ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

                           

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«

Дело № А35-10971/2015

город Воронеж

30» июня 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2017 года

Постановление в полном объеме изготовлено  30 июня 2017 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                   Ушаковой И.В., 

судей         Суховой И.Б.,

         ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Деловые линии»: ФИО3, представителя по доверенности б/н от 09.01.2017;

от индивидуального предпринимателя ФИО4: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от акционерного общества «Бизнес-Курск - Баланс»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от открытого акционерного общества «Курские электрические сети»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от акционерного общества «АтомЭнергоСбыт»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от временного управляющего ФИО5: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Деловые линии» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на решение Арбитражного суда Курской области от 26.01.2017 по делу № А35-10971/2015 (судья Захарова В.А.) по иску индивидуального предпринимателя ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Деловые линии» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)о взыскании 3 127 181 руб.,

третьи лица: акционерное общество «Бизнес-Курск - Баланс», открытое акционерное общество «Курские электрические сети», акционерное общество «АтомЭнергоСбыт», временный управляющий ФИО5, 

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – ИП ФИО4, истец) обратился в Арбитражный суд Курской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Деловые линии» (далее – ООО «Деловые линии», ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 23.06.2011 №0623 за период с октября по декабрь 2014 года в размере 749 664 руб. 00 коп., а также затрат на восстановительный ремонт в размере 2 377 517 руб. 10 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, судом привлечены: Акционерное общество «Бизнес-Курск - Баланс», открытое акционерное общество «Курские электрические сети», акционерное общество «АтомЭнергоСбыт», временный управляющий ФИО5. 

Решением Арбитражного суда Курской области от 26.01.2017 исковые требования удовлетворены в части взыскания с ООО «Деловые линии» в пользу ИП ФИО4 задолженности в размере 749 664 руб. 00 коп., затрат на восстановительный ремонт в размере 361 232 руб. и 13 724 руб. 97 коп. расходов по уплате государственной пошлины, в остальной части иска отказано. 

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО «Деловые линии» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своей позиции заявитель жалобы указывает, что судами необоснованно не принято во внимание препятствование истцом ответчику в пользовании арендованными помещениями в спорный период, ввиду отключения электроэнергии в арендуемых помещениях.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2017 указанная апелляционная жалоба принята к производству.

В судебное заседание 03.05.2017 представители ИП ФИО4, АО «Бизнес-Курск - Баланс», ОАО «Курские электрические сети», АО «АтомЭнергоСбыт», временного управляющего ФИО5 не явились, учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривались в отсутствие не явившихся участников процесса, в порядке статей  123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В ходе судебного заседания судом в порядке статей 159, 262, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ к материалам дела были приобщены дополнения к апелляционной жалобе ООО «Деловые линии», а также принято к рассмотрению ходатайство ООО «Деловые линии» о проведении повторной судебной экспертизы.

В ходе судебного заседания представитель ООО «Деловые линии» поддержал доводы апелляционной жалобы, считая решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просил отменить его полностью, вынести по делу новый судебный акт, а также поддержал заявленное ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы. 

Арбитражный суд апелляционной инстанции, исследовав имеющиеся доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, заслушав объяснения представителя ответчика, считает необходимым решение суда первой инстанции  изменить, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, ФИО4 был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 02.02.2012 Инспекцией Федеральной налоговой службы по г. Курску, ОГРНИП 312463203300051, ИНН 

<

***>. 

28.09.2016 ФИО4 прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя на основании собственного решения, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (соответствующая запись внесена за государственным регистрационным номером 416463201421510). 

29.09.2016 в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей внесена запись о государственной регистрации ФИО4 (ИНН 

<

***>) в качестве индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства за основанным государственным регистрационным номером 316463200082380 (распечатка сведений из ЕГРИП, содержащихся на официальном сайте налогового органа имеется в деле). 

29.06.2011 между ИП ФИО6 (арендодатель) и ООО «Деловые линии» (арендатор) был заключен договор аренды № 0623 от 23.06.2011  (далее - договор). 

В соответствии с пунктом  1.1 договора арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование принадлежащие арендодателю на праве собственности нежилые складские и офисные помещения, общей площадью 912 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>, литер В5, а арендатор обязался своевременно уплачивать арендную плату за указанные помещения. 

