ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А52-6209/2022

г. Вологда

15 сентября 2023 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2023 года.

В полном объеме постановление изготовлено 15 сентября 2023 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зреляковой Л.В., судей Черединой Н.В. и Шадриной А.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Великие Луки представителя ФИО2 по доверенности от 07.08.2023 № 3519, от жилищно-строительного кооператива № 38/1 представителя ФИО3 по доверенности от 20.01.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива № 38/1 на решение Арбитражного суда Псковской области от 07 июня 2023 года по делу № А52-6209/2022, 

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Великие Луки (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 182113, Псковская обл., 

<

...>; далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Псковской области с исковым заявлением, уточненным в  порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к жилищно-строительному кооперативу № 38/1 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 182110, Псковская обл., 

<

...>; далее – ЖСК № 38/1) о взыскании 14 995 507 руб. 87 коп. долга по договору аренды земельного участка от 27 февраля 1997 года № 13937 за период с 01.01.1998 по 11.04.2022, 9 009 674 руб. 19 коп. пеней за период с 16.04.1998 по 21.09.2022.

Решением Арбитражного суда Псковской области от 07 июня 2023 года исковые требования удовлетворены частично, с ЖСК № 38/1 в пользу Комитета взыскано 3 038 042 руб. 28 коп. задолженности по арендной плате, 271 232 руб. 70 коп. пеней; в остальной части в удовлетворении иска отказано; с ЖСК № 38/1 в доход федерального бюджета взыскано 19 717 руб. государственной пошлины.

ЖСК № 38/1 с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. В обоснование жалобы ответчик указал, что представленный договор заключен Комитетом с иным лицом – жилищно-строительным кооперативом № 38 (далее – ЖСК № 38). В период заключения договора ответчик в качестве юридического лица не существовал. ЖСК № 38/1 создано 28.09.2005 путем реорганизации в форме выделения из ЖСК № 38. При этом ЖСК № 38 продолжил быть арендатором земельного участка. Кроме того, на спорном земельном участке не было каких-либо строительных объектов до 2007 года и после 2015 года. Объект незавершенного строительства построен в 2007 году и демонтирован в 2015 году. Доказательств использования данного земельного участка ответчиком Комитет не представил. 

Представитель ЖСК № 38/1 в судебном заседании апелляционной инстанции доводы жалобы поддержал.

Представитель Комитета в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал отзыв на апелляционную жалобу, просит оставить решение суда без изменения и отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыв на нее, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта. 

Как следует из материалов дела, 27 февраля 1997 года Великолукский городской комитет по земельным ресурсам и землеустройству (арендодатель) и ЖСК № 38 (арендатор) в соответствии с постановлением администрации города Великие Луки от 20.02.1997 № 59 заключили договор аренды земельного участка № 13937, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду без права последующего выкупа земельный участок, расположенный по ул. Рабочей, д. 5а, площадью 5 462 кв. м, под строительство 59-ти квартирного 10-ти этажного жилого дома. Договор заключен сроком на 2 года и вступает в силу с момента его регистрации в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Великие Луки (пункт 1.3 договора).

После окончания срока действия договора земельный участок арендодателю не возвращен.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что арендатор вносит арендную плату на специальный бюджетный счет ежеквартально в размере суммы, указанной в пункте 2.1 договора, за первый и второй кварталы текущего года не позднее 15 числа следующего месяца за отчетным кварталом, за третий квартал текущего года – до 15 сентября, за четвертый квартал – до 15 ноября.

Пунктом 2.1 договора установлено, что расчет арендной платы осуществляется на основании приложения, которое является неотъемлемой частью договора, согласно которому расчет арендной платы за землю исчисляется путем умножения ставки арендной платы на площадь земельного участка и на повышающий или понижающий коэффициент.

В соответствии с пунктом 1.1 постановления администрации города Великие Луки от 06.05.2015 № 1237 «Об утверждении Положения Комитета по управлению муниципальным имуществом города Великие Луки», Комитет является уполномоченным органом по решению вопросов местного значения в области владения, пользования и распоряжения муниципальным имуществом муниципального образования «Город Великие Луки».

Пунктом 3.2.10 указанного Положения определено, что Комитет на основании постановлений администрации города осуществляет предоставление земельных участков в постоянное бессрочное пользование, безвозмездное срочное пользование, заключает в отношении муниципального имущества, входящего в состав казны муниципального образования «Город Великие Луки», и земельных участков договоры аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления, купли-продажи, иные договоры, соглашения об их изменении и расторжении, прекращает права.

Таким образом, в настоящее время полномочия арендодателя по договору аренды земельного участка перешли к Комитету.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 30.09.2022 земельный участок с кадастровым номером 60:25:0021002:5, площадью 5 462 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство многоквартирного жилого дома, поставлен на государственный кадастровый учет 27.02.1997. В пределах данного земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером 60:25:0021005:553.

