АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г.Казань                                                                                            Дело №А65-7551/2023

Дата изготовления решения в полном объеме 13 февраля 2025 года

Дата объявления резолютивной части 30 января 2025 года

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Г.Н. Мурзахановой, 

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куйдиной Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Технополис "Новая Тура", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Исполнительному комитету Зеленодольского муниципального района, г.Зеленодольск, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о внесении изменений в пункт 3.1 Договора аренды земельного участка № Зем-1-1424а от 12.10.2017, заключённого между Исполнительным комитетом Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан и ООО «Управляющая компания «Технополис «Новая Тура»

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципального учреждения "Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района", ПАО «Газпром», ООО «Газпром Трансгаз Казань», 

с участием: 

от истца – представитель ФИО1, по доверенности от 28.06.2024, паспорт, диплом; после перерыва явился представитель ФИО2, по доверенности от 27.03.2024, паспорт, диплом; 

от ответчика – представитель ФИО3, по доверенности от 03.10.2024, паспорт, диплом;

от муниципального учреждения "Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района" - представитель не явился, извещен, 

от ПАО «Газпром» - представитель не явился, извещен, 

от ООО «Газпром Трансгаз Казань» - представитель не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Технополис "Новая Тура", г.Казань (далее по тексту – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к исполнительному комитету Зеленодольского муниципального района, г.Зеленодольск (далее по тексту – ответчик) о внесении изменений в пункт 3.1 договора аренды земельного участка № Зем-1-1424а от 12.10.2017, заключённого между Исполнительным комитетом Зеленодольского муниципального района и ООО «Управляющая компания «Технополис «Новая Тура», применении новой редакции пункта 3.1 Договора аренды земельного участка № Зем1-1424а от 12.10.2017, заключённого между Исполнительным комитетом Зеленодольского муниципального района и ООО «Управляющая компания «Технополис «Новая Тура, к отношениям Сторон, возникшим с 16.03.2020. 

Определением суда от 23.03.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требования относительно предмета спора, муниципальное учреждение "Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района". 

Определением суда от 02.05.2024 в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение исковых требований:

1) Внести изменения в пункт 3.1 Договора аренды земельного участка № Зем-1-1424а от 12.10.2017, заключённого между Исполнительным комитетом Зеленодольского муниципального района и ООО «Управляющая компания «Технополис «Новая Тура», изложив его в следующей редакции:

«3.1. Размер арендной платы рассчитывается по формуле, установленной в Приложении № 1 к настоящему Договору, если иное не предусмотрено действующим законодательством РФ и настоящим Договором.

3.1.1. Часть арендуемого земельного участка находится в зонах с особыми условиями использования территории, а именно:

а)  зона с особыми условиями использования территории распределительного газопровода ИНВ №10283, реестровый номер - 16:20-6.49 в сведениях ЕГРН;

б)  зона «пункт распределительный блочный РП 10 кВ БРП-9 Зеленый Дол», реестровый номер -16:20-6.2480, «КЛ 10 кВ ф.305 ПС Н.Тура», реестровый номер - 16:20-6.1924, «Пункт распределительный блочный РП 10 кВ БРП-10 Зеленый Дол», реестровый номер -16:20-6.2488, «КЛ 10 кВ ф.405 ПС Н.Тура», реестровый номер -16:20-6.1983, «КЛ 10 кВ ф.104 ПС Н.Тура», 16:20-6.2001, «КЛ 10 кВ ф.204 ПС Н.Тура», реестровый номер -16:20-6.1959 в сведениях ЕГРН;

в) зона «ВОЛС "К746 KZN0005 - KZN007R"», реестровый номер - 16:00-6.4129 в сведениях ЕГРН;

г) зона санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения «Третий пояс зоны санитарной охраны подземного источника водоснабжения (водозаборные скважины №1, №2, №3) для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения Товарищества собственников жилья «Ореховка», расположенного по адресу: Республика Татарстан, Зеленодольский район, в 0,25 км северо-восточнее от северной окраины н.п.Ореховка», реестровый номер - 16:20-6.2495 в сведениях ЕГРН;