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 30 июня 2011 года. 

В соответствии с разделом 3 договора, за пользование объектом аренды арендатор ежемесячно выплачивает арендодателю арендную плату, которая состоит из базовой (постоянной) и дополнительной (переменной) частей: - базовая часть арендной платы составляет: 249 888 руб. 00 коп. в месяц из расчета цены за 1 кв.м - 274 руб., НДС не облагается; - дополнительная часть арендной платы обеспечивает компенсацию затрат арендодателя по обеспечению объекта: электро-, тепло- и водоснабжения, а также канализации и эксплуатационных расходов по содержанию арендуемого объекта. Уплата базовой части арендной платы осуществляется арендатором не позднее 10 числа оплачиваемого месяца, на основании счета арендодателя. Неполный месяц оплачивается пропорционально количеству дней, фактического использования объектом. 

Дополнительная часть арендной платы определяется арендодателем ежемесячно и доводится до арендатора в форме счета не позднее 20 числа месяца, следующего за расчетным. 

В соответствии с пунктом 2.2.3. договора арендодатель имеет право требовать возмещения арендатором подтвержденных и обоснованных убытков, нанесенных последним объекту, если арендодатель докажет, что гибель или повреждение объекта произошли в результате наступления обстоятельств, за которые арендатор несет ответственность в соответствии с действующим законодательством и условиями договора. 

Согласно пункту 2.3.4 договора арендатор обязуется содержать объект в полной исправности и состоянии, отвечающем отраслевым нормам и правилам, предъявляемым к нежилым помещениям данного вида. 

Кроме того, в соответствии с пунктом 2.3.9 указанного договора арендатор обязуется после прекращения действия настоящего договора освободить объект от принадлежащего арендатору имущества и возвратить объект арендодателю по акту приема-передачи в порядке и сроки, установленные пунктом 5.1 договора. 

В соответствии со пунктом 5.1 договора, по окончании действия договора, либо в случае его досрочного прекращения, арендатор должен освободить объект от своего имущества и передать объект арендодателю по акту приема-передачи, в том состоянии, в котором он находился на момент приема-передачи арендатору, в сроки, согласованные сторонами. Договор заключен на 11 месяцев (пункт 7.1. договора). 

Пунктом 8.1 договора установлено, что каждая из сторон в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения своих обязательств по настоящему договору в случае существенного нарушения другой стороной условий настоящего договора.

Как указано в пункте 9.1 договора, специально для передачи помещений в аренду арендатору, арендодателем на объекте был произведен ремонт, в соответствии с утвержденным арендатором техническим заданием, стоимость ремонта составила: 5 002 000,00 руб. (пункт 9.3 договора). 

Согласно пункту 9.2 договора в случае одностороннего отказа арендатора от исполнения договора до момента его окончания, при условии, что такой отказ не был следствием нарушения арендодателем условий договора, арендатор обязуется компенсировать арендодателю убытки по проведению ремонта объекта, указанного в пункте 9.1 договора. 

В связи со сменой собственника нежилых помещений (свидетельство от 20.04.2012 № 46-АК 052937), между ИП ФИО6, ООО «Деловые линии» и ИП ФИО4 было заключено дополнительное соглашение от 16.05.2012 к договору № 0623 от 23.06.2011, согласно которому была изменена преамбула договора № 0623 от 23.06.2011, статья 11 договора - «Адреса, реквизиты и подписи сторон». 

В соответствии с пунктом 3 договора на отношения сторон по договору в связи с заключением соглашения, положения договора распространяются в части, не противоречащей соглашению. 

Все остальные пункты договора остаются без изменения (пункт 4 соглашения). 

Действие договора аренды № 0623 от 23.06.2011, в соответствии с пунктом 7.1. договора, истекло 24.05.2012, однако арендатор - ООО «Деловые линии», продолжил пользоваться спорными помещениями и вносил арендную плату в соответствии с пунктом 3.2 договора в сумме 249 888 руб. 00 коп. за период июня по сентябрь 2014 года.

За продлением срока договора аренды №0623 от 23.06.2011  или заключением нового договора в силу пункту 7.3. договора, ООО «Деловые линии» к ИП ФИО4 не обращалось. 

