не обосновал невозможность представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от истца, заключение специалиста (рецензии) от 17.11.2021 и/или ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы; заключение эксперта, выполненное 09.02.2022 обществом с ограниченной ответственностью «Новая оценочная компания» (далее – ООО «Новая оценочная компания»), составлено с существенными нарушениями методологии оценки, Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», федеральных стандартов оценки, требований статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; ввиду неполного и противоречивого заключения эксперта от 09.02.2022 суд апелляционной инстанции должен был назначить повторную экспертизу по ходатайству ответчика; с учетом фактических обстоятельств дела, отсутствия виновных действий со стороны ответчика, расходы на проведение экспертизы и государственной пошлины возможно отнести на стороны в уплаченных ими размерах.

ИП ФИО2 в своем отзыве на кассационную жалобу выразил несогласие с изложенными в ней доводами.

В порядке статьи 279 АПК РФ письменные отзывы на кассационную жалобу от третьих лиц в материалы дела не поступили.  

Учитывая надлежащее извещение сторон и третьих лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена в отсутствие их представителей.

Изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения и постановления.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на территории города Бердска Новосибирской области расположен земельный участок с обременением в пользу ТСЖ «Изумрудный» в виде права постоянного (бессрочного) пользования, номер регистрационной записи 54-01/32-17/2004-195 от 07.06.2004.

Истец является собственником нежилого помещения части здания СОЦ, расположенного на земельном участке № 48, что подтверждается записью государственной регистрации за №54-54-04/015/2013-142 от 01.02.2013. 

Земельный участок № 65 относится к категории земель – земли населенных пунктов. 

Как указал истец, для обеспечения проезда (прохода) к нежилому помещению, расположенному на земельном участке № 48, ему необходимо право пользования частью земельного участка № 65. 

Истец обращался к ответчику с просьбой о заключении соглашения об установлении сервитута, поскольку стороны не достигли соответствующего соглашения, предприниматель обратился с исковым заявлением в арбитражный суд. 

В целях выяснения вопросов, требующих специальных знаний, судом первой инстанции назначена судебная землеустроительно-оценочная экспертиза, по результатам которой в материалы дела представлено заключение эксперта от 02.09.2021, выполненное обществом с ограниченной ответственностью «СтарД», согласно выводам которой к нежилому помещению, расположенному  на земельном участке № 48, с дорог общего пользования (улица Ленина г. Бердска) имеется оптимальный вариант прохода и проезда, который соответствует нормативам внутриквартального прохода и проезда в городской территории. Этот проход и проезд может осуществляться с ул. Ленина через проходную (на схеме между точками 24-25) по земельному участку № 65 через основные ворота. Оптимальной возможности прохода и проезда автомобилей с ул. Ленина к нежилому помещению, кроме прохода и проезда по земельному участку № 65, нет. Единственным вариантом прохода и проезда к нежилому помещению является установление сервитута. Необходимая площадь сервитута составляет 1 568 кв.м. Рыночная стоимость сервитута – 119 031 руб. 90 коп. в год или 9 919 руб. 32 коп. в месяц. Экспертом определены границы для установления сервитута с указанием координат поворотных точек, принятых по местной системе координат для Новосибирской области

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 1, 274, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 № 11248/11, с учетом представленного экспертного заключения, исходя из необходимости обеспечения баланса интересов сторон, частично удовлетворил заявленные требования предпринимателя, установив сервитут в отношении принадлежащего ответчику на праве собственности земельного участка и определив плату за пользование участком в размере 9 919 руб. 32 коп. в месяц. 

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции назначена по делу повторная судебная оценочная экспертиза, по результатам которой в материалы дела представлено заключение эксперта от 09.02.2022, выполненное ООО «Новая оценочная компания», согласно выводам которого ежемесячный размер платы за сервитут составляет 203 (двести три) руб.; ежегодный размер платы за сервитут – 2 439 (Две тысячи четыреста тридцать девять) руб.

