Арбитражный суд Пермского края Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

 

город Пермь 

16.07.2024 года Дело № А50-29368/21 

Резолютивная часть решения объявлена 05.07.2024 года. Полный текст решения изготовлен 16.07.2024 года. 

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Овчинниковой С.А.  при ведении протокола секретарем судебного заседания Бызовой М.Д.,  

рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Центр строй» (614000,  Пермь город, Ленина улица, дом 9, этаж 2, офис 3, ОГРН: 

<

***>,  ИНН: 

<

***>)  

к ответчику: Жилищно-строительному кооперативу «Култаево» (614101,  Пермь город, Оборонщиков улица, дом 4, этаж 2, офис 16, ОГРН:  

<

***>, ИНН: 

<

***>)  

о взыскании 19 072 537 руб. 67 коп. 

при участии представителя истца ФИО1 – по доверенности от  10.01.2022,  

представителя ответчика ФИО2 – по доверенности от 10.07.2023, установил: 

ООО «Центр Строй» (далее истец) обратилось в Арбитражный суд  Пермского края с иском к ЖСК «Култаево» (далее ответчик) о взыскании  неосновательного обогащения в размере 19 072 537 руб. 67 коп. в виде  неучтенных расходов при строительстве жилого многоквартирного дома по  адресу: 

<

...> (с учетом  принятого судом уточнения от 25.06.2024).  

В судебном заседании истец на иске настаивал, указал, что не  оспаривает тот факт, что сумма инвестиционного взноса, предусмотренная  договором № 410-Р7/2018 о совместном строительстве жилого дома по ул.  Речная, 7, Култаево, в соответствии с условиями договора уплачена  ответчиком в полном объеме в размере 60 332 940 руб., задолженность в этой  части у ответчика отсутствует.  

При этом истец полагает, что договор № 410-Р7/2018 о совместном  строительстве жилого дома по ул. Речная, 7, Култаево является  незаключенным, поскольку согласно п.3.1. договора от 01.10.2018 сумма  инвестиционного взноса определена сторонами дословно «в размере 33 300  

рублей за 1 кв.м». Тем самым, цена объекта установлена «за 1 квадратный  метр» без указания, производится ли расчет стоимости объекта от его общей  площади или жилой, фактической или проектной и т.д.  

Истец указал, что нормы Градостроительного кодекса РФ, Жилищного  кодекса РФ, подзаконных нормативно-правовых актов различают общую и  жилую площадь объекта, площадь по проекту и фактическую,  соответственно, указанные площади не тождественны. Нормами «СП  54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные.  Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» (утверждены Приказом  Минстроя России № 883/пр от 03.12.2016), действовавшему в спорный  период, регламентирован порядок расчета указанных площадей.  

Таким образом, по мнению истца, условие о цене объекта в договоре от  01.10.2018 сторонами фактически не согласовано, о чем, в том числе  свидетельствует и разность позиций сторон в настоящем споре о том, какой  площадью необходимо руководствоваться при расчете. Как следствие, в  отсутствие согласования цены объекта недвижимости (многоквартирного  жилого дома) договор от 01.10.2018 является незаключенным.  

Истец полагает, что в отличие от других рассмотренных Арбитражным  судом Пермского края дел между сторонами, в настоящем деле имеется  подписанный ЖСК «Култаево» Акт приемки законченного строительством  объекта от 01.09.2019. В данном акте ЖСК «Култаево» согласовало  получение наружных сетей (п.3, п.10 акта), проектные работы (п. 4 акта),  благоустройство (п.11 акта). Площадь жилого дома составила 2 342,9 кв.м.,  более того ЖСК «Култаево» согласовало стоимость объекта по  утвержденной сметной документации (пункт 12 акта) 68 741 500 руб. То есть,  по мнению истца, в данном деле имеется письменное подтверждение о  согласовании сторонами стоимости объекта, даже с учетом акта № 3 от  01.09.2019.  