30.09.2014  ООО «Деловые линии» направило в адрес арендодателя уведомление № 32 от 27.09.2014  о расторжении договора аренды с 01.10.2014, представив акт от 26.09.2014 о фиксации нарушений, выразившихся в отключении электроэнергии. 

Ответчик в одностороннем порядке 03.10.2014 составил акт об освобождении помещений и 03.10.2014 направил истцу по почте акт возврата помещений. 

09.10.2014 арендодателем был проведен осмотр помещений, являющихся предметом спорного договора аренды, по результатам которого составлен акт о состоянии этих помещений. 

Истцом был составлен локально-сметный расчет, согласно которому определены затраты на восстановительный ремонт помещений, размер этих затрат составил 2 377 517 руб. 10 коп. 

03.04.2015 истец в адрес ответчика направил претензионное письмо от 01.04.2015 с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате, пеню и возместить стоимость работ и материалов в соответствии со сметной документацией. Указанное требование ответчиком было оставлено без удовлетворения. 

Ссылаясь на указанные обстоятельства и не исполнение ответчиком надлежащим образом обязанности по внесению арендной платы, нахождение арендованных ранее помещений в неудовлетворительном состоянии, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В рассматриваемом случае правоотношения сторон по договору аренды № 0623 от 23.06.2011 регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с требованиями статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от  исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 606 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ).

В статье 612 Гражданского кодекса РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1). В случае если недостатки сданного в аренду имущества были оговорены арендодателем при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, на арендодателя ответственность за указанные недостатки не возлагается (пункт 2).

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками, в данном случае, понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды.

Факт передачи помещения арендодателем арендатору подтверждается материалами дела, в том числе актом от 30.06.2011, и никем не оспаривается.

Согласно данному акту по результатам совместного осмотра стороны  установили, что состояние помещений и коммуникаций удовлетворительное, арендатор претензий  по состоянию помещений  не имеет.

Поскольку спорный договор был заключен на 11 месяцев (пункт 7.1. договора) и по окончании срока  его действия при отсутствии возражений арендодателя арендатор арендованное имущество не возвратил, продолжал пользоваться им, судом области правомерно установлено, что договор был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ подобные договоры могут быть прекращены в любое время по инициативе каждой из сторон с обязательным предупреждением другой стороны за три месяца при аренде недвижимого имущества, за одни месяц - движимого.

Таким образом, договор продолжает действовать для сторон в течение месяца и соответственно трех месяцев с момента подобного предупреждения. 

В этом случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора (указанная правовая позиция отражена  информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Односторонний отказ от договора должен быть выражен в утвердительной форме и однозначно свидетельствовать о волеизъявлении арендодателя.

Как следует из материалов дела, соответствующее уведомление о расторжении договора в порядке статьи 610 Гражданского кодекса РФ направлено истцу  25.08.2014. Факт получения данного письма 25.08.2014 не оспаривался истцом (аудиопротокол от 21.04.2016). Следовательно, договор аренды №0623 от 23.06.2011 следует считать прекратившимся с 25.11.2014.

Однако, возражая против предъявленного иска, ответчик сослался на односторонний отказ от исполнения договора аренды с 01.10.2014 на основании пункта 8.1. договора по причине существенного нарушения арендодателем условий договора (пункт 2.1.), и освобождение помещений 29.09.2014, представив акты фиксации нарушений от 26.09.2014 и от 27.09.2014, уведомление о расторжении договора от 27.09.2014 №32 с доказательствами их направления в адрес арендодателя, а также доказательства направления акта возврата имущества и ключей.

Согласно пункту 8.1 договора, каждая из сторон в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения своих обязательств по настоящему договору в случае существенного нарушения другой стороной условий настоящего договора. Договор может быть расторгнут также по решению суда и по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ.

Таким образом, исходя из условий договора, положений статей 450, 450.1, 620 Гражданского кодекса РФ сторона, отказавшаяся досрочно от исполнения договора в одностороннем порядке, должна доказать факт нарушения другой стороной условий настоящего договора, а также то, что данное нарушение является существенным.

