ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-245574/23-61-1947

г. Москва

09 июля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 июня 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 09 июля 2024 года

Арбитражный суд г. Москвы

в составе судьи Орловой Н.В.,

при ведении протокола помощником судьи Вавиловой Е.М., 

с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НЕО-ФАРМ" (117246, 

<

...>, ЭТАЖ 1 ПОМ VII КОМ 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 15.10.2003, ИНН: 

<

***>, КПП: 772801001)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РИОТЭКС РЕГИОН"

109029, 

<

...>, СТР.1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 29.04.2010, ИНН: 

<

***>, КПП: 772201001,)

третье лицо ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТГК" (143405, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, КРАСНОГОРСК ГОРОД, ВОКЗАЛЬНАЯ 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 21.04.2017)

о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора, признании договора действующим 

по встречному иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РИОТЭКС РЕГИОН" к ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НЕО-ФАРМ" о признании договора расторгнутым, обязании освободить помещение 

при участии: 

от истца – ФИО1 по дов. от 19.10.2023 г., ФИО2 по дов. от 19.10.2023 г., ФИО3 по дов. от 09.01.2024 г.; 

от ответчика – ФИО4 по дов. от 18.10.2023 г.

от третьего лица – не явилось, извещено.

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НЕО-ФАРМ"  обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РИОТЭКС РЕГИОН" о признании  недействительным одностороннего отказа от исполнения Договора аренды нежилых помещений №118/19 от 05.09.2019, оформленного Уведомлением ООО "РИОТЭКС РЕГИОН" от 18.10.2023 № 1201-10/РР о расторжении Договора аренды, применении последствий недействительности сделки: признании действующим Договора аренды нежилых помещений №118/19 от 05.09.2019, заключенного между ООО "НЕО-ФАРМ" и ООО "РИОТЭКС РЕГИОН".

Определением суда от 15.02.2024 г. принято к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском встречное исковое заявление ООО "РИОТЭКС РЕГИОН" к ООО "НЕО-ФАРМ" о признании Договора аренды нежилых помещений №118/19 от 05.09.2019 прекратившим свое действие в связи с односторонним отказом ООО «РИОТЭКС Регион» от исполнения договора (Уведомление исх. № 1201-10/РР от 18.10.2023) с 20.11.2023 в связи с нарушением ООО «НЕО-ФАРМ» пункта 5.3. Договора, выразившимся в неоднократном ухудшении состояния помещения путем умышленного повреждения личин дверного замка на сумму 16272,06 руб., и нарушении Положения о Правилах Работы Торгового Центра «РТС», а именно: в самостоятельной, неоднократной, без нужной необходимости замене указанных личин дверного замка без заключения Договора со специализированными организациями на выполнение данного вида работ и в не передаче дубликата ключа ООО «НЕО-ФАРМ» Арендодателю после замены личин замка, прямо вытекающей из правил противопожарной безопасности; обязании ООО «НЕО-ФАРМ» освободить нежилое помещение №5, общей площадью 52 кв.м, расположенное на 1 этаже в здании ТЦ «РТС» по адресу: 127247, 

<

...> от своего имущества и возвратить помещение ООО «РИОТЭКС Регион» по акту сдачи-приемки (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Исковые требования  по первоначальному иску мотивированы тем, ответчик неправомерно отказался от договора аренды нежилых помещений №118/19 от 05.09.2019.

Исковые требования по встречному иск мотивированы тем, что поскольку договор аренды нежилых помещений №118/19 от 05.09.2019 прекратил свое действие в связи с односторонним отказом ООО «РИОТЭКС Регион» от исполнения договора, арендатор обязан освободить арендованное помещение.

В судебном заседании истец исковые требования  по первоначальному иску поддержал в полном объеме по доводам искового заявления. Возражал против удовлетворения встречного иска по доводам письменного отзыва и дополнений к нему.

Ответчик исковые требования не признал по доводам письменного отзыва, поддержал исковые требования по встречному иску по изложенным в нем основаниям.

