АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-8173/2023

г. Владивосток

23 мая 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена  08 мая 2024 года. 

Полный текст решения изготовлен  23 мая 2024 года.

 

Арбитражный суд Приморского края  в составе судьи  Мамаевой Н.А., 

при ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем  Жемердей А.А., после перерыва помощником судьи Лопуховой Е.О., 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Розенталь Групп «Альтаис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации 25.09.2017)

к обществу с ограниченной ответственностью «Эко Плюс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации 03.11.2003)

о взыскании 1 717 727 рублей 60 копеек, 

по встречным исковым требованиям общества с ограниченной ответственностью «Эко Плюс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации 03.11.2003)

к обществу с ограниченной ответственностью «Розенталь Групп «Альтаис» акционерному обществу «Объединенная энергетическая компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации 09.03.2005)

о признании договора незаключенным

при участии в заседании до и после перерыва:

от истца: ФИО1 (доверенность от 22.12.2023, паспорт, диплом),

от ответчика: ФИО2 (доверенность от 22.05.2023, паспорт, диплом),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Розенталь Групп «Альтаис» (далее истец, ООО «Розенталь Групп «Альтаис») обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Эко Плюс» (далее ответчик, ООО «Эко Плюс») о взыскании 1 664 553 рубля 91 копейка задолженности за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД и коммунальных услуг, 53 173 рубля 73 копейки пени и открытые пени.

            Определением суда от 27.03.2024 истцом удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, в котором просит взыскать с ответчика 2 074 988 рублей 27 копеек, в том числе 1 628 926 рублей 05 копеек задолженность за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД и коммунальные услуги, 446 062 рубля 22 копейки пени и открытее пени.

ООО «Эко Плюс» обратилось в суд со встречными исковыми требованиями к ООО «Розенталь Групп «Альтаис» о признании договора управления МКД №164/06-2022 от 25.06.2022, расположенного по адресу: г.Владивосток. ул.3-я Поселковая, д.15, корп. 1 незаключенным. Определением суда от 19.01.2024 встречные исковые требования приняты к производству суда.

В судебном заседании истец поддерживает уточненные исковые требования, возражает по встречному иску по доводам отзыва.   

Ответчик по иску возражает, представил отзыв, который приобщен судом к материалам дела.

В связи с необходимостью представления сторонами документов и пояснений, суд на основании статьи 163 АПК РФ определил объявить перерыв в судебном заседании до 08.5.2024 до 10 часов 00 минут.

После перерыва судебное заседание продолжено 08.05.2024 в том же составе суда, при участии тех же представителей сторон, участвовавших в судебном заседании до перерыва.

От истца (по первоначальному иску) через канцелярию суда поступили дополнительные пояснения и документы во исполнение определения суда, которые приобщены судом в материалы дела.

Истец по первоначальному иску в судебном заседании поддерживает исковые требования в полном объеме, по удовлетворению встречного иска возражает в полном объеме.

Ответчик по первоначальному иску возражает, заявляет о применении положений статьи 333 ГК РФ в части снижения неустойки, поддерживает встречные исковые требования в полном объеме.

В обоснование заявленных исковых требований истец указывает, что с момента начала управления многоквартирным домом ответчик обязательства внесению платы за жилые и нежилые помещения не выполнял. Ответчику неоднократно направлялись платежные документы для внесения платы, давались разъяснения по вопросам начислений, производились корректировки начислений по обоснованным требованиям, однако оплата, в том числе в части задолженности, по которой у ответчика не имелось разногласий относительно правомерности и правильности начислений, не поступала. 

Возражая по иску, ответчик указывает, что начисления платы за содержание жилья и текущий ремонт общедомового имущества, произведённые истцом, не соответствуют объему и качеству фактически оказанных услуг; при заключении между уполномоченным представителем собственников МКД и истцом договора вышеуказанные существенные условия не согласованы, в связи с чем, и в соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор не может считаться заключенным; в тариф оказания услуг по текущему ремонту и содержанию жилых и нежилых помещений 41,40 рублей, по которому истец рассчитывает задолженность включена стоимость дополнительных услуг- услуг консьержа, при этом решение собрания собственников МКД по вопросу оказания данной дополнительной услуги отсутствует, спорные виды услуг - консьержей не являются обязательными для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а являются дополнительными, в связи с чем, принимая во внимание, что решением общего собрания перечень, условия оказания и выполнения, а также размер оплаты дополнительных услуг в установленном порядке не определены, основания для удовлетворения требований в части взыскания задолженности на содержание консьержей отсутствуют.