Ответчик в качестве существенного нарушения арендодателем (истцом) обязательств по договору ссылается на отключение последним 26.09.2014 – 27.09.2014  электроэнергии в арендуемых помещениях по адресу: г. Курск, л. 1-я Кожевенная, д. 31, в здании под литерой В5. Отключение электроэнергии, по утверждениям ответчика, создало препятствия в использовании арендуемого имущества.

Однако, представленные ответчиком акты об отключении электроэнергии от 26.09.2014 и от 27.09.2014 составлены без участия арендодателя.

В материалах дела имеются различные копии соответствующих актов, датированные 27.09.2014, один из которых подписан иным лицом (ИП ФИО7), другой подписан представителями ООО «Деловые линии» и ИП ФИО7 27.09.2014, при этом указано, что ИП ФИО4 отказался от его подписания и получения.

Из актов фиксации правонарушения, на которые ссылается ответчик, следует, что имело место отключение непосредственно арендодателем электроэнергии в арендуемых помещениях 26.09.2014 – 27.09.2014.

Доказательств уведомления арендодателя о факте отключения электроэнергии и о составлении указанных актов ответчиком не представлено, как и надлежащих доказательств обращения к арендодателю с просьбой восстановить электроснабжение арендуемых помещений, прерванное, по утверждению ответчика, истцом, предъявления ему претензий относительно исполнения условий договора.

В подтверждение уведомления истца о возникших препятствиях в использовании помещений ответчиком представлена телефонограмма от 26.09.2014 №7.

В процессе рассмотрения дела по ходатайству ответчика судом была назначена судебная комплексная строительно-техническая и электротехническая экспертиза, проведение которой было поручено Федеральному бюджетному учреждению «Курская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации (далее – ФБУ «Курская ЛСЭ» Минюста РФ) и обществу с ограниченной ответственностью «Межрегиональная экспертная организация Дельта», ФИО8.

Из материалов дела и пояснений эксперта, проводившего судебную экспертизу в части электротехнического исследования, следует, что спорный объект (здание под литерой В5) запитан от трансформаторной подстанции, находящейся в границах балансовой принадлежности АО «Бизнес-Курск-Баланс».

Сетевая организация (ОАО «Курские электрические сети») сообщила, что отключение объекта под литерой В5 в указанное в актах время (26-27.09.2014) не производилось.

Из пояснений энергосбытовой организации (АО «АтомЭнгергоСбыт») следует, что в отношении собственника трансформаторной подстанции (ЗАО «Бизнес-Курск- Баланс») было проведено ограничение поставки электрической энергии с 28.10.2014, в связи с образовавшейся задолженностью, вплоть до ее погашения, то есть после указанного ответчиком отрезка времени.

По ходатайству ответчика в качестве свидетелей в суде первой инстанции были допрошены сотрудники ООО «Деловые линии»: старший менеджер по работе с клиентами ФИО9 и менеджер по работе с претензиями контрагентов ФИО10

Согласно выводам эксперта ООО «Межрегиональная экспертная организация Дельта», ФИО8 по итогам электротехнической экспертизы, отключение электроснабжения помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, лит. В5, ранее используемых ООО Деловые линии» по договору аренды от 23.06.2011 №0623, без участия сотрудников электроснабжающей организации, согласно описанию в акте от 27.09.2014, без отключения других помещений лит.В, Б5, В5, В7, В12, В13, возможно исключительно через электрощиты, находящиеся в здании: 

<

...>, лит. В5.

Утверждения ответчика о замене истцом электропроводки на момент проведения судебной экспертизы судебная коллегия  не принимает во внимание, ввиду их несостоятельности.

Заявленное в обоснование своей позиции ходатайство в суде апелляционной инстанции  о назначении по делу повторной судебной экспертизы было рассмотрено судебной коллегией по существу.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Коллегия судей установила, что в экспертном заключении эксперта ООО «Межрегиональная экспертная организация Дельта», ФИО8 по итогам электротехнической экспертизы отсутствуют неясности, требующие разъяснений. Возражения ответчика по существу выводов эксперта не являются основанием для назначения повторной экспертизы. Суд исходит из того, что ответчиком не было представлено надлежащих доказательств и надлежащей аргументации о необходимости проведения новой экспертизы, о необоснованности выводов ранее проведенной экспертизы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 82, 87, 159 Арбитражного процессуального кодекса РФ, апелляционный суд отклонил заявленное ответчиком ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Таким образом, материалы дела не содержат доказательств  того, кем прекращалась подача электрической энергии в арендуемые ответчиком помещения, а показаниями свидетелей указанные обстоятельства не подтверждаются. Факт умышленного отключения арендодателем электроэнергии документально не подтвержден.

Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ ответчик не представил бесспорных доказательств,  подтверждающих невозможность использования арендуемого имущества по вине арендодателя. 

Исходя из пояснений представителя ответчика, данных в судебных заседаниях апелляционного суда, временное отсутствие электрической энергии с учетом специфики деятельности арендатора, не повлекло за собой приостановление хозяйственной деятельности общества в спорный период. 

Кроме того, временное отключение электроэнергии в арендованном помещении не является обстоятельством, свидетельствующим о недостатках сданного в аренду имущества по смыслу статей 611 - 612 Гражданского кодекса РФ, а, следовательно, не является основанием для неисполнения договорных обязательств и исключает возможность суждений о существенном нарушений условий договора.

Принимая во внимание вышеизложенное, оценив в совокупности собранные по делу доказательства, суд области пришел к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для отказа ООО «Деловые линии» от исполнения договора в одностороннем порядке на основании пункта 8.1. договора.

При таких обстоятельствах доводы заявителя  жалобы о прекращении арендных отношений с 01.10.2014, не принимаются судом апелляционной  инстанции.

Следовательно, отказ арендатора вносить арендную плату за период с 01.10.2014 по 25.11.2014, не обоснован.

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Указанная правовая позиция изложена в пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в связи с чем довод ответчика об отсутствии обязанности вносить арендную плату за указанный истцом период, а также ссылки ответчика на неоднократные направления истцу письмами от 27.09.2014, от 03.10.2014, от 24.10.2014 акта возврата помещения и ключей не принимается судом во внимание.

Поскольку истец не представил надлежащих доказательств того, что он не мог использовать в спорный период нежилые помещения в связи с противоправными действиями ответчика (существенным нарушением арендодателем условий договора) требования о взыскании арендной платы за период с 01.10.2014 по 25.11.2014 в сумме 458 128 руб. заявлены правомерно.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований в этой части.

По правилам статьи 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. По смыслу указанной нормы прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В пункте 1  статье 655 Гражданского кодекса РФ закреплено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 названной статьи  (пункт 2  статье 655 Гражданского кодекса РФ).

По смыслу приведенных правовых норм, при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, отсутствие двустороннего акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.

В пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Таким образом, при обращении арендодателя в суд за взысканием арендных платежей в случае несвоевременного возврата арендатором арендуемого имущества арендатор должен доказать, что имущество им было возвращено своевременно.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71  Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Как следует из условий, предусмотренных в пунктах 2.3.9. и 2.3.10., 5.1. договора:

- после прекращения действия настоящего договора освободить объект от принадлежащего арендатору имущества и возвратить объект арендодателю по акту приема-передачи в порядке и сроки, установленные ст.5 настоящего договора.

- возместить арендодателю понесенные убытки, в случае нахождения объекта, на момент его возврата арендодателю в состоянии, исключающем его целевое использование, возникшее по вине арендатора,

- по окончании действия договора, либо в случае его досрочного прекращения, арендатор должен освободить объект от своего имущества и передать объект арендодателю по акту приема-передачи, в том состоянии, в котором он находился на момент приема-передачи арендатору, в сроки согласованные сторонами.

В ходе рассмотрения спора судом установлено и сторонами подтверждается, что двусторонний документ, подписанный арендатором и арендодателем, подтверждающий состояние помещений на момент прекращения договора аренды, отсутствует.

Материалы дела содержат два акта осмотра помещений после их освобождения ответчиком: акт, составленный 09.10.2014 истцом, и составленный 01.10.2014 ответчиком.

Совокупность представленных в материалы дела доказательств, на которые ответчик ссылается в апелляционной жалобе (с учетом дополнения), подтверждают факт  осуществления ответчиком действий по освобождению  спорного имущества и передачи ключей. Акт приема-передачи, составленный 09.10.2014 истцом, также является достаточным доказательством, подтверждающим освобождение арендуемого имущества.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, условий договора аренды и положений статьи 622 Гражданского кодекса РФ, истец не вправе рассчитывать на получение арендных платежей за период с 26.11.2014 по 31.12.2014.

