АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-32222/2017

11 июня 2019 г.

г. Челябинск

Резолютивная часть решения объявлена 04 июня 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 11 июня 2019 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Бесихина Т.Н.,при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ефремовой А.С., рассматривая в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, г. Челябинск (ОГРН 1027402931500, далее – истец, Комитет),

к обществу с ограниченной ответственностью «Ива», г. Челябинск (ОГРН 

<

***>, далее–ответчик, ООО «Ива»),

о взыскании 1 077 207 руб. 82 коп.,

и встречному исковому заявлению ООО «Ива» к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска о признании недействительным (ничтожным) расчета платы аренды земли,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

-Челябинской региональной общественной организации Общероссийской общественной организации инвалидов войны в Афганистане и военной травмы «Инвалиды войны», г. Челябинск (ОГРН 

<

***>, далее – ЧРОО ООО ИВА – «Инвалиды войны»),

-ФИО2, г. Челябинск,

при участии в судебном заседании представителей: 

Комитета – Тарана М.А. (доверенность от 09.01.2019  № 8),

ЧРОО ООО ИВА – «Инвалиды войны» - ФИО3, председатель правления,

ФИО2 – ФИО4 (нотариально удостоверенная доверенность от 25.03.2019 зарег.в реестре за № 74/76-н/74-2019-1-602),

УСТАНОВИЛ:

Комитет обратился 12.10.2017 в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ООО «Ива», в котором просил взыскать по договору УЗ № 004435-Вр-2013 от 27.08.2013 (с учетом изменения размера исковых требований – т.1 л.д .112-115):

-задолженность по арендной плате за период с 01.01.2016 по 30.06.2017 в размере 1 001 961 руб. 61 коп.;

-пени за период с 01.04.2016 по 30.06.2017 в размере 75 246 руб. 21 коп.;

-пени за нарушение сроков перечисления арендной платы с 01.07.2017 до момента фактического исполнения обязательства по оплате задолженности в размере 1 001 961 руб. 61 коп., в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства.

В обоснование заявленных требований истец, ссылаясь на положения ст. 307, 309, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст.22, 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и договор УЗ № 004435-Вр-2013 от 27.08.2013, указал на ненадлежащее исполнение ответчиками обязательств по внесению арендных платежей, что привело к образованию задолженности и начислению пени.

Определением от 15.06.2018 (т.3 л.д.1-2) для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято встречное исковое заявление о признании недействительным (ничтожным) расчет платы аренды земли № 5 (форма№2) от 05.07.2017 к договору аренды УЗ № 004435-Вр-2013 от 27.08.2013 (встречный иск с приложениями, уточнениями и документами во исполнение определения об оставлении без движения в отдельном томе – т.3).

Протокольным определением от 13.08.2018 (т.4 л.д.62-63) было удовлетворено ходатайство ЧРОО ООО ИВА – «Инвалиды войны» о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

18.12.2018 общество «Ива» представило договор уступки (цессии) от 15.06.2015 с актами (т.8 л.д.51-56), согласно которым права и обязанности по договору были уступлены ФИО2. 

Определением от 19.12.2018 (т.8 л.д .104-107) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2

Комитет представил мнение по доказательствам ответчика по основному иску (т.2 л.д.75), отзыв на встречный иск (т.4 л.д.52-53). 

Комитет пояснял, что ответчику по договору аренды передан земельный участок с кадастровым номером 74:36:0711003:741 для эксплуатации временной нестационарной автостоянки, при этом арендная плата внесена им не в полном объеме, поскольку при расчете применен неверный размер коэффициента К3.  

Общество «Ива» по основному иску представило письменные возражения (т.1 л.д.74-76), отзыв (т.1 л.д.126-132), возражение на расчет задолженности и пени с учетом увеличения (т.2 л.д.87-90), пояснения к встречному иску (т.4 л.д.54-58, 75-79, т.8 л.д.35-40, 45-49), письменные пояснения (т.8 л.д.2-5, 100-103), дополнительный отзыв (т.8 л.д.25-34), письменные пояснения к иску Комитета (т.1 л.д.148-150). 