д) придорожная полоса автомобильной дороги общего пользования федерального значения А-295 Йошкар-Ола - Зеленодольск - автомобильная дорога М-7 "Волга", на участках км 95+118 - км 126+298, расположенных в границах Зеленодольского р-на Республики Татарстан, реестровый номер - 16:20-6.1782 в сведениях ЕГРН;

е) зона сооружения (магистральный газопровод Казань-Йошкар-Ола на участках от 0,0 км до 1,7 кв.м; от 1,7 км до 38,4 км), реестровый номер - 16:00-6.3835 в сведениях ЕГРН;

ж) зона минимально допустимых расстояний магистрального газопровода Казань-Йошкар-Ола на участках от 0,0 км до 1,7 кв.м; от 1,7 км до 38,4 км;

з)  зона противопожарного расстояния от зданий, сооружений на территориях городских населенных пунктов до границ лесных насаждений в лесах хвойных или смешанных пород;

правовой режим которых не позволяет использовать часть территории земельного участка в соответствии с видом разрешённого использования «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)», при этом совокупная площадь вышеуказанных зон с особыми условиями использования территории (с учётом наложения этих зон одна на другую) составляет 245 893 кв.м.

3.1.2.  Стороны установили, что арендная плата не взимается с площади 245 893 кв.м. - за часть земельного участка, которая не пригодна для её использования в соответствии с видом разрешённого использования земельного участка «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)» в связи с нахождением данной части земельного участка в зонах с особыми условиями использования территории, указанных в п. 3.1.1 настоящего Договора..

3.1.3.  В случае исключения из ЕГРН зоны с особыми условиями использования территории, указанной з п. 3.1.1 настоящего Договора, происходит уменьшение площади части земельного участка, указанной в п. 3.1.2 настоящего Договора, на площадь исключенной зоны с особыми условиями использования территории (за исключением части площади исключенной зоны с особыми условиями использования, которая налагается на площадь действующих зон с особыми условиями использования). Новый расчёт размера арендной платы (в соответствии с изменённой площадью) применяется с квартала, следующего за кварталом, в котором произошло соответствующее исключение зоны с особыми условиями использования территории из ЕГРН.».

2) применить новую редакцию пункта 3.1 Договора аренды земельного участка № Зем-1-1424а от 12.10.2017, заключённого между Исполнительным комитетом Зеленодольского муниципального района и ООО «Управляющая компания «Технополис «Новая Тура, к отношениям Сторон, возникшим с 16.03.2020 (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 24 июля 2023 года № 347-ФЗ)».

В порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО «Газпром», ООО «Газпром Трансгаз Казань».

Определением от 16.10.2024 в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение исковых требований.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан в сети Интернет по адресу: www.tatarstan.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители третьих лиц (муниципальное учреждение "Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района", ПАО «Газпром») в судебное заседание не явились, о времени, дне и месте судебного заседания извещены.

Представители сторон заявлений, ходатайств не имеют.

Представитель ответчика представил на обозрение суда оригинал земельного ордера. Из охранной зоны данный участок не снят. 

Представитель истца исковые требования поддерживает.

Представитель ответчика исковые требования не признает.

Суд в порядке ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании от 10.01.2025 объявил перерыв на 24.01.2025 на 13 час. 45 мин. 

Объявление о перерыве размещено на официальном сайте и информационном стенде Арбитражного суда Республики Татарстан.

После перерыва, 24.01.2025, судебное заседание продолжено в том же составе, с участием тех же представителей сторон, при этом у суда отсутствует техническая возможность провести судебное заседание посредством веб-конференции для участия представителя истца ФИО2

Представители третьих лиц (муниципальное учреждение "Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района", ПАО «Газпром») в судебное заседание не явились, о времени, дне и месте судебного заседания извещены.

В суд от истца по системе «мой арбитр» поступило ранее удовлетворенное судом ходатайство об уточнении исковых требований. 

Представитель истца просит приобщить к материалам дела платежное поручение, подтверждающее оплату за 4 квартал.

