Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-185175/17-77-487

17 августа 2018г.

г. Москва

                                                                                                                       

Резолютивная часть решения объявлена 11 июля 2018г.

Дата изготовления решения в полном объеме 17 августа 2018г. 

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

председательствующего судьи: Романенковой С.В., единолично,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием представителей:

от истца: Рябинин А.В. (доверенность б/н от 30.06.2018г., предъявлено служебное удостоверение №14069, выдано 15.05.2015г.), Королькова В.А. (доверенность б/н от 30.06.2018г., предъявлен паспорт), явился после перерыва,

от ответчика: ФИО4 (доверенность б/н от 24.10.2017г., предъявлен паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОТИС ЛИФТ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации 27.08.2002г., 105118, 

<

...>)

к ответчику ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГОРИГО" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации: 28.03.2007г., 188508, ОБЛАСТЬ ЛЕНИНГРАДСКАЯ, РАЙОН ЛОМОНОСОВСКИЙ, ГОРОДСКОЙ 

<

...>) 

о взыскании суммы обеспечительных платежей по договорам аренды № 39/LС от 15.12.2015г. и № 41/LС от 12.01.2016г. в размере 5 003 368,43 руб.,

по встречному иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГОРИГО" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации: 28.03.2007г., 188508, ОБЛАСТЬ ЛЕНИНГРАДСКАЯ, РАЙОН ЛОМОНОСОВСКИЙ, ГОРОДСКОЙ 

<

...>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОТИС ЛИФТ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации 27.08.2002г., 105118, 

<

...>)

о взыскании задолженности по договору аренды №41 в размере 6 735 690 руб. 15 коп., размер причиненного ущерба помещениям по договору аренды №41 в сумме 2 632 054 руб. 83 руб.

Судебное заседание проводилось с перерывом с 04.07.2018г. по 11.07.2018г. в порядке ст. 163 АПКРФ.

установил:

ОБЩЕСТВО    С    ОГРАНИЧЕННОЙ    ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ    "ОТИС    ЛИФТ"   обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском  к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ГОРИГО»  о взыскании неосновательного обогащения в размере 5 003 368 руб. 43 коп.

Определением суда от 20.12.2017г. в порядке ст. 132 АПК РФ для совместного рассмотрения с первоначальным иском  принято встречное исковое заявление ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ТОРИГО" к   ОБЩЕСТВУ   С   ОГРАНИЧЕННОЙ   ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ    "ОТИС   ЛИФТ" о взыскании задолженности по договору аренды №41 в размере 6 735 690 руб. 15 коп., ущерба  по договору аренды № 41 в размере 2 632 054 руб. 83 коп., ущерба  по договору аренды № 39 в размере 5 752 644 руб. 12 коп., с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

В обоснование заявленных исковых требований по первоначальному иску  истец – ОБЩЕСТВО    С    ОГРАНИЧЕННОЙ    ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ    "ОТИС    ЛИФТ" –  ссылается на то, что между сторонами были заключены договоры аренды нежилых помещений № 39/LC от 15.12.2015г., и № 41/LC от 12.01.2016г., по условиям которых ответчику был перечислены обеспечительные платежи.

Истец указывает, по окончании срока аренды ответчик возврат обеспечительных платежей не произвел. 

Истец, ссылаясь на ст.ст. 1102, 1107 ГК РФ, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями, полагая, что ответчик незаконно удерживает обеспечительный платеж, который истец просит взыскать в свою пользу.

В судебном заседании истец поддержал заявленные исковые требования по первоначальному иску, ссылаясь на доказательства по делу.

Истец возражал против удовлетворения встречного иска по доводам письменного отзыва на иск.

Ответчик (истец по встречному иску – ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ГОРИГО») возражало против удовлетворения исковых требований по первоначальному иску, ссылаясь на доводы, изложенные в отзыве на иск и письменных пояснениях, представленных в порядке ст. 81 АПК РФ,  пояснил, что обеспечительный платеж зачет в счет оплаты арендной платы или причиненных убытков.

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ГОРИГО»  поддержало встречные требования по доводам, изложенным во встречном иске, ссылаясь на доказательства по делу.

От ООО «ГОРИГО» поступило заявление об отказе от иска в части требований о взыскании причиненного ущерба по договору аренды № 39/LC от 15.12.2015г. в размере 5 752 644 руб. 12 коп. 

Согласно ст. 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение спора по существу отказаться от иска, полностью или частично.

Рассмотрев отказ от иска, проверив полномочия лица его заявляющего, суд считает его подлежащим принятию, поскольку он не противоречит действующему законодательству, а также не нарушает права и законные интересы других лиц.