Определением суда от 15.02.2024 г. в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спор, привлечено ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТГК".

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства,  в судебное заседание не явилось, представило отзыв на иски, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, суд считает первоначальные и встречные исковые требования  подлежащими удовлетворению частично исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между ООО "НЕО-ФАРМ" (истец, Арендатор) и ООО "РИОТЭКС Регион" (ответчик, Арендодатель) заключен Договор аренды нежилых помещений №118/19 от 05.09.2019 согласно п. 1.1 которого предметом является аренда нежилого помещения, общей площадью 52 кв.м., расположенное в Торговом центре "РТС" (далее - "ТЦ") по адресу: 

<

...>.

Согласно п. 1.3 Договора аренды, Помещение передается истцу для организации и эксплуатации аптеки, аптечного пункта.

Целевое назначение Помещения - организация и эксплуатация аптеки, аптечного пункта.

Согласно п. 5.1 Договора последний вступает в силу с момента его государственной регистрации, но распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с даты подписания настоящего Договора. Договор заключен на срок до 31.12.2026г.

В соответствии с п. 7.1 Договора аренды в случае, если по истечении 11 (одиннадцати) месяцев не будет произведена государственная регистрация Договора аренды, по любым причинам, Договор аренды считается автоматически перезаключенным.

В сентябре 2023 года ответчик потребовал увеличения арендной платы и предложил истцу заключить дополнительное соглашение об увеличении арендной платы.

Истец указывает на то, что истец отказался от увеличения арендой платы и после отказа истца от увеличения арендной платы ответчик  направил истцу письмо от 03.10.2023 № 1105-10/РР, в котором уведомил истца о невозможности использования отдельного входа в арендованное помещение, начиная с 04.10.2023.

На данное письмо истец направил ответчику письмо от 03.10.2023 № 4071/А-2023, в котором сообщил, что запрет на использование отдельного входа в Помещение противоречит положениям Договора аренды .

16.10.2023 ответчик самовольно осуществил замену замка (произведена замена личины/цилиндра замка) от отдельного входа в помещение. Ключи от нового замка ответчик не передал истцу.

16.10.2023 истец направил в адрес ответчика письмо от 16.10.2023 № 4097/А-2023, в котором  описал возникшую ситуацию и приложил Акт фиксации указанных обстоятельств.

17.10.2023 ответчик снова произвел замену замка, что подтверждается актом фиксации данного обстоятельства.

18.10.2023 ответчик направил в адрес истца Уведомление о расторжении Договора аренды №201-10/РР от 18.10.2023, в котором ответчик уведомил истца о расторжении Договора аренды с 20.11.2023 на основании того факта, что истцом произведена замена замка.

По мнению ответчика, правовым основанием для расторжения Договора аренды является: игнорирование истцом запретов и просьбу ответчика прекратить истцом пользованием дополнительным входом (на улицу); фактическое осуществление пользования истцом дополнительным входом (на улицу); умышленное причинение истцом ущерба имуществу ответчика; нарушение Правил Работы ТЦ "РТС", являющихся приложением к Договору аренды.

Как указывает истец, требование ответчика о запрете использования истцом выходом на улицу является незаконной попыткой ответчика изменить условия Договора аренды в одностороннем порядке при отсутствии правовых оснований для этого.

Истец полагает, что действия ответчика по ограничению доступа в арендуемое истцом помещение - Аптеку нарушают права граждан на свободный доступ к социально значимым товарам и услугам по оказанию доврачебной медико-санитарной помощи.

Истец не оспаривал, что в целях устранения препятствий в доступе покупателей в помещение (Аптеку) и необходимостью использования помещения по целевому назначению самостоятельно осуществил замену личинки замка.

В соответствии с п. 2.2.3 Договора Арендодатель наделен правом без получения согласия Арендатора проводить любые ремонтные работы, реконструкции Здания, при условии, что выполнение работ не создаст Арендатору препятствий в доступе в Помещение и в использовании Помещения в соответствии с его целевым назначением.