Истец также отметил, что все полученные площади многоквартирного  жилого дома были реализованы ответчиком и им получен доход, что  подтверждается бухгалтерской экспертизой в уголовном деле №  1210157001600624 в отношении председателя ЖСК «Култаево» ФИО3  

Таким образом, с учетом того, что договор от 01.10.2018 не заключен, а  ответчиком без правовых оснований получен от истца многоквартирный  жилой дом, данные действия ответчика, по мнению истца, свидетельствуют  о наличии на стороне ответчика неосновательного обогащения в виде  денежных средств, затраченных при строительстве дома, а именно:  

- работы по благоустройству территории в сумме 4 571 309,57 руб.;  - наружные сети водопровода и канализации (НВК) 120 458,01 руб.  - проектные работы ООО «КБ проект» в сумме 54 000 руб.  

- техническое присоединение к электрическим сетям (ООО «Парма  Инжиниринг») на сумму 980 000 руб.  

- устройство наружных сетей газопровода в сумме 1 680 000 руб. 

 Вместе с тем, поскольку на сегодняшний день возвратить жилой дом в  натуре невозможно, ЖСК «Култаево» обязано возместить ООО «Центр  Cтрой» действительную стоимость объекта.  

В судебном заседании 25.06.2024 истец заявил ходатайство о назначении  по делу судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости  переданного ответчику объекта – МКД по ул. Речная, 7.  

Истец просит поручить проведение экспертизы ЦНСЭ «ТЕХЭКО»,  эксперту ФИО4 и поставить на разрешение эксперта следующий  вопрос: определить действительную (рыночную) стоимость объекта:  многоквартирный дом по адресу 

<

...>  на дату передачи объекта от застройщика ООО «Центр Строй» инвестору  ЖСК «Култаево» 01.09.2019 (согласно акта о передаче объекта от  01.09.2019).  

Ответчик возражал против назначения по делу судебной экспертизы,  поскольку полагает, что независимо от того, является ли сумма  предъявленная истцом задолженностью либо неосновательным обогащением,  оснований для ее взыскания не имеется, поскольку при заключении договора  цена между сторонами была согласована.  

Указанные доводы подтверждены судебными инстанциями при  рассмотрении дел № А50-30102/21, А50-15377/22.  

В судебном заседании 25.06.2024 был объявлен перерыв до 01.07.2024. 

После перерыва судебное заседание продолжено 01.07.2024 с участием  истца и ответчика.  

Истец поддержал ходатайство о назначении по делу судебной  экспертизы.  

Ответчик возражал, вместе с тем, представил кандидатуры экспертов. 

Рассмотрев ходатайство истца о назначении по делу судебной  экспертизы, суд установил следующее.  

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ с учетом разъяснений, данных в  абзаце втором пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах  практики применения арбитражными судами законодательства об  экспертизе", если при рассмотрении дела возникли вопросы, для разъяснения  которых требуются специальные знания, суд вправе обсудить вопрос о  назначении экспертизы с согласия лиц, участвующих в деле.  

Данная норма не носит императивного характера, а предусматривает  рассмотрение ходатайства и принятие судом решения о его удовлетворении  либо отклонении. Таким образом, назначение экспертизы является правом  суда.  

Необходимость назначения экспертизы определяется судом исходя из  предмета заявленных исковых требований и обстоятельств, подлежащих  доказыванию по конкретному делу.  

Суд считает, что оснований для назначения по делу судебной  экспертизы с учетом имеющихся в деле доказательств, не имеется.  

В судебном заседании 01.07.2024 по ходатайству истца был объявлен  перерыв до 05.07.2024.  

После перерыва судебное заседание продолжено 05.07.2024 с участием  истца и ответчика.  

Истец поддержал доводы иска. 

Ответчик поддержал доводы отзыва на иск, просит в иске отказать,  ответчик указал, что постановление о прекращении уголовного дела № 1101  не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего дела,  поскольку не отвечает признакам, указанным в ч. 3 ст. 69 АПК РФ.  

