АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-20148/2024

г. Владивосток

20 марта 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 марта 2025 года. 

Полный текст решения изготовлен 20 марта 2025 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судьи Ким А.В., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Винлаб Хабаровск» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды нежилых помещений от 28.06.2017, взыскании задолженности по оплате арендной платы по договору за период июль – сентябрь 2024 года на общую сумму 13 401 рубль,

при участии в судебном заседании:

от истцов: ФИО4, паспорт, диплом, доверенности от 23.01.2024, 16.09.2024,

от ответчика: ФИО5, паспорт, диплом, доверенность от 25.12.2024,

у с т а н о в и л:

Индивидуальные предприниматели ФИО1, ФИО6 обратились в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Винлаб Хабаровск» о расторжении договора аренды нежилых помещений от 28.06.2017, взыскании задолженности по оплате арендной платы по договору за период июль – сентябрь 2024 года на общую сумму 13 401 рубль.

Ответчик иск оспорил, в том числе указал, что увеличение стоимости арендной платы по договору аренды нежилых помещений от 28.06.2017 возможно по соглашению сторон, а не по инициативе арендодателя в одностороннем порядке; оснований, предусмотренных законом или договором, для расторжения данного договора аренды не имеется; увеличение уровня инфляции, на что ссылались истцы, не может быть отнесено к существенному изменению обстоятельств по смыслу, придаваемому Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ). Кроме того, пояснил, что ООО «Винлаб Хабаровск» признавало допустимым и возможным согласовать повышение размера арендной платы и предлагало истцам заключить дополнительные соглашения к договору аренды, но на иных условиях.

В судебном заседании представитель истцов заявил об отказе от иска в части требования о взыскании задолженности по внесению арендной платы по договору за период июль-сентябрь 2024 года, с учетом оплаты, произведенной ответчиком платежным поручением от 26.12.2024 № 4318. Также пояснил, что исковое требование о расторжении договора аренды обусловлено не только инфляционными процессами, но и существенным отличием действующей по договору арендной платы от рыночной стоимости, ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы (при этом ООО «Винлаб Владивосток» путем доплаты арендной платы совершило конклюдентные действия, подтверждающие согласие с измененным размером арендной платы), а также неисполнением ответчиком пункта 2.3.8 договора аренды.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований.

Суд в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) приобщил к материалам дела отзыв на исковое заявление, поступивший от ответчика.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

28.06.2017 между ИП ФИО1, ИП ФИО7, ИП ФИО2, ИП ФИО3, как арендодателями, и ООО «Ерофей» (в последующем наименование изменено на ООО «Винлаб Хабаровск»), как арендатором, заключен договор аренды нежилых помещений (далее – Договор от 28.06.2017).

Согласно пункту 1.1 Договора от 28.06.2017 арендодатели за плату обязуются передать во временное пользование, а арендатор – принять в целях использования для организации розничной торговли алкогольной продукцией, продовольственными товарами следующее недвижимое имущество: нежилые помещения общей площадью 101,3 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане пом. 13-20, расположенные по адресу: 

<

...> «б».

В соответствии с соглашением от 28.08.2018 о внесении изменений в договор аренды нежилых помещений от 28.06.2017 в число арендодателей включены ИП ФИО1, ИП ФИО2 и ИП ФИО3

Пунктом 5.1 Договора от 28.06.2017 (в редакции дополнительного соглашения от 09.03.2022 № 4) предусмотрено, что данный договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в течение 15 лет; действие договора распространяется на отношения сторон с момента его подписания.

В соответствии с пунктом 2.3.5 Договора от 28.06.2017 на арендатора возложена обязанность своевременно производить оплату постоянной и переменной частей арендной платы в размере и в сроки, определенные договором.

На основании пункта 2.3.8 Договора от 28.06.2017 арендатор также обязан самостоятельно заключить договоры на дератизацию, вывоз твердых бытовых отходов, складировать в металлический контейнер и вывозить картон, производить платежи за негативное воздействие на окружающую среду.

В силу пунктов 3.1, 3.2, 3.3 Договора от 28.06.2017 (в редакции дополнительного соглашения от 09.07.2021 № 3) арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Постоянная часть арендной платы составляет 89 347 рублей в месяц, НДС не предусмотрен в связи с применением арендодателями упрощенной системы налогообложения. Переменная часть арендной платы включает в себя расходы на электроснабжение всех нежилых помещений, определяется на основании показаний прибора учета и действующих тарифов организации – поставщика, оплачивается на основании предоставленных одним из арендодателей расчета объемов и счетов на оплату. Обязанность арендатора по внесению платежей, предусмотренных пунктом 3.1 договора, считается исполненной с момента зачисления денежных средств на расчетные счета арендодателей ежемесячно не позднее 25 числа месяца, предшествующего расчетному.

При этом, как определено в пункте 3.5 Договора от 28.06.2017, стороны пришли к соглашению, что ежемесячная постоянная часть арендной платы, указанная в пункте 3.1 договора, может повышаться в зависимости от уровня инфляции, но не более чем на 5% и не чаще одного раза в год.