В обоснование встречных исковых требований ООО «Эко Плюс» указывает, что при заключении договора управления МКД №164/06-2022 от 25.06.2022, расположенного по адресу: г.Владивосток. ул.3-я Поселковая, д.15, уполномоченным представителем собственников МКД и истцом не согласованы существенные условия договора, в связи с чем в соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается незаключенным.

Возражая по встречным исковым требованиям, и ответчик (истец по первоначальному иску) указывает, что основания для признания договора управления незаключенным отсутствуют, все существенные условия договора согласованы, обратное не доказано истцом по встречному исковому заявлению.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил следующее.

ООО «Розенталь Групп «Альтаис» является организацией, осуществляющей управление многоквартирными домами. 

Решением общего собрания собственников многоквартирного дома №15/1 по ул. Поселковая в г. Владивостоке на основании протокола от 25.06.2022 №3 заключен договор управления №164/06-2022 от 25 июня 2022 года. Решением государственной жилищной инспекции Приморского края №51/3759 от 28.06.2022 включены в реестр лицензий Приморского края сведения о многоквартирном доме № 15            корпус 1 по ул. 3-я Поселковая в г.Владивостоке Приморского края в список многоквартирных домов, находящихся под управлением ООО «Розенталь групп Альтаис».

ООО «Эко плюс» является собственником жилых и нежилых помещений многоквартирного дома №15/1 по ул. Поселковая в г.Владивостоке. 

Истец по первоначальным исковым требованиям в ноябре, декабре 2022 года оказал услуги по содержанию и текущему ремонту спорного МКД, а также коммунальные услуги по содержанию общего имущества МКД. На общую сумму 1 664 553 рубля 91 копейка.

С момента начала управления многоквартирным домом ответчик по первоначальному иску обязательства внесению платы за жилые и нежилые помещения не выполнял. Истец неоднократно направлял ответчику платежные документы для внесения платы, давал разъяснения по вопросам начислений, производил корректировки начислений по обоснованным требованиям, однако оплата, в том числе в части задолженности, по которой у ответчика не имелось разногласий относительно правомерности и правильности начислений, не поступила. 

В связи с неоплатой задолженности истец направил ответчику претензию о досудебном урегулировании, которая оставлена ответчиком без удовлетворения, что явилось основанием для обращения с настоящими исковыми требованиями в суд.

В ходе рассмотрения дела истцом уточнены исковые требования, уточнения приняты судом.

Исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, заслушав пояснения сторон, суд считает уточненные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу следующего. 

В соответствии со статьями 210, 249 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), статьями 39, 153, 154 и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ), на собственнике жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона лежит обязанность по несению расходов по оплате коммунальных услуг и услуг по содержанию общего имущества в таком доме.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги (часть 2 статьи 154 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (часть 1 статьи 39 ЖК РФ).

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (часть 2 статьи 39 ЖК РФ).

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт (часть 1 статьи 158 ЖК РФ). Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных статьей 171 настоящего Кодекса (часть 7 статьи 155 ЖК РФ).

При выборе способа управления домом посредством управляющей организации собственники помещений многоквартирного дома обязаны вносить плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома избранной управляющей организации (пункт 3 части 2 статьи 161 ЖК РФ).

Следовательно, применительно к рассматриваемому спору действующим законодательством на ответчика по первоначальному иску  как на собственника жилых и не жилых помещений, расположенных в МКД №15 корпус 1 ул. 3-я Поселковая в г. Владивостоке, возложена обязанность по внесению платы за их содержание, а также участие в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества.

Материалами дела также подтверждается и ответчиком не оспаривается, то обстоятельство, что ООО «Эко Плюс» в спорный период являлось собственником жилых и нежилых помещений в МКД №15 корпус 1 по ул. 3-я Поселковая в г. Владивостоке.

В силу пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее Постановление №64) отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в том числе нормы жилищного законодательства.

Согласно пункту 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее постановление №25) в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 Постановление №64).

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 постановления №64).

На основании нормы статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со статьей 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Участие каждого участника общей долевой собственности в расходах по содержанию имущества в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом.

Исходя из положений указанных норм, у собственника помещения в силу закона возникает гражданско-правовое обязательство по оплате содержания и ремонта общего имущества.