Ответчик полагает, что документы, представленные истцом в качестве  доказательств несения расходов свыше уплаченного кооперативом  инвестиционного взноса, сами по себе не позволяют установить, что  указанные расходы не оплачены в составе инвестиционного взноса, не  подтверждают наличие соответствующей задолженности.  

Кроме того, истец указал, что документы (сметная документация), на  которую ссылается истец, является документацией между ООО «Центр- Строй» и ООО «СУ-8» на выполнение работ по договору генерального  подряда, то есть данная документация ответчиком не согласовывалась, не  была положена в основу спорного договора инвестирования, в связи с чем,  ссылки на нее несостоятельны.  

Ответчик полагает, что договор между сторонами заключен и является  действительным, поскольку сам объект и его цена четко и недвусмысленно  согласована сторонами в спорном договоре инвестирования.  

Характеристики, которым должен соответствовать объект  инвестирования, предусмотрены в пункте 2.2 договора, сумма  инвестиционного взноса определена сторонами в пункте 3.1 договора  размере 33 300 руб. за 1 кв. м. При этом в данную стоимость не входит  стоимость наружных сетей, благоустройства, стоимость техприсоединения  наружных сетей, проектные работы. Согласно положениям подпункта 2.2.1  пункта 2.2 договора создаваемый для инвестора объект должен  соответствовать, в том числе следующим характеристикам: объект – жилое  помещение: проектная площадь объекта составляет 1 811,8 кв. м. с учетом  балконов.  

Ответчик обратил внимание суда также и на положения абзаца 3  подпункта 2.2.2 пункта 2.2 договора, согласно которым в случае, если общая  площадь объекта по результатам проведения кадастровых работ будет  отличаться от площади, указанной в настоящем пункте договора, то размер  инвестиционного взноса инвестора изменению не подлежит. Размер  инвестиционного взноса может меняться по согласованию сторон и  оформления дополнительного соглашения (пункт 3.4 договора). В пунктах  6.2, 8.3 договора стороны дополнительно оговорили, что все изменения и  дополнения оформляются дополнительными соглашениями.  

Истец не направлял в адрес ответчика предложения об изменении цены  договора (размера инвестиционного взноса).  

Как следует из материалов дела, между ООО «Центр Строй»  (застройщик) и ЖСК «Култаево» (инвестор) заключен договор № 410-Р7/2018  о совместном строительстве жилого дома от 01.10.2018 (т. 1 л.д. 24-29), по  условиям которого застройщик привлекает инвестора для финансирования  

строительства жилого дома по адресу: Пермский край, Пермский район,  Култаевское сельское поселение, 

<

...> и по окончании  строительства и ввода объекта в эксплуатацию передает объект инвестору  (ответчику), а инвестор обязуется внести инвестиционный взнос и принять  объект в соответствии с условиями договора (п.п. 1.4, 2.1. договора).  Характеристики, которым должен соответствовать объект инвестирования  предусмотрены в п. 2.2 договора.  

В соответствии с п. 1.6 договора под инвестиционным взносом  понимаются денежные средства инвестора, за счет которых осуществляется:  

- возмещение затрат, произведенных застройщиком для строительства  объекта;  

- оплата услуг, работ и расходов застройщика, в том числе: мероприятия,  связанные с получением градостроительной, проектной, сметной,  разрешительной и иной документации необходимой для строительства;  расчеты с поставщиками, подрядчиками и иными контрагентами, иных услуг  и работ;  

- погашение кредитов и займов, использованных для строительства, а  также уплата процентов по ним;  

- уплата всех видов налогов и сборов при осуществлении строительства;  

- оплата иных расходов, связанных с созданием объекта.  

Сумма инвестиционного взноса определена сторонами в п. 3.1 договора  размере 33300 руб. за 1 кв.м.  

При этом, в данную стоимость не входит стоимость наружных сетей,  благоустройства, стоимость техприсоединения наружных сетей, проектные  работы.  