На основании ст. 159, ч.ч.3,5 ст.184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Республики Татарстан выносит протокольное определение об удовлетворении ходатайства представителя истца о приобщении платежного поручения к материалам дела.

Суд в порядке ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании от 24.01.2025 объявил перерыв на 30.01.2025 на 16 час. 10 мин. 

Объявление о перерыве размещено на официальном сайте и информационном стенде Арбитражного суда Республики Татарстан.

После перерыва, 30.01.2025, судебное заседание продолжено в том же составе, с участием тех же представителей сторон.

Представители третьих лиц (муниципальное учреждение "Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района", ПАО «Газпром») в судебное заседание не явились, о времени, дне и месте судебного заседания извещены.

Суд в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил провести судебное заседание без участия представителей третьих лиц (муниципальное учреждение "Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района", ПАО «Газпром»), извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

В суд от истца по системе «мой арбитр» поступило ходатайство, в котором сообщается, что участие представителя через систему веб-конференции 30.01.2025 не планируется.

В суд от эксперта по системе «мой арбитр» поступили документы для оплаты.

На основании ст. 159, ч.ч.3,5 ст.184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Республики Татарстан приобщает  документы к материалам дела.

Представители сторон ходатайств, заявлений не имеют.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № Зем-1-1424а от 12.10.2017, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 16:20:036401:262 с разрешенным использованием: в целях размещения объектов социальной, общественной и инженерной инфраструктуры.

Срок договора определен с 12.10.2017 по 29.03.2061 (п.2.1 договора).

Согласно п.3.1 договора размер арендной платы рассчитывается по формуле, установленной в приложении к договору, арендная плата вносится равными долями ежеквартально, в срок до 10 числа первого месяца квартала, следующего за отчетным (п.3.2 договора).

На территории арендуемого земельного участка при его освоении истцом построены три павильона, два из которых используются для размещения торговых объектов (павильоны №№ 2 и 3), а павильон № 1 используется для размещения холодильного оборудования, а также пожарное депо.

Реализуя установленные договором аренды цели (размещение объектов социальной, общественной и инженерной инфраструктуры), арендатор также построил на территории земельного участка автомобильные дороги и автомобильные стоянки, котельную, канализацию, сети водоснабжения и теплоснабжения.

16.03.2020 в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) были внесены изменения касательно вида разрешённого использования земельного участка, а именно: на основании распоряжения МУ «Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района» от 02.03.2020 № 210 «Об уточнении вида разрешённого использования земельного участка» вид разрешённого использования земельного участка был изменён на «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)».

Изменение арендодателем виду разрешенного использования земельного участка не согласовывалось с арендатором, соответствующие дополнения к договору аренды сторонами также не подписывались.

Поменяв вид использования, арендодатель поменял и поправочный коэффициент, по которому рассчитывается арендная плата, увеличив его в 10 раз.

Между тем, построив три павильона и другие объекты, в т.ч. объекты инженерной (коммунальной) инфраструктуры, арендатор после изменения вида разрешённого использования земельного участка столкнулся с юридической невозможностью дальнейшего использования значительной части (41,33%) данного земельного участка в соответствии с новым правовым режимом последнего.

Строительство объектов торговли (торговых центров, торгово-развлекательных центров (комплексов), как это предусмотрено новым видом разрешенного использования земельного участка, на части земельного участка оказалось юридически невозможно. Обусловлено это было тем, что в границах земельного участка находится 8 зон с особыми условиями использования территории, правовой режим которых не позволяет использовать часть территории земельного участка площадью 24,6 га в соответствии с установленным видом разрешённого использования, а значит, эта часть не может быть вовлечена в хозяйственную деятельность истца для получения доходов.

Согласно Техническому отчёту АО «Бюро технической инвентаризации Республики Татарстан» площадь земельного участка, «которая может использоваться для застройки объектами, назначение и использование которых соответствует правовому режиму земельного участка, без учёта площади земельного участка с особыми условиями использования территории, на основании изложенных расчётов составляет 349 019 кв.м.», что повлекло для внесению арендной платы за участок в размере, не соответствующем занимаемой площади.