Общество «ИВА» факт и период пользования земельным участком, а также размеры кадастровой стоимости, ставки арендной платы и коэффициентов К1 и К2 не оспаривал, возражал против примененного истцом размера коэффициента К3. 

Таким образом, спор между сторонами связан с порядком определения арендной платы исходя из значения коэффициента К3.

Возражая против примененного истцом показателя коэффициента К3, ответчик ссылается на п. 2 приложения №3 решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 и полагает, что он является организацией, в уставный капитал которой полностью состоит из вкладов, указанных в п. 1 приложения № 3 общероссийских общественных организаций инвалидов, если среднесписочная численность инвалидов среди их работников составляет не менее 50%, а их доля в фонде оплаты труда – не менее 25%, – в отношении земельных участков, используемых ими для производства и (или) реализации товаров (за исключением подакцизных товаров, минерального сырья и иных полезных ископаемых, а также иных товаров по перечню товаров, при производстве и (или) реализации которых организации не подлежат освобождению от уплаты земельного налога в отношении земельных участков, используемых ими для производства и (или) реализации этих товаров, утвержденному Правительством Российской Федерации), работ и услуг (за исключением брокерских и иных посреднических услуг).

В качестве доказательств, подтверждающих свои доводы, общество «ИВА» представило копии учредительных документов Челябинской региональной общественной организации Общероссийской общественной организации инвалидов войны в Афганистане и военной травмы – «Инвалиды войны», а также штатное расписание общества «ИВА», приказы о приеме на работу сотрудников, справки об их инвалидности, документы о начислении оплаты труда.

В последующем общество «Ива» также привело довод о передаче на основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды ФИО2

Третье лицо ЧРОО ООО ИВА – «Инвалиды войны» представило письменное мнение по рассматриваемому спору с дополнениями (т.4 л.д.80-83, 84-89, т.8 л.д.53-155), поддержав позицию ООО «Ива» относительно расчетов арендной платы.

Третье лицо ФИО2 представил письменные дополнения по иску Комитета (т.8 л.д.151-152), в котором он указал, что ему 15.06.2015 по договору уступки были переданы права  и обязанности по рассматриваемому договору аренды, а 19.02.2016 земельный участок по акту он передал обществу «Ива». Также был представлен отзыв и мнение на иск Комитета (т.9 л.д.7-8, 9-10)

В судебное заседание, назначенное на 04.06.2019, ответчик явку представителей не обеспечили, о времени и месте проведения заседания сторона уведомлена путем отобрания расписки у представителя, а также размещения соответствующей информации на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

От ответчика по основному иску (истца по встречному иску) на начало заседания поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью участия в заседании процессуального представителя, а также для предоставления дополнительных доказательств по делу. 

При этом какие доказательства и в чем затруднительность была представить их ранее, учитывая срок рассмотрения спора, сторона не указала.

Рассмотрев ходатайство стороны, суд пришел к выводу о том, что оно не обоснованно и направлено на затягивание процесса. Суд исходит из длительности рассмотрения спора и наличия у стороны возможности представить доказательства с учетом их раскрытия ранее.

Суд считает, что им приняты все меры для предоставления сторонам возможности представить доказательства в подтверждение своей позиции по делу.

Стороны дополнительных доказательств в обоснование позиции по делу не представили.

Дело рассмотрено в отсутствие общества «Ива» по имеющимся доказательствам в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, в соответствии с распоряжением Администрации города Челябинска от 30.07.2010 № 6032 (т. 1 л.д.21-22) между Комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Инвалиды войны в Афганистане» (в настоящее время – ООО «ИВА») (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для эксплуатации временной нестационарной автостоянки на территории города Челябинска УЗ № 004435-Вр-2013 от 27.08.2013 (далее – договор аренды), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:36:0711003:741, площадью 3903 кв.м, расположенный по ул. Ворошилова и ул. Молодогвардейцев в Курчатовском районе города Челябинска, для эксплуатации временной нестационарной автостоянки (т.1 л.д.12-18).

По условиям п. 1.4 договора аренды его условия применяются к отношениям, возникшим с 01.01.2010 до 30.06.2015.

Факт передачи земельного участка оформлен актом приема-передачи от 27.08.2013 (т. 1 л.д.19). При этом автостоянка в качестве временного некапитального объекта была принята по акту 04.09.2009 (т.1 л.д.23-24).