В соответствии с пунктом 5.2 Договора от 28.06.2017 внесение изменений и расторжение данного договора возможны по письменному соглашению сторон или на основаниях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации, путем заключения дополнительных соглашений, которые подлежат обязательной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

Истцы, ссылаясь на условия Договора от 28.06.2017, направили в адрес ответчика уведомление от 01.03.2024 с просьбой увеличить размер арендной платы на 5%. Данное уведомление получено представителем ответчика 01.03.2024.

Не получив ответ от ООО «Винлаб Хабаровск», истцы письмом от 21.05.2024 исх. №21/05-24 уведомили ответчика о повышении размера арендной платы по Договору от 28.06.2017 на 5% с 01 июня 2024 года, а также просили подписать дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающее изменение пункта 3.5 договора и возможность увеличения размера арендной платы не более чем на 10%.

После направления письма от 21.05.2024 исх. №21/05-24 истцы выставили ответчику счета на оплату арендной платы по договору за июль, август, сентябрь 2024 года в повышенном размере.

Ссылаясь на невнесение ООО «Винлаб Хабаровск» арендной платы в полном объеме (с учетом заявленного повышения), истцы письмом от 12.09.2024 исх. № 12/09-24 потребовали от ответчика погасить образовавшуюся задолженность и подписать соглашение о досрочном расторжении договора.

Оставление ответчиком данного требования без удовлетворения послужило основанием для обращения истцов в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.

При этом в судебном заседании представитель истцов отказался от иска в части требования о взыскании задолженности по внесению арендной платы по Договору от 28.06.2017 за период июль-сентябрь 2024 года.

Возражений относительно данного ходатайства от ответчика не поступило.

В соответствии с частью 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Согласно части 5 статьи 49 АПК РФ арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

Представитель истцов, ходатайствуя о частичном отказе от иска, ссылался на доплату арендной платы, произведенную ответчиком платежным поручением от 26.12.2024 № 4318.

Суд, рассмотрев поступившее ходатайство истцов о частичном отказе от иска, учитывая, что оно не противоречит действующему законодательству, не нарушает прав и законных интересов сторон, а также иных лиц, руководствуясь статьей 49 АПК РФ, считает необходимым принять отказ от иска в части требования о взыскании задолженности по внесению арендной платы по Договору от 28.06.2017 за период июль-сентябрь 2024 года.

Пунктом 4 части 1 статьи 150 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

При таких обстоятельствах производство по делу в части искового требования о взыскании задолженности по арендной плате подлежит прекращению согласно пункту 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

В свою очередь, исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд считает исковые требования о расторжении Договора от 28.06.2017 не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

По Договору от 28.06.2017 между сторонами сложились обязательственные отношения по договору аренды, регулируемые главой 34 ГК РФ, а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Пунктом 1 статьи 307 ГК РФ предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из положений статей 610 ГК РФ следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случае, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ основанием для изменения или расторжения договора (если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа) является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В пункте 2 статьи 451 ГК РФ определено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

Таким образом, изменение договора в судебном порядке возможно при существенном его нарушении, в случаях, прямо установленных законом или договором, и при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (при соблюдении совокупности условий). В иных случаях изменение договора в судебном порядке повлечет нарушение принципа свободы договора, установленного статьей 421 ГК РФ.

Истцы в обоснование заявленного требования о расторжении Договора от 28.06.2017 ссылались на следующие обстоятельства:

- существенное изменение обстоятельств в связи со значительным увеличением уровня инфляции и размера рыночной платы за аренду;

- существенное нарушение ответчиком условий договора по внесению арендной платы (пункт 2.3.5 договора), а также по заключению договоров на дератизацию, вывоз твердых бытовых отходов, складированию и вывозу картона, внесению платежей за негативное воздействие на окружающую среду (пункт 2.3.8 договора).

Вместе с тем, экономическая ситуация и инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Инфляционные процессы являются объективным обстоятельством, оказывающим влияние на действие всех хозяйствующих субъектов.

Соответствующая правовая позиция отражена, в том числе, в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.08.2012 № ВАС-10522/12 по делу №А55-5602/2011 и Определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.04.2017 № 306-ЭС17-2823 по делу №А12-28452/2016.

Более того, в Договоре от 28.06.2017 содержится условие (пункт 3.5) о возможности повышения ежемесячной постоянной части арендной платы в зависимости от уровня инфляции, что свидетельствует о том, что в момент заключения договора стороны принимали во внимание инфляционное развитие экономики.

Следовательно, изменение экономической ситуации, в том числе уровня инфляции, не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Доводы истцов об увеличении рыночной стоимости по сравнению с действующей арендной платой судом не принимаются, поскольку оно также не может быть расценено как обстоятельство, возникновение которого нельзя было предвидеть. Стороны, как профессиональные участники хозяйственного оборота, при заключении договора аренды не могли не предполагать, что рыночная стоимость права аренды нежилых помещений может измениться с учетом развития экономических процессов.