В соответствии с п.4 ч.1 ст. 150 АПК РФ отказ от иска является основанием для прекращения производства по делу в части требования ООО «ГОРИГО»  о взыскании причиненного ущерба по договору аренды № 39/LC от 15.12.2015г. в размере 5 752 644 руб. 12 коп. 

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования по первоначальному иску не подлежащими удовлетворению, а по встречному – подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между ООО «Гориго» (ответчик, Арендодатель) и ООО «ОТИС Лифт» (истец, Арендатор) заключены договоры аренды нежилых помещений № 39/LC от 15 декабря 2015 года и № 41/LC от 12 января 2016 года.

В соответствии с договором аренды № 39/LC от 15 декабря 2015 года (далее – договор №39) Арендодатель предоставляет Арендатору совокупность нежилых помещений по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, производственная зона «Горелово», квартал 2, Волхонское шоссе, дом 2Б, корпус 1 (кадастровый номер здания, в котором находятся помещения: 47:14:0000000:3701), а Арендатор уплачивает за их пользование и владение арендную плату. Более детальные характеристики объекта аренды приведены в разделе 3 договора ( п.2.1).

Договор заключен скором до 15.11.2016г. (п.10.1). Срок аренды продлен  дополнительным соглашением № 3 от 31.03.2017 до  30 июня 2017 года.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи.

В соответствии с и. 10.2 договора по истечении срока действия договора  Арендатор обязан принять меры к освобождению нежилых помещений и возвратить их Арендодателю.

05 июля 2017 года стороны подписали Акт приема-передачи ключей, которым зафиксировали факт возврата объекта аренды Арендодателю и освобождения помещений Арендатором.

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств по договору №39/LC от 15 декабря 2015 года стороны предусмотрели уплату Арендатором обеспечительного платежа в размере 1 883 743, 58 рублей (п. 7.1).

 Платежными поручениями № 81843 от 30.12.2015, №81844 от 30.12.2015г.  Арендатор надлежащим образом исполнил свою обязанность по внесению обеспечительного платежа.

В соответствии с положениями ст. 7.2 Договора Аренды № 39 обеспечительный платеж (депозит) удерживается Арендодателем до его возврата Арендатору в связи с прекращением договора с учетом соответствующих положений договора аренды № 39 о таком возврате.

В соответствии с ч. (а) п. 7.3 договора Арендодатель вправе удерживать из суммы Обеспечительного платежа (депозита) суммы, причитающиеся по договору аренды № 39, если такие суммы не были получены Арендодателем в течение 15 календарных дней с дат, в которые они должны были быть выплачены.

В соответствии с п. 7.7 договора аренды № 39, стороны при истечении срока действия договора, но не позднее 30 рабочих дней после прекращения действия договора, обязуются провести полный расчет в связи с прекращением действия договора аренды № 39. 

В соответствии с п. 7.9. договора аренды № 39, Арендодатель обязан вернуть Обеспечительный платеж (депозит) или любой его остаток не ранее осуществления полного взаиморасчета сторон по договору.

В соответствии со ст. 4.5. договора аренды №39 истец обязался после окончания срока аренды, указанного в ст. 10 договора аренды №39  вернуть ответчику арендованные помещения в том состоянии, в котором он их получил, с учетом нормального износа. В соответствии с актом приема-передачи помещений в аренду истец претензий к переданным помещениям не имел.

При этом стороны, в соответствии с абз. 2 ст. 4.6.  договора  договорились, что их уполномоченные представители проведут обход и осмотр помещений с целью установления возникших по вине Арендатора в течение срока аренды дефектов, и по результатам такого осмотра стороны составят и подпишут Акт визуального осмотра помещений. В случае обнаружения сторонами каких-бы то ни было дефектов, возникших по вине Арендатора, Арендодатель предоставляет дефектационную ведомость и смету устранения таких дефектов. В течение 5 рабочих дней после предоставления смету стороны согласовывают порядок окончательных взаиморасчетов по возмещению Арендодателю расходов, которые последний будет вынужден понести в связи с устранением выявленных дефектов.

Претензией № 190 от 02 августа 2017 года Арендатор потребовал возврата суммы обеспечительного платежа, однако претензия осталась без удовлетворения.

В соответствии с договором аренды  № 41/LC от 12 января 2016 года (далее – договор №41) Арендодатель предоставляет Арендатору нежилые помещения по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, производственная зона «Горелово», квартал 2, Волхонское шоссе, дом 2В, корпус 1 (кадастровый номер здания, в котором находятся помещения: 47:14:0000000:3701), а Арендатор уплачивает за их пользование и владение арендную плату. Более детальные характеристики объекта аренды приведены в разделе 3 договора (п.2.1).

