Дело № А43-33971/2023

21 июня 2024 года

г. Владимир

 

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2024 года.

 

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Наумовой Е.Н., Ковбасюка А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горбатовой М.Ф., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альбион-2002» на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 29.02.2024 по делу № А43-33971/2023, принятое по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Альбион-2002» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения от 28.05.2021 № 369/21, в отсутствие представителей сторон.

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - Предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альбион-2002» (далее - Общество) о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения от 28.05.2021 № 369/21.

Решением от 29.02.2024 Арбитражный суд Нижегородской области исковые требования удовлетворил частично: внес изменения в договор аренды нежилого помещения от 28.05.2021 № 369/21, изложив пункт 4.1.2 договора в следующей редакции: «Размер постоянной части арендной платы рассчитывается исходя из стоимости 1 (одного) кв.м. арендуемой площади, а именно – 721,00 рубль, и составляет 55228,60 рублей в месяц, НДС не облагается», указанное изменение действует с 06.12.2023; отказал в удовлетворении требований в остальной части. Кроме того, с Общества в пользу Предпринимателя взыскано 3000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в обжалуемой части и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме. 

Данная апелляционная жалоба принята и назначена к рассмотрению.

Обжалуя судебный акт, заявитель ссылается на то, что из согласованных условий договора аренды не усматривается право арендодателя на безусловное одностороннее изменение размера постоянной арендной платы, а следует лишь возможность внесения предложения о его изменении. Считает, что из толкования пункта 4.2 договора следует, что изменение условий договора в части величины арендной платы может быть осуществлено лишь по соглашению сторон путем заключения двустороннего соглашения. Пояснил, что в деле отсутствуют доказательства выражения Обществом согласия на увеличение размера арендной платы с 06.12.2023. Считает, что оснований для понуждения ответчика к подписанию дополнительного соглашения к договору в рассматриваемом случае не имеется. Отметил, что инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке. Подробно доводы заявителя приведены в апелляционной жалобе.

Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу возразил по доводам заявителя, считая их несостоятельными, и просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В материалы дела от Общества поступили возражения на отзыв Предпринимателя.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства по рассмотрению апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда от 06.06.2024 не обеспечили. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие по имеющимся в деле доказательствам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Предпринимателем и Обществом заключен договор аренды нежилого помещения от 28.05.2021 № 369/21, по условиям которого Обществу было передано во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 76,6 кв.м, этаж 1.

Срок аренды по настоящему договору составляет 10 лет (пункт 1.5 договора).

Согласно пункту 4.1 договора арендная плата складывается из двух частей: постоянная и переменная части арендной платы.

Размер постоянной части арендной платы рассчитывается исходя из стоимости 1 кв.м арендуемой площади, а именно: 700 руб., и составляет 53 620 руб. в месяц, НДС не облагается (пункт 4.1.2 договора).

В соответствии с пунктом 4.2 договора пересмотр постоянной части арендной платы возможен по соглашению сторон, не чаще одного раза за год аренды, исходя из размера ежегодного базового индекса потребительских цен, а при его отсутствии - индекса потребительских цен на товары и услуги, установленного Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики за декабрь к декабрю предшествующего года, не более чем на 3% от размера постоянной части арендной платы, действующего в предыдущий период аренды.

Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с даты начала начисления постоянной арендной платы, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения.

Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.

С учетом уровня инфляции, на основании индекса потребительских цен в Томской области истцом сделан вывод о возможном повышении арендной платы в соответствии с указанными пунктами договора.

Предприниматель направлял в адрес Общества уведомления от 17.04.2023 № 46, от 07.07.2023 № 80, от 16.08.2023 № 93 о повышении постоянной части арендной платы на 3%.

В ответ на указанные уведомления ответчик возражал против повышения арендной платы.

Также 06.10.2023 Предприниматель направил в адрес Общества сопроводительное письмо, в котором указал, что с 06.12.2023 размер постоянной части арендной платы рассчитывается исходя из стоимости 1 (одного) кв.м арендуемой площади, а именно: 721 руб., и составляет 55 228 руб. 60 коп. в месяц, НДС не облагается, и просил подписать в двух экземплярах дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 28.05.2021 № 369/21 о повышении размера постоянной части арендной платы или подписать соглашение о расторжении договора аренды (письмо от 06.10.2023 № 109).

В ответ на данное письмо Общество указало, что договор не предусматривает уведомительного порядка повышения арендной платы, а также на то, что продолжит пользование помещением в рамках договора.

При недостижении согласия о заключении соответствующего дополнительного соглашения и его условиях, истец обратился в арбитражный суд с иском об обязании заключить дополнительное соглашение.

В предложенной истцом редакции дополнительного соглашения о пересмотре условий договора содержится условие об увеличении размера арендной платы, а также истцом добавлены пункты о возможности одностороннего пересмотра арендодателем размера арендной платы и досрочного одностороннего расторжения договора аренды арендодателем.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 309, 310, 424, 431, 450, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и учел разъяснения, изложенные в постановлениях Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – 

Постановление

 Пленума № 49).

Оценив представленные в дело доказательства, проанализировав и протолковав условия заключенного сторонами договора, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для внесения изменений в договор в части размера постоянной части арендной платы, отказав в удовлетворении требований об изменении договора в отношении порядка изменения постоянной части арендной платы (пункт 4.2) и внесении условий, предоставляющих арендодателю право на односторонний отказ от договора (пункты 3.1, 3.1.2, 6.4).

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом распределены расходы по государственной пошлине по иску.

Исходя из апелляционной жалобы, судебный акт обжалуется в части удовлетворения требования о внесении изменений в договор относительно размера постоянной части арендной платы.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Возражений относительно проверки судебного акта только в обжалуемой части от сторон не поступило.