В выписке из ЕГРН от 07.09.2022 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 60:25:0021005:553, площадью 682 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, указана информация о том, что данное сооружение находится в пределах земельного участка с кадастровым номером 60:25:0021002:5. На указанный объект недвижимости 13.05.2008 зарегистрировано право собственности ЖСК № 38/1.

В соответствии со сведениями, содержащимися в выписках из Единого государственного реестра юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ), ЖСК № 38/1 создано в качестве юридического лица 28.09.2005 в результате реорганизации в форме выделения из ЖСК № 38. ЖСК № 38 исключено из ЕГРЮЛ 29.05.2017 как недействующее юридическое лицо.

Комитет 11.01.2022 направил ЖСК № 38/1 уведомление о прекращении договора и о необходимости возврата земельного участка с кадастровым номером 60:25:0021002:5 по акту приема-передачи. 

Требование о возврате земельного участка не исполнено, на земельном участке с кадастровым номером 60:25:0021002:5 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 60:25:0021002:553.

Поскольку арендатором земельный участок не возвращен, истец 06.10.2022 направил в адрес ответчика досудебную претензию с требованием погасить задолженность по арендной плате, которая оставлена последним без удовлетворения.

Ссылаясь на то, что в добровольном порядке ЖСК № 38/1 задолженность по арендной плате за пользование земельным участком не погасил, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, пришел к выводу, что ЖСК № 38/1 является арендатором спорного земельного участка, однако свою обязанность по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнял, поэтому исковые требования предъявлены обоснованно по праву. Иск удовлетворен частично в связи с пропуском истцом срока исковой давности по части требований, о чем заявлено ответчиком.

Апелляционная коллегия не находит оснований для несогласия с принятым судебным актом, так как выводы арбитражного суда первой инстанции являются правильными, основанными на нормах законодательства и материалах дела.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ определено, что земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как указано в пункте 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Материалами дела подтверждается, что после истечения срока действия договора аренды земельного участка от 27 февраля 1997 года № 13937 арендатор земельный участок арендодателю по акту приема-передачи не возвратил, а продолжил им пользоваться при отсутствии возражений со стороны арендодателя, поскольку на данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий арендатору, в связи с чем договор аренды возобновил свое действие на тех же условиях на неопределенный срок.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

В пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ определено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 19 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснил, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Из названных норм следует, что арендодатель вправе потребовать от своего контрагента уплаты арендных платежей, рассчитанных в соответствии с действующим нормативным правовым актом.

Комитет произвел расчет арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 60:25:0021002:5 в соответствии с положениями закона Псковской области от 08.04.2008 № 756-оз «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за пользование земельных участков, находящихся в собственности Псковской области, земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Псковской области», решения Великолукской городской Думы от 28.10.2005 № 82 «О земельном налоге в городе Великие Луки», с учетом установленной нормативными актами кадастровой стоимости земельного участка. 

Суд первой инстанции, с учетом заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности и на основании статей 196, 199, 200 ГК РФ, пришел к выводу, что Комитетом правомерно заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 3 038 042 руб. 28 коп. за период с 4 квартала 2019 года по 11.04.2022, а также пеней в сумме 271 232 руб. за период с 16.11.2019 по 21.09.2022 (за исключением моратория на возбуждение дел о банкротстве, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497). В остальной части истцом пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям, поэтому в удовлетворении иска отказано.

Возражений в части отказа в удовлетворении иска от сторон не поступило.

Апелляционный суд с расчетом суда, согласно которому долг по арендной плате за период с 4 квартала 2019 года по 11.04.2022 составляет 3 038 042 руб. 28 коп., согласен.

По мнению ответчика, изложенному в апелляционной жалобе, Комитет неправомерно предъявил иск к ЖСК № 38/1, поскольку спорный договор аренды заключен арендодателем с иным лицом – ЖСК № 38, права и обязанности арендатора к ЖСК № 38/1 после реорганизации ЖСК № 38 в форме выделения к ответчику не перешли, а остались у ЖСК № 38.

Рассмотрев данные доводы, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 4 статьи 58 ГК РФ определено, что при выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с разделительным балансом.

Следовательно, новое юридическое лицо становится самостоятельным субъектом гражданско-правовых отношений и с момента своего создания не является связанным с реорганизуемым обществом, за исключением случаев наличия у них гражданско-правовых отношений на основании договоров, регулируемых ГК РФ или в рамках обязательств, установленных разделительным балансом.

Согласно выпискам из ЕГРЮЛ  ЖСК № 38 зарегистрирован в качестве юридического лица 17.07.1992, исключен из ЕГРЮЛ – 29.05.2017 как недействующее юридическое лицо. При этом  ЖСК № 38/1 создано в качестве юридического лица 28.09.2005 путем реорганизации в форме выделения, его правопредшественником является ЖСК № 38.

