﻿/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А15-2656/2020

г. Краснодар

30 сентября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2021 года

Постановление в полном объеме изготовлено 30 сентября 2021 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Театро» (ИНН 0562054251, ОГРН 1030502623678) – Хулатаева Т.Ю. (доверенность от 23.06.2021), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – государственного бюджетного учреждения «Дагестанский государственный кумыкский музыкально-драматический театр им. А-П. Салаватова» – Адильханова Р.С. (доверенность от 10.12.2020), в отсутствие истца – министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан (ИНН 0572019545, ОГРН 1170571015691), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Театро» на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 22.03.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2021 по делу № А15-2656/2020, установил следующее. 

Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан (далее – министерство) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Театро» (далее – общество), в котором просило взыскать 1 094 992 рубля 77 копеек неустойки по договору аренды от 13.12.2006 № 21, а также расторгнуть данный договор и возложить на общество обязанность в течение 30 дней с момента вступления в законную силу судебного акта вернуть объект нежилого фонда по акту приема-передачи. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ГБУ «Дагестанский государственный кумыкский музыкально-драматический театр им. А-П. Салаватова» (далее – учреждение).

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 22.03.2021, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2021, исковое заявление удовлетворено частично. С общества в пользу министерства взыскано 63 678 рублей 06 копеек неустойки. Суд принял решение о расторжении договора аренды от 13.12.2006 № 21, а также возложил на общество обязанность в течение 30 дней с момента вступления в законную силу судебного акта возвратить министерству по акту приема-передачи объект нежилого фонда                    площадью 252,4 кв. м, расположенный по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. Буйнакского, 10. В удовлетворении остальной части искового заявления отказано. 

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и апелляционное постановление в части расторжения договора аренды от 13.12.2006 № 21 и возложения на арендатора обязанности возвратить объект аренды, принять по делу в отмененной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Податель жалобы указывает на отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о существенном нарушении арендатором условий спорного договора, влекущих его расторжение. В период действия договора аренды у общества отсутствовала просрочка внесения арендных платежей более двух раз подряд. За незначительные задержки в перечислении арендной платы ответчик привлечен к договорной ответственности в виде взыскания с него неустойки. Доказательства, подтверждающие возникновение по вине общества пожара в арендуемом помещении, не представлены. Ответчик заявлял о проведении по делу судебной экспертизы в целях установления обстоятельств перепланировки спорного помещения. Однако суд первой инстанции в удовлетворении данного ходатайства отказал. Акт проверки от 05.10.2020, представленный министерством, является ненадлежащим доказательством, поскольку составлен в отсутствие представителя общества. Суды также не приняли во внимание, что обществу не предоставлен разумный срок для устранения выявленных нарушений условий договора аренды.

Отзывы на жалобу в суд округа не поступили.

В судебном заседании представитель общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, представитель учреждения возражал против ее удовлетворения. 

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения. 

Как видно из материалов дела, 13.12.2006 министерство (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор № 21, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда Республики Дагестан площадью 252,4 кв. м, расположенный по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. Буйнакского, 10, для использования «под заведение общепита» (т. 1, л. д. 12 – 17). Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2007 в технически исправном состоянии (т. 1, л. д. 19). Срок действия договора установлен до 01.01.2052 (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 2.4.1 договора арендатор обязуется использовать объект аренды в соответствии с пунктом 1.1 договора и установленными законодательством нормами и правилами использования зданий (помещений), в том числе санитарными нормами и правилами, правилами пожарной безопасности, нормами законодательства об охране памятников истории и культуры (в необходимых случаях). 

Арендатор также обязуется своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование объектом, а также своевременно перечислять страховой взнос за объект аренды в течение всего срока действия договора (пункты 2.4.2 и 2.4.3 договора).

Согласно пунктам 2.4.5 и 2.4.6 договора на арендатора возложена обязанность по обеспечению сохранности инженерных сетей, коммуникаций и оборудования на объекте (указанных в акте приема-передачи), а также не производить на объекте перепланировок и переоборудования капитального характера без согласия балансодержателя (учреждения). 

В соответствии с пунктом 2.4.10 договора арендатор обязуется немедленно извещать арендодателя и страховую организацию о всяком повреждении, аварии или ином событии, нанесшем (или грозящем нанести) объекту ущерб, и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы против дальнейшего разрушения или повреждения объекта аренды. Обеспечить беспрепятственный доступ на объект представителям балансодержателя, работникам организаций, осуществляющих техническое обслуживание и ремонт здания и находящегося в нем санитарно-технического и иного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ, работ по ликвидации аварий либо неисправности, прибора учета и контроля. 