Договор заключен сроком до 15.11.2016г. ( п.1.1).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи.

Поскольку после истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды № 41/LC от 12 января 2016 года считается возобновленным на неопределенный срок в соответствии со ст. 621 ГК РФ.

В силу положений п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ каждая из сторон договора, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно п. 11.6 договора  стороны предусмотрели, что договор может быть досрочно расторгнут любой из сторон путем направления письменного уведомления за два календарных месяца до даты такого расторжения.

25 мая 2017 года Арендатор направил письменное уведомление об отказе от договора, полученное ответчиком 26 мая 2017 года. Таким образом, договор № 41/LC от 12 января 2016 года  расторгнут с 26 июля 2017 года.

В соответствии с п. 10.2 договора по истечении срока действия договора  Арендатор обязан принять меры к освобождению нежилых помещений и возвратить их Арендодателю.

05 июля 2017 года стороны подписали Акт приема-передачи ключей, которым зафиксировали возврат объекта аренды Арендодателю и освобождение помещений Арендатором.

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств по договору стороны предусмотрели уплату Арендатором обеспечительного платежа в размере 1 543 363, 95 рублей (п. 7.1). 

Платежными поручениями № 70638 от 09.02.2016 и № 70639 от 09.02.2016  Арендатор надлежащим образом исполнил свою обязанность по внесению обеспечительного платежа.

В соответствии с положениями ст. 7.2 договора аренды № 41 обеспечительный платеж (депозит) удерживается Арендодателем до его возврата Арендатору в связи с прекращением договора с учетом соответствующих положений договора аренды № 41 о таком возврате.

В соответствии с ч. (а) п. 7.3 договора Арендодатель вправе удерживать из суммы Обеспечительного платежа (депозита) суммы, причитающиеся по договору аренды № 41, если такие суммы не были получены Арендодателем в течение 15 календарных дней с дат, в которые они должны были быть выплачены.

В соответствии с п. 7.7 договора аренды № 41, стороны при истечении срока действия договора, но не позднее 30 рабочих дней после прекращения действия договора, обязуются провести полный расчет в связи с прекращением действия договора аренды № 41.

 В соответствии с п. 7.9. договора аренды № 41, Арендодатель обязан вернуть Обеспечительный платеж (депозит) или любой его остаток не ранее осуществления полного взаиморасчета сторон по договору аренды № 41.

Претензией № 190 от 02 августа 2017 года Арендатор потребовал возврата суммы обеспечительного платежа, однако претензия осталась без удовлетворения.

С учетом увеличения стоимости арендной платы, Арендодатель произвел доплату обеспечительного платежа в размере 1 576 260,83 рублей, что подтверждается  платежными поручениями № 77996 от 14.09.2016 и № 77997 от 14.09.2016.

Таким образом, на день подачи иска, сумма обеспечительных платежей, перечисленных истцом, составляет 5 003 368,43 рублей.

Со ссылкой на п.7.9 договора, ООО «ОТИС Лифт» обратился с иском в суд о взыскании суммы обеспечительных платежей в размере 5 003 368 руб. 43 коп.

В обоснование исковых требований по встречному иску ООО «ГОРИГО» ссылается на то, что при освобождении истцом арендованных помещений  по договору № 41/LC них были обнаружены недостатки, подлежащие устранению, в связи с чем, арендодатель понес убытки. Кроме того, ответчик указывает на то, что у  арендатора имеется недоплата по арендной плате по договору № 39/LC.

 Как указано выше, в соответствии с абз. 2 ст. 4.6. договоров, стороны договорились, что их уполномоченные представители проведут обход и осмотр помещений с целью установления возникших по вине Арендатора в течение срока аренды дефектов, и по результатам такого осмотра стороны составят и подпишут Акт визуального осмотра помещений. В случае обнаружения сторонами каких бы то ни было дефектов, возникших по вине Арендатора, Арендодатель предоставляет дефектационную ведомость и смету устранения таких дефектов. В течение  5  рабочих  дней  после   предоставления  сметы  стороны  согласовывают  порядок  окончательных взаиморасчетов по возмещению Арендодателю расходов, которые последний будет вынужден понести в связи с устранением выявленных дефектов.

В соответствии со ст. 4.9. договоров, если Арендатор не возвратил помещения, либо возвратил несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно Акту визуального осмотра помещения от 30 июня 2017 года на дату акта в арендуемых по договору аренды №39 помещениях находится имущество Арендатора в следующем составе.: паллеты, 8 механических погрузчиков, 5 письменных столов, 1 обеденный стол, 6 стульев, 1 принтер, 2 компьютера, 1 куллер, 3 шкафа для документов, разобранные стеллажные конструкции, 1 сейф и 1 шкаф с ячейками. В связи с неосвобождением истцом в нарушение положений ст. 4.7. договора аренды №39, помещений от своего имущества, возврат помещений Арендатором и приемка помещений Арендодателем не произведены.