Согласно п. 2.2 договора аренды за пользование спорным недвижимым имуществом арендатор обязан в течение срока действия договора вносить арендную плату ежеквартально до первого числа месяца, следующего за отчетным кварталом, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (форма № 2).

После истечения срока действия договора, арендатор продолжил пользоваться участкам при отсутствии возражений на то со стороны арендодателя, доказательств обратного суду не представлено, в связи с чем, указанный договор признан судом возобновившим действие на неопределенный срок на тех же условиях (ст. 614, 621 ГК РФ), что также следует из письма Комитета от 26.04.2016 №11534.

В материалы дела представлен расчет платы за аренду №1, составленный и подписанный сторонами договора за период с 01.01.2010 по 31.12.2013 (т.3 л.д.12).

В п. 2.3 договора аренды предусмотрен порядок изменения арендатором размера арендной платы в одностороннем порядке.

Арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, плату за предоставление права аренды, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей (п. 4.2.2 договора аренды).

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из п. 1 ст. 607 ГК РФ следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

На основании п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым.

В рассматриваемом случае спорный земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 28.06.2012 с видом разрешенного использования для эксплуатации временной нестационарной автостоянки, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 22.03.2017 № 74/001/003/2017-56325 (т. 1 л.д.25-26).

Из этой же выписки следует, что договор аренды не был зарегистрирован в установленном порядке.

В п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст.1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Согласно подп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 ЗК РФ землепользование в Российской Федерации осуществляется на платной основе, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы являются земельный налог и арендная плата.

Обратившись с иском, Комитет указал на ненадлежащее исполнение ответчиком (обществом «ИВА») обязательств по внесению платы.

Полагая, что ответчик ненадлежащим образом исполнил свою обязанность по внесению арендных платежей, Комитет направил ему претензию от 31.08.2017 № 27219 с требованием выплатить задолженность по арендной плате за период с 01.01.2016 по 30.06.2017 и пени за период с 01.04.2016 по 30.06.2017 (т.1 л.д.28-34).

Кроме того, Комитет направил ответчику письмо от 14.08.2017 № 25335, в котором сообщил, что в связи с изменениями в федеральном законодательстве о некоммерческих организациях общество «ИВА» утратило право на применение коэффициента, учитывающего категорию арендатора (К3), в размере 0,001 и при подготовке расчетов следует исходить из К3 в размере 0,9 (т.1 л.д.84-85).

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по оплате арендной платы за период с 01.01.2016 по 30.06.2017 в отыскиваемом размере послужило основанием для обращения Комитета с настоящим иском в суд.

Расчет арендной платы за период с 01.10.2015 по 30.06.2017 был произведен истцом в Расчете платы за аренду земли № 5 (т.1 л.д.20, далее – Расчет платы № 5) и произведен истцом на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Закон № 257-ЗО), решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска» (далее – решение № 32/7) с применением следующих показателей:

-кадастровая стоимость – 23 727 898 руб. 20 коп. по 06.12.2015 и 29 027 157 руб. 42 коп. – с 07.12.2015; 

-ставка арендной платы – 2% (иные земельные участки);

-коэффициент К1 – 0,389 (хранение транспортных средств на стоянках, не относящихся к объектам капитального строительства);

-коэффициент К2 – 3,3 (Курчатовский район);

-коэффициент К3 – 0,001 с 01.10.2015 по 30.01.2016, 0,9 – с 31.01.2016 и далее.  

Ответчик по основному иску (истец по встречному иску) не оспаривает примененные истцом показатели кадастровой стоимости участка, ставки арендной и коэффициентов К1, К2.

Вместе с тем, общество «ИВА» несогласно с примененным Комитетом при расчете задолженности коэффициента К3 = 0,9, а также с тем, что вопреки условиям договора Комитет изменил показатель указанного коэффициента в одностороннем порядке.

Данное обстоятельство явилось основанием для общества «Ива» заявить встречный иск о признании недействительным Расчета № 5 от 05.07.2017 к договору аренды.

Доводы общества «Ива» отклоняются судом как основанные на неверном толковании норм материального права.

