Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-58205/2017

30 мая 2018 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  24 мая 2018 года.

Полный текст решения изготовлен  30 мая 2018 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Кротова С.М.,

 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Титовой М.И.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербургу (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд д. 1, лит. Б, ОГРН: 

<

***>)

Ответчик: Общество с ограниченной ответственностью "Питер-Констракшн" (адрес: Россия 197198, 

<

...>/Б/15-Н; Россия 194356, 

<

...>/А, ОГРН: 

<

***>)

Третье лицо: временный управляющий ООО "Питер-Констракшн" ФИО1

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 12 346 415, 89 руб., неустойки за просрочку платежа в размере 1 247 283, 93 руб., штрафа за нарушение п. 5.2.1 Договора в размере 1 825 515, 09 руб., пеней за нарушение п. 5.2.2 Договора в размере 2 323 691, 73 руб., штрафа за нарушение п. 7.2.15 Договора в размере 1 789 401, 14 руб., о расторжении договора аренды №00/ЗК-01895(01) от 07.08.2002 и выселении с земельного участка, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, В.О., квартал 2221В-1, участок 3, площадью 8470 кв.м.

 

при участии

- от истца: ФИО2, представитель по доверенности;

- от ответчика: Комарицкая, А.А., представитель по доверенности от 19.04.2018;

- от третьего лица: ФИО1 (паспорт, Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.12.2017 по делу № А56-81525/2017)

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербургу обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Питер-Констракшн" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 12 346 415, 89 руб., неустойки за просрочку платежа в размере 1 247 283, 93 руб., штрафа за нарушение п. 5.2.1 Договора в размере 1 825 515, 09 руб., пеней за нарушение п. 5.2.2 Договора в размере 2 323 691, 73 руб., штрафа за нарушение п. 7.2.15 Договора в размере 1 789 401, 14 руб., о расторжении договора аренды №00/ЗК-01895(01) от 07.08.2002 и выселении с земельного участка, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, В.О., квартал 2221В-1, участок 3, площадью 8470 кв.м.

Распоряжением и.о. председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.11.2017 в связи с назначением ФИО3 судьей Арбитражного суда Северо-Западного округа, руководствуясь статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело № А56-58205/2017 передано в производство судьи Кротова С.М.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга от 25.12.2017 (резолютивная часть определения объявлена 18.12.2017) по делу № А56-81525/2017в отношении ООО «Питер-Констракшн» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО1, в связи с чем последний был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В судебном заседании 24.05.2018 представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика и третьего лица заняли солидарную позицию, против удовлетворения заявленных требований возражали по основаниям, изложенным в отзыве. Представитель ответчика ходатайствовал о применении судом положений ст. 333 ГК РФ.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

В соответствии с распоряжением администрации Санкт-Петербурга от 23.04.2002 № 619-ра между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и Акционерным обществом закрытого типа «Экрос» (в результате изменения наименования - закрытое акционерное общество «Научно-производственное объединение «Экрос», арендатор, далее – ЗАО «НПО «Экрос») заключен договор № 00/3K-01895(01) от 07.08.2002 аренды на инвестиционных условиях земельного участка общей площадью 8470 кв.м, по адресу: Санкт-Петербург, В.О., квартал 2221В-1, участок № 3, для осуществления инвестиционного проекта по строительству гостиничного комплекса с подземной и полуподземной автостоянками и дальнейшему использованию объекта после осуществления проекта на срок до 07.11.2003. 

На основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 19.04.2005 № 519 заключено дополнительное соглашение от 15.06.2005 № 3 о замене ЗАО «НПО «Экрос» на закрытое акционерное общество «ИВИ-93» (далее – ЗАО «ИВИ-93»), срок действия договора продлен до 31.12.2005, изменена арендная плата и порядок расчетов по договору. 

На основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 24.02.2009 № 223 дополнительным соглашением от 06.04.2009 № 8 произведена замена ЗАО «ИВИ-93» на Общество, продлен срок договора до 30.11.2011. 

На основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 12.05.2014 № 337 дополнительным соглашением № 9 от 04.06.2014 срок договора продлен до 31.12.2016, договор дополнен п. 4.4., согласно которому общая сумма платежа, подлежащего перечислению арендатором, составляет 38 093 307 руб. на срок завершения строительства на земельном участке предусмотренного договором объекта, то есть по 31.12.2016.