Полагая, что на ответчике лежит обязанность по возмещению расходов для устранения недостатков, выявленных при принятии арендованного имущества, истец  также обратился с требованием о взыскании с ответчика 2377 517 руб. 10 коп. расходов на текущий ремонт нежилого помещения.

Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором.

Обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа, вытекает также из пункта 5.1 договора, правил статьи 622 Гражданского кодекса РФ. 

По мнению судебной коллегии, расходы на ремонт, следуя положениям пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса РФ, являются для истца расходами на восстановление нарушенного права (восстановление имущества в надлежащем состоянии), то есть убытками, обязанность возмещения которых возникает у ответчика согласно статье 393 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку убытки являются мерой ответственности должника, по делам о взыскании убытков, возникших в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, на истце лежит обязанность по доказыванию следующих обстоятельств: противоправности действий (бездействия) ответчика, факта и размера понесенного ущерба, причинной связи между действиями ответчика и возникшими убытками.

На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ лицо, участвующее в арбитражном процессе, обязано доказать наличие тех обстоятельств, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений.

Исходя из этого, обращаясь с данным требованием, истец должен представить доказательства того, что возвращенное ему после прекращения договора имущество не соответствует установленным выше требованиям закона и превышает нормативы нормального износа.

Судами установлено и следует из материалов дела, что 09.10.2014 ООО «Деловые линии» освобождены нежилые помещения, переданные на основании договора аренды № 0623 от 23.06.2011, что не оспаривается ответчиком по делу. При этом истец, ссылается на возврат арендуемых  помещений с недостатками.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что приведенные истцом в обосновании искового заявления о взыскании 2 377 517 руб. 10 коп. убытков, обстоятельства существенного ухудшения состояния арендованного имущества на момент его возврата по сравнению  с его состоянием на момент передачи в аренду материалами дела  бесспорными доказательствами не подтверждены.

В ходе рассмотрения спора судом установлено и сторонами подтверждается, что двусторонний документ, подписанный арендатором и арендодателем, подтверждающий состояние помещений на момент прекращения договора аренды, отсутствует.

Материалы дела содержат два акта осмотра помещений после их освобождения ответчиком: акт, составленный 09.10.2014 истцом, и составленный 01.10.2014 ответчиком.

В акте от 01.10.2014 указано, что состояние помещений (полы, стены, потолок) не изменилось с момента подписания сторонами акта приема-передачи от 30.06.2011 и условиям нормального износа. Также в этом акте приводится описание помещений, из которого следует отсутствие механических повреждений в элементах спорного строения при наличии нормального износа.

Из представленного истцом акта осмотра от 09.10.2014 следует, что текущее состояние спорного объекта характеризуется наличием дефектов по офисным и складским помещениям, а также по фасаду и дебаркадеру с указанием этих дефектов. Оба акта не подписаны другой стороной.

Вопрос о превышении состояния помещений уровня нормального износа в процессе эксплуатации, может быть решен, если известно их состояние до начала действия договора аренды и после его прекращения.

Вместе с тем, доказательств, отражающих состояние спорных нежилых помещений на момент передачи их ответчику, в материалы дела не представлено.

Доводы истца со ссылкой  на положения пункта 9.1 договора, о том, что специально для передачи помещений в аренду на объекте был проведен ремонт в соответствии с утвержденным арендатором техническим заданием, не подтверждают фактического состояние помещений в момент их передачи арендатору. Как следует из технического задания (т.1 л.д. 20-24) оно было согласовано сторонами для перепланировки помещений литер В5 в соответствии с определенными в нем характеристикам (по каждому помещению).

Сам договор аренды не содержит условие о периодичности выполнения арендатором текущего ремонта. 

В пункте 2.3.10 договора стороны предусмотрели, что арендатор обязуется возместить арендодателю понесенные убытки, в случае нахождения объекта, на момент его возврата арендодателю в состоянии, исключающем его целевое использование, возникшее по вине арендатора, однако истец на такие обстоятельства не ссылается. 