В части 4 статьи 154 ЖК РФ установлено, что плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

Поскольку ответчик является собственником спорных нежилых и жилых и нежилых помещений в МКД №15 корпус 1 по ул. 3-я Поселковая в г. Владивостоке, следовательно, на нем лежит обязанность в силу закона нести расходы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома.

Расчет спорной задолженности на общую сумму 1 628 926 рублей 05 копеек (с учетом уточнений), включая задолженность по оплате услуг за «содержание» и по оплате коммунальных услуг, в том числе задолженность по оплате услуг за дополнительную услугу «консьерж» в МКД №15 корпус 1 по ул. 3-я Поселковая в г. Владивостоке за период с ноябрь-декабрь 2022 года, судом проверен и признан верным, по методике расчета, а также по примененным значениям показателей объема и стоимости услуг расчет истца ответчиком документально не опровергнут (статья 65 АПК РФ). Контррасчет ответчика судом не принимается как необоснованный и документально не подтвержденный.

            Возражения ответчика по порядку расчета размера платы за отопление судом отклоняется в силу следующего.

Из материалов дела следует, что спорный МКД не подключен к централизованной системе отопления, коммунальная услуга отопление приготавливается из коммунального ресурса - электроэнергия путем нагрева теплоносителя (воды) электрокотлами, энергопотребление которых учитывается раздельно приборами учета: №44113617, 44113618 - 1-25 этажи (жилая и офисная часть дома); № 44163193 - минус 1 и минус 2 этажи (парковка).

Вышеуказанная схема реализации отопления влечет обязанность управляющей организации ООО «Розенталь групп «Альтаис» производить начисления за коммунальную услугу отопление на основании пункта 54 Правил №354, который указывает, что в случае самостоятельного производства исполнителем коммунальной услуги по отоплению (при отсутствии централизованного теплоснабжения) и (или) горячему водоснабжению (при отсутствии централизованных теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения) с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, расчет размера платы для потребителей за такую коммунальную услугу осуществляется исполнителем исходя из объема коммунального ресурса (или ресурсов), использованного в течение расчетного периода при производстве и предоставлении коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (далее - использованный при производстве коммунальный ресурс), и тарифа (цены) на использованный при производстве коммунальный ресурс.

В соответствии с абзацем 6 пункта 54 Правил №354 размер платы потребителя за коммунальную услугу по отоплению (при отсутствии централизованного теплоснабжения) при наличии в многоквартирном доме прибора учета тепловой энергии, установленного на оборудовании, входящем в состав общего имущества в многоквартирном доме, с использованием которого была предоставлена коммунальная услуга по отоплению, а также индивидуальных и (или) общих (квартирных) приборов учета тепловой энергии в жилых и (или) нежилых помещениях многоквартирного дома определяется за расчетный период в соответствии с формулой 18(1) приложения №2 к настоящим Правилам, и в случае, если выбран способ оплаты коммунальной услуги по отоплению равномерно в течение календарного года, 1 раз в год корректируется в соответствии с формулой 18(3) приложения № 2 к настоящим Правшам.

Спорный МКД оборудован квартирными приборами учета тепловой энергии, но не оборудован общедомовыми приборами учета тепловой энергии, произведенной для нужд отопления жилой, офисной и парковочной частей. В связи с данным обстоятельством начисления за отопление по формулам 18(1) или 18(3) приложения №2, то есть по показаниям индивидуальных приборов учета тепла производиться не могут. В связи с данным обстоятельством размер платы за коммунальную услугу «отопление» рассчитывается по правилам абзаца 1 пункта 54 Правил №354 как произведение объема ресурса (электроэнергии) на тариф (цена) за использованный коммунальный ресурс.

С учетом того, что приборы учета электроэнергии, используемой для отопления, раздельно учитывают потребление электрокотлов разными частями здания (парковки -1,2 этажей и 1-25 этажей), сумма за потребленную для целей отопления электроэнергию распределяется по площади помещений собственников отдельно парковки и офисно-жилой части, что отражено ранее расчетах истца.

Из материалов дела судом также установлено, что МКД №15 корпус 1 по ул. 3-я Поселковая оборудован подземной парковкой в количестве 182 машино-мест (площадь каждого составляет 13,3 кв. м, общая площадь составляет 2 420,6 кв. м), расположенной на нижних этажах МКД, являющейся неотъемлемой частью здания.