Истцом письмом от 07.10.2022 № 106 предложил ответчику соразмерно уменьшить размер арендной платы по договору аренды в связи с наличием на территории земельного участка охранных и защитных зон, подписав прилагаемое к письму дополнительное соглашение № 1 к договору аренды.

Ответчик на указанное письмо не ответил, что явилось основанием обращения в суд с настоящим иском о внесении изменений в договор с учетом принятых уточнений.

Ответчик иск не признает по мотивам, изложенным в отзыве, в том числе заявил о пропуск срока исковой давности.

Определением от 06.08.2024 судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Юныш», перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

1.                  В каких зонах с особыми условиями использования территории расположен земельный участок с кадастровым номером 16:20:036401:262?;

2.                  Какова площадь части земельного участка с кадастровым номером 16:20:036401:262, которая не пригодна для ее использования в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)» в связи с нахождением данной части земельного участка в зонах с особыми условиями использования территории? 

24.09.2024 в суд представлено заключение эксперта №04/08-2024 от ООО «Юныш», согласно которому эксперт пришел к следующим выводам:

1. земельный участок с кадастровым номером 16:20:036401:262 расположен в следующих охранных зонах:

а) 16:20:036401:262/1, 16:20-6.49, охранная зона распределительного газопровода ИНВ №10283. Охранная зона инженерных коммуникаций;

б) 16:20:036401:262/2, 16:00-6.3835,охранная зона сооружения (магистральный газопровод Казань – Йошкар-Ола на участках от 0,0 км до 1,7 кв.м.; от 1,7 км до 38,4 км). Охранная зона инженерных коммуникаций;

в) 16:20:036401:262/3, 16:20:-6.1924, охранная зона инженерных коммуникаций КЛ 10кВ ф.305 ПС Н.Тура;

г) 16:20:036401:262/4, 16:20-6.2001, охранная зона инженерных коммуникаций КЛ 10 кВ ф.104 ПС Н.Тура;

д) 16:20:036401:262/5, 16:20-6.1959, охранная зона инженерных коммуникаций КЛ 10 кВ ф.204 ПС Н.Тура;

е) 16:20:036401:262/6, 16:20-6.1983, охранная зона инженерных коммуникаций КЛ 10 кВ ф.405 ПС Н.Тура;

ж) 16:20:036401:262/7, 16:20-6.2309, зона публичного сервитута ГРПШ -300-2У1; 

з) 16:20:036401:262/8, 16:00-6.4129, охранная зона ВОЛС «К746 KZN0005-KZN007R», охранная зона линий и сооружений связи и линий и сооружений радиофикации;

и) 16:20:036401:262/9, 16:20-6.2480, пункт распределительный  блочный РП 10 кВ БРП-9 Зеленый Дол, охранная зона инженерных коммуникаций;

к) 16:20:036401: 262/10, 16:20-6.2488 пункт распределительный блочный РП 10кВ БРП-10 Зеленый Дол, охранная зона инженерных коммуникаций;

л) 16:20:036401:262/11, 16:20-6.2495 третий пояс зоны санитарной охраны подземного источника водоснабжения (водозаборные скважины № 1, № 2, № 3) для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения Товарищества собственников жилья «Ореховка», расположенного по адресу: Республика Татарстан, Зеленодольский район, в 0,25 км северо-восточнее от северной окраины н.п. Ореховка, зона санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения, зона охраны природных объектов;  

м) 16:20:036401:262/12, 16:20-6.2555, охранная зона объекта: Газопровод -перемычка между газопроводом Казань-Йошкар-Ола км 14 и газопроводом-отводом АГРС д. Новая Тура, охранная зона инженерных коммуникаций;

н) 16:20:036401:262/13, 16:20-6.2720 КЛ-10 кВ ф.104 ПС Тура, охранная зона инженерных коммуникаций;

о) 16:20:036401:262/14 , 16:20-6.2732 публичный сервитут в целях обеспечения размещения инженерных коммуникаций  местного (муниципального) значения для обслуживания объекта – «Универсальный склад продовольственных и непродовольственных товаров «Зеленодольск-3»;