Согласно положениям подп. 2.2.1 п. 2.2 договора создаваемый для  инвестора объект должен соответствовать, в том числе следующим  характеристикам: объект – жилое помещение: проектная площадь объекта  составляет 1811,8 кв.м. с учетом балконов.  

По условиям абз. 3 подп. 2.2.2 п. 2.2 договора в случае если общая  площадь объекта по результатам проведения кадастровых работ будет  отличаться от площади, указанной в настоящем пункте договора, то размер  инвестиционного взноса инвестора изменению не подлежит.  

Сумма инвестиционного взноса в силу п. 3.2 договора оплачивается  инвестором путем внесения денежных средств на расчетный счет  застройщика, указанный в настоящем договоре.  

Размер инвестиционного взноса может меняться по согласованию  сторон и оформления дополнительного соглашения (п. 3.4 договора).  

В п.п. 6.2, 8.3 договора стороны дополнительно оговорили, что все  изменения и дополнения оформляются дополнительными соглашениями.  Любая договоренность между сторонами, влекущая за собой новые  обязательства, которые не вытекают из договора, должна быть подтверждена  сторонами в форме дополнительных соглашений к договору. Все изменения  и дополнения к договору считаются действительными, если они оформлены в  письменном виде и подписаны надлежащими уполномоченными  представителями сторон.  

Как следует из материалов дела, по акту приемки законченного  строительством объекта истцом ответчику передан «Жилой двухсекционный  многоквартирный трехэтажный дом по адресу: Пермский край, Пермский  район, Култаевское сельское поселение, 

<

...>», общей  площадью 2342,9 кв.м. (по проекту 2227,4 кв.м.), общая площадь жилых  помещений соответствует проектной и составляет 926 кв.м. (т. 1 л.д. 31-31).  

Стоимость объекта определена в п. 12 акта приемки в размере 68 741 500  руб.  

По утверждению истца, во исполнение условий договора № 410-Р7/2018  от 01.10.2018 ЖСК «Култаево» оплатило стоимость по договору в сумме  инвестиционного взноса.  

Спора в этой части между сторонами не имеется. 

Вместе с тем, истец полагает, что указанный в договоре размер  инвестиционного взноса не покрыл все расходы на строительство дома, а  именно:  

- работы по благоустройству территории в сумме 4 571 309,57 руб.;  - наружные сети водопровода и канализации (НВК) 120 458,01 руб.  - проектные работы ООО «КБ проект» в сумме 54 000 руб.  

- техническое присоединение к электрическим сетям (ООО «Парма  Инжиниринг») на сумму 980 000 руб.  

- устройство наружных сетей газопровода в сумме 1 680 000 руб. 

Таким образом, сумма затрат составила: 4 571 309,67 +54 000+980  000+120 458,01+1 680 000 = 7 405 767,67 руб.  

Указанные расходы подтверждены заключением экспертизы № Э- 20230823/1, проведенной в рамках уголовного дела № 1101.  

Полагая, что между сторонами фактически условие о стоимости  строительства дома не достигнуто, данный договор является незаключенным.  

В связи с чем, истец полагает, что на стороне ответчика имеется  неосновательное обогащение в виде фактических затрат, составляющих  разницу между оплаченным инвестиционным взносом ответчиком и  стоимостью всех расходов на строительство дома.  

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения  в суд с настоящим иском.  

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный  суд установил следующее.  

Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности,  осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской  Федерации урегулированы Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об  инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в  форме капитальных вложений», которым установлены гарантии равной  защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной  деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо  от форм собственности.  

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 4 Постановления Пленума  ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, при рассмотрении споров, вытекающих из  договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере  

финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости,  судам надлежит устанавливать правовую природу соответствующих  договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37  («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской  Федерации и т.д.  