Согласно данным из реестра собственников помещений в спорном МКД, машино-места оформлены в собственность ответчика.

В соответствии со статьям 249, 290 ГК РФ, статьям 36, 39 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общее имущество, в издержках по содержанию которого обязаны участвовать как собственники жилых, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от фактического использования общего имущества.

В связи тем, что нежилые помещения (подземная автостоянка) находятся в жилом доме, то есть не могут существовать отдельно от этого дома, их собственник не может не пользоваться такими элементами дома как фундамент, подвалы, подземная автостоянка, коммуникации и другие.

Потребителями услуг энергоснабжения и отопления являются граждане - собственники жилых помещений и машино-мест в подземной автостоянке. Следовательно, расходы по содержанию подземной автостоянки, в том числе по оплате электроэнергии и отопления, несут собственники многоквартирного жилого дома и подземной автостоянки. Наличие среди собственников машино-мест лиц, не являющихся собственниками жилых помещений многоквартирного дома, не влияет на правовой режим подземного гаража как общедомового имущества.

При этом в соответствии с пунктом 40 Правил №354 потребитель коммунальной услуги по отоплению вносит плату за эту услугу совокупно без разделения на плату за потребление указанной услуги в жилом (нежилом) помещении и плату за ее потребление на общедомовые нужды.

Таким образом, на собственниках помещений лежит бремя по оплате коммунальных услуг (отопление, электроснабжение), потребленных в целом в многоквартирном доме и распределенных между всеми собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Из материалов дела следует и установлено судом, что определение объема и стоимости поставленной для энергоснабжения многоквартирных жилых домов электроэнергии произведено истцом на основании показаний коллективных (общедомовых) приборов учета электроэнергии по каждой точке поставки. Доказательства несоответствия приборов техническим требованиям их пригодности для коммерческого учета в спорный период в материалы дела не представлены.

Суд отклоняет возражения ответчика относительно распределения электроэнергии приборов учета электроэнергии №44163193, 44161941, 45178496, 40192303, 448729885, 44794206, 44921608 на площади машиномест парковки в связи с тем, что данные приборы фиксируют потребление электрической энергии общедомовым оборудованием.

В соответствии с выставленными ресурсоснабжающей организацией счетами-фактурами (приложением - ведомостями потребления) к оплате выставлены объемы электропотребления по объектам учета: жилая и офисная часть дома; ВР-02, АВР-03, ВРУ-02, ВРУ-03, ВРУ-11 - автопарковка.

Также суд отклоняет доводы ответчика о начислениях электроэнергии в отношении машиномест по общедомовым приборам учета (№44161941, 45178496, 40192303, 44872985,   44794206,       44921608,                       44163193), расположенных в вводных распределительных устройствах на парковке, поскольку письмом №440ИП от 16.02.2024 ответчику истцом направлено приглашение на осмотр общедомовых приборов учета в целях установления подконтрольности линий электропитания указанным общедомовым приборам. В связи с неявкой представителя и отсутствием информации о переносе времени осмотра, истец составил акт осмотра, в котором отражены фактически подучетные линии. В ходе осмотра установлено, что все приборы (за искючением прибора 45178496) учитывают электропотребление только машиномест и в соответствии с требованиями абзаца 2 пункта 43 правил предоставления коммунальных услуг №354 объем потребляемых в помещении, отведенном в многоквартирном доме под машино-места, электрической энергии определяется исходя из показаний приборов учета, установленных в целях раздельного учета потребления коммунальных ресурсов в этом помещении. Поскольку приборы учета №44161941, 40192303, 44872985, 44794206, 44921608, 44163193 учитывают только электропотребление парковочных мест, начисление применение их при расчетах электропотребления только парковочных мест является правомерным.

Поскольку в ходе осмотра  установлено, что прибор учета 45178496 отражает электропотребление общедомового имущества жилой и нежилой части дома от 1 этажа и выше (подпор воздуха, дымоудаление, щит аварийного освещения, щит управления пожарными насосами), электропотребление по указанному прибору исключено истцом в сводных ведомостях из электропотребления машиномест и включено в элеткропотребление на содержание общего имущества жилых и нежилых помещений МКД.

Суд отклоняет возражения ответчика по начислениям электрической энергии в связи с несоответствием сводной ведомости квитанциям, поскольку из представленных сводных ведомостей следует, что в них приведены сведения о начислениях за электроэнергию с учетом последующих перерасчетов. 