п) 16:20:036401:262/15 , 16:20-6.2733 публичный сервитут в целях обеспечения размещения инженерных коммуникаций местного (муниципального) значения для обсулживания объекта – «Универсальный склад продовольственных и непродовольственных товаров «Зеленодольск-3»;

р) 16:20:036401:262/16, 16:20-6.2724 КЛ-10 кВ ф.204 ПС Тура, охранная зона инженерных коммуникаций;

с) 16:20:036401:262/17, 16:00-6.4354 зона минимальных растояний до сооружения (магистральный газопровод Казань - Йошкар-Ола на участках 0,0 км до 1,7 кв.м.; от 1,7 км до 38,4 км), иная зона с особыми условиями использования территории;

т) 16:20:036401:262/18, 16:20-6.1782 придорожные полосы автомобильной дороги общего пользования федерального значения А-295 Йошкар-Ола – Зеленодольск – автомобильная дорога М-7 «Волга» на участке км 113+600 -км 126+279, расположенном в границах Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан, придорожная полоса;

у) смежным по отношению к земельному участку с кадастровым номером 16:20: 036401:262 является земельный участок с кадастровым номером 16:20:036401:1784 Зеленодольское лесничество, Айшинское участковое лесничество, квартал 183 выделы 2-11, часть выдела 1, зона лесничества 16:00-15.1, что обязывает установить противопожарные расстояния от зданий, сооружений до границ лесных насаждений в лесах хвойных или смешанных пород не менее 50 м; 

ф) по земельному участку с кадастровым номером 16:20:036401:262 проложен наружный газопровод высокого давления с кадастровым номером 16:20:000000:2734, для которого согласно Постановлению Правительства РФ от 20.11.2000 № 878 «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей» - охранная зона газопровода составляет 2 м от сети.

2. общая площадь участка 16:20:036401:262 расположенная в зонах ограничений, препятствующих эксплуатации участка с видом разрешенного использования – объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) составляет 246318 кв.м.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в силу следующего.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 36 Конституции Российской Федерации, пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии со статьей 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 18092/10 сформирована практика, согласно которой судам при рассмотрении споров о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора, в ситуации существования ранее между сторонами договорных отношений, необходимо выяснять вопрос о том является ли заявленный иск по существу преддоговорным спором или спором о внесении изменений в ранее действовавший договор. Во втором случае к отношениям сторон подлежат применению правила статей 450 - 452 ГК РФ об основаниях, условиях и порядке изменения договора.

В силу ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, по основаниям, предусмотренным п. 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ изменение или расторжение договора судом допускается в исключительных случаях по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств. 

По смыслу данной нормы права лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность условий, перечисленных в подпунктах 1 - 4 пункта 2 статьи 451 ГК РФ. 

Исходя из положений статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменён по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При рассмотрении настоящего дела судом принимается во внимание следующее.

Материалами дела подтверждается, что арендованный земельный участок использовался истцом, согласно установленным договором целям использования земельного участка исходя из вида разрешённого использования «в целях размещения объектов социальной, общественной и инженерной инфраструктуры» (п. 1.1 договора аренды земельного участка № Зем-1-1424а от 12.10.2017).

Однако с 16.03.2020 на основании распоряжения МУ «Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района» от 02.03.2020 № 210 «Об уточнении вида разрешённого использования земельного участка» вид разрешённого использования Земельного участка был изменён на «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)», что не оспаривается ответчиком.

Изменение арендодателем вида разрешённого использования земельного участка не согласовывалось с арендатором, соответствующие дополнения к договору аренды сторонами также не подписывались. Изменение арендодателем вида разрешённого использования привело к увеличению размера арендной платы и использованию арендодателем при расчёте арендной платы поправочного коэффициента 10.0 согласно Постановлению Кабинета министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 «Об арендной плате за землю».

Таким образом, изменение вида разрешённого использования земельного участка было осуществлено по воле и в интересе арендодателя, без каких-либо согласований с арендатором, который не мог влиять на данное решение арендодателя и его подведомственных учреждений. В связи с чем с даты изменения вида разрешённого использования, с учётом наличия на земельном участке зон с особыми условиями использования территории, возникла невозможность использования части территории земельного участка в соответствии с видом разрешённого использования «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)».