По результатам судебной строительно-технической экспертизы,  (заключение эксперта  №1380/16.1-3) проведенной ФБУ «Курская ЛСЭ» Минюста РФ, экспертом ФИО11, сделаны следующие выводы: при отсутствии эстетических требований к спорному объекту, его эксплуатация возможна и при текущем техническом состоянии без дополнительных вложений; при необходимости же нахождения спорного объекта в полностью исправном состоянии требуется проведение ремонтных работ, предварительная стоимость которой без учета нормального износа составляет 2 377 517 руб. 10 коп.

С учетом нормального физического износа по стоимости ремонтных работ и материалов при принятии за основу акта осмотра помещений от 01.10.2014 равна нулю, что может быть обосновано тем, что по нормативным положениям минимальная продолжительность эффективной эксплуатации кирпичных зданий до постановки на текущий ремонт составляет 3-5 лет; при учете акта осмотра недвижимого имущества от 09.10.2014, указывающего на наличие повреждений, и принимая во внимание результаты проведенного осмотра, стоимость ремонтных работ составляет 361 232 руб. без учета стоимости устранения повреждений, которые могут быть обусловлены влиянием нормального за заданный условиями суда период эксплуатации здания.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, эксперт, проводивший судебную экспертизу, пояснил, что при проведении осмотра объекта в ходе проведения судебной экспертизы, было установлено, что указанные в акте осмотра от 09.10.2014 повреждения имели место и на момент осмотра, в связи с чем по выявленным повреждениям произведен стоимостной расчет устранения повреждений с учетом нормального износа.

Таким образом, с очевидностью усматривается, что в основу заключения эксперта №1380/16.1-3 также положены результаты проведенного эксперта осмотра помещений в период проведения экспертизы  с 10.08.2016 по 02.09.2016.

Между тем материалами дела подтверждается, что после освобождения  ООО «Деловые линии» арендуемых офисно-складских помещений их использование продолжалось иными лицами, в частности указанные обстоятельства подтверждаются договором аренды №02/09/13-01 от 02.09.2013, заключенного между ИП ФИО4 и ИП ФИО12 Также актами осмотра от 26.12.2014, от 26.08.2016 зафиксировано, что по адресу: 

<

...>, лит. В5 производятся  погрузочно-разгрузочные работы. Истцом данные сведения не оспаривались.

При таких обстоятельствах, оценив в совокупности заключение эксперта №1380/16.1-3, собранные по делу доказательства, судебная коллегия критически оценивает выводы данного  экспертного заключения о том, что стоимость ремонтных работ  и материалов, необходимых для ремонта помещений составляет 361 232 руб. 

При этом суд апелляционной инстанции исходит из того, что экспертом выводы о стоимости ремонтных работ  и материалов, необходимых для ремонта помещений сделаны в результате сопоставления  повреждений, указанных в акте от 09.10.2014 (составленного без участия представителей арендатора) и результатов проведенного  экспертом осмотра (т.е. спустя почти двух лет после составления акта в  условиях эксплуатации помещений третьими лицами) при отсутствии сведении о детальных характеристиках помещений при сдаче  их в аренду.

Кроме того, нет оснований полагать, что часть недостатков, выявленных арендодателем, не относится к нормальному износу. 

Как следует из пояснений ответчика, данных в суде апелляционной инстанции,  принимая во внимания выводы эксперта, за ООО «Деловые линии» сохранилась обязанность в силу статьи 616 ГК РФ по проведению текущего ремонта арендуемых площадей. 

В обоснование стоимости работ по восстановительному ремонту  ранее арендуемого имущества ответчиком был представлен локальный сметный расчет № 1 , составленный  ООО «АСЭИНО»,  согласно которому сумма расходов на текущий ремонт составляет 159 383 руб. 

ООО «Деловые линии» не оспаривает необходимость проведений ремонтных работ, их объемы работ  и необходимые для их выполнения материалов, указанных в локальном сметном расчете № 1. 

Согласно пункту 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ указанные обстоятельства считаются признанными стороной.

В свою очередь, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, истец не оспорил достоверность локального сметного расчета № 1.