Согласно Акту визуального осмотра помещения от 11 июля 2017 года на дату акта арендуемые по договору аренды №39 помещения освобождены от имущества Арендатора и зафиксировано наличие повреждений помещений, причиненных Арендатором и выходящих за рамки нормальною износа в составе; повреждение полов, стен, докового оборудования, колонн, дверей, пожарных шкафов, потолка и ворот в зарядных комнатах, отмечено общее загрязнение помещений.

02 августа 2017 года письмом  № 26 Арендодатель направил Арендатору Акт приема-передачи от 02.08.2017 г., подтверждающий возврат помещений по договору Арендодателю 11.07.2017 года с дефектами, описанными в приложенной к акту Дефектационной ведомости, и смету на устранение таких дефектов, а также соглашение, закрепляющее порядок осуществления взаиморасчетов по договору. В предусмотренный договором срок истец не согласовал с Арендодателем порядок взаиморасчетов в связи с возвратом помещений по договору.

В соответствии с Техническим заключением № 10-0317-СТЭ-1 от 23.08.2017 года, представленным ответчиком, эксперт зафиксировал состояние арендуемых по Договору помещений по состоянию на 12 июля 2017 года, стоимость устранения зафиксированных, в том числе в Акте визуального осмотра Объекта аренды от 11  июля 2017 года, дефектов арендуемых по договору аренды № 39 помещений составляет 7 636 387,7 рублей, с учетом НДС.

Согласно Акту визуального осмотра  помещений по договору аренды № 41/LC от 12 января 2016 года от  09 октября 2017 года в арендуемом помещении имеются дефекты помещений в составе: повреждений стен, антипылевого покрытия пола, деформационных швов бетонного пола, доков и общего загрязнения помещений.

Однако, представленный истцом Акт приема-передачи ключей не является  подтверждением возврата помещений по договору Аренды №41 Арендодателю, поскольку не содержит положений о возврате помещений, их идентификации, либо о состоянии помещений. Арендодатель на подписание указанного акта не приглашался.

Согласно отчету  от 10 октября 2017 года № 10-0317-СТЭ-2 о состоянии помещений, помещения возвращены Арендодателю в состоянии, не соответствующему договору аренды № 41, с дефектами за рамками естественного износа, составлен перечень дефектов и произведена оценка стоимости работ и материалов, необходимых для устранения дефектов. Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения дефектов помещений определена в размере 6 537 756,9 рублей.

Письмом б/н от 20 октября 2017 года ответчик  требованию потребовал у истца оплатить в соответствии с положениями договора аренды № 41 стоимость работ и материалов, необходимых для устранения дефектов помещений, в размере 6 537 756,9 рублей, с учетом НДС. Однако такое требование исполнено не было.

Кроме того, в нарушение положений ст. 6.1., 6,2 и 6.3 договора аренды № 39/LC истец не произвел оплату арендной платы за помещения в размере 6 735 690  руб. 15 коп.

Претензиями №27/2 от 10.08.2017 г., исх. № 28/2 от 16.08.2017 г., исх. № 71 от 12.09.2017 г., б/н от 20.10.2017 г. ответчик потребовал от истца уплаты задолженности. Однако претензии оставлены без ответа и удовлетворения.

Письмом № 102 от 05.10.2017 г. и на основании ч. (а) п. 7.3 договора аренды №39 ответчик уведомил истца о том, что со 02 октября 2017 года ответчик удерживает полную сумму Обеспечительного платежа (депозита) по договору аренды №39 в размере 1 883 743,58 рублей в счет частичного погашения заявленных Арендодателем подтвержденных и не оплаченных требований  в счет погашения ниже приведенных требований: задолженности по оказанным услугам, в отношении Переменной части Арендной Платы (п. III пп. 6.3.1 п. 6.3 Договора) за период с 01.06.2017г. по 30.06.2017 г. в размере 157 517,16  рублей, с учетом НДС; задолженности по оказанным услугам, в отношении Арендной платы (пп. 6.2 и 6.3 Договора) за период фактического пользования помещениями по Договору с 01.07.2017 г. по 11.07.2017 г. в размере 789 236,15  рублей, с учетом НДС; частичного погашения стоимости причиненного помещениям ущерба в размере 936 990,28 рублей  НДС не облагается.

Остаток задолженности истца по договору аренды №39/LС составил 6 699 397,42 рублей.