Факт поставки электрической энергии в спорный период на общедомовые нужды подтверждается представленными в материалы дела актами проверки (допуска в эксплуатацию) измерительного комплекса расчетного учета, расчетными ведомостями к акту выполненных работ за спорный период, сведениями о начисленных объемах коммунальных услуг и счетами-фактурами, которые ответчиком по существу не опровергнуты.

            Суд не принимает довод ответчика о начислениях КРСОИ водоснабжения и водоотведения в связи с тем, что коммерческие помещения и машиноместа имеют отдельные входные группы, где влажная уборка не проводилась.

В соответствии с частью 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно части 9.2 статьи 156 ЖК РФ размер расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, определяется при наличии общедомового прибора учета исходя из норматива потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества.

За расчетные периоды ноябрь-декабрь 2022 года начисления КРСОИ холодного водоснабжения и водоотведения произведены ресурсоснабжающей организацией в адрес управляющей компании и управляющей компанией в адрес собственников в размере норматива, установленного правительством Приморского края.

            Суд отклоняет возражения ответчика по тарифу в размере 41 рубль 40 копеек, примененному при расчете на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД в силу следующего.

В соответствии с частью 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме.

            Из материалов дела следует, что указанный тариф установлен решения собрания собственников спорного МКД согласно протоколу от 25.06.2022.

Таким образом, размер платы установлен решением общего собрания собственников, которое являлось предметом обжалования ответчиком. Решением Первомайского районного суда г. Владивостока от 13.02.2023 года по делу 2-311/2023, оставленному без изменений Приморским краевым судом и Девятым кассационным судом общей юрисдикции в удовлетворении требований о признании недействительными решений общего собрания, в том числе об установлении размера платы (тарифа) отказано.

Довод ответчика о неправомерности включения в тариф оказания услуг по текущему ремонту и содержанию жилых и нежилых помещений стоимости дополнительных услуг - услуг консьержа без решения общего собрания отклоняется судом в силу следующего.

В соответствии с правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491, перечень работ и услуг по содержанию общего имущества зависит от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома.

В состав указанного перечня работ и услуг входит принятие мер пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности. 

Конструктивной особенностью спорного МКД является функционирующая в дежурном режиме система пожарной сигнализации, пожаротушения и дымоудаления. 

В соответствии с пояснительной запиской, планом этажа на отметке 0,000 разделом 3 проекта «Архитектурные решения» на первом этаже дома предусмотрено помещение дежурного пожарного поста, в котором находится пульт контроля и управления пожарными системами. Таким образом, необходимость обеспечения функционирования службы дежурных обусловлена конструктивной особенностью дома. Решение об обеспечении функционирования службы консьержей принято общим собранием собственников путем определения в составе сметы доходов и расходов средств, необходимых для ее работы. Решение собрания обжаловалось истцом в суде общей юрисдикции и не признано недействительным.

В обоснование своих возражений по первоначальным исковым требованиям ответчик указывает, что управляющей компанией систематически нарушались условия договора, требования законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства, обязанности по содержанию и ремонту общедомового имущества.

Однако. доказательства некачественного оказания истцом услуг по управлению многоквартирным домом ответчиком в материалы дела не представлены (статья 65 АПК РФ).

При этом, суд обращает внимание на то, что контрольно-проверочные мероприятия, проведенные ГЖИ по Приморскому краю в отношении деятельности истца, правового значения для рассмотрения настоящего спора не имеют, поскольку их наличие не освобождает ответчика от обязанности оплатить стоимость оказанных ему услуг соразмерно своей доле в праве собственности на общее имущество в указанном МКД.

Вопреки доводам ответчика об отсутствии доказательств фактического оказания услуг, суд отмечает, что управляющая компания при наличии установленного размера платы за услуги не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Кроме того, ответчиком не представлены доказательства его обращения с претензией к управляющей компании по объемам оказания услуг, а также их составу. Доказательства оказания услуг в меньшем размере или их неоказания ответчиком, вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ, также не представлены.

Вопреки доводам ответчика, управляющая организация, назначенная в соответствии с положениями пункта 17 Правил №354, части 17 статьи 161 ЖК РФ, обязана приобретать коммунальные ресурсы в целях содержания общедомового имущества и оплачивать их ресурсоснабжающим организациям согласно выставленным счетам па оплату, в связи с чем доводы общества об обратном отклоняются как основанные на неверном толковании норм права.