Согласно п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 ЗК РФ. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В п. 19 постановления Пленума № 73 указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Положениями ст. 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому стороны обязаны руководствоваться предписанным соответствующими нормативными правовыми актами размером арендной платы за такие земельные участки и не вправе применять другой размер арендной платы. 

Учитывая, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0711003:741, переданный ответчику в аренду, относится к категории публичных земель, государственная собственность на которые не разграничена, что подтверждается сведениями из кадастрового паспорта земельного участка, с учетом вышеприведенных правовых норм и разъяснений стоимость аренды земельного участка является регулируемой ценой, и истец по основному иску вправе рассчитывать арендную плату за пользование земельным участком по нормативным ставкам.

В силу того, что регулирование арендной платы за спорный земельный участок осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды независимо от воли сторон договора и без внесения в его текст соответствующих изменений. Соответствующая правовая позиции изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 № 9069/11 и от 17.04.2012 № 15837/11 и является обязательной для применения судами.

Таким образом, Комитет не только вправе, но и обязан при составлении расчетов отслеживать изменения в федеральном, региональном и муниципальном законодательстве и применять те нормы права, которые актуальны на момент составления расчета. 

В обоснование возражений против расчета и удовлетворения первоначального иска, Общество «Ива» ссылается, что его единственным участником является третье лицо – ЧРОО ОООИВА – «Инвалиды войны», а потому при расчете платы за пользование земельным участком и определении показателя коэффициента К3 для общества «ИВА» подлежит применению п. 2 приложения № 3 решения № 32/7, согласно которому его размер составляет 0,001.

Согласно п.п. 1, 2 ч. 10 ст. 1 Закона №  257-ЗО значения коэффициента К3 могут устанавливаться по решению органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов при наличии экономического обоснования в пределах от 0,001 до 1 для общероссийских общественных организаций инвалидов (в том числе созданных как союзы общественных организаций инвалидов), среди членов которых инвалиды и их законные представители составляют не менее 80%, – в отношении земельных участков, используемых ими для осуществления уставной деятельности, а также для организаций, уставный капитал которых полностью состоит из вкладов вышеуказанных общероссийских общественных организаций инвалидов, если среднесписочная численность инвалидов среди их работников составляет не менее 50%, а их доля в фонде оплаты труда – не менее 25%, – в отношении земельных участков, используемых ими для производства и (или) реализации товаров (за исключением подакцизных товаров, минерального сырья и иных полезных ископаемых, а также иных товаров по перечню товаров, при производстве и (или) реализации которых организации не подлежат освобождению от уплаты земельного налога в отношении земельных участков, используемых ими для производства и (или) реализации этих товаров, утвержденному Правительством Российской Федерации), работ и услуг (за исключением брокерских и иных посреднических услуг).

Решением № 32/7 в отношении вышеуказанных категорий арендаторов коэффициент К3 установлен в размере 0,001 (п.п. 1 и 2 приложения № 3). При этом из буквального толкования положений п. 1 приложения № 3 следует, что правом на льготу обладают именно общероссийские общественные организации инвалидов (в том числе созданные как союзы общественных организаций инвалидов), а для получения льготы по п. 2 приложения № 3 необходима совокупность трех условий:

1) арендатор должен являться организацией, уставный капитал которой полностью состоит из вкладов общероссийских общественных организаций инвалидов (в том числе созданных как союзы общественных организаций инвалидов), среди членов которых инвалиды и их законные представители составляют не менее 80%;

2) в числе работников арендатора должны быть инвалиды, среднесписочная численность которых должна составлять не менее 50%, а их доля в фонде оплаты труда – не менее 25%;

3) арендатор должен использовать арендуемый земельный участок для производства и (или) реализации определенной в законе группы товаров, работ и услуг.