В соответствии с выводами уточненного заключения эксперта от 09.02.2022 (согласно определению от 03.06.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда) ежемесячный (ежегодный) размер платы за сервитут с учетом его площади, интенсивности использования и иных факторов, которые могут повлиять на размер платы, при установлении ИП ФИО2 права ограниченного пользования (сервитута) на часть земельного участка № 65, площадью 1 568 кв.м из общей площади 54 499 кв.м, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Бердск, городок «Изумрудный», находящегося на праве постоянного (бессрочного) пользования у ТСЖ «Изумрудный», для обеспечения прохода (проезда) и доступа к нежилому помещению, расположенному на земельном участке № 48, составит 215 руб. 68 коп. (двести пятнадцать рублей шестьдесят восемь копеек) в месяц.

 Изменяя решение суда первой инстанции, руководствуясь статьями 274 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в пункте 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017 (далее – Обзор от 26.04.2017), суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что судом первой инстанции дана неверная оценка заключению экспертизы от 02.09.2021, что привело к несоответствию выводов суда о размере платы за сервитут обстоятельствам дела, неправильному применению норм материального права при оценке методики определения размера платы за сервитут.

Суд кассационной инстанции, проверив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, считает выводы суда апелляционной инстанции правомерными, соответствующими фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Обращаясь с требованием об установлении сервитута, истец должен доказать необходимость установления сервитута и невозможность использования принадлежащей ему недвижимости без установления права ограниченного пользования чужим имуществом (статьи 9, 65 АПК РФ). 

Требование, предусмотренное пунктом 3 статьи 274 ГК РФ, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 № 11248/11).

В пункте 7 Обзора от 26.04.2017 разъяснено, что сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). 

Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому при рассмотрении иска в этой части следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным вышеуказанными нормами права.

Исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ совокупность представленных в материалы дела письменных доказательств, в том числе информационное письмо, экспертные заключения от 02.09.2021, пояснения экспертов в судебном заседании, схемы расположения проезда (прохода) в границах земельного участка № 65, учитывая вид разрешенного использования данного земельного участка, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о правомерности предъявленного истцом требования об установлении сервитута в отношении принадлежащего ответчику на праве собственности земельного участка.

Возражений относительно необходимости установления сервитута в суде кассационной инстанции не заявлено. Фактически спор возник между сторонами только о размере платы за сервитут.

При рассмотрении спора апелляционным судом в материалы дела истцом представлено заключение специалиста (рецензия) от 17.11.2021, выполненное обществом с ограниченной ответственностью агентством независимой оценки «Лавр», согласно выводам которого размер годовой соразмерной платы за установление сервитута рассчитан неверно, ввиду неиспользования методологии оценочной деятельности, а также вследствие отсутствия у эксперта, проводившего судебную экспертизу, специальных познаний в области оценочной деятельности. Расчеты, на основе которых эксперт делал вывод о величине соразмерной платы за установление сервитута, не основаны на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. 

Установив, что при проведении судебной экспертизы сведения о наличии у данного эксперта познаний в сфере оценки прав на недвижимое имущество отсутствовали, а примененная экспертом методика не отвечает предъявляемым требованиям, суд апелляционной инстанции признал необходимость назначения повторной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости платы за сервитут.

Вопреки доводам подателя жалобы, факт непредставления истцом рецензии на заключение первоначальной экспертизы в суд первой инстанции, а также недостатки данной рецензии, на которые ссылается ответчик, не свидетельствуют о нарушении норм процессуального права, повлекших принятие неправильного судебного акта, поскольку вопрос об оценке заключения экспертизы в качества относимого и допустимого доказательства относится к прерогативе судов, в частности суда апелляционной инстанции, который пришел к верному выводу о его ненадлежащем характере, ввиду чего была назначена повторная экспертиза. 

Исследовав и оценив заключение судебной экспертизы от 09.02.2022, объяснения эксперта в суде апелляционной инстанции, а также уточенное экспертное заключение, суд апелляционной инстанции пришел к мотивированному выводу, что ежемесячный (ежегодный) размер платы за сервитут с учетом его площади, интенсивности использования и иных факторов, которые могут повлиять на размер платы, составляет 215 руб. 68 коп. 

Доводы кассационной жалобы о том, что заключение эксперта от 09.02.2022 составлено с существенными нарушениями, судом кассационной инстанции отклоняется. 

В силу положений части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств. Вместе с тем при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту (часть 1 статьи 87 АПК РФ).

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 АПК РФ).

Результаты заключения эксперта от 09.02.2022 (с учетом дополнений) оценены судом апелляционной инстанции в качестве надлежащего доказательства по делу, соответствующего требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, содержащего все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения; выводы – ясными, полными, противоречия судом не установлены. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности, о чем имеется соответствующая подписка в заключении.