Таким образом, истец ссылается на то, что  осуществлял пользование помещением на основании договора apенды, соблюдал Правила работы торгового центра "РТС" и не осуществил нарушения положений Договора аренды и Правил.

Исходя из вышеизложенного, истец полагает, что отсутствуют правовые основания для расторжения Договора аренды по инициативе ответчика.

В обоснование встречного иска ответчик ссылается на то, что в пункте 1.1. Договора указано, что Арендодатель передал ООО «НЕО-ФАРМ» во временное пользование нежилое помещение №5, общей площадью 52 кв.м, расположенное на 1 этаже здания по адресу: 127247, Москва, ш. Дмитровское Границы Помещений выделены на поэтажном плане, который неотъемлемой   частью   настоящего  договора . Помещение сдаваемое Арендодателем во временное пользование Арендатору является частью нежилого помещения общей  площадью 9027,2  кв.м. кадастровый (или условный) номер: 77:09:0002008:1066.

Переданное ООО «НЕО-ФАРМ» в аренду помещение №5  имеет остекленную под интерьер дверь с выходом на улицу в сторону ул. Дмитровское шоссе. Ключи от замка данной двери при передаче помещения в аренду Арендодателем Арендатору не передавались.

Данная дверь как «основной» вход в здание Арендодателем не оборудовалась и для пользования ее в качестве «основного входа» арендатору не передавалась, поскольку данный вход в помещение №5 со стороны улицы не оборудован пандусом и перилами, кнопкой вызова персонала для инвалидов, сама дверь входа не оборудована двусторонним желтым кругом и  табличкой со шрифтом Брайля для слабовидящих, порог перед дверью имеет высоту более 50 см, что создает опасность падения с порога таких посетителей как пенсионеры, дети, инвалиды и др.

В приложении №2 к Договору аренды №118/19 нежилых помещений от  05.09.2019 г. на поэтажном плане помещений 1 этажа здания по адресу: 

<

...>, арендуемое помещение выделено цветом и на нем выход на улицу из помещение не обозначен.

В Акте приема-передачи от 01.10.2019 к Договору аренды №118/19 нежилых помещен от 05.09.2019 г. среди передаваемого с помещением имущества не указаны двери.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижим с кадастровым номером: 77:09:0002008:1066 от 23.10.2023г. № КУВИ-001/2023-239888664 вход с улицы в помещение, которое арендует истец не обозначен (отсутствует).

03.10.2023 года Арендодатель  письмом № 1105-10/РР   от   03.10.2023   уведомил   Арендатора   ООО   «НЕО-ФАРМ»   о   невозможности  использования отдельного входа в арендованное помещение с 04.10.2023 в связи с необходимостью приведения здания и земельного участка, на котором оно  размещено в соответствие с данными ЕГРН.

ООО «НЕО-ФАРМ» без согласования с ООО «РИОТЭКС Регион» неоднократно 04.10.2023, 17.10.2023, 18.10.2023  самовольно,  умышленно, с применением сверлильного инструмента производило замену личинки в уличной двери, после чего продолжало самовольно осуществлять пользование дополнительным входом, а ключи от замененного им запорного устройства Арендодателю не передавало.

Факт неоднократного демонтажа личинок замка двери уличного входа подтверждается  составленными Арендодателем ООО «РИОТЭКС Регион» Актами фиксации чрезвычайной  ситуации, нарушения правил в ТЦ «РТС» Дмитровское шоссе 98, г. Москва: №192 от 04.10.2023, №153 от 17.10.2023, №154 от 17.10.2023, №155 от 18.10.2023 №156 от 19.10.2023.

При этом ответчик указывает на то, что 19.10.2023, демонтируя личинку путем высверливания, Арендатор повредил замок двери, после чего последующая  замена личины в двери стала невозможной.