Из представленных в материалы дела письменных доказательств судом установлено, что общество «ИВА» создано на основании решения единственного участника ФИО2 от 27.07.2007 № 1, 03.08.2007 в ЕГРЮЛ внесены сведения об обществе «ИВА» и с 21.06.2012 организация имеет единственного участника, которому принадлежит 100% доли в уставном капитале. Им является ЧРОО ОООИВА – «Инвалиды войны», привлеченная к участию в настоящем деле в качестве третьего лица. Единоличным исполнительным органом общества «ИВА» является директор ФИО5. В качестве основного вида деятельности в ЕГРЮЛ указана «деятельность стоянок для транспортных средств» (здесь и далее код по ОКВЭД 52.21.24). Кроме того, уставом в публичный реестр внесены сведения о семи дополнительных видах деятельности: торговля оптовая неспециализированная пищевыми продуктами, напитками и табачными изделиями (код 46.39), торговля оптовая неспециализированная (код 46.90), торговля розничная преимущественно пищевыми продуктами, включая напитки, и табачными изделиями в неспециализированных магазинах (код 47.11), деятельность автомобильного грузового транспорта и услуги по перевозкам (код 49.4), деятельность по складированию и хранению (код 52.10), транспортная обработка грузов (код 52.24), деятельность вспомогательная прочая, связанная с перевозками (код 52.29).

До ЧРОО ОООИВА – «Инвалиды войны» единственным участником общества «ИВА» было физическое лицо ФИО2, который продал принадлежащую ему долю, составляющую 100%, в уставном капитале. Данное обстоятельство подтверждается договором купли-продажи доли в уставном капитале общества от 09.06.2012.

Таким образом, вопреки утверждениям представителя ответчика, общество «ИВА» не было создано региональной общественной организацией, являющейся подразделением общероссийской общественной организацией инвалидов. В рассматриваемом случае действия общественной организации могут быть квалифицированы как приобретение «готового бизнеса», в результате которых ЧРОО ООО ИВА – «Инвалиды войны» купила коммерческую организацию, став ее единственным участником со 100% долей в уставном капитале.

При таких обстоятельствах, оснований для применения К3 в размере 0,001% не имеется. 

При этом полученные в дело и представленные ответчиком доказательства о численности и составе участников не имеют значения для выводов суда.

Кроме этого, в материалы дела представлен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды УЗ№004435-Вр-2013 от 27.08.2013 от 15.06.2015 подписанный между ООО «ИВА» (цедент) и ФИО2 (цессионарий) (т.8 л.д.52-53, 54, далее – договор уступки). 

Согласно  п. 1.1 договора цедент передает, а цессионарий принимает в полном объеме права и обязанности по земельному участку, кадастровый номер 74:36:0711003:741 площадью 3903 кв.м., находящемуся по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, на пересечении ул. Ворошилова и ул. Молодогвардейцев, выделенному Цеденту, согласно распоряжению Администрации города Челябинска № 6032 от 30.07.2010.

Согласно п. 2.1 договора уступки Цедент обязан передать Цессионарию в течение 3-х дней с момента подписания договора все необходимые документы, удостоверяющие права и обязанности по земельному участку, а именно:

-распоряжение  Администрации города Челябинска № 6032 от 30.07.2010, 

-договор аренды УЗ № 004435-Вр-2013 от 27.08.2013.

В счет уступаемых прав и обязанностей, Цессионарий уплачивает Цеденту 35 000 руб. (п. 3.1 договора уступки).

Согласно п. 5.1 договора цессии договор вступает в силу со дня его подписания цедентом и цессионарием и действует до 31.12.2015.

Пунктом 5.2 договора цессии предусмотрена возможность пролонгирования договора на тот же срок, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении. 

В Соглашении о передаче прав и порядке расчетов от 15.06.2015 (т.8 л.д.54), являющемся приложением к договору уступки, согласовано, что цессионарий передает цеденту следующее имущество: будка охранника,  шлагбаум, 18 электрических фонарей освещения, электрический кабель (в бухте) 3000 метров. Стоимость передаваемого имущества составляет 35 000 руб. Это соглашение вступает в сиу с момента его подписания и является неотъемлемой частью договора уступки.

Участок, а также предусмотренные в п. 2.1 документы переданы цессионарию по акту приема-передачи от 19.06.2015 (т.8 л.д.55).

Сведений о том, что договор уступки оспорен заинтересованным лицом в установленном законом порядке, в материалах дела не имеется. 

Соглашений о расторжении договора уступки не представлено.