На основании вышеизложенного, обеспечительный платеж (депозит), уплаченный истцом по договору аренды № 39/LC ответчику, в полном соответствии с ст. 7.1. и 7.3. договора правомерно был удержан ответчиком в счет исполнения неисполненных обязательств истца перед ответчиком по договору аренды. Таким образом, требование истца о возврате такого обеспечительного платежа (депозита) необоснованно.

Письмом  № 121 от 18.10.2017 г. и на основании ч. (а) п. 7.3 договора аренды №41/LC ответчик уведомил истца о том, что с 12 октября 2017 года Арендодатель удерживал полную сумму обеспечительного платежа (депозита) по договору аренды  в размере 3 119 624,78 рублей в счет частичного погашения заявленных Арендодателем подтвержденных и не оплаченных требований к Арендатору в счет погашения требований: задолженности по оказанным услугам, в отношении Переменной части Арендной Платы (пп. 6.3.1 п. 6.3 Договора) за период с 01.06.2017г. по 17.07.2017 г. в размере 104 123,66 рублей, с учетом НДС; задолженности по оказанным услугам, в отношении Условно-Переменной части Арендной Платы (п. 6.3.1 п. 6.3 договора) за период с 01.05,2017г. по 19.07.2017 г. в размере 773 267,61  рублей, с учетом НДС; задолженности по оказанным услугам, в отношении Постоянной части Аренднойплаты (пп. 6.2 и 6.3 Договора) за период фактического пользования помещениями подоговору с 01.05.2017 г. по 17.07.2017 г. в размере 2 242 233,5 рублей, с учетом НДС.

Письмом б/н от 20.10.2017 г. ответчик уведомил Арендатора о проведенной экспертизе дефектов, причиненных Арендатором помещениям по договору аренды №41, отраженным в Акте визуального осмотра и Акте приема-передачи помещений по договору аренды №41 от 09.10.2017 г. Стоимость устранения таких дефектов помещений, причиненных Арендатором, определен в размере 6 537 756,9 рублей. 

Определением суда ото 12.02.2018г. судом назначена комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Гильдия Экспертов Северо-Запада», экспертам ФИО5 и ФИО6.

На разрешение эксперту поставить следующие вопросы:

1. Имеются ли дефекты в помещениях, арендованных ООО «ОТИС Лифт» подоговору аренды № 41/LC от 12 января 2016 года в осях 3-4/А-М, 4-5/А-,в зданиипромышленно-складского комплекса, расположенного по адресу: Ленинградскаяобласть, Ломоносовскийрайон,МО«ВиллозскоеСельскоеПоселение», производственная зона «Горелово», квартал 2, Волхонское шоссе, дом 2Б, корпус 1? Если да, то какие именно?

2. Имеются ли дефекты в помещениях, арендованных ООО «ОТИС Лифт» по договору аренды № 39/LC от 15 декабря 2015 года в осях 1-3/Е-М,в зданиипромышленно-складского комплекса, расположенного по адресу: Ленинградскаяобласть,Ломоносовскийрайон,МО«ВиллозскоеСельскоеПоселение»,производственная зона «Горелово», квартал 2, Волхонское шоссе, дом 2Б, корпус 1?Если да, то какие именно?

3. Каковы причины возникновения указанных дефектов?

4. Какова рыночная стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимых для устранения дефектов, повреждений и приведения в соответствие с условиями договора аренды нежилых помещений № 39/LC от 15.12.2015 г. в осях 1 - 3/Е - М, расположенных по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Виллозское сельское поселение», производственная зона Горелово, квартал 2, Волхонское шоссе, дом 2Б, корпус 1 по состоянию на 05.07.2017 г.?

5. Какова рыночная стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимых для устранения дефектов, повреждений и приведения в соответствие с условиями договора аренды нежилых помещений № 41/LC от 12.01.2016г. в осях 3 -4/А - М, 4 -5/А - У, расположенных по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Виллозское сельское поселение», производственная зона Горелово, квартал 2, Волхонское шоссе, дом 2Б, корпус 1 по состоянию на 10.10.2017 г.?

Согласно заключению эксперта № ЭЗ-109-Д/18 от 09.06.2018г. в помещениях, арендованных ООО «ОТИС Лифт» по договору аренды № 41/LC от 12 января 2016г., в осях 3-4/А-М, 4-5/А-Е, в здании промышленно-складского комплекса, расположенного по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Виллозское Сельское Поселение», производственная зона «Горелово», квартал 2, Волхонское шоссе, дом 2Б, корпус 1 при осмотре выявлены:

-дефекты поверхности бетонного пола с наливным антипылевым покрытием до 25% (восстановление в соответствии с технологическим процессом);

-дефекты поверхности стен 40%. (подготовка поверхности стен под окраску и окраска вододисперсионными составами на высоту 3 м, локальная шпатлевка, затирка стен и колонн - около 50 кв.м.);

-повреждения корпусов пожарных шкафов (ремонт корпусов - 2 шт.)

