АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-58669/2021

г. Краснодар

08 февраля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 февраля 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 317091700013121) – ФИО2 (доверенность от 14.03.2023), в отсутствие представителя истца – Отдела земельных и имущественных отношений администрации муниципального образования Отрадненский район Краснодарского края, третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, администрации Рудьевского сельского поселения Отрадненского района Краснодарского края, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Отдела земельных и имущественных отношений администрации муниципального образования Отрадненский район Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.08.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2023 по делу № А32-58669/2021, установил следующее.

Отдел земельных и имущественных отношений администрации муниципального образования Отрадненский район Краснодарского края (далее – отдел) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ИП ФИО1 (далее – предприниматель) о расторжении договора от 14.09.2016 № 2300003147 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:23:0101003:162 площадью 512 718 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Отрадненский район, в границах кадастрового квартала 23:23:0101000; возложении на предпринимателя обязанности по возврату администрации муниципального образования Отрадненский район Краснодарского края (далее – администрация) данного земельного участка, с указанием, что решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи о праве аренды ответчика на указанный участок.

Исковые требования мотивированы нарушением со стороны предпринимателя как арендатора условий договора аренды в части использования земельного участка не в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра) и администрация Рудьевского сельского поселения Отрадненского района (далее – администрация поселения).

Решением от 04.08.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 30.10.2023, в удовлетворении иска отказано. Суды указали, что договор аренды от 14.09.2016 № 2300003147 заключен сторонами на 35 лет, следовательно, его расторжение по требованию арендодателя возможно только в судебном порядке при доказанности наличия существенных нарушений его условий, допущенных арендатором, и неустранения таких нарушений в разумный срок. Судебные инстанции особо отметили, что расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. В рассматриваемом случае требование арендодателя о расторжении договора аренды признано судебными инстанциями не соответствующим степени существенности допущенных арендатором нарушений и балансу интересов сторон. Согласно акту от 26.07.2023 проверки состояния земельного участка с кадастровым номером 23:23:0101003:162 участок используется для выращивания сельскохозяйственной культуры – подсолнечника. Надлежащих доказательств, подтверждающих наличие признаков использования земельного участка сельскохозяйственного назначения не в соответствии с целевым назначением или с нарушением законодательства Российской Федерации, не представлено. Не установив в действиях предпринимателя существенных нарушений договора аренды от 14.09.2016 № 2300003147, суды отказали в удовлетворении исковых требований.

В кассационной жалобе отдел просит решение от 04.08.2023 и постановление апелляционного суда от 30.10.2023 отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указывая, что факт заключения ответчиком соглашения от 23.12.2016 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды подтверждает нарушение арендатором условий договора аренды и действующего законодательства. Неосвоение арендатором спорного земельного участка является существенным нарушением условий договора от 14.09.2016 № 2300003147.

Предприниматель в возражениях указал на несостоятельность доводов кассационной жалобы, а также законность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель ответчика просил состоявшиеся судебные акты оставить без изменения. Истец и третьи лица явку процессуальных представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, на основании протокола о результатах аукциона от 26.08.2016 администрация поселения (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 14.09.2016 № 2300003147 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:23:0101003:162 площадью 512 718 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Отрадненский район, в границах кадастрового квартала 23:23:0101000. В силу пункта 1.1 договора земельный участок предназначен для сельскохозяйственного использования (т. 1, л. д. 13 – 15).

Пунктом 4.3.6 договора закреплено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Согласно пункту 3.1.4 договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям: использование участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в подпункте 1.1; нарушение арендатором условий, указанных в разделе 10 договора и невыполнение арендатором обязанностей, указанных в пунктах 4.2 и 4.3 договора.

Пунктом 8.3 договора установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации и договором.

Срок действия договора в течение 35 лет до 14.09.2051 (пункт 7.2 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись от 20.12.2016 № 2323/039-23/039/200/2016-2471.

По соглашению от 23.12.2016 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 14.09.2016 № 2300003147 права и обязанности арендатора переданы ФИО3

Решением Отрадненского районного суда Краснодарского края от 27.04.2021 по делу № 2-349/2021 соглашение от 23.12.2016 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от 14.09.2016 № 2300003147 признано ничтожным, применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде погашения регистрационной записи от 28.12.2016 № 23-23/039-23/039/200/2016-2552/3 об обременении правом аренды земельного участка с кадастровым номером 23:23:0101003:162 в пользу ФИО3(т. 1, л. д. 128 – 132).

Истец полагает, что заключение соглашения от 23.12.2016 о переуступке прав и обязанностей арендатора свидетельствует о нарушении арендатором условий договора от 14.09.2016 № 2300003147 и не использовании предпринимателем земельного участка с 23.12.2016 по настоящее время.

В целях досудебного урегулирования спора ответчику истцом направлялись претензии от 26.11.2021 № 132-7223/21-02-48 с предложением представить пояснения по вопросу неиспользования земельного участка, от 06.12.2021 № 132-7412/21-02-48 о подписании соглашения о расторжении договора аренды до 10.12.2021, неисполнение  которых послужило основанием обращения отдела в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, расторжение договора аренды земельного участка является исключительной мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае существенного и длительного неисполнения условий договора арендатором, грубого и систематического нарушения условий такого договора. Расторжение договора должно иметь место только при существенном нарушении договора другой стороной, которое делает продолжение арендных отношений невозможным.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего кодекса (пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса).

Договор аренды подлежит прекращению и в том случае, когда арендатор использует земельный участок не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде (подпункт 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержит разъяснения по применению арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса. В нем указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Исследовав представленные сторонами доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска. Суды при разрешении спора установили, что договор аренды от 14.09.2016 № 2300003147 заключен сторонами на 35 лет, следовательно, его расторжение по требованию арендодателя возможно только в судебном порядке при доказанности наличия существенных нарушений его условий, допущенных арендатором, и неустранения таких нарушений в разумный срок. Расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. Согласно акту проверки от 26.07.2023 земельный участок с кадастровым номером 23:23:0101003:162 используется для выращивания сельскохозяйственных культур – подсолнечника. Документальных доказательств, подтверждающих наличие признаков использования объекта аренды не в соответствии с целевым назначением или с нарушением законодательства Российской Федерации материалы дела не содержат. Не установив в действиях предпринимателя существенных нарушений условий договора от 14.09.2016 № 2300003147, суды отказали в удовлетворении исковых требований.

В кассационной жалобе отдел приводит доводы о наличии (доказанности) оснований для расторжения договора от 14.09.2016 № 2300003147 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:23:0101003:162 в связи с неиспользованием его по целевому назначению (в соответствии с видом разрешенного использования – сельскохозяйственное производство). Между тем, приведенные аргументы, связанные с установлением факта наличия (отсутствия) оснований для досрочного расторжения договора аренды, проверены и отклонены судебными инстанциями, которые по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришли к противоположным выводам.

Позиция судов основана на нормах действующего законодательства (статьи 450, 614, 619 Гражданского кодекса, статьи 22, 45, 46 Земельного кодекса) и соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления от 23.04.2005 № 11. Несогласие подателя кассационной жалобы с судебными выводами, основанными на установленных фактических обстоятельствах дела и оценке имеющихся доказательств, не свидетельствует о неправильном применении норм права.

Таким образом, оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены судебных актов, суд округа не установил.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.08.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2023 по делу № А32-58669/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

В.Е. Епифанов