С учетом изложенного, факт оказания истцом ответчику услуг по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества указанного МКД, подтвержден надлежащими документами (статьи 9, 65 АПК РФ).

Доказательств, свидетельствующих о том, что в заявленный период общее имущество многоквартирного дома содержалось с нарушением положений пунктов 10, 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, устанавливающих требования к содержанию общего имущества, в материалы дела не представлено.

Как указывалось ранее, в силу характера данных правоотношений, управляющая организация не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 №4910/10).

Расходы управляющей организации на оказание услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества, исходя из сущности указанных правоотношений, подразумевают внесение соответствующей платы всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, что исключает обязанность управляющей организации доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений. Расчет стоимости услуг представляет собой арифметическую операцию по умножению суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев (постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 №4910/10).

Принимая во внимание изложенное, суд, исследовав и оценив относимость, допустимость, достоверность в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ представленных в материалы дела доказательства, исходя из наличия у ответчика обязанности по оплате услуг по обслуживанию и содержанию общего имущества, а также коммунально-эксплуатационных расходов, в отсутствие доказательств надлежащего исполнения последним указанной обязанности, удовлетворяет исковые требования о взыскании задолженности в заявленной сумме 1 628 926 рублей 05 копеек, с учетом принятых судом уточнений.

Помимо основного долга истец просит взыскать с ответчика неустойки в размере 446 062 рубля за период с 27.12.2022 по 26.03.2024.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка (часть 1 статьи 329 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно части 14 статьи 155 ЖК РФ, лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком денежного обязательства по оплате оказанных услуг по содержанию и текущему ремонту, коммунальных услуг подтвержден материалами дела, обществом правомерно заявлено требование о взыскании с ответчика пени, рассчитанных исходя из положений части 14 статьи 155 ЖК РФ.

Расчет неустойки проверен судом, выполнен в соответствии с требованиями действующего законодательства, ответчиком по существу и арифметически не оспорен, контррасчет не представлен.

Ответчиком заявлено ходатайство о применении статьи 333 ГК РФ и снижении неустойки.

Рассмотрев заявленное ответчиком ходатайство, суд не находит оснований для его удовлетворения по следующим основаниям.

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определениях от 22.04.2004 №154-О и от 21.12.2000 №263-О, при применении статьи 333 ГК РФ суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Из приведенных норм права следует, что, предоставляя суду право уменьшить размер неустойки, закон не определяет критерии, пределы ее соразмерности. Определение несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства осуществляется судом по внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

По правилам пункта 1 статьи 333 ГК РФ, а также пункта 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», подлежащая уплате неустойка может быть уменьшена судом, если она явно несоразмерна последствиями нарушения обязательства. В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 №17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» дано разъяснение, что доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, представляются лицом, заявившим ходатайство об уменьшении неустойки.

В нарушении статьи 65 АПК РФ ответчик доказательств явной несоразмерности начисленной пени последствиям нарушения обязательства, в материалы дела не представил.

Граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ). Согласно пункту 3 части 1 статьи 2 ГК РФ, предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Таким образом, ответчик несет самостоятельные риски предпринимательской деятельности, а также должен прогнозировать последствия, в том числе и негативные, связанные с ее осуществлением такой деятельности.

С учетом названных норм права и установленных по делу обстоятельств, суд, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, учитывая длительное неисполнение ответчиком обязательства и неисполнение до настоящего времени, счел, что неустойка в сумме 446 062 рубля 22 копейки в период с 27.12.2022 по 26.03.2024, соразмерна последствиям нарушения спорного обязательства, основания для ее уменьшения в порядке статьи 333 ГК РФ отсутствуют.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании пени в сумме 446 062 рубля 22 копейки являются  законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению

Поскольку денежное обязательство до вынесения решения по настоящему делу не исполнено, требование о начислении пени, начисленной с 27.03.2024по день фактической оплаты суммы основного долга, исходя из суммы задолженности в размере 1 628 926 рублей 05 копеек по день фактической оплаты сумму основного долга, заявлено истцом обоснованно и подлежит удовлетворению.

ООО «Эко Плюс» заявлены встречные исковые требования о признании о признании договора управления МКД №164/06-2022 от 25.06.2022, расположенного по адресу: г.Владивосток. ул.3-я Поселковая, д.15, корп. 1 незаключенным.

Исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, заслушав пояснения сторон, суд считает встречные исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению в силу следующего. 