-дефекты и повреждения погрузочно-разгрузочных зон (замена нижних полотен секционных ворот - 3 полотна; восстановление защитных металлических откосов приемных доков - 2 проема (21м); замена резиновых буферов - 4 шт.; замена уплотнителя вертикальной направляющей секционных ворот - 4 п.м.; замена каркаса герметизатора - 1 стойка; замена облицовки тамбур-шлюза - 2 профлиста, окраска белых парковочных полос на боковых шторках тамбур-шлюза-4 шт.

В помещениях, арендованных 000 «ОТИС Лифт» по договору аренды № 39/LC от 15 декабря 2015 г., в осях 1-3/Е-М, в здании промышленно-складского комплекса, расположенного по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Виллозское Сельское Поселение», производственная зона «Горелово», квартал 2, Волхонское шоссе, дом 2Б, корпус 1 при осмотре выявлены:

-дефекты поверхности бетонного пола с наливным антипылевым покрытием до 25% (восстановление в соответствии с технологическим процессом);

-дефекты поверхности пола - линолеум в АБК - 37%

-дефекты поверхности стен в складских помещениях и помещениях АБК - 40%. (подготовка поверхности стен под окраску и окраска вододисперсионными составами на высоту 3 м, локальная шпатлевка, затирка стен и колонн - около 65 кв.м.);

-ремонт двери в помещении АБК - 1 шт.

-дефекты и повреждения погрузочно-разгрузочных зон (замена нижних полотен секционных ворот -4 полотна; восстановление защитных металлических откосов приемных доков - 3 проема (32 м); замена уплотнителя вертикальной направляющей секционных ворот - 18 п.м.; замена облицовки тамбур-шлюза - 2 профлиста, окраска белых парковочных полос на боковых шторках тамбур-шлюза-4 шт., ремонт коробки подъемного механизма -1 шт.

Причиной возникновения дефектов и повреждений бетонного пола с наливным покрытием является физический износ в процессе эксплуатации (крепление складского оборудования с последующими демонтажными работами, при сроке эксплуатации 9,5 лет), а также нарушение технологического процесса при устройстве бетонного пола с наливным антипылевым покрытием.

Причиной возникновения дефектов покрытия пола в АБК - является физический износ линолеума в процессе эксплуатации помещения персоналом.

Повреждения и дефекты стен складских помещений и помещений АБК, появились в процессе эксплуатации помещения и нарушении технологического процесса при проведении текущего ремонта поверхности стен.

Причинами возникновения поверхностных дефектов и повреждений секционных ворот является механическое воздействие при эксплуатации помещения с использованием специализированной погрузочной техники.

Причинами возникновения дефектов погрузочных тамбур-шлюзов является их естественная эксплуатация: разгрузка - погрузка грузов, стыковка грузовых автомобилей с конструкцией тамбур-шлюзов, работа вилочных погрузчиков.

Сопоставляя данные материалов дела, техническое описание помещений, данные актов визуального осмотра помещений и актов приема-передачи, учитывая наличие дефектов в помещениях на дату заключения договора аренды, эксплуатацию помещений с момента сдачи в эксплуатацию в течение 9,5 лет, эксперту не представляется возможным сделать вывод о том, какой процент дефектов можно отнести к периоду аренды данных помещений ООО «ОТИС Лифт». Поэтому эксперт считает целесообразным рассчитать общий физический износ с момента сдачи в эксплуатацию промышленно-складского комплекса на момент осмотра экспертом и распределить процент износа пропорционально периоду пользования помещениями по договору аренды ООО «ОТИС Лифт».

Эксперт установил, что стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимых для устранения дефектов, повреждений и приведение в соответствие с условиями договора аренды нежилых помещений № 39/LC от 15 декабря 2015 г. в осях 1-3/Е-М, расположенного по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Виллозское Сельское Поселение», производственная зона «Горелово», квартал 2, Волхонское шоссе, дом 2Б, корпус 1 по состоянию на 05.07.2017г. составляет: 1 855 046 рублей 06 копеек.

Рыночная стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимых для устранения дефектов, повреждений и приведение в соответствие с условиями договора аренды нежилых помещений № 41/LC от 12 января 2016г в осях 3-4/А-М, 4-5/А-Е, расположенного по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Виллозское Сельское Поселение», производственная зона «Горелово», квартал 2, Волхонское шоссе, дом 2Б, корпус 1 по состоянию на 10.10.2017г. составляет: 2 632 054 рубля 83 копейки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

В статьях 619 и 620 ГК РФ также указано, что основания расторжения могут быть предусмотрены в договоре аренды.

