АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

 

«

Дело № А38-12717/2016

г. Йошкар-Ола

04» декабря 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 ноября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 04 декабря 2017 года.

 

Арбитражный суд Республики Марий Эл 

в лице судьи Фроловой Л.А

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело 

по исковому заявлению муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола»

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании основного долга по арендной плате и договорной неустойки

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ответчику муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола»

о признании сделки недействительной в части 

с участием представителей:

от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» до перерыва – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ, после перерыва – ФИО2 по доверенности,

от общества с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» до перерыва – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ, после перерыва – ФИО3 по доверенности 

 

УСТАНОВИЛ:

Истец, муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением, уточненным по правилам статьи 49 АПК РФ, к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион», о взыскании долга по договору аренды земельного участка от 20.12.2011 № 5423/2011-н за период с ноября 2015 года по 12.04.2016 в сумме 839 636 руб. 30 коп., договорной неустойки за период с 27.10.2015 по 06.10.2016 в сумме 75 815  руб. 22 коп., а также неустойки, начисленной на сумму 839 636 руб. 30 коп. по ключевой ставке Банка России, начиная с 07.10.2016 по день фактической уплаты долга.

В исковом заявлении изложены доводы о ненадлежащем исполнении ответчиком условий названного договора аренды земельного участка о сроке внесения арендной платы. В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательства по внесению арендной платы истцом заявлено требование о взыскании предусмотренной условиями договора неустойки.

Иск обоснован правовыми ссылками на статьи 307, 309, 310, 330, 606, 614 ГК РФ, а также на статьи 22, 42, 65 Земельного Кодекса РФ (т. 1, л.д. 6-8, 51 т. 2, л.д. 15-17).

В судебном заседании истец поддержал требования в полном объеме, заявил о доказанности передачи земельного участка в аренду и о незаконности уклонения ответчика от внесения арендной платы в полном размере (протокол и аудиозапись судебного заседания).

 

Ответчик, общество с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион», требования истца не признал и предъявил встречное исковое заявление о признании недействительным по правилам статьи 168 ГК РФ условия дополнительного соглашения от 26.01.2015 (пункта 2) к договору аренды земельного участка от 20.12.2011 № 5423/2011-н об установлении с 01.03.2015 размера арендной платы в сумме 1 932 760 рублей. 

Так общество указывает, что в названном дополнительном соглашении стороны установили правило о рыночном определении размера арендной платы, то есть согласовали способ расчета. При этом фиксация в дополнительном соглашении конкретного размера арендной платы в год (1 932 760 рублей) является лишь реализацией названного правила, которое этому условию должно соответствовать. Однако размер арендной платы в данном случае установлен на основании отчета общества с ограниченной ответственностью «Новый Дом» № 226-13 от 10.12.2013, который по результатам судебной экспертизы признан недостоверным. Тем самым, размер арендной платы, зафиксированный в пункте 2 дополнительного соглашения от 25.01.2015 является недействительным, поскольку противоречит Федеральному закону «Об оценочной деятельности», пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, пункту 19 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Город Йошкар-Ола», утвержденного решением Собрания депутатов городского округа «Город Йошкар-Ола» от 25.12.2015  № 258-VI (т. 2, л.д. 50-51).

Комитет в отзыве на встречное исковое заявление и в судебном заседании указал, что исходя из смысла пункта 2 статьи 424 ГК РФ недопустимо изменять цену договора после его заключения по основаниям, не предусмотренным договором или законом. Общество подписало дополнительное соглашение без замечаний, исполняло его, поэтому предъявление требования о признании его недействительным является недобросовестным поведением арендатора, что противоречит  принципу эстоппеля и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению), а также статье 10 ГК РФ. Поэтому арендодатель просит отказать в удовлетворении встречного иска и удовлетворить иск комитета в полном объеме (т. 2, л.д. 63-66, протокол и аудиозапись судебного заседания).

Общество в судебном заседании поддержало требования, изложенные во встречном исковом заявлении, в удовлетворении иска комитета просило отказать (протокол и аудиозапись судебного заседания).

 

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства и выслушав объяснения сторон, арбитражный суд удовлетворяет исковые требования комитета в полном объеме и отказывает в удовлетворении встречного иска общества  по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 20.12.2011 по результатам открытого аукциона комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», действовавшим от имени муниципального образования «Город Йошкар-Ола» (арендодателем), и обществом с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» (арендатором) заключен в письменной форме договор аренды земельного участка № 5423/2011-н, в соответствии с условиями которого истец как арендодатель передал во временное владение и пользование ответчика земельный участок общей площадью 4361 кв.м с кадастровым номером 12:05:0701004:76, расположенный по адресу: 

<

...> поз. 41, для строительства многоквартирного дома, а ответчик как арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренном разделом 2 договора (далее – договор аренды, т. 1, л.д. 12-13).

