Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-35160/2021

23 июня 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена 22 июня 2021 года. Полный текст решения изготовлен 23 июня 2021 года.

Арбитражный суд  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

в составе:

судьи Петровой Т.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: акционерное общество «Сервис-Недвижимость»

заинтересованное лицо: Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга 

третье лицо: акционерное общество «Эталон ЛенСпецСМУ»

о признании недействительным распоряжения

при участии

от заявителя: ФИО2, доверенность от 04.03.2021.  

от заинтересованного лица: ФИО3, доверенность от 11.01.2021.

от третьего лица: ФИО4, доверенность от 11.08.2020. 

установил:

Акционерное общество «Сервис-Недвижимость» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным распоряжения Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга (далее – Инспекция) об отказе во внесении изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации – Санкт-Петербург от 17.03.2021 № 806-рл.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Эталон ЛенСпецСМУ».

Определением суда от 27.04.2021 заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание с возможностью перехода в основное судебное заседание в отсутствие возражений сторон.

Возражений о переходе к судебному разбирательству от сторон не поступило.

Суд, завершив предварительное судебное заседание, открыл судебное заседание в первой инстанции в порядке статей 136-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) перешел к рассмотрению спора по существу.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы заявления, представитель Инспекции возражал против его удовлетворения, представитель третьего лица поддержал позицию заявителя.

Как следует из материалов дела, Общество осуществляет управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...>, стр.1 (далее - МКД) на основании договора с застройщиком – АО «Эталон ЛенСпецСМУ».

 Общество направило в Инспекцию заявление о внесении изменений в реестр лицензий Санкт-Петербурга с приложением документов, подтверждающих факт самостоятельного выбора застройщиком – АО «Эталон ЛенСпецСМУ» способа управления МКД - управление управляющей организацией и выборе в качестве управляющей организации Общество.

Инспекция 17.03.2021 распоряжением № 806-рл отказала Обществу во внесении изменений в реестр лицензий субъекта в отношении МКД, в связи с несоответствием заявления и документов требованиям, установленным подпунктом "е" пункта 5 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденного приказом Минстроя России от 25.12,2015N 918/пр.

Не согласившись с вынесенным распоряжением, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 192 ЖК РФ деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 195 ЖК РФ сведения о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами, лицензиатах, осуществляющих или осуществлявших данный вид деятельности, содержатся в реестре лицензий субъекта Российской Федерации (далее - реестр лицензий).

Частью 2 статьи 195 ЖК РФ предусмотрено, что реестр лицензий также должен содержать раздел, который включает в себя сведения об адресах многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат.

Основания и порядок внесения сведений о многоквартирном доме в реестр лицензий установлен статьей 198 ЖК РФ.

В соответствии с частью 2 статьи 198 ЖК РФ в случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом лицензиат в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения в системе, а также направить их в орган государственного жилищного надзора.

Согласно части 3 статьи 198 ЖК РФ орган государственного жилищного надзора после получения сведений, указанных в части 2 настоящей статьи, вносит изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в порядке и в сроки, утвержденные федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Приказом Минстроя России от 25.12.2015 N 938/пр утвержден Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации (далее - Порядок).

Пунктом 2 Порядка установлено, что изменения в реестр вносятся органом государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации (далее - орган государственного жилищного надзора) на основании решения органа государственного жилищного надзора, принятого в соответствии с частью 17 статьи 161, частями 3, 3.1, 5 - 5.4 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации или при непоступлении в установленный срок заявления о продлении срока действия лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, либо на основании представленного лицом, осуществляющим деятельность по управлению многоквартирным домом (далее - заявитель), заявления о внесении изменений в реестр, а в случаях, предусмотренных частями 6 и 7 статьи 110, частями 7 и 8 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации, - уведомления о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом или сведений о прекращении управления многоквартирным домом. Указанные заявление, уведомление или сведения, должны содержать информацию предусмотренную пунктом 2 Порядка.

Как следует из материалов дела, в Инспекцию от Общества 03.03.2021 поступило заявление о внесении изменений в реестр лицензий в отношении спорного МКД.

Согласно пункту 5 Порядка в ходе рассмотрения заявления и документов органом государственного жилищного надзора осуществляется проверка заявления и документов на предмет соблюдения следующих условий:

а) соответствия заявления и документов положениям пунктов 2 и 3 настоящего Порядка;

б) достоверности сведений, содержащихся в заявлении и документах, указанных в пункте 3 настоящего Порядка;

в) отсутствия противоречий сведений, представленных заявителем, содержащимся в реестре на момент рассмотрения заявления сведениям;

г) выполнения заявителем требования, установленного частью 2 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации, о размещении указанной в заявлении информации в системе, в случае наличия данной обязанности у заявителя;

д) отсутствия вступившего в законную силу решения суда о признании заявителя банкротом в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)";

е) отсутствия признаков ничтожности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по основаниям, установленным гражданским законодательством Российской Федерации, а также в случае принятия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе непосредственного способа управления таким многоквартирным домом в нарушение положения пункта 1 части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В качестве приложений к заявлению Обществом приложены: протокол внеочередного общего собрания собственников помещений от 02.02.2021 № 1, договор управления, реестр собственников, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, справка от застройщика о принадлежности помещений МКД.