09.11.2023 Арендодатель блокировал спорную дверь навесным замком и тем самым пресек действия Арендатора по неправомерному использованию этого входа в арендуемое им помещение.

Ответчик указывает, что подписывая Договор Арендатор ООО «НЕО-ФАРМ» обязался соблюдать Правила работы Торгового Центра «РТС», обеспечить соблюдение указанных Правил работниками Арендатора и нести ответственность в случае их несоблюдения (п. 2.3 Договора).

Согласно разделу II Правил работы торгового центра «РТС» Арендатор имеет право пользоваться по своему усмотрению Помещением при условии, что он не будет наносить ущерба  правам других Арендаторов и не будет делать ничего, что могло бы нарушить Правила Торгового центра или препятствовать его функционированию по назначению, или что соответствует положениям Договора и приложений к нему. Дубликат ключа от помещения должен передаваться Арендодателю при въезде Арендатора для начала торговой деятельности.

Из этого следует, что Арендатор не вправе самостоятельно ремонтировать имущество Арендодателя, в том числе производить замену личин дверного замка.

Согласно смете размер причиненного ущерба имуществу ответчика  действиями ООО «НЕО-ФАРМ» при самовольной смене личинок дверного замка за период с 04.10.2023 по 19.10.2023 составляет общую сумму 16 272 руб. 06 коп.

Пунктом 5.3. Договора предусмотрены основания для досрочного расторжения Договора по требованию Арендодателя в одностороннем порядке до истечения срока его действия без обращения в суд, среди которых указаны случаи, когда Арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения; нарушает Положение о Правилах Работы Торгового Центра «РТС» (Приложение № 1 к договору).

Ответчик ссылается на то, что многократная самовольная замена Арендатором ООО «НЕО-ФАРМ» личинок замка уличной двери, повлекшая повреждение этого замка и приведшая к невозможности дальнейшей эксплуатации этого замка по его прямому назначению, является умышленными действиями истца, ухудшающими состояние переданного ему помещения. При этом замена (ремонт) личинки без заключения Договора со специализированными организациями и не передача дубликата ключа истцом Арендодателю после замены личинок замка, прямо вытекающая из правил противопожарной безопасности, также является нарушением Правил работы торгового центра «РТС».

В пункте 5.3. Договора указано, что прежде чем осуществить свое право на расторжение Договора по основаниям, предусмотренным настоящим пунктом, Арендодатель должен направить Арендатору письменное уведомление о нарушении и предоставить Арендатору срок на  устранение нарушения, равный 10 (десяти) рабочим дням с даты получения Арендатором уведомления.

Арендодатель неоднократно письменно уведомлял Арендатора о допускаемых им нарушениях Положения о Правилах Работы Торгового Центра «РТС».

Уведомлением исх. № 1201-10/РР от 18.10.2023 года Арендодатель расторг Договор в одностороннем внесудебном порядке с 20.11.2023 года, в связи с неоднократным нарушением Арендатором условий Договора.

Однако истец арендованное помещение не освободил, ответчику по акту не передал.

Письмом исх. №4416/А-2024 от 12.02.2024 ООО «НЕО-ФАРМ» отказалось возвращать арендуемое помещение ООО «РИОТЭКС Регион».

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.

Более того, Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Поскольку оспариваемое уведомление  направлено с целью прекращения прав и обязанностей по договору, суд считает оспариваемое уведомление односторонней сделкой, применительно к ст. 153 ГК РФ.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона и иных правовых актов, ничтожна.

В соответствии с п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

В соответствии с разъяснениями пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая нрава и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

 Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ). 

В соответствии с п. 10 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к   лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 ГК РФ).

В соответствии с п. 12 Постановления Пленума ВС РФ № 54 если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доводы ответчика о том, что согласно условиям договора аренды, выписке из ЕГРН от 23.10.2023, помещение входа с улицы не имеет, судом отклоняются, поскольку согласно плану помещения, являющимся приложением к Договору аренды помещение имеет обозначенный вход с улицы.

