АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Б.Хмельницкого, 59-б, г.Иваново, 153022

тел/факс (4932) 42-96-65, http://ivanovo.arbitr.ru, е-mail: info@ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А17-2666/2017

19 июля 2017 года

г. Иваново

Резолютивная часть решения оглашена 17 июля 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 19 июля 2017 года.

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Балашовой Н.С., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Шуя

(ОГРН 

<

***>, Ивановская область, город Шуя)

к обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-правовой центр»

(ОГРН 

<

***>, Ивановская область, город Шуя)

о расторжении договора аренды и обязании освободить земельный участок, 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – временный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Финансово-правовой центр» ФИО2,

при участии: 

от истца – ФИО3, представителя по доверенности от 20.03.2017,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Шуя (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-правовой центр» (далее – ООО «Финансово-правовой центр», ответчик) о расторжении договора аренды №Ю-07-1494 от 09.07.2007 земельного участка с кадастровым номером 37:28:010539:19, площадью 3,36 кв.м., расположенного по адресу: Ивановская область, город Шуя, площадь Революции, предоставленного для общественно-деловых целей (для размещения рекламного щита), и обязании освободить земельный участок от расположенных на нем объектов, а именно: демонтировать рекламный щит.

Определением суда от 17 апреля 2017 года исковое заявление оставлялось без движения. Во исполнение определения суда от истца поступили дополнительные документы и пояснения, истец уточнил процессуальное положение ФИО2

Определением суда от 17 мая 2017 года исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание. 

В порядке статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации протокольным определением суда от 13 июня 2017 года дело назначено к судебному разбирательству.

В судебном заседании объявлялся перерыв, информация о перерыве размещалась на доске объявлений в здании суда и в сети Интернет. 

При рассмотрении спора по существу представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, указал, что ответчик длительное время не оплачивает арендную плату, не получает разрешительную документацию на использование рекламного щита. 

Представители ответчика и третьего лица в предварительное заседание и судебные заседания не являлись, отзыв на иск не представлен, заявлений, ходатайств не поступило. Копии определения суда, уведомления о назначении дела к судебному разбирательству, направленные ответчику и третьему лицу, получены. Адреса ответчика подтверждаются информацией из Единого государственного реестра юридических лиц, материалами дела. Иными сведениями об адресных данных ответчика суд не располагает.

Принимая во внимание принятые со стороны суда меры по надлежащему уведомлению ответчика и третьего лица, дело в соответствии с положениями статей 123, 156, 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено в отсутствие их представителей.

Заслушав представителя истца, изучив имеющиеся в материалах дела документы, арбитражный суд установил.

Постановлением Главы городского округа Шуя № 1393 от 09.07.2007 ответчику предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 37:28:010539:19, площадью 3,36 кв.м., расположенный по адресу: Ивановская область, город Шуя, площадь Революции, для размещения рекламного щита.   

Администрация городского округа Шуя (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили договор аренды №Ю-07-1494 от 09.07.2007 вышеуказанного земельного участка. Срок действия договора установлен с 09.07.2007 на пятнадцать лет (пункт 2.1. договора). Земельный участок передан по акту приема – передачи, договор аренды зарегистрирован. 

В адрес ответчика и временного управляющего истцом направлялись претензии от 28.07.2015 и от 02.02.2017 с требованием оплатить задолженность по арендной плате, неустойку и предложением расторгнуть договор аренды. 

В связи с неоплатой задолженности, истец обратился в арбитражный суд  с иском о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка.

Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к заключению о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований. 

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса  Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными законами.    

Правовые отношения по договору аренды регулируются Главой 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). При  этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В рассматриваемом деле стороны согласовали все существенные условия договора аренды земельного участка, договор подписан без разногласий. 

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. При этом если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. 

Пунктом 3.4. договора аренды стороны предусмотрели возможность одностороннего изменения арендодателем арендной платы.

 Пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (редакция от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» установлено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Согласно статье 1 Закона Ивановской области от 06.05.2008 № 26-ОЗ «Об арендной плате за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и земельными участками, находящимися в собственности Ивановской области» (ранее действовавшего) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и земельными участками, находящимися в собственности Ивановской области, утверждались постановлением Правительства Ивановской области.