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры,  связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования  строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры  купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо  учитывать, что положения законодательства об инвестициях не могут быть  истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство  недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности)  на возводимое за их счет недвижимое имущество.  

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц,  заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая  случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об  инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то  есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за  покупателем.  

Согласно п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица  свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в  определении любых не противоречащих законодательству условий договора  (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16).  

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по  усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего  условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными  законом или иными правовыми актами (императивными нормами),  действующими в момент его заключения (статья 422 названного Кодекса).  

В силу положений ст. 454 ГК РФ договоры купли-продажи опосредуют  передачу вещи в собственность в обмен на деньги.  

В соответствии с положениями ст. 702 ГК РФ предметом договоров  подряда является по общему правилу определенная сторонами конкретная  работа, результат которой, отделимый от деятельности подрядчика,  передается заказчику работ.  

В силу ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о  совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются  соединить свои вклады и совместно действовать без образования  юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не  противоречащей закону цели. Действующее гражданское законодательство  отличается широким пониманием целей совместной деятельности, при  которых извлечение прибыли - только одна из возможных.  

Проанализировав условия заключенного между ЖСК «Култаево» и ООО  «Центр Строй» договора, суд приходит к выводу о том, что с учетом всех  его условий в совокупности и взаимосвязи, он по своей правовой природе  является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в  

будущем, и правоотношения, вытекающие из него, регулируются  положениями главы 30 ГК РФ о купле-продаже.  

Судом установлено, что по условиям заключенного между истцом и  ответчиком договора о совместном строительстве, его предметом и целью  является строительство жилого дома с привлечением инвестиционных  средств ответчика. Финансирование строительства ответчиком в рамках  договора предполагает внесение инвестиционного взноса, размер которого  четко регламентирован вышеприведенными положениями п. 3.1, подп. 2.2.1,  2.2.2 п. 2.2 договора.  

При этом истец полагает, что поскольку в договоре не согласована какая  именно площадь обеспечивается размером инвестиционного взноса (общая  площадь, жилая, фактическая или проектная) договор между сторонами не  заключен, в связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию  неосновательное обогащение.  

Оценив указанные доводы, суд приходит к следующим выводам. 

Согласно п. 1 ст. 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации и п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации  основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита  нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц,  осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую  деятельность. Необходимым условием применения того или иного способа  защиты гражданских прав является обеспечение восстановления  нарушенного права.  

Законность при рассмотрении дел арбитражным судом обеспечивается  правильным применением законов и иных нормативных правовых актов, а  также соблюдением всеми судьями арбитражных судов правил,  установленных законодательством о судопроизводстве (ст. 6 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации).  

Согласно ч. 1 ст. 133 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации к задачам подготовки дела к судебному  разбирательству относятся определение судьей характера спорного  правоотношения и подлежащего применению законодательства.  

В соответствии со ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд определяет  какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по  данному делу. Поскольку применение тех или иных норм права является  прерогативой суда, указание истцом норм, подлежащих применению к  отношениям сторон, не свидетельствует о том, что именно указанные нормы  подлежат применению судом при рассмотрении дела, суд не связан с  правовой квалификацией спорных правоотношений, которую предлагает  истец, и должен рассмотреть заявленное требование исходя из фактических  правоотношений.  

 Как установлено судом при рассмотрении дела, между сторонами  фактически заключен договор инвестирования (купли-продажи будущей  вещи).  

 В пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018   № 49 разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной  взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства,  закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и  иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).  При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ  судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем  слов и выражений (буквальное толкование).  

Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления  любым участником гражданского оборота, действующим разумно и  добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное  значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.  

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не  позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее  незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).  Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия  договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение  условия договора устанавливается путем сопоставления с другими  условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ).  Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи  и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора  (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с  учетом цели договора и существа законодательного регулирования  соответствующего вида обязательств.  