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям является договором аренды земельного участка, по которому в соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Договор оформлен путем составления одного документа с приложениями, имеющими силу его неотъемлемых частей, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, что соответствует пункту 2 статьи 434 ГК РФ.

Договор аренды заключен на период с 20.12.2011 по 19.12.2016. В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ, пункта 1 статьи 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации. Требование закона о государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного на срок не менее года, сторонами исполнено, о чем имеется соответствующая отметка (т. 1, оборотная сторона л.д. 13). 

В договоре аренды указаны сведения об индивидуально-определенных признаках переданного в аренду земельного участка. Эти же данные содержатся в кадастровом паспорте земельного участка (т. 1, л.д. 30). 

Таким образом, договор аренды земельного участка соответствует требованиям гражданского законодательства о его предмете, форме, цене и государственной регистрации, поэтому его необходимо признать законным. 

Согласно пункту 2.3 договора размер арендной платы определен на основании протокола по результатам аукциона на право заключения договора аренды в сумме 1 575 000 руб. Срок внесения арендной платы установлен ежемесячно не позднее 25 числа каждого месяца, за последний месяц года - не позднее 15 числа данного месяца (пункт 2.2).

Согласно пункту 2.10 договора аренды арендодатель имеет право в одностороннем и бесспорном порядке в соответствии с нормативными актами городского округа «Город Йошкар-Ола» изменить порядок определения и размер арендной платы. Об изменении размера арендной платы арендодатель уведомляет арендатора. Уведомление принимается и исполняется арендатором в бесспорном порядке.

Постановлением главы администрации города Йошкар-Олы от 21.01.2005               № 64 «О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования «Город Йошкар-Ола» утвержден порядок расчета годовой арендной платы за передаваемое в аренду муниципальное имущество. Постановлением № 3187 от 26.12.2012 «О внесении изменений в постановление главы администрации города Йошкар-Олы № 64 от 21.01.2005» внесены изменения в порядок расчета годового размера арендной платы, согласно которым в случае предоставления земельных участков для жилищного строительства и иного строительства с аукционов арендная плата начисляется в размере, устанавливаемом в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, до дня ввода построенного объекта в эксплуатацию, и подлежит переоценке один раз в год.

Письмом от 15.02.2013 № 08-31/1061 арендодатель уведомил арендатора об установлении размера арендной платы с 01.03.2013 на основании отчета общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Оценка» №  008/21-13 от 29.01.2013 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы в сумме 1 760 000 рублей в год (т. 1, л.д. 22, 24).

Письмом от 28.01.2014 № 08-31/311 истец уведомил общество об установлении размера арендной платы с 01.03.2014 на основании отчета общества с ограниченной ответственностью «Новый Дом» №  226-13 от 10.12.2013 (далее – отчет №  226-13) в сумме 1 832 000 рублей в год (т. 1, л.д. 25, 54-79). Уведомление получено ответчиком (т. 1, л.д. 27).

26.01.2015 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в котором стороны дополнили п. 2.3. договора следующим абзацем: «Арендная плата изменяется арендодателем ежегодно в одностороннем порядке, но не ранее чем через год после заключения договора аренды на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который принимается ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен настоящий договор аренды земельного участка.» (т. 1, л.д. 17). Кроме того, в пункте 2 дополнительного соглашения стороны согласовали размер арендной платы с 01.03.2015 в сумме 1 932 760 руб. в год (или 161 063 руб. 33 коп. в месяц). 

Договор аренды расторгнут соглашением сторон от 19.04.2016 в связи с государственной регистрацией права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме. В соответствии с пунктом 2 соглашения арендная плата подлежит начислению до 13.04.2016 (т. 1, л.д. 21).

Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами главы 34 ГК РФ, а также статьями 22, 42, 65 Земельного кодекса РФ.

Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. При этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Ответчик как арендодатель свое обязательство по передаче земельного участка в аренду исполнил надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи к договору аренды от 20.12.2011 (т. 1, л.д. 14). Факт непосредственного принятия земельного участка в аренду по акту арендатором не оспаривался.

В силу статей 614 ГК РФ, статей 42 и 65 Земельного кодекса РФ у ответчика как арендатора возникло встречное денежное обязательство по оплате пользования и владения арендованным земельным участком. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Договором аренды установлен следующий порядок внесения платежей – ежемесячно не позднее 25 числа каждого месяца, а за последний двенадцатый месяц не позднее 15 числа данного месяца (пункт 2.2). 