Разделом 3 определены размер и условия внесения платы по договору: арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально не позднее десятого числа первого месяца, текущего квартала.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

 Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В нарушение статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора, ответчик не выполнил принятых на себя обязательств, сумма задолженности за период 01.07.2016-31.03.2017 составила 12 346 415, 89 руб., что подтверждается расчетом, приложенным истцом к исковому заявлению.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором.

Согласно п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 9.7. договора (в редакции дополнительного соглашения от 04.06.2014г. № 9) в случае нарушения условий пункта 4.4. договора арендатору начисляются пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки, что составило, согласно расчету истца 1 247 283, 93 руб. по состоянию на 15.03.2017.

Разделом 5 Договора аренды согласован график осуществления инвестиционного проекта. Так, согласно п. 5.2.2. Договора, ответчик принял на себя обязательство осуществить получение разрешения на ввод в эксплуатацию результата инвестирования в срок до 31.12.2016 (с учетом дополнительного соглашения №9 от 04.06.2014). В соответствии с п. 9.8 Договора аренды (с учетом дополнительного соглашения №9 от 04.06.2014), в случае нарушения условий п. 5.2.2 Договора, арендатору начисляются пени в размере 0,1% от суммы, указанной в п. 4.4 Договора аренды, за каждый день просрочки, что составило 2 323 691, 73 руб. за период 01.01.2017-02.03.2017.

Произведенный истцом расчет неустойки проверен. Ответчиком подано ходатайство о снижении подлежащей взысканию неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

В обоснование ходатайства ответчик ссылается на несоразмерность рассчитанной истцом неустойки последствиям нарушения обязательств. 

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Пунктом 2 статьи 333 ГК РФ установлено, что уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В соответствии с пунктом 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7),если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2 , пункт 1 статьи 6 , пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При этом, в соответствии с пунктом 73 Постановления № 7, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Согласно пункту 75 Постановления № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3 , 4 статьи 1 ГК РФ).

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 13.01.2011 № 11680/10, необоснованное уменьшение неустойки судом с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать крайне негативные макроэкономические последствия. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Как следует из пункта 77 Постановления № 7, снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Арбитражный суд рассмотрел заявление ответчика о снижении размера неустойки, оценил представленные в дело доказательства в совокупности, и с учетом фактических обстоятельств настоящего дела - размера неустойки, периода просрочки исполнения обязательства, соотношения суммы долга и неустойки, а также введения в отношении ответчика процедуры банкротства застройщика (дело № А56-81525/2017) при наличии реестра требований о передаче жилых помещений в рамках неисполненных ответчиком обязательств перед гражданами – участниками долевого строительства, принимая во внимание компенсационный порядок правовой природы неустойки, а также необходимость соблюдения баланса интересов кредиторов должника в целях формирования конкурсной массы, и пришел к выводу о том, что сумма пеней, начисленных за нарушение сроков внесения арендной платы и за нарушение п. 5.2.2 Договора подлежит уменьшению до общей суммы 1 785 487, 89 руб.

В соответствии с п. 5.2.1 Договора аренды, ответчик принял на себя обязательство осуществить реализацию инвестиционного проекта  - разработка, согласование и утверждение в установленном порядке проектной документации в срок до 07.01.2003. Вместе с тем, разрешение на строительство было выдано ответчику 19.04.2016. В силу п. 9.5 Договора аренды, ответчик обязан оплатить штраф за нарушение условий п. 5.2.1 Договора аренды в размере 80% квартальной арендной платы, что согласно расчету истца составляет 1 825 515, 09 руб. Расчет штрафа судом проверен и признан обоснованным.

Согласно п. 7.2.15 Договора аренды, ответчик обязался заключить договор страхования гражданско-правовой ответственности за причинение третьим лицам вреда, возникающего при осуществлении инвестиционного проекта, на сумму не менее 10000 установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда, применяемых для исчисления платежей по гражданско-правовым обязательствам, на момент нарушения обязательства, в течение срока осуществления строительных и иных работ, необходимы для ввода результата инвестирования в эксплуатацию. Данное требование Обществом нарушено.