Судебной экспертизой, проведённой в рамках настоящего дела установлено, что площадь части земельного участка с кадастровым номером 16:20:036401:262 не пригодного для использования по целевому назначению, указанному в договоре аренды составляет 246318 кв.м. 

Принимая во внимание, что изменение площади арендуемого участка при сохранении размера арендной платы за первоначальный участок, является существенным обстоятельством для изменения договора, суд пришёл к выводу об удовлетворении заявленных истцом требований и обязании ответчика внести изменения в пункт договора в части начисления арендной платы с учетом уменьшения фактически пользования площадью земельного участка в силу действующих обременений и уменьшения размера арендной платы, ввиду уменьшения площади.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В соответствии с и. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Согласно п.3 ст.453 ГК РФ В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.

В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора.

Учитывая указанную норму, суд считает правомерным требование истца о применении новой редакции п.3.1 договора к отношениям сторон, возникшим с 16.03.2020.

Таким образом, исковые требования являются обоснованными в полном объеме.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве, судом отклоняются.

Истцом подавался административный иск в Верховный Суд Республики Татарстан об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Решением Верховного Суда Республики Татарстан от 12.07.2022 по делу № За-252/2022 административный иск удовлетворен частично, кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2020 определена в размере 438 859 507 руб.

Данный иск предъявлялся истцом к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан и рассматривался с учетом норм главы 25 Кодекса административного судопроизводства РФ. Как пояснил истец, им не предоставлялось суду заключение эксперта об установлении рыночной стоимости с учетом охранных зон. В обоснование своих требований истцом был предоставлен суду отчет оценщика об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленный ООО «Оптимальная профессиональная оценка».

В абзаце 6 на странице 6 Решения указано, что эксперт (привлеченный судом) в пояснениях отметила, что определение рыночной стоимости осуществляется «без учета обременении (ограничений) объекта недвижимости, исходя из прав собственности». Из этого следует, что оценщиком и экспертом определялась рыночная стоимость земельного участка для оценки права собственности, а не прав аренды на него.

Указание в Решении на то обстоятельство, что «зона минимальных расстояний от оси магистрального газопровода высокого давления и охранной зоны леса вдоль земельного участка не мешает эксплуатации торгового объекта» не является выводом суда, а цитатой пояснения эксперта и касается уже существующего торгового объекта. Верховный Суд Республики Татарстан в своем Решении не рассматривал и не делал выводов о том, как охранные зоны влияют на возможную застройку земельного участка, и, как наличие охранных зон влияет на размер арендной платы по договору аренды земельного участка. Вопрос об охранных зонах не исследовался в административном деле.

Технический отчет АО «Бюро технической инвентаризации Республики Татарстан», приобщенный к настоящему исковому заявлению, при рассмотрении административного дела № За-252/2022 Верховным Судом Республики Татарстан не рассматривался, поэтому довод ответчика о том, что истец злоупотребляет своим правом, пытаясь дважды снизить арендную плату земельного участка, фактически ссылаясь на аналогичные обстоятельства, не подтвержден документально и не подлежит удовлетворению.

Доводы ответчика о пропуске срока исковой давности судом отклоняются.

Согласно абз.3 п.41 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» если во время рассмотрения спора о заключении договора одна сторона осуществляет предоставление, а другая сторона его принимает, то пропуск сроков на обращение в суд, установленных статьями 445 и 446 ГК РФ, не является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Доказательства снятия статуса охранных зон ответчиком также документально не обоснованы. Согласно писем третьего лица работы по демонтажу участков газопроводов охранных зон ведутся, при этом доказательства внесения изменений в ЕГРН об охранных зонах и минимальных расстояниях газопроводов не представлены.

Расходы по уплате государственной пошлины в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит возмещению истцу ответчиком. 

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л :

иск удовлетворить.