Арендатор не согласился с размером арендной платы за взыскиваемый период, рассчитанным на основании отчета №  226-13 (1 832 000 рублей), умноженного на коэффициент уровня инфляции (1, 055) и обратился в арбитражный суд со встречным исковым заявлением о признании пункта 2 дополнительного соглашения к договору аренды недействительным по правилам статьи 168 ГК РФ, ссылаясь на подтвержденную судебной экспертизой недостоверность отчета №  226-13 (т. 1, л.д.113-139). Встречный иск подлежит отклонению по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 70 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В рассматриваемой ситуации действует принцип эстоппеля и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению). Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель). Таким поведением является, в частности, поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 1 ГК РФ  при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Требование истца о признании недействительным условия дополнительного соглашения является противоречащим закрепленному в пункте 1 статье 10 ГК РФ принципу добросовестности участников гражданских правоотношений. Как следует из материалов дела, оспариваемое дополнительное соглашение было подписано обществом без замечаний, по нему производилась оплата, о своем несогласии с размером арендной платы за взыскиваемый период арендатор заявил после расторжения договора и обращения комитета в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате.

В силу пункта 2 статьи 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, арбитражный суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Таким образом, арбитражный суд признает недобросовестным поведением, не соответствующим обычной коммерческой честности, требование общества о признании недействительным пункта 2 дополнительного соглашения и отказывает в его удовлетворении на основании пунктов 3, 4 статьи 1 ГК РФ, статьи 10 ГК РФ, пункта 5 статьи 166 ГК РФ.

Тем самым размер арендной платы за взыскиваемый период подлежит исчислению в размере, установленном пунктом 2 дополнительного соглашения к договору аренды. Во исполнение условий договора ответчиком как арендатором внесена арендная плата за спорный период пользования земельным участком в размере 191 169 руб. 01 коп. Таким образом, задолженность арендатора за период с ноября 2015 года по 12.04.2016 в сумме 839 636 руб. 30 коп. подлежит взысканию в судебном порядке.

В связи с просрочкой внесения арендной платы комитетом правомерно заявлено требование о взыскании санкции за ненадлежащее исполнение денежного обязательства.

За просрочку исполнения денежного обязательства по внесению арендной платы к должнику подлежит применению гражданско-правовая ответственность в форме договорной неустойки (штрафа, пени). 

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.2 договора аренды сторонами определена ответственность за нарушение срока внесения арендной платы, в соответствии с которым ответчик обязан уплатить неустойку в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Банка России от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Арендодатель требует взыскать с ответчика неустойку за просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы по правилам статьи 330 ГК РФ и пункта 5.2 договора, исходя из составленного им уточненного расчета с 27.10.2015 по 06.10.2016 в сумме 75 815 руб. 22 коп. Расчет проверен арбитражным судом и признан правильным.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании неустойки по день фактической уплаты долга, начиная с 07.10.2016, по ключевой ставке Банка России. 

В соответствии с пунктом 65 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства. Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ). При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

Тем самым требование арендатора о взыскании неустойки, начисленной на сумму 839 636 руб. 30 коп. по ключевой ставке Банка России, начиная с 07.10.2016 по день фактической уплаты долга, также подлежит удовлетворению.

Нарушенное право истца подлежит судебной защите. Кредитор в денежном обязательстве вправе требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 ГК РФ) с вынесением решения арбитражного суда о принудительном взыскании с ответчика суммы основного денежного долга и санкции за просрочку исполнения обязательства (статьи 11, 12 ГК РФ). 

Меры по обеспечению иска, принятые определением арбитражного суда от 26.04.2017 (т. 1, л.д. 105-106), по правилам части 4 статьи 96 АПК РФ сохраняют свое действие до фактического исполнения настоящего судебного акта.

По правилам статьи 110 АПК РФ государственная пошлина в сумме                  7 337 руб., от уплаты которой истец освобожден в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ, взыскивается в доход федерального бюджета с ответчика, не в пользу которого принят судебный акт.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» долг по договору аренды земельного участка от 20.12.2011 № 5423/2011-н за период с ноября 2015 года по 12.04.2016 в сумме 839 636 руб. 30 коп. и договорную неустойку за период с 27.10.2015 по 06.10.2016 в сумме 75 815  руб. 22 коп., всего в сумме 915 451 руб. 52 коп., а также пени, начисленные на сумму 839 636 руб. 30 коп. по ключевой ставке Банка России, начиная с 07.10.2016 по день фактической уплаты долга.

 

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 21 309 руб. 

 

3. В удовлетворении встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» к муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» отказать в полном объеме.

 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

 

Судья                                                                                                               Л.А. Фролова