Суд, руководствуясь положениями ст. 431 ГК РФ и п. 43 Постановления  Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49, проанализировав  буквальное значение содержащихся в п.п. 1.4, 1.6, 2.1, подп. 2.2.1, 2.2.2 п. 2.2,  3.1 договора, слов и выражений, а также, сопоставив их с другими условиями  и смыслом договора в целом, приходит к выводу о том, что именно  инвестиционный взнос в размере, определенном пунктом 3.1 договора, с  учетом площади, зафиксированной сторонами в подп. 2.2.1 п. 2.2 договора,  признан покрывающим расходы истца, как застройщика, перечень которых  приведен в п. 1.6 договора и является открытым, включая в себя, помимо  прямо поименованных в данном пункте договора, также иные расходы,  связанные с созданием объекта.  

Виды работ, которые не входят в стоимость инвестиционного взноса,  отдельно оговорены в п. 3.1 договора и к ним относятся: стоимость  наружных сетей, благоустройства, стоимость техприсоединения наружных  сетей, проектные работы.  

Таким образом, представленные истцом документы в подтверждение  понесенных расходов, в частности: на работы по благоустройству  территории в сумме 4 571 309,57 руб., на устройство наружных сетей  водопровода и канализации (НВК) 120 458,01 руб., на проектные работы  ООО «КБ проект» в сумме 54 000 руб., на техническое присоединение к  электрическим сетям, на сумму 980 000 руб., а также на устройство  наружных сетей газопровода в сумме 1 680 000 руб., всего в общей сумме 7  

405 767,67 руб. сами по себе не свидетельствуют о необходимости  возложения на ответчика данных затрат сверх подлежащего уплате  инвестиционного взноса.  

Аргументы истца о неверном определении размера инвестиционного  взноса, определенного без учета фактической общей площади объекта и  положений п. 3 ст. 555 ГК РФ, судом отклонены, как противоречащие  достигнутым сторонами договоренностям и не соответствующие правовой  природе спорного договора, поскольку размер инвестиционного взноса,  исходя из буквального толкования договора, определяется как произведение  суммы инвестиционного взноса в размере 33300 руб. за 1 кв.м. и площади  объекта, определенной в подп. 2.2.1 п. 2.2 договора.  

Именно указанная площадь по смыслу положений п. 2.2 договора  признана сторонами существенной характеристикой создаваемого объекта,  участвующей в расчетах сторон в целях исполнения обязательств инвестора  и застройщика, принятых по условиям договора.  

Тот факт, что указанная площадь, соответствует лишь общей площади  жилых помещений дома, а не общей площади объекта о нарушении каких-либо прав застройщика, равно как и необходимости при расчете  инвестиционного взноса исходить из фактической площади объекта, не  свидетельствует.  

Из положений подп. 2.2.1 п. 2.2 договора прямо следует, что именно  жилую проектную площадь объекта 1 811,8 кв.м. с учетом балконов и имели  ввиду стороны, определяя взаимные обязательства друг друга, сделав  отдельную оговорку в подп. 2.2.2 п. 2.2 договора относительно того, что в  случае, если общая площадь объекта по результатам проведения кадастровых  работ будет отличаться от площади, указанной в настоящем пункте договора,  то размер инвестиционного взноса инвестора изменению не подлежит.  

Иное толкование обществом условий подп. 2.2.2 п. 2.2 договора является  ошибочным и противоречит воле сторон, сформированной и закрепленной  ими при заключении договора. Подписывая договор о совместном  строительстве жилого дома, истец и ответчик добровольно определили его  условия.  

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что все существенные  условия договора между сторонами согласованы, стороны понимали  стоимость подлежащей передаче в будущем вещи (МКД).  

В связи с чем, оснований для признания договора незаключенным не  имеется.  