Таким образом, поскольку положения статей 619 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения. В частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

Таким образом, сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке, что не противоречит положениям статей 329, 421 ГК РФ.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пункт 2 статьи 381.1. ГК РФ указывает, что соглашением сторон может быть предусмотрено, что обеспечительный платеж по договору при оговоренных сторонами условиях не подлежит возврату. 

В п. 4  Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №1 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016, указано, что денежная сумма, уплаченная одной стороной договора в счет обеспечения исполнения своих обязательств по договору, может быть удержана другой стороной в качестве компенсации за досрочный отказ первой стороны от договора, если это предусмотрено договором.

Статьями 309, 310 ГК РФ, предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и с требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему, неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). 

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (п. 2 ст. 9 АПК РФ).

На основании вышеизложенного, обеспечительные платежи, уплаченные истцом по договорам аренды ответчику, в соответствии с п.п. 7.1, 7.3. договоров были  правомерно удержаны ответчиком в счет исполнения неисполненных обязательств истца перед ответчиком по договорам аренды. Таким образом, требование истца о возврате такого обеспечительного платежа (депозита) необоснованно.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Довод   истца    об    исполнении    им    на    момент осуществления  удержания  ответчиком  обеспечительного  платежа  (депозита)   всех денежных обязательств по договору аренды № 39  документально не подтвержден.

Материалами дела подтверждается факт того, что на момент освобождения арендованных по договору аренды № 39 помещений, а также на момент осуществления удержания из обеспечительного платежа (депозита), истец по первоначальному требованию имел задолженность перед ответчиком по арендным платежам по договору аренды № 39 за период с 01.06.2017 г. по 11.07.2017 г. в общей сумме 946 753,31 рублей, в том числе НДС 18%.

Истец по первоначальному требованию произвел платежи, направленные на погашения указанной задолженности 06.12.2017г.

Таким образом,  суд считает, что у ответчика имелись  основания осуществить удержание указанной задолженности из обеспечительного платежа (депозита) по договору аренды № 39.

Довод истца об исполнении им на момент осуществления удержания ответчиком обеспечительного платежа (депозита) всех денежных обязательств по договору аренды № 41  также не обоснован.

Материалами дела подтверждается факт того, что на момент осуществления удержания из обеспечительного платежа (депозита), истец по первоначальному требованию имел задолженность перед ответчиком по арендным платежам по договору аренды № 41 за период с мая 2017 г. по октябрь 2017 г.

При этом 06.12.2017 года истец по первоначальному требованию произвел один платеж, направленный на частичное погашение задолженности в размере 80 704,61 рублей за июнь 2017 года. Отсутствие арендных платежей за период аренды с мая 2017 года подтверждается представленным истцом в материалы дела Актом сверки по договору аренды № 41, в соответствии с которым в период в июне 2017 года истец произвел платеж за апрель 2017 года и частично за май 2017 года.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что у ответчика по первоначальному требованию имелись  основания осуществить удержание указанной задолженности из обеспечительного платежа (депозита) по договору аренды № 41.

Суд критически относится к представленному истцом техническому акту приема передачи ключей, составленному 10.12.2015 года между ЗАО «Каверион Санкт-Петербург», осуществляющим исключительно техническую эксплуатацию складского комплекса, и ООО «ОТИСЛифт», поскольку  подобная процедура возврата помещений из договора аренды не предусмотрена ни законодательство РФ, ни договором аренды.

Из указанного Акта возврата ключей не следует, что ООО «ОТИСЛифт» производился возврат помещений из аренды. В акте указано, что подписант противоположенной стороны действовал от третьего лица -ЗАО «Каверион Санкт-Петербург»,  а не от ООО «ГОРИГО». 

В представленном в материалы дела  нотариальном заявлении от 02.02.2017 г. ФИО7 отметил, что 05 июля 2017 года представитель компании-арендатора логистического комплекса ООО «ОТИС ЛИФТ» ФИО8 передал ему на хранение, как представителю управляющей компании АО «Каверион Санкт-Петербург», которая, на основании договора о хозяйственном управлении и техническом обслуживании логистического комплекса № 3039 от 31.12.2016 г., оказывает услуги ООО «Гориго» в отношении Логистического комплекса, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский р-н, городской 

<

...>. ключи от арендуемых ООО «ОТИСЛИФТ» помещений. Возврат  каких-либо помещений из аренды ООО «ОТИС ЛИФТ» не производился. Доверенности от ООО «Гориго» на совершение подобных действий он не имеет.

Довод истца по первоначальному иску о том, что ЗАО «Каверион Санкт-Петербург» неоднократно указывался в подписываемой документации представителем ООО «ГОРИГО» суд отклоняет, как необоснованный и документально не подтвержденный.