Ответчик признает физическое наличие отдельного входа в помещение.

Невнесение ответчиком данных в сведения ЕГРН относительного входа в помещение не опровергает его физического наличия и не может являться основанием для запрета в его использовании.

Ссылка ответчика на то, что согласно акту приема-передачи помещения от 01.10.2019 среди передаваемого с Помещением имущества не указаны двери является необоснованной, поскольку ответчик признает физическое наличие отдельного входа в Помещение.

Как пояснил истец, несмотря на отсутствие данного входа в сведениях ЕГРН, пользование данным входом физически возможно, по условиям договора истец арендовал помещение именно в двумя входами.

Ответчик с момента заключения Договора аренды не уведомлял истца о специальном назначении данного входа. Данная информация отсутствует и в Договоре аренды.

 Наличие какого-либо специального назначения не исключает использование данного входа в качестве входа для покупателей истца.

Доказательств о таком запрете ответчиком не представлено.

Более того, если спорный выход является экстренным выходом, то действия ответчика по блокировке его использования направлены на создание опасности как для работников истца, так и покупателей истца и торгового центра в целом.

Согласно п. 3.13 «СНИП 35-01-2001 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения», в здании должен быть как минимум один вход, приспособленный для маломобильных групп населения. 

Ответчик признает использование истцом отдельного входа в Помещение на протяжении длительного времени.

Кроме того, истец не обязан предпринимать действия по оборудованию/приспособления отдельного входа в Помещение. Доказательств обратного ответчиком не предоставлено.                                                        

Ответчик ссылается на то, что уведомил истца о невозможности использования отдельного входа в Помещение с связи с необходимостью приведения здания и земельного участка в соответствие с данными ЕГРН.

Между тем, указанное уведомление было направлено истцу после отказа истца от повышения стоимости арендной платы. 

Кроме того, невозможность использования отдельного входа в помещение при осуществлении действий по приведению здания и земельного участка в соответствие с данными ЕГРН ответчиком не доказана.

Ответчиком не предоставлены доказательства о наличии каких-либо негативных последствий пользования истцом спорным отдельным входом и их причинах, а именно связаны ли они с фактическим использованием данным входом или связаны с отсутствием сведений о нем в ЕГРН. Причем внесение сведений о данном входе в ЕГРН полностью находится в компетенции ответчика.

Доводы ответчика о замене личинки замка, признаются судом необоснованными, поскольку  истец произвел замену личинки замка только после ее замены ответчиком в рамках самозащиты права.

Как пояснил истец, причиной действий ответчика по замене личинки замка является не отсутствие у него ключей, а умышленное физическое препятствование пользованию истцом отдельным входом в помещение.

В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства повреждения замка, а также доказательства того, что повреждение произошло по вине истца. Кроме того, замена личинок замка не причинила какого-либо ущерба имуществу ответчика и не ухудшила его состояние. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Как указывает истец, при принятии решения о заключении Договора аренды наличие отдельного входа в помещение являлось существенным условием заключения сделки на предложенных финансовых условиях, поскольку через него обеспечивается прямой доступ в аптеку пожилых посетителей и посетителей с ограниченными возможностями, которые являются основными покупателями лекарственных средств.

Верховный Суд Российской Федерации в Определении № 307-ЭС22-26731 от 03.05.2023 г. указал, что исходя из принципа добросовестности в дальнейшем фирма обязана была учитывать созданные ею самой разумные ожидания контрагента (пункт 3 статьи 1 ГК РФ).

Коме того, в данном случае к ответчику подлежит применению важнейший правовой принцип - эстоппель (ст.450.1 ГК РФ), поскольку если бы ответчик считал, что использование истцом спорного входа осуществляется неправомерно, то ответчик был обязан немедленно об этом заявить, а не ставить использование спорного входа в вину истцу по истечении четырех лет такого использования.

