Д Е В Я Т Ы Й    А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й    А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й    С У Д

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: info@mail.9aac.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

   № 09АП-43484/2020

г. Москва                                                               Дело № А40-172580/19

17.09.2020

Резолютивная часть постановления объявлена 10.09.2020            

Постановление изготовлено в полном объеме 17.09.2020 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе 

председательствующего судьи М.С.Сафроновой, 

судей А.С. Маслова, О.И. Шведко, 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО «Нефтегазстрой» на определение Арбитражного суда г. Москвы от 31.07.2020 по делу № А40-172580/19, вынесенное судьей Усачевой Е.В., об отказе в удовлетворении заявления конкурсного управляющего должника о признании недействительной сделки договора купли-продажи от 14.02.2018, применения последствий ее недействительности

в деле о банкротстве ООО «Нефтегазстрой».

при участии в судебном заседании:

от ФИО2- ФИО3 дов.от 25.04.2019

от  ООО ПКБ Нижний Новгород- ФИО4 дов.от 02.09.2019

от арбитражного управляющего ФИО5- ФИО6 дов.от 07.02.2020

У С Т А Н О В И Л:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.02.2020 ООО «Нефтегазстрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО5, член Ассоциации арбитражных управляющих «Центр финансового оздоровления предприятий агропромышленного комплекса».

Определением суда от 31.07.2020 отказано в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО «Нефтегазстрой» о признании договора купли-продажи от 14.02.2018 недействительной сделкой и применении последствий его недействительности.

Конкурсный управляющий должника не согласился с определением суда, обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, признать договор купли-продажи от 14.02.2018 недействительным и применить последствия недействительности сделки.

ФИО2 представила письменную пояснения, в которых просит определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель арбитражного управляющего ФИО5 доводы апелляционной жалобы поддержал, просил суд ее удовлетворить.

Представители ФИО2 возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, указывая на ее необоснованность, просил определение суда первой инстанции оставить без изменения а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность определения суда Девятым арбитражным апелляционным судом проверены в соответствии со ст. ст. 123, 156, 266, 268 АПК РФ 

Выслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и возражения по ней, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены определения суда.

В апелляционной жалобе конкурсный управляющий опровергает вывод суда первой инстанции о том, что ответчик не является заинтересованным лицом по отношению к должнику и не может быть осведомлен о финансовом положении должника на момент совершения сделки. 

Между тем в материалы дела не представлены доказательства того, что на дату совершения сделки - 14.02.2018 покупатель отвечал признакам неплатежеспособности, баланс покупателя по состоянию на 31.12.2018 и выписка из Банка, свидетельствующая о прекращении платежей с августа 2018 года, не являются относимыми доказательствами, поскольку данную информацию не подтверждают. 

Довод о наличии в отношении покупателя исполнительных производств документально не подтвержден.

Согласно данным сайта https://www.rusprofile.ru в отношении покупателя на 14.02.2018 было возбуждено только исполнительное производство от 04.05.2017 за неуплату штрафа ГИБДД, что доказательством неплатежеспособности покупателя являться не может. Информация о наличии кредиторов на указанную дату, чьи права могли бы быть нарушены, конкурсным управляющим также не предоставлена.

Доводы конкурсного управляющего о том, что ответчик, действуя добросовестно, не мог не знать о признаках банкротства должника, не свидетельствует о том, что покупатель знал или должен был знать о цели покупателя причинить имущественный вред кредиторам. Продавец не обладает специальными знаниями, позволяющими определить как текущую, гак и долгосрочную платежеспособность покупателя. При этом продавец действовал осмотрительно, о чем свидетельствует обеспечение обязательств покупателя по исполнению договора задатком, неустойкой и поручительством. Более того, продавец и покупатель не являются зависимыми лицами и не способны оказывать влияние на деятельность друг друга, продавец не состоит и никогда не состоял с покупателем в родственных связях, в трудовых отношениях, не являлся и не является участником и/или руководителем покупателя, что подтверждается выпиской из ЕГЮЛ, содержащейся в материалах дела. 

Доказательства аффилированости покупателя и продавца в соответствии со статьей 19 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-Закона о банкротстве, статьей 45 Федерального закона 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" , Законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" суду не предоставлены.