Довод истца о том, что после 05.07.2017 г. он не имел доступа в арендуемое по договору аренды № 39 помещение, опровергается материалами дела. 11.07.2017 г. представитель истца произвел совместный осмотр помещений по договору аренды № 39 с представителем ответчика и зафиксировал наличие дефектов помещений, причиненных Арендатором. Доказательств того, что истцу  создавались какие-либо препятствия в пользовании помещениями, а также того, что  у истца не осталось дополнительных ключей к помещениям  в материалы дела не представлено.

Довод истца по первоначальному требованию о возврате им арендодателю помещений по договору аренды № 41 в дату 05.07.2017 судом отклоняется, как необоснованный, по изложенным выше основаниям.

Наличие задолженности в заявленном размере установлено в судебном заседании и документально подтверждено, в том числе расчетом по встречному иску. 

ООО «ОТИС Лифт» доказательства оплаты задолженности не представил, в связи с чем, требование ответчика о взыскании задолженности  по договору аренды № 41/LC от  12.01.2016г. в размере 6 735 690 руб. 15 коп. признано судом обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно  ст. 15 ГК РФ  лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно статье 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины, кроме, случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Таким образом, лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать наличие и размер понесенных убытков, противоправный характер действий ответчика, а также причинную связь между возникшими убытками и виновными действиями ответчика.

Отсутствие доказательств хотя бы одного из указанных обстоятельств, влечет недоказанность всего сложного состава гражданско-правового института убытков и отказ в удовлетворении исковых требований.

Поскольку убытки являются мерой ответственности, истец, заявляя требование о взыскании убытков, должен доказать противоправность действия (бездействия) ответчика, факт и размер понесенного ущерба и причинную связь между действиями ответчика и возникшими убытками.

По правилам ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании доказательств. При этом оценивается относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимная связь доказательств в их совокупности.

Поскольку материалами дела подтверждены неправомерные действия ООО «ОТИС Лист» в виде причинения  дефектов арендованному помещению, размер причиненных убытков, а также причинно-следственная связь между неправомерными действиями истца  и возникшими у ответчика убытками  в виде понесенных расходов, суд считает обоснованными, доказанными и подлежащими удовлетворению требование ООО  «ГОРИГО» о взыскании убытков в размере 2 632 054 руб. 83 коп.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с проигравшей стороны, причем расходы взыскиваются арбитражным судом в разумных пределах.

При таких обстоятельствах, исковые требования по первоначальному иску подлежат отклонению, а по встречному искам являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ  расходы за проведение судебной  комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы в размере 40 000 руб. 00 коп. и расходы по госпошлине по иску относится на ООО «ОТИС Лифт». В силу п.3 ст. 333.40 НК РФ государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае прекращения производства по делу.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 15, 307, 309, 310, 314, 393, 606, 614, 1102, 1103 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 49, 65, 66, 67, 71, 75, 81, 102, 110, 131, 132, 150, 151, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОТИС ЛИФТ" о взыскании с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГОРИГО" суммы обеспечительных платежей по договорам аренды № 39/LС от 15.12.2015г. и № 41/LС от 12.01.2016г. в размере 5 003 368 руб. 43 коп. отказать.

Встречные исковые требования ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГОРИГО"  удовлетворить в полном объеме.  

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОТИС ЛИФТ" в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГОРИГО" задолженность по договору аренды № 41/LС от 12.01.2016г. в размере 6735 690 (шесть миллионов семьсот тридцать пять тысяч шестьсот девяносто) руб. 15 коп., размер причиненного ущерба помещениям по договору аренды № 41/LС от 12.01.2016г. в сумме 2 632 054 (два миллиона шестьсот тридцать две тысячи пятьдесят четыре) руб. 83 руб., расходы по уплате госпошлины в 69 839 (шестьдесят девять тысяч восемьсот тридцать девять) руб. 00 коп., расходы за проведение судебной комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы в размере 40 000 (сорок тысяч) руб. 00 коп.

Производство по встречному иску в части требования ООО "ГОРИГО" о взыскании с ООО "ОТИС ЛИФТ" размера причинённого ущерба помещениям по договору аренды № 39/LС от 15.12.2015г. в размере 5 752 644 руб. 12 коп. прекратить.

Возвратить ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГОРИГО" из дохода Федерального бюджета РФ излишне уплаченную госпошлину в сумме 53 435 (пятьдесят три тысячи четыреста тридцать пять) руб. 00 коп., перечисленную по платежному поручению №571 от 06.12.2017г.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме.

 

           Судья                                                                С.В. Романенкова