В соответствии с п. 9.5 Договора аренды, ответчик обязан оплатить штраф за нарушение условий п. 7.2.15 Договора аренды в размере 80% квартальной арендной платы, что согласно расчету истца составляет 1 789 401, 14 руб.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, на что справедливо указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 57 от 23.07.2009 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

 Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Поскольку доказательств полного возмещения задолженности, альтернативного расчета и возражений на иск ответчик суду не представил, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате и штрафных санкций являются обоснованными и подлежат удовлетворению с учетом применения судом положений ст. 333 ГК РФ.

При этом, в силу пункта 28 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 № 35«О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» если исковое заявление о взыскании с должника долга по денежным обязательствам или обязательным платежам, за исключением текущих платежей, было подано до даты введения наблюдения, то в ходе процедур наблюдения, финансового оздоровления и внешнего управления право выбора принадлежит истцу: либо по его ходатайству суд, рассматривающий его иск, приостанавливает производство по делу на основании части 2 статьи 143 АПК РФ, либо в отсутствие такого ходатайства этот суд продолжает рассмотрение дела в общем порядке; при этом в силу запрета на осуществление по подобным требованиям исполнительного производства в процедурах наблюдения, финансового оздоровления и внешнего управления (абзац четвертый пункта 1 статьи 63, абзац пятый пункта 1 статьи 81 и абзац второй пункта 2 статьи 95 Закона о банкротстве) исполнительный лист в ходе упомянутых процедур по такому делу не выдается.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

При изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. 

В соответствии с пунктом 10.2.3 договора невнесение арендной платы в течение трех месяцев является основанием для его расторжения.

Как разъяснено в п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В соответствии с ч. 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Претензией от 12.10.2016 № 9469-пр./16 Комитет предлагал Обществу оплатить задолженность по арендной плате и пеням, расторгнуть договор аренды и освободить занимаемый земельный участок. Факт наличия задолженности по арендной плате подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.

Вместе с тем, арбитражный суд считает необходимым отметить следующее:

Согласно нормам гражданского законодательства расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Суд считает, что расторжение договора по заявленному Комитетом основанию является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон. В данном случае имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, в полной мере могут быть компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором штрафных санкций.

Кроме того, как следует из материалов дела, Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.02.2018 по делу № А56-81525/2017/меры.1 Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) запрещено:

- расторжение Договора аренды от 07.08.2002 №00/ЗК-1896(01) земельного участка по адресу: г. Санкт-Петербург, В.О., квартал 2221В-1, участок 1 (пересечение ул. Наличной Беринга) с ООО «Питер-Констракшн»;

- расторжение Договора аренды от 04.08.2004 №01/ЗКС-03723 земельного участка по адресу: г. Санкт-Петербург, В.О., квартал 2221 В-1, участок 2 (ул. Беринга, д. 29) с ООО «Питер-Констракшн;

- расторжение Договора аренды от 07.08.2002 №00/ЗК-01895(01) земельного участка по адресу: г. Санкт-Петербург, В.О., квартал 2221В-1, участок 3, площадью 8470 кв.м. с ООО «Питер-Констракшн».

Кроме того, данным определением Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу запрещено совершать регистрационные действия, связанные с прекращением права аренды ООО «Питер-Констракшн» по следующим земельным участкам, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, В.О., квартал 2221В-1: участок №1 (пересечение ул. Наличной и ул. Беринга) площадью 2700 кв.м., кадастровый номер №78:06:0222103:3003, участок №2 (ул. Беринга, д.29) площадью 4800 кв.м., кадастровый номер №78:06:0222103:3002, участок №3 площадью 8470 кв.м., кадастровый номер №78:06:0222103:3004.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2018 указанное определение оставлено без изменения, апелляционная жалоба Комитета - без удовлетворения.

Указанное обстоятельство, также является препятствием для удовлетворения иска в части расторжении спорного договора аренды. При таких обстоятельствах, требование истца о выселении ответчика с занимаемого земельного участка также не подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, расходы по государственной пошлине относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец освобожден от ее уплаты на основании пп. 1.1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Питер-Констракшн" в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербургу задолженность по арендной плате в размере 12 346 415, 89 руб., неустойку за просрочку платежа в размере 1 785 487, 89 руб., штраф за нарушение п. 5.2.1 Договора в размере 1 825 515, 09 руб., штраф за нарушение п. 7.2.15 Договора в размере 1 789 401, 14 руб.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Питер-Констракшн" в доход федерального бюджета 111 734 руб. государственной пошлины.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                              Кротов С.М.