В обоснование заявленных встречных исковых требований истец указывает, что уполномоченным представителем собственников МКД и истцом не согласованы существенные условия договора, а именно: состав общего имущества МКД, перечень работ (услуг) по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, перечень коммунальных услуг, которые обязуется предоставлять управляющая организация (предмет договора), периодичность их выполнения (оказания), порядок определения размера платы за содержание и ремонт общего имущества МКД, в связи с чем в соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается незаключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 431 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с частью 3 статьи 161 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления;

Частью 1 статьи 162 ЖК РФ установлен порядок заключения договора управления путем принятия решения общим собранием собственников с утверждением его условий.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

В качестве оснований для признания договора управления незаключенным ООО «Эко плюс» ссылается на то, что в скан-копии договора, размещенного в государственной информационной системе ЖКХ отсутствует приложение №4 - смета доходов и расходов определяющая размер платы за содержание и ремонт общего имущества, ответчиком по встречному иску в материалы дела не представлено подписанное сторонами приложение №4 - смета доходов и расходов, в связи с чем подтвердить обоснованность применяемого истцом тарифа и его составляющие не представляется возможным.

Согласно части 2.1. статьи 161 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом должен быть размещен в системе ГИС ЖКХ. В системе ГИС ЖКХ размещен договор управления домом. При этом приложение №4 является сметой доходов и расходов, утверждаемой решением общего собрания собственников.

В силу положений пункта 4.2. договора управления стоимость работ и услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества устанавливается общим собранием путем принятия тарифа содержания и ремонта общего имущества и финансового плана (сметы) доходов и расходов на текущий год или иной период, установленный общим собранием. Утвержденные общим собранием Собственников помещений тариф и финансовый план (смета) на текущий год является основанием для изменения размера платежей и не требует оформления дополнительного соглашения к настоящему договору.

Таким образом, смета доходов и расходов является приложением (№4) к протоколу общего собрания собственников от 25.06.2022 и с момента его утверждения общим собранием становится неотъемлемой частью договора управления.

Кроме того, само по себе размещение или неразмещение какого-либо документа в системе ГИС ЖКХ не является основанием признания договора управления незаключенным, смета доходов и расходов размещена на официальном сайте ответчика по встречным исковым требованиям, с требованиями о направлении копии сметы ООО «Эко Плюс» не обращался, как документ общего собрания данная смета исследовалась в рамках дела об обжаловании собрания.

Также истец ссылается, что в Приложении №1 к договору — перечень объектов, входящих в состав общего имущества, не отражен фактический состав общего имущества, о чем свидетельствует акт передачи общего имущества Застройщиком; перечень работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества (приложение №2) не конкретизирован, не содержит сведений о периодичности оказываемых услуг и не соответствует минимальному перечню, утвержденному постановлением Правительства №290 от 03.04.2013, в том числе отсутствуют системы центрального отопления и горячего водоснабжения, подвалы и чердаки. 

В соответствии с Приложением №1 перечень объектов включает в себя элементы многоквартирного дома, которые в соответствии с требованиями жилищного законодательства являются общим имуществом. В него не включены объекты, выходящие за пределы общего имущества. При этом ссылка ответчика на акт передачи общего имущества составленный между ООО «Эко плюс» и ООО «Эгершельд ДВ» не имеет правового значения для определения иного состава общего имущества, чем это установлено императивными предписаниями действующего жилищного законодательства.

В приложении №2 вопреки утверждению ответчика прямо имеется ссылка на состав и периодичность работ, установленную минимальным перечнем, утвержденным постановлением Правительства №290 от 03.04.2013 - пункт 2.

Используемая в приложении №2 терминология (подвал, чердак, центральное отопление и водоснабжение) не свидетельствует о незаключенности договора. При этом сами термины используются в их нормативном значении. Так, ГОСТ Р 58033-2017 Здания и сооружения. Словарь. Часть 1. Общие термины: 4.2.1 Чердак: Помещение, расположенное в пространстве между перекрытием верхнего этажа, покрытием здания (крышей) и наружными стенами, расположенными выше перекрытия верхнего этажа, не предназначенное для проживания. Помещения, отвечающие указанному признаку, имеются в доме и находятся выше уровня жилых помещений дома пространство между кровлей и последним жилым этажом. 4.2.13 Подвал: эксплуатируемая часть здания, расположенная частично или полностью ниже уровня земли. Помещения, отвечающие указанному признаку, имеются в доме. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Многоквартирный дом оснащен единой для всего дома системой приготовления коммунального ресурса для предоставления коммунальной услуги «отопление» не подключенной к общегородским сетям теплоснабжения, в силу чего система является централизованной в объеме дома.