Из материалов дела не следует, чтобы истец, полагающий, исходя из  обстоятельств спора, свои права нарушенными, а затраты превосходящими  изначально обговариваемые сторонами при заключении договора и не  покрываемыми инвестициями, обращался к ответчику за изменением  спорных условий договора с предложениями об иной стоимости  инвестиционного взноса либо переменных его формирующих, как то,  подлежащей учету сторонами в целях его исчисления площади объекта,  расширения перечня расходов, не входящих в данную стоимость.  

Положениями подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ предусмотрена письменная  форма сделок между юридическими лицами. Кроме того, в соответствии с  требованиями ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене,  установленной соглашением сторон.  

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на  условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном  законом порядке.  

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в  письменной форме путем составления одного документа, подписанного  сторонами (пункт 2 статьи 434).  

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его  недействительность.  

При таких обстоятельствах, соглашение сторон о внесении изменений в  спорный договор, в силу приведенных положений, подлежит заключению  исключительно в письменной форме.  

Порядок и механизм внесения таких изменений четко регламентирован  договором о совместном строительстве от 01.10.2018, пунктами 3.4, 6.2 и 8.3  которого предусмотрено, что размер инвестиционного взноса может  меняться только по согласованию сторон и оформления дополнительного  соглашения; все изменения и дополнения оформляются дополнительными  соглашениями; любая договоренность между сторонами, влекущая за собой  новые обязательства, которые не вытекают из договора, должна быть  подтверждена сторонами в форме дополнительных соглашений к договору;  все изменения и дополнения к договору считаются действительными, если  они оформлены в письменном виде и подписаны надлежащими  уполномоченными представителями сторон.  

Таким образом, размер инвестиционного взноса определяется только  договором и может меняться только по согласованию сторон путем  оформления дополнительного соглашения к договору. Иного способа  изменения размера инвестиционного взноса ни договором, ни действующим  законодательством с учетом субъектного состава сторон сделки, характера  обязательственных правоотношений, вытекающих из договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, не предусмотрено.  

В данном случае нормы ст. 1102 ГК РФ о неосновательном обогащении  неприменимы, поскольку предусмотренная договором сумма  инвестиционного взноса, исходя из его условий, покрывает расходы истца,  как застройщика, что подтверждается позицией судов по делам № А5030102/2021, А50- 15377/2022.  

Кроме того, подлежат отклонению доводы истца о передаче объекта с  большей площадью, нежели было предусмотрено договором, поскольку  исходя из договора проектная площадь объекта составляет 1 811,8 кв. м. с  учетом балконов. Как следует из акта приемки законченного строительством  объекта от 01.09.2019 № 3, общая проектная жилая площадь объекта с  балконами и лоджиями – 1 750, 40 кв.м. (40 квартир), общая фактическая  жилая площадь объекта с балконами и лоджиями – 1 822, 40 кв.м. (40  квартир), общая проектная и фактическая площадь здания – 2 227, 40 кв.м.  

В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 15.08.2019 № 59-31028-2019 содержатся аналогичные сведения.  

Согласно п. 2.2 разрешения указано, что общая площадь жилых  помещений с учетом балконов и лоджий – 1 750, 40 кв.м (проектная) и 1 824,  60 (фактическая). Также указано, что построено 40 квартир.  

Ссылка истца на обстоятельство, что все полученные площади  многоквартирного жилого дома были реализованы ответчиком и им получен  доход, не имеет правового значения для настоящего дела, поскольку доход  был получен именно от продажи построенных истцом 40 квартир,  коммерческая недвижимость, увеличившая сумму дохода ЖСК «Култаево»,  отсутствовала.  

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения требований ООО  «Центр Строй» о взыскании неосновательного обогащения не имеется.  

В соответствии со ст. 110 АПК РФ с истца в доход федерального  бюджета подлежит взысканию госпошлина по иску в сумме 83412 руб. с  учетом увеличения истцом размера исковых требований.  

 Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176, 177 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд  Пермского края  

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Центр строй»  (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета  госпошлину по иску в сумме 83412 руб.  

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке  Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его  принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд  Пермского края.  

 Судья С.А. Овчинникова