В статье 59 ГК РФ установлено, что передаточный акт должен содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая обязательства, оспариваемые сторонами, а также порядок определения правопреемства в связи с изменением вида, состава, стоимости имущества, возникновением, изменением, прекращением прав и обязанностей реорганизуемого юридического лица, которые могут произойти после даты, на которую составлен передаточный акт, а также утверждается учредителями (участниками) юридического лица или органом, принявшим решение о реорганизации юридического лица, и представляется вместе с учредительными документами для государственной регистрации юридических лиц, создаваемых в результате реорганизации, или внесения изменений в учредительные документы существующих юридических лиц.

Как указано в пункте 5 статьи 60 ГК РФ, если передаточный акт не позволяет определить правопреемника по обязательству юридического лица, а также если из передаточного акта или иных обстоятельств следует, что при реорганизации недобросовестно распределены активы и обязательства реорганизуемых юридических лиц, что привело к существенному нарушению интересов кредиторов, реорганизованное юридическое лицо и созданные в результате реорганизации юридические лица несут солидарную ответственность по такому обязательству.

Из смысла указанных норм следует, что при реорганизации юридического лица в соответствии с передаточным актом должны быть распределены права и обязанности реорганизованного юридического лица, существующие на момент такой реорганизации, и при наличии установленных законодательством условий, возможна солидарная ответственность созданных в результате реорганизации юридических лиц именно по обязательствам, существовавшим на момент такой реорганизации.

В силу пункта 3 статьи 49 ГК РФ правоспособность юридического лица возникает с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц сведений о его создании и прекращается в момент внесения в указанный реестр сведений о его прекращении. С указанного момента реорганизованное юридическое лицо и созданное в результате реорганизации юридическое лицо являются самостоятельными участниками гражданского оборота и самостоятельно осуществляют свои права и несут обязанности.

Из представленного в материалы дела разделительного бухгалтерского баланса ЖСК № 38 на 08.07.2005 следует, что ЖСК № 38/1 приобретает право собственности на незавершенное строительство 59-квартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, и на продолжение строительно-монтажных работ на данном объекте, право преемственности на земельный участок, площадью 6 200 кв. м, под строительство 59-квартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, выделенного ЖСК № 38 согласно постановлению администрации города Великие Луки от 20.02.1997 № 59 и договору аренды земельного участка от 27 февраля 1997 года № 13937, а также право преемственности на технические условия, рабочий проект и другие документы на незавершенное строительство 59-квартирного жилого дома по адресу: 

<

...>. Данный документ подписан председателем правления ЖСК № 38 ФИО4, бухгалтером          ЖСК № 38 ФИО5, председателем правления ЖСК № 38/1 ФИО6 и бухгалтером ЖСК № 38/1 ФИО7

Кроме того, согласно выписке из ЕГРН от 30.09.2022 в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 60:25:0021002:5 установлено ограничение (обременение) в виде аренды по договору от 27 февраля 1997 года № 13937 сроком действия с 27.02.1997; лицом, в пользу которого установлено ограничение (обременение), является ЖСК № 38/1.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 07.09.2022 в пределах указанного земельного участка с кадастровым номером 60625:0021002:5 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 60:25:0022002:553, собственником которого также является ЖСК № 38/1.

С учетом вышеизложенного, исследовав и оценив представленные дело доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что обязательства по спорному земельному участку нашли отражение в разделительном балансе, поэтому суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что арендатором земельного участка и надлежащим ответчиком по делу в данном случае является ЖСК № 38/1.

При таких обстоятельствах апелляционный суд отклоняет как несостоятельные и противоречащие материалам дела доводы апеллянта о том, что арендатором является иное лицо, а также о том, что на спорном земельном участке отсутствовали какие-либо строительные объекты до 2007 года и после 2015 года.

Согласно общедоступным сведениям ЕГРН на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, принадлежащий на праве собственности ответчику. Ссылки подателя жалобы на то, что данный объект разобран в 2015 году, не могут быть приняты во внимание апелляционным судом, поскольку противоречат выписке из ЕГРН.  

Как пояснил представитель ЖСК № 38/1 в судебном заседании апелляционной инстанции, в установленном порядке ответчик в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прекращения права собственности на объект незавершенного строительства в связи с прекращением его существования не обращался.

Акт обследования, предусмотренный пунктом 7.4 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в материалы дела также не представлен. 

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии на стороне ответчика обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком.

Требование Комитета о взыскании пеней правомерно удовлетворено частично в сумме 271 232 руб. за период с 16.11.2019 по 21.09.2022 (за исключением периода пропуска срока исковой давности и периода моратория) на основании положений статей 329, 330 ГК РФ, пункта 4.1 договора, пункта 1 статьи 2 Закона Псковской области от 08.04.2008 № 756-03, исходя из одной трехсотшестидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки от суммы платежа. 

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины, на основании статьи 110 АПК РФ, относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Псковской области  от 07 июня 2023 года по делу № А52-6209/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива № 38/1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд            Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Л.В. Зрелякова

Судьи

Н.В. Чередина

А.Н. Шадрина