Пунктом 1 Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и земельными участками, находящимися в собственности Ивановской области, предоставляемыми в аренду без проведения торгов (конкурсов и аукционов), утвержденного постановлением Правительства Ивановской области от 25.08.2008 № 225-п (в ранее действовавшей редакции), предусматривалось, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы за пользование неразграниченными земельными участками, за исключением земельных участков, находящихся на территории городского округа Иваново Ивановской области, устанавливаются органами местного самоуправления городских округов и муниципальных районов Ивановской области.

В силу статьи 1 Закона Ивановской области от 02.03.2015 № 10-ОЗ «Об арендной плате за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» (действующего в настоящее время) с 1 марта 2015 года порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается Правительством Ивановской области, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами.

В настоящее время в соответствии с пунктом 1 вышеуказанный Порядок, утвержденный постановлением Правительства Ивановской области от 25.08.2008 № 225-п, устанавливает порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (начало действия редакции с 09.04.2015).

Задолженность по арендной плате правомерно рассчитана истцом исходя из условий договора аренды, Решений Городской Думы городского округа Шуя, с учетом кадастровой стоимости земельного участка, вида его разрешенного использования. 

В силу положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом, при этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. 

Пунктом 6.2. договора аренды, заключенного сторонами, предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1. 

Пунктом 4.1.1. стороны установили, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора, в том числе при невнесении арендной платы более двух раз подряд. 

Пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» предусмотрено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из смысла указанных норм следует, что для расторжения договора аренды в связи с неисполнением арендатором возложенных на него обязанностей арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

В адрес ответчика и временного управляющего истцом направлялись претензии от 28.07.2015 и от 02.02.2017 с требованием оплатить задолженность по арендной плате, неустойку и предложением расторгнуть договор аренды (претензии и доказательства их получения приложены к материалам дела). Данные обстоятельства свидетельствуют о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

Факт невнесения арендной платы более двух раз подряд материалами дела подтверждается. 

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды, в том числе в связи с истечением срока его действия, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.

В силу части 9 статьи 19 Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» установка и эксплуатация рекламной конструкции допускаются при наличии разрешения на установку и эксплуатацию рекламной конструкции (далее также - разрешение), выдаваемого на основании заявления собственника или иного указанного в частях 5, 6, 7 настоящей статьи законного владельца соответствующего недвижимого имущества либо владельца рекламной конструкции органом местного самоуправления муниципального района или органом местного самоуправления городского округа, на территориях которых предполагается осуществлять установку и эксплуатацию рекламной конструкции.

Из пояснений представителя истца при рассмотрении дела следует, что разрешения на эксплуатацию рекламного щита ответчику не выдавались.  

Таким образом, исковые требования о расторжении договора аренды и понуждении ответчика освободить земельный участок являются обоснованными. 

Действительно, в материалах дела отсутствуют доказательства, однозначно подтверждающие принадлежность объекта, расположенного на земельном участке, ответчику. Однако судом учтено, что договорные отношения имелись между истцом и ответчиком, и по их окончанию в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации именно у арендатора возникает обязанность вернуть арендодателю арендованное имущество. Положения статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже, а равно и принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленный в пункте 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, распространяются на имущество, обладающее признаками недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), однако рекламный щит не обладает признаками объекта недвижимости.

Государственная пошлина по делу составляет 12 000 руб. и в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на ответчика. Принимая во внимание, что при обращении с исковым заявлением истец государственную пошлину не уплатил в связи с тем, что в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

На основании изложенного и, руководствуясь статьями 64, 65, 110, 156, 163, 167-170, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

1. Исковые требования удовлетворить.

2. Государственную пошлину в сумме 12 000 руб. отнести на ответчика.  

3. Расторгнуть договор аренды №Ю-07-1494 от 09.07.2007.

4. Обязать общество с ограниченной ответственностью «Финансово-правовой центр» освободить от рекламного щита земельный участок с кадастровым номером 37:28:010539:19, площадью 3,36 кв.м., расположенный по адресу: Ивановская область, город Шуя, площадь Революции.

5. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Финансово-правовой центр» в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины по делу. 

6. Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы (в том числе направленные посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети «Интернет» (система «Мой арбитр»)) подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

Судья:                                                             Н.С. Балашова