При применении мер гражданской ответственности должен учитываться важнейший принцип - принцип справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению (п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 17.07.2019, п.4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», п.8 Обзора судебной  практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018, п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Действия истца по замене личинки замка отдельного входа в арендуемом им помещении явно несоразмерно последствию расторжения Договора аренды.

Лицо, право которого нарушено, может прибегнуть к его самозащите, соответствующей способу и характеру нарушения (ст. 14 ГК РФ).

Возможность самозащиты не исключает права такого лица воспользоваться иными способами  защиты, предусмотренными ст. 12 ГК РФ, в том числе в судебном порядке. По смыслу ст.ст. 1 и 14 ГК РФ самозащита гражданских прав может выражаться, в том числе, в воздействии лица на свое собственное или находящееся в его законном владении имущество. Самозащита может заключаться  в воздействии на имущество правонарушителя, в том случае если она обладает признаками необходимой обороны (ст. 1066 ГК РФ) или совершена в состоянии крайней необходимости (ст. 1067 ГК РФ).

Таким образом, самозащита истца выражена в воздействии на имущество, находящееся в его законном, фактическом владении на основании Договора аренды.

С учетом изложенного, положения ст.ст. 1066, 1067 ГК РФ, ст. 37 УК РФ в данном случае не применимы.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что нарушения условий договора со стороны истца отсутствовали, в связи с чем основания для расторжения договора, указанные ответчиком в уведомлении от 18.10.2023 № 1201-10/РР, являются неправомерными, вследствие чего признание договора расторгнутым с  20.11.2023 г. является необоснованным. 

С учетом изложенного, требование ответчика о признании Договора аренды нежилых помещений №118/19 от 05.09.2019 прекратившим свое действие в связи с односторонним отказом ООО «РИОТЭКС Регион» от исполнения договора (Уведомление исх. № 1201-10/РР от 18.10.2023) с 20.11.2023 в связи с нарушением ООО «НЕО-ФАРМ» пункта 5.3. Договора, выразившимся в неоднократном ухудшении состояния помещения путем умышленного повреждения личин дверного замка на сумму 16272,06 руб., и нарушении Положения о Правилах Работы Торгового Центра «РТС», а именно: в самостоятельной, неоднократной, без нужной необходимости замене указанных личин дверного замка без заключения Договора со специализированными организациями на выполнение данного вида работ и в не передаче дубликата ключа ООО «НЕО-ФАРМ» Арендодателю после замены личин замка, прямо вытекающей из правил противопожарной безопасности, является недоказанными и удовлетворению не подлежит.

Соответственно, суд признает недействительным односторонний отказ ответчика от исполнения договора аренды нежилых помещений № 118/19 от 05.09.2019, оформленный Уведомлением № 1201-10/РР от 18.10.2023. 

В то же время, согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, ответчик принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Ответчик не может произвольно менять свои обязательства.

Ответчик вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ),

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Данный правовой подход поддержан Верховный Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом, того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В соответствии с п. 5.1. договора срок аренды (права пользования Помещением) устанавливается с момента подписания Акта приема-передачи по 31.12.2026 г. включительно, а в части исполнения финансовых обязательств, до полного их исполнения. Настоящий Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации, но распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с даты подписания настоящего Договора аренды.

Пунктом 7.1. договора предусмотрено, что настоящий Договор аренды вступает в силу с даты его подписания и действует до даты окончания срока договора. Настоящий Договор аренды до момента его государственной регистрации является краткосрочным договором аренды, заключенным на срок 11 (одиннадцать) месяцев. В случае, если по истечении 11 (одиннадцати) месяцев не будет произведена государственная регистрация настоящего Договора аренды, по любым причинам, настоящий Договор аренды считается автоматически перезаключенным Сторонами на тот же срок и на тех же условиях на следующий день по истечении 11 (одиннадцати) месяцев. Общий срок, на который настоящий Договор аренды будет автоматически перезаключаться до государственной регистрации настоящего Договора аренды, ограничен Сроком аренды. Однако Стороны согласились, что условия и положения настоящего Договора аренды распространяют свое действие на фактические отношения сторон, которые будут существовать в период с даты подписания настоящего Договора аренды до даты окончания срока договора, при этом все платежи, причитающиеся Арендодателю с даты подписания настоящего договора аренды до даты его государственной регистрации осуществляются Арендатором по краткосрочному договору аренды. 