В апелляционной жалобе конкурсный управляющий оспаривает вывод арбитражного суда о необоснованности и недоказанности доводов конкурсного управляющего о завышенной стоимости договора в связи с отсутствием экспертного заключения по данному вопросу.

Установлено, что вывод конкурсного управляющего о завышенной цене сделки сделан на основании кадастровой стоимости земельного участка и дома, вместе с тем в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость имущества определяется методом массовой оценки, при котором осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости, с учетом удельного показателя кадастровой стоимости для каждой группы, таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что кадастровая стоимость в отношении конкретного объекта имущества не может свидетельствовать о его цене на рынке. 

Кроме того, объекты недвижимости, представленные конкурным управляющим для сравнения территориально расположены в границах деревни Рождественно, а недвижимое имущество по оспариваемому договору купли-продажи от 14.02.2018 расположено в районе дер. Рождественно, в коттеджном поселке «Барвиха-21».

Также установлено, что согласно распечаткам с сайта Циан аналогичные объекты в коттеджном поселке «Барвиха-21» продаются по цене от 220 000 000 рублей до 347 261 750 рублей, что превышает цену, указанную в договоре купли-продажи от 14.02.2018, и свидетельствует о том, что сделка проведена по рыночной стоимости. 

При этом, завершив строительство дома, покупатель мог реализовать его по существенно более высокой цене и получить прибыль, о чем свидетельствуют цены на готовые дома в поселке «Барвиха-21», что подтверждается распечаткам с сайта ЦИАН, согласно которым цена на готовый дом начинается от 452 143 440 рублей, что свидетельствует об экономической целесообразности данной сделки для покупателя.

Согласно условиям п. 7 договора купли-продажи от 14.02.2018 стороны договорились, что недвижимое имущество будет передано продавцом покупателю по передаточному акту в течение одного  дня с момента оплаты задатка, но до момента оплаты покупателем не менее чем 95 000 000 руб. право собственности на недвижимое имущество сохраняется за продавцом. После перехода права собственности на данное имущество к покупателю и до полной выплаты общей цены настоящего договора недвижимое имущество в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ будет находиться в залоге у продавца. 

Таким образом, встречность исполнения обязательств продавца обуславливается исполнением обязательств покупателя по оплате, поскольку на сегодняшний день сумма, оплаченная покупателем, не достигла 95 000 000 руб., обязательство по регистрации перехода права на недвижимое имущество не наступило. Единственной встречной обязанностью продавца являлась передача недвижимого имущества покупателю по акту приема-передачи, что и было исполнено, что подтверждается передаточным актом от 01.03.2018.

Арбитражным апелляционным судом отклоняется довод конкурсного управляющего о том, что покупатель для перехода права собственности не оплатил всего 18 000 000 руб., что является несущественной суммой с учетом общей цены договора и уже совершенных платежей», поскольку данная сумма является частью от неоплаченного платежа, необходимого для перехода права собственности по договору. 

Продавцом по условиям договора выбран способ защиты своих прав путем удержания права до момента оплаты хотя бы 50 % от цены недвижимого имущества, более того, если бы регистрация перехода права произошла, продавец был бы в более защищенном положении, поскольку его требование по оставшейся оплате было бы обеспечено залогом недвижимого имущества, и имело бы преимущественное право удовлетворения перед другими кредиторами;

В дополнение в материалы дела представлен договор поручительства от 14.02.2018, заключенный в счет обеспечения обязательств покупателя по договору купли-продажи от 14.02.2018 с ФИО7

Таким образом, конкурсным управляющим ООО «Нефтегазстрой» доказательств мнимой сделки не предоставлено, материалами дела его выводы не подтверждены.

Суд первой инстанции полно и правильно установил фактические обстоятельства по делу и дал им надлежащую правовую оценку. 

Определение суда законно и обоснованно. Оснований для его отмены нет.

Руководствуясь ст. ст. 266 – 269, 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 31.07.2020 по делу № А40-172580/19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО «Нефтегазстрой» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья М.С. Сафронова

Судьи О.И. Шведко

А.С. Маслов