Оценивая представленный ответчиком расчет стоимости работ,  судебная коллегия считает, что данное доказательство отвечает требованиям допустимости и относимости. Стоимость определена в соответствии  с Федеральными едиными расценками и Федеральными сборниками сметных цен на основании Приказа Минстроя РФ от 30.01.2014 № 31-пр и Постановления Госстроя от 29.12.1973 №279.

С учетом принципа распределения бремени доказывания, закрепленного статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ и в силу принципа состязательности сторон, установленного статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ, истец  не представил бесспорных, достаточных, допустимых доказательств, однозначно и без каких-либо сомнений подтверждающих наличие в нежилых помещениях недостатков, перечисленных в акте от 09.10.2014, и то, что стоимость работ на восстановительный ремонт спорного помещения в сумме 159 383 руб.  существенно занижена.

Акт, составленный 09.10.2014 истцом, локально-сметный расчет, согласно которому определены затраты на восстановительный ремонт помещений, размер этих затрат составил 2 377 517 руб. 10 коп. в качестве таких доказательств не могут быть приняты.

Оснований для иной оценки представленных доказательств, с учетом обстоятельств, установленных по настоящему делу, суд апелляционной инстанции не находит.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика представил информационное письмо, содержащее предложение о заключении мирового соглашения и доказательства его направления истцу. Данное предложение оставлено истцом без рассмотрения.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выяснится, что оно соответствует действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Учитывая изложенное,  и, исходя из анализа вышеназванных норм права, а также представленных сторонами доказательств, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о правомерности удовлетворения заявленных требований о  взыскании с ответчика 159 383 руб. расходов на текущий ремонт нежилого помещения. В остальной части требований о взыскании убытков следует отказать.

При таких обстоятельствах, решение  Арбитражного суда Курской области от 26.01.2017 следует изменить. 

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде относятся, в т.ч. расходы за проведение экспертизы.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы в виде выплаты экспертам за проведение судебной экспертизы, и уплаты государственной пошлины распределены между сторонами пропорционально удовлетворенным исковым требованиям (19,75%).

С учетом сведений о стоимости экспертизы и денежных средств, поступивших на счет суда, с истца в пользу ответчика следует взыскать  44852 руб. 25 коп. в счет возмещения расходов за оплату проведенной по делу экспертизы. 

С истца  в пользу Федерального бюджетного учреждения «Курская лаборатория судебной экспертизы» Минюста России  следует взыскать 38160 руб.; в пользу общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональная экспертная организация Дельта»  следует взыскать 7 000 руб. за проведение судебной экспертизы. 

В силу статьи 104 АПК РФ излишне уплаченная госпошлина в сумме 1364 руб. 10 коп. подлежит возврату истцу из средств федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 269, 270 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

                                           ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 26.01.2017 по делу             № А35-10971/2015 в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Деловые линии» в пользу индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 749 664 руб. 00 коп. задолженности, 361 232 руб. затрат на восстановительный ремонт, 13 724 руб. 97 коп. госпошлины, а также в части распределения расходов за проведенную по делу судебную экспертизу изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Деловые линии» в пользу индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 458 128 руб. задолженности, 159 383 руб. затрат на восстановительный ремонт и 7 629 руб. 27 коп. госпошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Возвратить индивидуальному предпринимателю – главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 из федерального бюджета излишне уплаченную госпошлину в сумме 1 364 руб. 10 коп. за рассмотрение дела в арбитражном суде первой инстанции.

Взыскать с индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Деловые линии» 44 852 руб. 25 коп. в счет возмещения расходов за оплату проведенной по делу экспертизы. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 в пользу Федерального бюджетного учреждения «Курская лаборатория судебной экспертизы» Минюста России 38 160 руб. за проведение судебной экспертизы. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4 – главы крестьянского (фермерского) хозяйства в пользу общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональная экспертная организация Дельта» 7 000 руб. за проведение судебной экспертизы. 

Решение Арбитражного суда Курской области от 26.01.2017 по делу             № А35-10971/2015 в остальной части оставить без изменения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Деловые линии» 1 667 руб. 60 коп. в возмещение судебных расходов за рассмотрение дела в суде  апелляционной инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.В. Ушакова

Судьи

И.Б. Сухова

ФИО1