На арендатора также возложена обязанность заключить со страховой организацией договор страхования объекта аренды и представить арендодателю копию данного договора в течение 20 дней со дня подписания договора аренды (пункт 2.4.19 договора).

На основании дополнительных соглашений от 09.01.2014, от 29.12.2014 и от 11.01.2016 стороны изменяли размер ежемесячной арендной платы за использование объекта аренды; на момент рассмотрения спора судом первой инстанции арендная плата составляла 77 823 рубля (т. 1, л. д. 49 – 52).

Договор аренды подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке, а арендатор выселению в следующих случаях: при использовании помещения (имущества) в целом или его части не в соответствии с договором аренды (пункт 5.2.1); если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения (имущества) (пункт 5.2.2); если арендатор не внес арендную плату в течение двух месяцев подряд (пункт 5.2.3); арендатор не производит ремонт, определенный договором аренды                 (пункт 5.2.4); если арендатор не производит страхование имущества в соответствии с условиями договора (пункт 5.2.5).

В порядке досудебного урегулирования спора министерство в адрес общества направило претензию от 26.02.2020, в которой предложило устранить допущенные нарушения условий договора, возвратить объект по акту приема-передачи и подписать соглашение о расторжении договора (т. 1, л. д. 53 – 56). 

Неисполнение обществом требований претензии послужило основанием для обращения министерства с исковым заявлением в арбитражный суд. 

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. На основании пункта 3 названной статьи, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу статей 450 и 452 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса).

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, суды установили, что общество не использует объект аренды в соответствии с пунктом 1.1 договора. Данное обстоятельство подтверждено представленным в материалы дела актом проверки от 05.10.2020 (т. 1, л. д. 101 – 112). Руководствуясь статьями 450, 452, 615                                   и 619 Гражданского кодекса, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о том, что арендатор допустил существенное нарушение условий спорного договора (пункты 1.1, 2.4.1, 5.2.1), что служит основанием для его досрочного расторжения по требованию арендодателя. 

Вопреки доводам жалобы в материалах дела отсутствуют и ответчиком не представлены доказательства, позволяющие опровергнуть информацию, приведенную в акте проверки от 05.10.2020, равно как и доказательства использования объекта аренды в целях, согласованных сторонами в пункте 1.1 договора от 13.12.2006 № 21. Доводы о начале производства ремонтных работ в арендуемых помещениях документально не подтверждены. 

Общество, указывая на нарушение арендодателем положений                                     статьи 619 Гражданского кодекса в виде непредставления арендатору разумного срока для устранения выявленных нарушений условий договора аренды, не учитывает, что действующим законодательством не установлен запрет на изложение предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства. Представленная в материалы претензия содержала указание на обязанность арендатора использовать помещения в соответствии с их назначением (пункт 2.4.1). В случае несогласия с претензионными требованиями министерство просило предоставить отзыв на претензию и обосновывающие его документы (т. 1, л. д. 53 – 56). При производстве по делу в суде первой инстанции арендатор не представил доказательства, свидетельствующие о принятии мер к восстановлению технического состояния помещений и использованию их в соответствии с назначением. 

Довод ответчика о необоснованном отказе в проведении по делу судебной экспертизы рассмотрен апелляционным судом и правильно отклонен. Иные доводы жалобы не влияют на оценку законности и обоснованности принятых по делу решения и постановления. 

В обжалуемых судебных актах приведены мотивы, по которым суды пришли к таким выводам с указанием на определенные доказательства, исследованные и оцененные в их совокупности по правилам статьи 71 Кодекса. Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы общества не свидетельствуют о нарушении судами первой и апелляционной инстанций норм материального или процессуального права, а направлены на переоценку исследованных судами обстоятельств дела, представленных доказательств и сделанных на их основе выводов, что в силу положений статьи 286 Кодекса не относится к компетенции суда кассационной инстанции.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, являющихся самостоятельными основаниями для безусловной отмены принятых по делу судебных актов, суд округа не установил.

Расходы по уплате государственной пошлины при обращении в суд округа относятся на ответчика (статья 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 − 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 22.03.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2021 по делу № А15-2656/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                    			                                 А.И. Мещерин

Судьи										         В.А. Анциферов

										         Е.Г. Соловьев