Исследовав материалы дела, изучив доводы заявителя апелляционной жалобы и возражения на них, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта в обжалуемой части.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу, согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В пункте 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон предусмотрена в пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 4.2 договора предусмотрено, что пересмотр постоянной части арендной платы возможен по соглашению сторон, не чаще одного раза за год аренды, исходя из размера ежегодного базового индекса потребительских цен, а при его отсутствии - индекса потребительских цен на товары и услуги, установленного Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики за декабрь к декабрю предшествующего года, не более чем на 3% от размера постоянной части арендной платы, действующего в предыдущий период аренды.

Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с даты начала начисления постоянной арендной платы, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения.

Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 43 Постановления Пленума № 49, условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

По смыслу абзаца второго статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия (пункт 45 Постановления Пленума № 49, пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах».

Суд первой инстанции путем толкования условий договора в порядке статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом вышеназванных разъяснений обоснованно констатировал, что в договоре сторонами зафиксирован размер постоянной части арендной платы в течение первых трех месяцев, с четвертого месяца - в размере 53 620 руб. в месяц, без НДС. В последующем установлено право арендодателя на увеличение постоянной части арендной платы не ранее чем через 365 дней с даты начала начисления постоянной части арендной платы и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения не более чем на 3% от размера арендной платы, установленной на момент такого изменения. При этом сторона обязана направить предложение об изменении размера постоянной арендной платы другой стороне не позднее, чем за 60 дней до предполагаемой даты изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением. 

Таким образом, стороны достигли соглашения об увеличении постоянной части арендной платы не более чем на 3% от размера арендной платы, определенной на момент такого изменения, по инициативе любой из сторон договора. При этом установили механизм изменения путем подписания дополнительного соглашения. 

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что сторонами установлен механизм изменения арендной платы не чаще одного раза в год по инициативе одной путем подписания дополнительного соглашения.

Условие о порядке изменения арендной платы в отношении имущества в частной собственности формируется сторонами с учетом принципа свободы договора.

Вместе с тем, принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, в частности их соответствие действительному экономическому смыслу заключенного соглашения. Под свободой договора подразумевается, что стороны взаимодействуют друг с другом на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах. Однако это не означает, что при заключении договора они могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации и другими законами (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 № 17389/10).

Из материалов дела следует, что договор аренды согласно пункту 1.5 заключен сторонами на срок 10 лет с 2021 года и согласно пункту 6.3 договора арендодатель не вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке до конца срока действия договора.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что с момента заключения истцом договора аренды в 2021 году до настоящего времени размер арендной платы не изменялся.

При этом включение в текст договора соответствующего условия о возможности изменения размера арендной платы даже в редакции, предусматривающей заключение дополнительного соглашения, создает разумные ожидания, в частности, у арендодателя, относительно возможности изменения арендной платы, основанные на презумпции добросовестности участников гражданских отношений.

Из материалов дела следует, что Предприниматель предпринимал попытки изменить размер арендной платы в предусмотренном договором порядке.

Факт уклонения арендатора от подписания дополнительного соглашения подтвержден имеющейся в материалах дела перепиской сторон.

Как верно отмечено судом первой инстанции, уклонение ответчика от заключения соглашения о пересмотре цены договора при своевременном внесении арендной платы, установленной договором, и использовании помещения по назначению делает невозможным расторжение договора в судебном порядке и одновременно позволит ответчику арендовать помещение в течение всего срока аренды (10 лет) по цене 2021 года, что противоречит воле арендодателя, отраженной в пункте 4.2 договора, и принципам разумности и экономической обоснованности заключения долгосрочного договора аренды, нарушает разумные ожидания арендодателя относительно возможности изменения арендной платы, основанные на презумпции добросовестности участников гражданских отношений.

Принимая во внимание вышеизложенное и учитывая необходимость соблюдения баланса интересов сторон и недопустимость недобросовестного поведения при исполнении обязательств, суд апелляционной инстанции считает возможным согласиться с выводом суда первой инстанции о наличии применительно к рассматриваемому случаю оснований для удовлетворения требования истца о внесении изменений в договор аренды в части размера постоянной части арендной платы.

Из материалов дела усматривается и ответчиком не оспаривается, что увеличение размера постоянной части арендной платы произведено истцом в пределах, установленных пунктом 4.2 договора (3%). Предложенный арендодателем новый размер арендной платы в сумме 55 228 руб. 60 коп. соответствует критерию, указанному в этом пункте.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, вопреки доводам заявителя жалобы, пришел к выводу об обоснованности внесения изменений в заключенный сторонами договор аренды от 28.05.2021 № 369/21 и изложения пункта 4.1.2 договора в предложенной истцом редакции.

Разрешая спор в указанной части по существу, суд первой инстанции полно, всесторонне и объективно исследовал представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил все имеющие значение для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку, не допустил неправильного применения норм материального и процессуального права.

Доводы заявителя жалобы проверены в полном объеме и отклонены по приведенным выше мотивам. Аргументы заявителя не содержат фактов, которые не были бы проверены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта в обжалуемой части по существу. Обстоятельств, основанных на доказательственной базе, которые могли бы повлиять на правовую оценку спорных правоотношений и законность судебного акта, в апелляционной инстанции не установлено. 

Таким образом, решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) судебного акта в обжалуемой части по доводам заявителя жалобы не имеется. 

В остальной части законность и обоснованность судебного акта при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверялись.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя. 

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 29.02.2024 по делу № А43-33971/2023 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альбион-2002» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья 

 

Судьи

 

Н.В. Устинова 

 

Е.Н. Наумова 

 

А.Н. Ковбасюк