ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. + 7(8692) 54-74-95

www.21aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А83-15878/2023

05 апреля 2024 года

город Севастополь

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 апреля 2024 года.

 

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего                             Приваловой А.В.,

судей                                                             Архипенко А.М.,

Кравченко В.Е.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Голышкиной Ю.С.

при участии в заседании:

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2,  представитель по доверенности от 26.10.2023 б/н, представлен диплом;

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о месте и времени судебного разбирательства;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Крым от 18 декабря 2023 года по делу № А83-15878/2023, рассмотренному по заявлению  индивидуального предпринимателя ФИО1 к Отделу архитектуры и градостроительства администрации города Евпатории Республики Крым, Администрации города Евпатории Республики Крым, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Классик», Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым, о признании незаконным отказа, 

 

установил:

Евпаторийским городским судом Республики Крым передано по подсудности в Арбитражный суд Республики Крым дело по заявлению ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель, ИП ФИО1) о признании незаконным решения Отдела архитектуры и градостроительства администрации города Евпатории Республики Крым (далее – отдел архитектуры), оформленного письмом от 20.01.2023 № Н-4/899/2, об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 90:18:010135:5759, расположенного по адресу: 

<

...>, с кода 4.4 «магазины», 4.6 «общественное питание», 6.9 «склады» на код 4.0 «предпринимательство».

В порядке устранения допущенного нарушения прав и законных интересов заявитель просит обязать отдел архитектуры повторно рассмотреть заявление ФИО1 об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

К участию в деле судом привлечены: Администрация города Евпатории Республики Крым в качестве заинтересованного лица, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью «Классик», Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 18.12.2023 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с принятым решением, ИП ФИО1 обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования. В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что суд не применил часть 13 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», не принял во внимание, что размещение  на прилегающем земельном участке нестационарных торговых объектов  никак не влияет на состояние объекта культурного наследия, который находится в аренде у заявителя, заявитель вправе использовать объект аренды для торговой деятельности, размещение ярмарки не противоречит этой цели.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил  судебное решение отменить, заявленные требования удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания арбитражным судом на официальном сайте Двадцать первого арбитражного апелляционного суда в сети «Интернет» по адресу www.21aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В соответствии с частями 3, 5 статьи 156, частью 2 статьи 200 и частью 1 статьи 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в порядке статей 266, 268 АПК РФ. При этом оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены судебного акта апелляционной инстанцией не установлено.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 21 декабря 2021 года по результатам открытого аукциона между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым (арендодатель) и гражданином ФИО1 (арендатор) заключен на срок до 20.12.2031 договор №26/21 аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа Евпатория, согласно пункту 1.1 которого во временное платное пользование заявителя по акту приема-передачи передано недвижимое имущество - нежилое здание, общей площадью 389 кв.м., кадастровый номер 90:18:010135:1940, расположенное по адресу: 

<

...>. Здание является объектом культурного наследия регионального значения «Торговые ряды В. Каракоза, XIX век».

Согласно пункту 2.1 указанного договора объект передается в аренду для использования по целевому назначению для ведения торговой деятельности, организации общественного питания при условии совместимости осуществляемых видов экономической деятельности в рамках действующего законодательства, и должен использоваться с учетом ограничений, налагаемых на использование объектов культурного наследия Федеральным законом № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Пунктом 4.3 договора установлено, что арендатор обязуется выполнять все требования, предусмотренные охранным обязательством собственника или законного владельца объекта культурного наследия № 911710939640005, утвержденного приказом Государственного комитета по охране культурного наследия Республики Крым от 06.06.2018 № 491, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 10.06.2022, регистрационный номер 90:18:010135:1940-91/017/2022-10.

16 февраля 2022 года в связи с передачей права аренды на здание, расположенное на  земельном участке с кадастровым номером 90:18:010135:5759, между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым (арендодатель) и гражданином ФИО1 (арендатор) заключен договор № 14-н аренды земельного участка площадью 766 кв.м., расположенного по адресу: Республика Крым, г. Евпатории, ул. Перекопская, 5/2, из земель, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Евпатория Республики Крым, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка – магазины (код 4.4), общественное питание (код 4.6), склады (код 6.9).  Срок действия договора определен до 20.12.2031. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 15.06.2022, регистрационный номер 90:18:010135:5759-91/052/2022-9.

Пунктом 4.1.3 данного договора на арендатора возложена обязанность использовать земельный участок исключительно в соответствии с видом разрешенного использования.

Изменения условий договора осуществляются с взаимного согласия сторон и оформляются дополнительными соглашениями (пункт 7.2 договора).

Согласно охранному обязательству № 911710939640005 на территории памятника разрешается ведение хозяйственной деятельности, не противоречащей требованиям обеспечения сохранности объекта культурного наследия и позволяющей обеспечить функционирование объекта культурного наследия; при содержании и использовании объекта культурного наследия арендатор обязан, в том числе не допускать ухудшения состояния территории объекта культурного наследия, поддерживать территорию объекта культурного наследия в благоустроенном состоянии.

В целях осуществления деятельности по организации ярмарки на муниципальном земельном участке, предоставленном заявителю в аренду для эксплуатации расположенного на нем нежилого здания - памятника регионального значения «Торговые ряды В. Каракоза, XIX век», заявитель 27.06.2022 обратился в Отдел архитектуры и градостроительства г. Евпатории Республики Крым с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка, с вида «магазины» (код 4.4.), «общественное питание» (код 4.6.), «склады» (код 6.9) на вид разрешенного использования  «предпринимательство» (код 4.0).