Довод истца по встречному иску, что застройщик ООО «Эко плюс» в общем собрании, на котором принималось решение о заключении договора управления, участия не принимало отклоняется судом, поскольку данное основание не свидетельствует о незаключенности договора управления. За заключение договора и утверждение его условий проголосовали собственники, обладающие более чем 50% от общего числа голосов собственников. 

В силу положений части 3 статьи 161 ЖК РФ решение собственников о выборе способа управления с момента заключения договора управления становится обязательным для всех собственников, в том числе не принимавших участие в голосовании.

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что Первомайским районным судом г. Владивостока рассмотрено гражданское дело по иску ООО «Эко плюс» к ФИО3, ФИО4, третье лицо - ООО «Розенталь групп «Альтаис» о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленного протоколом внеочередного собрания от 25 июня 2022 года.

Указанным общим собранием, в том числе принимались решения об утверждении договора управления многоквартирным домом и заключении договора управления с ООО «Розенталь групп «Альтаис», об утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества и сметы доходов и расходов на содержание и ремонт общего имущества.

Как следует из решений судов, в ходе судебного разбирательства установлено, что собрание, оформленное протоколом от 25.06.2022, проведено при наличии кворума, решения приняты большинством голосов, обстоятельств, с которыми закон связывает возможность признания недействительными решения общего собрания собственников не установлено.

Решением Первомайского районного суда г. Владивостока от 13.02.2023 года по делу 2-311/2023, оставленному без изменений Приморским краевым судом и Девятым кассационным судом общей юрисдикции, в удовлетворении требований о признании недействительными решений о заключении договора управления и утверждении его условий отказано.

Таким образом, заявляя требования о признании договора управления незаключенным, истец по встречным исковым требованиям фактически требует признать недействительными решения общего собрания по заключению такого договора и утверждению его условий.

При этом, как отмечено в решении суда апелляционной инстанции, при обжаловании протокола не представлено доказательств того, что оспариваемое решение, повлекло для них существенные неблагоприятные последствия. Из сути высказанных истцом претензий следует, что истец не соглашается с методами управления многоквартирного дома, однако данное обстоятельство не может являться основанием для оспаривания решений собственников многоквартирных домов. Какие-либо доказательства нарушения прав собственников помещений в многоквартирном доме принятыми решениями, допущенных нарушений при проведении и/или организации собраний, истцами не представлено, как и не представлено доказательств того, что оспариваемыми решениями общих собраний, нарушены их права и законные интересы, а также причинены какие-либо убытки.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

С учетом данной процессуальной нормы признание недействительными решения общего собрания по заключению такого договора и утверждению его условий не подлежит доказыванию в рамках настоящего спора. 

Принимая во внимание изложенное, суд, исследовав и оценив относимость, допустимость, достоверность в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что встречные исковые требования являются необоснованными и неподлежащими удовлетворению, в связи с чем суд суд отказывает в их удовлетворении.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

В силу изложенного, судебные расходы в виде уплаченной госпошлины при подаче первоначального иска подлежат отнесению на ответчика. 

Судебные расходы, в виде уплаченной государственной пошлины при  подаче встречного иска подлежат отнесению на истца по встречным исковым требованиям (ответчика по первоначальным).

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эко плюс» (ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Розенталь Групп «Альтаис» (ИНН 

<

***>) 1 628 926 (один миллион шестьсот двадцать восемь тысяч девятьсот двадцать шесть) рублей 05 копеек основного долга, 446 062 (четыреста сорок шесть тысяч шестьдесят два) рубля 22 копейки пени, пени, начисленные на сумму долга 1 628 926 рублей 05 копеек с 27.03.2024 по день фактической оплаты долга, рассчитанные в соответствии с частью 14 статьи 155 ЖК РФ, и 30 177 (тридцать тысяч сто семьдесят семь) рублей расходов по уплате государственной пошлины.

              Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эко плюс» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 3 198 (три тысячи сто девяносто восемь) рублей государственной пошлины.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Исполнительные листы выдать по заявлению взыскателя после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.             

 

            Судья                                                                          Мамаева Н.А.