Исходя из буквального толкования п.п. 5.1, 7.1 договора, суд приходит к вводу о том, что в отсутствие государственной регистрации  договор аренды   № 118/19 от 05.09.2019 считается заключенным на срок 11 месяцев с  автоматической ежегодной пролонгацией на 11 месяцев.

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Направив в адрес истца уведомление от 21.02.2024 г. № 214-02/РР об отказе от пролонгации договора аренды, ответчик  выразил тем самым свою волю на отказ от договора в соответствии с п. 7.1 договора, в связи с чем договор аренды  № 118/19 от 05.09.2019 прекратил свое действия истечением срока.  

При этом, доводы истца о том, что условие п. 7.1 договора не делает договор краткосрочным с учетом срока действия договора, указанного в п. 5.1 договора, судом отклоняются, поскольку в данном случае договор аренды может быть перезаключен сторонами на 11 месяцев в пределах установленного срока – до 31.12.2026 г., что не может ограничивать арендодателя в праве на отказ от договора в соответствии со ст.ст. 610, 621 ГК РФ. 

Доводы истца том, что ответчик злоупотребил своим правом, так как в соответствии с п. 7.2 договора государственная регистрация договора осуществляется силами арендодателя, также отклоняются судом, поскольку истец не был лишен возможности обратиться в суд с иском об осуществлении государственной регистрации договора на основании с п. 2 ст. 165 ГК РФ.

С учетом заявленного истцом требования о признании Договора аренды нежилых помещений №118/19 от 05.09.2019 действующим, суд исследовал уведомление от  21.02.2024 г. и обстоятельства его направления ответчиком истцу, в результате чего не находит каких-либо пороков формы или содержания указанного уведомления от 21.02.2024 г., а также неправомерности действий ответчика по направлению такого уведомления.

При таких обстоятельствах, требование истца о признании договора аренды № 118/19 от 05.09.2019 действующим является необоснованным и удовлетворению не подлежит.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды, в том числе в случае расторжения договора по решению суда, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

В силу п. 3 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Поскольку  договор аренды № 118/19 от 05.09.2019  прекратил свое действие, ООО "НЕОФАРМ"  не представлено каких-либо доказательств возврата помещения арендодателю, требование истца по встречному иску о выселении ООО «НЕОФРМ» является обоснованным и подлежит удовлетворению в силу ст.ст. 622, 655 ГК РФ. 

Остальные доводы и доказательства лиц, участвующих в деле, суд исследовал, оценил и не принимает во внимание в силу их малозначительности и/или безосновательности, а также в связи с тем, что по мнению суда, они отношения к рассматриваемому делу не имеют и (или) не могут повлиять на результат его рассмотрения.

Судебные расходы распределяются в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 9, 65, 66, 71, 102, 110, 121, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Первоначальный иск удовлетворить частично.

Признать недействительным односторонний отказ от исполнения договора аренды нежилых помещений № 118/19 от 05.09.2019, оформленный Уведомлением ООО "РИОТЭКС РЕГИОН" от 18.10.2023 № 1201-10/РР о расторжении договора аренды.

В удовлетворении остальной части первоначального иска отказать.

Встречный иск удовлетворить частично.

Обязать ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НЕО-ФАРМ" освободить нежилое помещение № 5, общей площадью 52 кв.м, расположенное на 1 этаже в здании ТЦ «РТС» по адресу: 127247, 

<

...> от своего имущества и возвратить помещение ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РИОТЭКС РЕГИОН" по акту сдачи-приемки.

В удовлетворении остальной части встречного иска отказать. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

  Судья                                                                                                 Н.В. Орлова