Внести изменения в пункт 3.1 договора аренды земельного участка № Зем-1-1424а от 12.10.2017, заключённого между Исполнительным комитетом Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан и ООО «Управляющая компания «Технополис «Новая Тура», изложив его в следующей редакции: 

«3.1. Размер арендной платы рассчитывается по формуле, установленной в Приложении № 1 к настоящему Договору, если иное не предусмотрено действующим законодательством РФ и настоящим Договором.

3.1.1. Часть арендуемого многоконтурного земельного участка находится в зонах с особыми условиями использования территории, а именно:

а) 16:20:036401:262/1, 16:20-6.49, охранная зона распределительного газопровода ИНВ №10283. Охранная зона инженерных коммуникаций;

б) 16:20:036401:262/2, 16:00-6.3835,охранная зона сооружения (магистральный газопровод Казань – Йошкар-Ола на участках от 0,0 км до 1,7 кв.м.; от 1,7 км до 38,4 км). Охранная зона инженерных коммуникаций;

в) 16:20:036401:262/3, 16:20:-6.1924, охранная зона инженерных коммуникаций КЛ 10кВ ф.305 ПС Н.Тура;

г) 16:20:036401:262/4, 16:20-6.2001, охранная зона инженерных коммуникаций КЛ 10 кВ ф.104 ПС Н.Тура;

д) 16:20:036401:262/5, 16:20-6.1959, охранная зона инженерных коммуникаций КЛ 10 кВ ф.204 ПС Н.Тура;

е) 16:20:036401:262/6, 16:20-6.1983, охранная зона инженерных коммуникаций КЛ 10 кВ ф.405 ПС Н.Тура;

ж) 16:20:036401:262/7, 16:20-6.2309, зона публичного сервитута ГРПШ -300-2У1; 

з) 16:20:036401:262/8, 16:00-6.4129, охранная зона ВОЛС «К746 KZN0005-KZN007R», охранная зона линий и сооружений связи и линий и сооружений радиофикации;

и) 16:20:036401:262/9, 16:20-6.2480, пункт распределительный  блочный РП 10 кВ БРП-9 Зеленый Дол, охранная зона инженерных коммуникаций;

к) 16:20:036401: 262/10, 16:20-6.2488 пункт распределительный блочный РП 10кВ БРП-10 Зеленый Дол, охранная зона инженерных коммуникаций;

л) 16:20:036401:262/11, 16:20-6.2495 третий пояс зоны санитарной охраны подземного источника водоснабжения (водозаборные скважины № 1, № 2, № 3) для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения Товарищества собственников жилья «Ореховка», расположенного по адресу: Республика Татарстан, Зеленодольский район, в 0,25 км северо-восточнее от северной окраины н.п. Ореховка, зона санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения, зона охраны природных объектов;  

м) 16:20:036401:262/12, 16:20-6.2555, охранная зона объекта: Газопровод -перемычка между газопроводом Казань-Йошкар-Ола км 14 и газопроводом-отводом АГРС д. Новая Тура, охранная зона инженерных коммуникаций;

н) 16:20:036401:262/13, 16:20-6.2720 КЛ-10 кВ ф.104 ПС Тура, охранная зона инженерных коммуникаций;

о) 16:20:036401:262/14 , 16:20-6.2732 публичный сервитут в целях обеспечения размещения инженерных коммуникаций  местного (муниципального) значения для обслуживания объекта – «Универсальный склад продовольственных и непродовольственных товаров «Зеленодольск-3»;

п) 16:20:036401:262/15 , 16:20-6.2733 публичный сервитут в целях обеспечения размещения инженерных коммуникаций местного (муниципального) значения для обсулживания объекта – «Универсальный склад продовольственных и непродовольственных товаров «Зеленодольск-3»;

р) 16:20:036401:262/16, 16:20-6.2724 КЛ-10 кВ ф.204 ПС Тура, охранная зона инженерных коммуникаций;

с) 16:20:036401:262/17, 16:00-6.4354 зона минимальных растояний до сооружения (магистральный газопровод Казань - Йошкар-Ола на участках 0,0 км до 1,7 кв.м.; от 1,7 км до 38,4 км), иная зона с особыми условиями использования территории;