Судом апелляционной инстанции установлено, что при расчетах эксперт ООО «СтарД» рассматривал размер платы за сервитут как размер арендной платы, определяемой в размере двух процентов кадастровой стоимости земельного участка в год. Между тем, правового и экономического обоснования для подобного определения размера платы за сервитут не имеется, поскольку содержание права прохода и проезда, предоставляемого в рамках сервитута, отлично от содержания права арендатора, который обладает правами владения и пользования имуществом, переданным в аренду, тогда как сервитут представляет собой лишь ограниченное право пользования земельного участка только для определенной цели и в определенных пределах без передачи прав владения и пользования земельным участком. 

Посчитав верной методику, примененную при определении размера платы за сервитут экспертом ФИО4, и не признавая верной методику, примененную при первой судебной экспертизе, поскольку при установлении сервитута для целей прохода, проезда к объекту СОЦ территория, на которую распространен сервитут, не выбывает из владения и пользования ответчика, суд апелляционной инстанции указал, что установление платы за сервитут должно лишь компенсировать некоторые издержки, связанные с использованием земельного участка № 65 с целью прохода к СОЦ, но не может быть равно размеру платы за использование земельного участка, которая устанавливается при передаче земли в аренду.

Также суд указал, что в заключении эксперта от 09.02.2022 (с учетом дополнений) обоснована примененная методика, при этом учтены разумные затраты, возникающие у ответчика в связи с ограничением его права или для создания условий для реализации права ограниченного пользования, при этом учтена доля земельного участка объем ограничения прав и предполагаемая интенсивность использования, характер неудобств.

С учетом изложенного, апелляционный суд пришел к правильному выводу, что существенные обстоятельства, которые могли бы вызвать сомнения в заключении эксперта, а именно: ссылка на нормативный акт, прекративший действие, а также произведенное первоначально округление, были устранены. Иные недостатки, на которые указывал представитель ответчика при первоначальном допросе эксперта, не оказали существенного влияния на выводы эксперта, в связи с чем не порочат результаты судебной экспертизы.

Установление подобного рода обстоятельств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций в рамках конкретного дела, которые в силу присущих им дискреционных полномочий, необходимых для осуществления правосудия и вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, разрешают дело на основе установления и исследования всех его обстоятельств.

Отклоняя соответствующие доводы подателя жалобы, суд округа отмечает, что в тех случаях, когда в деле имеются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим имуществом, судам необходимо в соответствии с приведенными положениями определить размер платежей, подлежащих внесению собственнику обремененного земельного участка.

Плата за сервитут может быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам). На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут.

В состав платы за право проезда и прохода в зависимости от обстоятельств спора допустимо также включать расходы собственника обремененного участка на создание условий для реализации истцом своего права ограниченного пользования чужим имуществом, в том числе затраты на обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем техническом состоянии и т.д.

Однако, ссылаясь в кассационной жалобе на неверную методику расчета платы, полагая необходимым ее считать не от всей площади земельного участка, а только от незастроенной, товарищество не доказало, что оно должно нести дополнительные расходы, связанные с установлением сервитута на земельный участок, сверх установленной платы за ограниченное пользование земельным участком. Ответчик не представил в материалы дела доказательств возникновения дополнительных и необходимых расходов на содержание земельного участка № 65, которые ранее не были учтены при определении размера платы за пользование сервитутом, равно как не представлено надлежащего нормативного или экономического обоснования увеличения установленного судом апелляционной инстанции ежемесячного размера платы за сервитут.

При этом установленная судом апелляционной инстанции плата за сервитут может быть пересмотрена в случае обращения ответчика с иском об увеличении размера данной платы, при наличии обстоятельств, свидетельствующих об изменении объема ограничения прав установлением сервитута.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции находит выводы суда апелляционной инстанций законными и обоснованными, сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права, с установлением всех обстоятельств по делу, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора по существу.  

Доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу положений статьи 286 и части 2 статьи 287 АПК РФ выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

Нарушений норм материального права, а также норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта в порядке статьи 288 АПК РФ, кассационной инстанцией не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 28.07.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-2239/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий Т.А. Зиновьева

СудьиД.С. Дерхо

ФИО1