24.06.2015 предприниматель ФИО2 известил Комитет о состоявшейся уступке прав (т.8 л.д.132), указав, что является надлежащим арендатором по спорному договору аренды с 15.06.2015.

Согласно п.1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. 

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты (ст. 384 ГК РФ).

Условиями п. 9 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 ст. 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Согласно п. 18 указанного постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Договор УЗ№004435-Вр-2013 заключен на срок более пяти лет – с 01.01.2010 по 30.06.2015, в связи с чем, ООО «ИВА» воспользовавшись предоставленной вышеуказанными нормами права возможностью, уступило свои права по договору аренды ФИО2, который с 15.06.2015 (даты подписания договора уступки (п. 5.1)) является правомочным арендатором участка. 

При этом, отсутствие факта регистрации как договора аренды земельного участка, так и договора цессии не свидетельствует о незаключенности таких договоров, так как участники таких договоров не имели сомнений относительно предмета и порядка их исполнения. Арендодатель был уведомлен об уступке права и обязанностей уведомлением (т.8 л.д.132). 

Таким образом, в результате заключения договора уступки все права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к ФИО2

Ответчик и третьи лица ссылаются на Акт передачи земельного участка от 19.02.2016 (т.8 л.д.56), по которому предприниматель ФИО2 передал Ответчику земельный участок с кадастровым номером 74:36:0711003:741. Однако этот акт не свидетельствует о переходе прав и обязанностей арендатора договор аренды УЗ № 004435-Вр-2013 от 27.08.2013 от ФИО2 к ООО «Ива».

Соглашений об уступке права и обязанностей прав от ФИО2 к ООО «Ива» не представлено. Суд выяснял о наличии таких соглашений, однако сторонами сообщалось об отсутствии такового. Арендодатель не извещался о передаче прав и обязанностей арендатора от ФИО2 к ООО «Ива», соответственно права и обязанности арендатора по договору к ООО «Ива» не были возвращены, и обязанность по внесению арендной платы по прежнему возложена на ФИО2 

Соответственно арендатором по договору аренды УЗ № 004435-Вр-2013 от 27.08.2013 является ФИО2, а значит и обязанность по внесению арендной платы также возложена на ФИО2 

ФИО2 была внесена частичная оплата по договору платежным поучением № 88 от 04.06.2015 на 4200,00 руб. (л.д.17). Также по договору была внесена плата ФИО5 (отец ФИО2 и директор ООО «Ива») в размере 800 руб. и в размере 1490,00 руб., что подтверждается платежными поручениями № 941 от 04.07.2017 и № 587 от 21.07.2016 (т.9 л.д.18, 19). В назначении платежа имеется ссылка лишь на номер договора аренды, без указания на лицо, за которое производится оплата. 

С учетом изложенного, Комитетом требования о взыскании долга за рассматриваемый период и начисленных на задолженность пени удовлетворению не подлежат, так как предъявлено к ненадлежащему ответчику. Объем исполнения обязательств ФИО2 судом не оценивается, поскольку это не является предметом настоящего спора.

В свою очередь Общество «Ива» исходя из установленных обстоятельств, является ненадлежащим ответчиком по требованию о признании недействительным Расчета № 5, поскольку его права, как лица, не являющегося арендатором, этот расчет не затрагивает, что помимо изложенного выше является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении встречного иска.

В силу ст. 112 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу арбитражным судом разрешаются вопросы распределения судебных расходов.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При этом согласно ч. 3 ст. 110 АПК РФ  государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец – Комитет – освобожден от уплаты государственной пошлины.

В удовлетворении первоначального иска отказано, оснований для взыскания госпошлины не имеется.

За рассмотрение встречного иска обществом «Ива» платежным поручением № 06 от 15.02.2018 уплачена госпошлина в размере 6000 руб. (т.3 л.д.17). 

Поскольку в удовлетворении встречного иска отказано, расходы по госпошлине относятся на истца по встречному иску и возмещению ему не подлежат.

Руководствуясь ст. 110, 156, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначального и встречного исков отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ). Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты изготовления его в полном объеме.

В соответствии с ч. 2 ст. 257 АПК РФ апелляционная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. 

Судья                                                                                                Т.Н. Бесихина