т) 16:20:036401:262/18, 16:20-6.1782 придорожные полосы автомобильной дороги общего пользования федерального значения А-295 Йошкар-Ола – Зеленодольск – автомобильная дорога М-7 «Волга» на участке км 113+600 -км 126+279, расположенном в границах Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан, придорожная полоса;

у) смежным по отношению к земельному участку с кадастровым номером 16:20: 036401:262 является земельный участок с кадастровым номером 16:20:036401:1784 Зеленодольское лесничество, Айшинское участковое лесничество, квартал 183 выделы 2-11, часть выдела 1, зона лесничества 16:00-15.1, что обязывает установить противопожарные расстояния от зданий, сооружений до границ лесных насаждений в лесах хвойных или смешанных пород не менее 50 м; 

ф) по земельному участку с кадастровым номером 16:20:036401:262 проложен наружный газопровод высокого давления с кадастровым номером 16:20:000000:2734, для которого согласно Постановлению Правительства РФ от 20.11.2000 № 878 «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей» - охранная зона газопровода составляет 2 м от сети;

правовой режим которых не позволяет использовать часть территории земельного участка в соответствии с видом разрешённого использования «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)», при этом совокупная площадь вышеуказанных зон с особыми условиями использования территории, публичных сервитутов (с учётом наложения этих зон одна на другую) составляет 246 318 кв.м. 

3.1.2. Стороны установили, что арендная плата не взимается с площади 246 318 кв.м. – за часть земельного участка, которая не пригодна для её использования в соответствии с видом разрешённого использования земельного участка «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)» в связи с нахождением данной части земельного участка в зонах с особыми условиями использования территории, публичных сервитутах, указанных в п. 3.1.1 настоящего Договора.

3.1.3. В случае исключения из ЕГРН зоны с особыми условиями использования территории, указанной в п. 3.1.1 настоящего Договора, прекращения действия публичного сервитута, происходит уменьшение площади части земельного участка, указанной в п. 3.1.2 настоящего Договора, на площадь исключенной зоны с особыми условиями использования территории (за исключением части площади исключенной зоны с особыми условиями использования, площади публичного сервитута, которая налагается на площадь действующих зон с особыми условиями использования). Новый расчёт размера арендной платы (в соответствии с изменённой площадью) применяется с квартала, следующего за кварталом, в котором произошло соответствующее исключение зоны с особыми условиями использования территории из ЕГРН.». 

3.1.4. Положения пунктов 3.1.1 – 3.1.3 настоящего Договора применяются к отношениям Сторон, начиная с 31.08.2023 в полном объёме. В этой связи Стороны обязуются произвести перерасчёт арендной платы с учётом положений пункта 3.1.2 настоящего Договора.

3.1.5. Положения пунктов 3.1.1 – 3.1.3 настоящего Договора применяются к отношениям Сторон, начиная с 16.03.2020 до 31.08.2023 в части, касающейся зон с особыми условиями использования территории, установленных на 16.03.2020, и их площади, а также по мере их установления на территории земельного участка в период с 16.03.2020 до 31.08.2023. В этой связи Стороны обязуются произвести перерасчёт арендной платы пропорционально уменьшению площади земельного участка, которая была пригодна для её использования в соответствии с видом разрешённого использования земельного участка.

Применить новую редакцию пункта 3.1 Договора аренды земельного участка № Зем-1-1424а от 12.10.2017, заключённого между Исполнительным комитетом Зеленодольского муниципального района и ООО «Управляющая компания «Технополис «Новая Тура, к отношениям Сторон, возникшим с 16.03.2020.

Взыскать с Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района, г.Зеленодольск, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Технополис "Новая Тура", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) расходы по экспертизе в сумме 78 000 (семьдесят восемь тысяч) руб., расходы по уплате государственной пошлине в сумме 6 000 (шесть тысяч) руб. 

ООО "Управляющая компания "Технополис "Новая Тура", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пятидневный срок представить реквизиты для возврата денежных средств с депозитного счета Арбитражного суда Республики Татарстан.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления решения в полном объеме через Арбитражный суд Республики Татарстан. 

Судья                                                                                                  Г.Н. Мурзаханова