Письмом от 20.01.2023 № Н-4/899/2 отдел архитектуры в дополнение к ранее направленным ответам от 11.05.2022 и от 22.08.2022 сообщил заявителю, что его заявление об изменении вида разрешенного использования земельного участка  19.01.2023 было повторно рассмотрено на заседании комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ Евпатория  и принято решение об отказе  в изменении вида разрешенного использования земельного участка на «предпринимательство», поскольку такое изменение вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположен объект культурного наследия, переданный в аренду заявителю для использования в соответствии с его целевым назначением, является существенным нарушением условий договора аренды имущества и противоречит условиям договора.

Не согласившись с указанным решением, полагая изложенный в нем отказ незаконным, ограничивающим свободу предпринимательской деятельности и нарушающим его права,  предприниматель обратился в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований, суд обоснованно исходил из следующего.

В силу требований статей 198, 201 АПК РФ при рассмотрении спора о признании незаконным решения, действия (бездействия) в порядке главы 24 АПК РФ в предмет доказывания входит установление фактов несоответствия этого решения закону или иному нормативному акту и нарушение им прав и интересов заявителя.

Отсутствие хотя бы одного из указанных условий исключает удовлетворение заявленных требований.

Бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия спорного решения, возлагается на заинтересованное лицо, что следует из положений части 5 статьи 200 АПК РФ.

В свою очередь обязанность доказывания наличия обстоятельств, на которые заявитель ссылается как на основание своих требований и возражений, в том числе, факта нарушенных оспариваемыми актом  законных прав, в силу статьи 65 АПК РФ, лежит на лице, оспаривающем акт.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Решением Евпаторийского городского совета от 22 февраля 2019 года № 1-86/2 (с последующими изменениями) утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ Евпатория (далее - Правила).

Согласно градостроительному регламенту, являющемуся составной частью Правил, спорный земельный участок расположен в зоне, обозначенной ОД-2 – общественно-деловая зона, к числу основных видов деятельности в которой относится «предпринимательство» (код 4.0).

Учитывая данное обстоятельство, заявитель считает, что использование земельного участка, переданного ему в аренду для эксплуатации расположенного на нем объекта культурного наследия, для размещения на участке ярмарки не противоречит Правилам и соответствует основному виду разрешенного использования земельных участков в зоне ОД-2 - предпринимательство, и что, являясь  арендатором земельного участка, он имеет право на выбор любого вида разрешенного использования земельного участка, предусмотренного градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны.

Такая позиция заявителя обоснованно признана судом ошибочной, не соответствующей  нормам действующего законодательства.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Заявитель как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать уполномоченный орган, выступающий арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Предметом договора от 16.02.2022 является земельный участок с видом разрешенного использования «магазины», «общественное питание», «склады», на котором расположен объект культурного наследия, переданный заявителю в аренду для осуществления в нем торговой деятельности, организации общественного питания при условии совместимости осуществляемых видов экономической деятельности установленным ограничениям, в связи с чем на арендованный земельный участок установлены ограничения (п.1.5 договора). Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, заявитель как арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных Правилами для зоны ОД-2, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 1756/13 по делу № А35-765/2012).

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования (Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденный. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).

Нахождение арендованного публичного земельного участка в зоне, предусматривающей в качестве основного разрешенного вида использования участка «предпринимательство», само по себе не означает, что арендатор, получивший его в аренду с одним видом разрешенного использования, может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, изменить его и использовать без волеизъявления собственника.

Предоставление земельного участка заявителю в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для ведения торговой деятельности в объекте культурного наследия – здании «Торговые ряды В. Каракоза, XIX век» с соблюдением при этом охранных обязательств.

Между тем собственник земельного участка не давал согласия арендатору на изменение вида разрешенного использования земельного участка, такое дополнительное соглашение к договору аренды не заключалось.

Как пояснил представитель заявителя апелляционному суду, целью изменения вида разрешенного использования земельного участка является получение заявителем разрешения на размещение на земельном участке ярмарки, что по условиям договора аренды невозможно, при этом само здание использоваться для этих целей не предполагается, так как его помещения сданы в субаренду третьему лицу.

Фактически требование заявителя направлено на использование арендуемого земельного участка в предпринимательских целях на иных условиях, чем предусмотрено договором аренды, и никак не связано с обеспечением функционирования расположенного на нем объекта культурного наследия, предполагающим сохранность объекта культурного наследия, соблюдение охранных обязательств и поддержание территории объекта культурного наследия в благоустроенном состоянии.

При таких обстоятельствах отсутствует необходимая совокупность условий для признания незаконным оспариваемого отказа, оспариваемое решение принято отделом архитектуры в соответствии с законом и не нарушает прав и законных интересов заявителя, суд первой инстанции по праву отказал заявителю в удовлетворении заявленного требования.

Ссылка апеллянта на часть 13 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные  законодательные акты  Российской Федерации», которой предусмотрена обязанность уполномоченного органа принять по заявлению правообладателя земельного участка решение об установлении соответствия между  разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного  использования земельных участков, установленным классификатором, несостоятельна, поскольку указанные законоположения не применимы к спорным правоотношениям. В данном случае спор не касается установления соответствия видов разрешенного использования земельного участка, а направлен на изменение условий договора аренды посредством изменения в одностороннем порядке установленного вида разрешенного использования земельного участка.

Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции и подлежат отклонению. Иное толкование заявителем положений законодательства и иная оценка обстоятельств спора не свидетельствует о неправильном применении судом норм материального права.

С учетом изложенного, оснований для отмены принятого по делу судебного акта по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу положений статьи 110 АПК при отказе в удовлетворении требований судебные расходы, понесенные заявителем, не возмещаются и относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 18 декабря 2023 года по делу № А83-15878/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                      А.В. Привалова

Судьи                                                                                                                              А.М. Архипенко                                                                                                                            В.Е. Кравченко