Доводы истцов об изменении размера арендной платы по договорам, заключенным истцами со смежными арендаторами, в том числе с ООО «ИНВИТРО-Приморье», судом отклоняются, поскольку изменение арендных правоотношений с иными лицами само по себе не влечет обязательность корректировки договора аренды с ответчиком и не подпадает под признаки существенного изменения обстоятельств.

Оценивая доводы истцов о существенном нарушении ответчиком условий о внесении арендной платы, суд учитывает следующее.

Истцами соответствующий вывод сделан, исходя из начисления арендной платы в повышенном размере, с учетом её увеличения на 5%.

Вместе с тем, пунктом 5.2 Договора от 28.06.2017 предусмотрено, что внесение изменений данного договора возможно по письменному соглашению сторон или на основаниях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации, путем заключения дополнительных соглашений, которые подлежат обязательной регистрации.

Как разъяснено в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Принимая во внимание изложенное, для установления нового размера арендной платы необходимо было заключение дополнительного соглашения сторон.

Соответствующий подход к толкованию условий Договора от 28.06.2017 о порядке изменения условий договора подтверждается практикой, сложившейся в отношениях между сторонами договора.

Так, изменение размера арендной платы по договору до возникновения настоящего спора произведено на основании дополнительных соглашений к договору от 20.03.2019 №2 и от 09.07.2021 № 3.

Доказательств обращения в суд с требованиями о понуждении ООО «Винлаб Хабаровск» заключить новое дополнительное соглашение к Договору от 28.06.2017 (об увеличении размера арендной платы) истцами суду в ходе рассмотрения настоящего дела не представлено.

Таким образом, принимая во внимание отсутствие согласованного сторонами положения о новом изменении размера арендной платы, истец не вправе ссылаться на невнесение арендной платы по Договору от 28.06.2017 за июль, август, сентябрь 2024 года в увеличенном размере, как на существенное нарушение ответчиком условий договора.

При этом, оценивая доводы истцов о произведенной ответчиком доплате арендной платы за период июль 2024 года – январь 2025 года, что, по мнению истцов, фактически подтверждает акцепт заявленной истцами оферты в части новой редакции Договора от 28.06.2017 (относительно размера арендной платы), суд учитывает, что данная доплата осуществлена ООО «Винлаб Хабаровск» 26 декабря 2024 года, т.е. после подачи настоящего искового заявления и его принятия арбитражным судом.

Кроме того, как разъяснено в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Оценивая доводы истцов о существенном нарушении ответчиком условия об исполнении обязанностей арендатора, предусмотренных пунктом 2.3.8 Договора от 28.06.2017, суд учитывает следующее.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», статья 619 ГК РФ, предусматривающая право арендодателя на досрочное расторжение договора аренды, не регламентирует процедуру расторжения договора, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В то же время, доказательств направления истцами в адрес ответчика предупреждения о необходимости исполнения им обязательств, предусмотренных пунктом 2.3.8 Договора от 28.06.2017, и предложения расторгнуть договор аренды в связи с неисполнением данной обязанности суду не представлено.

Уведомление от 01.03.2024, письмо от 21.05.2024 исх. №21/05-24 и письмо от 12.09.2024 исх. № 12/09-24 таких предупреждений / предложений не содержат.

При таких обстоятельствах ссылка истцов на неисполнение ответчиком пункта 2.3.8 Договора от 28.06.2017, при отсутствии доказательств соблюдения претензионного порядка, не может быть принята во внимание как основание для расторжения договора аренды в связи с существенным нарушением его условий.

Учитывая изложенное, исковые требования о расторжении договора аренды от 28.06.2017 не подлежат удовлетворению.

При рассмотрении вопроса о распределении государственной пошлины суд исходит из следующего.

Из положений подпункта 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации следует, что в случае прекращения производства по делу арбитражными судами уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью. При этом не подлежит возврату уплаченная государственная пошлина при добровольном удовлетворении ответчиком требований истца после обращения указанного истца в арбитражный суд и вынесения определения о принятии искового заявления к производству.

В этом случае арбитражный суд должен рассмотреть вопрос об отнесении на ответчика (заинтересованное лицо) расходов по уплате государственной пошлины исходя из положений статьи 110 АПК РФ с учетом того, что заявленные в суд требования фактически удовлетворены.

В связи с тем, что отказ истцов от иска в части требования о взыскании задолженности по договору обусловлен добровольным внесением ответчиком доплаты на заявленную сумму, расходы истцов по уплате государственной пошлины в размере 10 000 рублей подлежат взысканию с ответчика.

В связи с отказом в удовлетворении иска в остальной части, в соответствии со статьёй 110 АПК РФ государственная пошлина по делу относится на истцов.

Руководствуясь статьями 110, 151, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Прекратить производство по делу в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Винлаб Хабаровск»13401 рубля задолженности по арендной плате.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Винлаб Хабаровск» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 10000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в доход федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета 13000 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 30.10.2024 № 123.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Левченко Е.А.