Инспекция, при исследовании предоставленных Обществом документов, пришла к выводу, что имеются признаки ничтожности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленного протоколом от 02.02.2021 № 1. Так, протокол содержит единственное решение АО «Эталон ЛенСпецСМУ» - застройщика МКД, которому принадлежит 100% голосов, принявших участие в голосовании. 

Вместе с тем, АО «Эталон ЛенСпецСМУ», являясь застройщиком, не является собственником каких-либо помещений в доме.

Из анализа положений статей 44, 45, 47 и 48 ЖК РФ о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также частей 2 и 3 статьи 161, статей 162 и 164 ЖК РФ, судебной практики Верховного Суда РФ следует, что правом на принятие решения по выбору способа управления многоквартирным домом и его реализацию наделены собственники помещений в многоквартирном доме и лица, принявшие от застройщика помещения по акту приема-передачи.

Согласно протоколу общего собрания от 02.02.2021 и приложениям к нему зарегистрированное право собственности на помещения в многоквартирном доме у                 АО «Эталон ЛенСпецСМУ» отсутствует. 

Застройщик, не являющийся собственником помещений в доме, не наделен правом на определение способа управления домом.

В силу положений статей 8 и 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" АО «Эталон ЛенСпецСМУ» не является и владельцем помещений в МКД, построенных за счет средств участников долевого строительства. Помещения в МКД не передавались и не могли быть переданы ему по передаточному акту от застройщика в силу его статуса (застройщика).

Факт отсутствия передачи жилых помещений МКД участникам долевого строительства, профинансировавшим его строительство, не дает право застройщику принимать участие в голосовании за счет долей этих участников по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом и конкретной управляющей компании. 

Необходимо отметить, что норма части 14 статьи 161 ЖК РФ устанавливает обязанность застройщика заключить договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, который действует до проведения конкурса по отбору управляющей организации органом местного самоуправления в соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ.

Обществом и застройщиком были реализованы положения части 14 статьи 161 ЖК РФ и многоквартирный дом был включен в раздел реестра лицензий, содержащий сведения о перечне многоквартирных домов находящихся в управлении Общества, что подтверждается распоряжением Инспекции от 05.02.2021 № 304-рл.

Согласно разъяснениям Минстроя России, изложенным в письме от 26.02.2020 N 5607-ОГ/04, при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников помещений в многоквартирном доме, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту.

До передачи помещения в многоквартирном доме по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик (лицо, обеспечивающее строительство многоквартирного дома) вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в случае оформления права собственности на нереализованные помещения.

В рассматриваемом случае, сведений, подтверждающих, что АО «Эталон ЛенСпецСМУ» как застройщик, оформило право собственности на помещения, которыми голосовало при проведении собрания собственников, оформленного протоколом от 02.02.2021, материалы дела не содержат.

Факт несения застройщиком расходов на содержание помещения в МКД, в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ до момента его передачи лицу принявшему такое помещение по акту приема передачи, не означает, что застройщик автоматически становится лицом (собственником помещения или лицом, принявшим от застройщика помещение по акту приема-передачи), уполномоченным на принятие решений отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в рамках статьи 44 ЖК РФ.

При таких условиях Инспекция не могла признать представленный протокол от 02.02.2021 достаточным основанием для внесения изменений в реестр лицензий, в связи с чем заявителю было обосновано.

Пунктом 7 Порядка определено, что по результатам рассмотрения заявления и документов орган государственного жилищного надзора принимает одно из следующих решений:

а) о внесении изменений в реестр;

б) об отказе во внесении изменений в реестр и возврате заявления и документов

в) о приостановлении рассмотрения заявления.

Согласно пункту 9 Порядка N 938 основаниями для отказа во внесении изменений в реестр и возврате заявления и документов являются:

а) несоответствие заявления и документов требованиям, установленным подпунктами "а", "г" - "е" пункта 5 Порядка;

б) несоответствие заявления и документов требованиям, установленным подпунктами "б" и "в" пункта 5 настоящего Порядка, выявленное органом государственного жилищного надзора по результатам проверки, проведенной в соответствии с пунктом 15 настоящего Порядка.

Таким образом, при исследовании документов, предоставленных Обществом, Инспекцией выявлено несоответствие заявления и документов подпункту "е" пункта 5 Порядка N 938, что в соответствии с подпунктом "е" пункта 9 Порядка является основанием для отказа во внесении изменений в реестр лицензий.

При изложенных обстоятельствах, оспариваемое распоряжение Инспекции является законным.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В удовлетворении заявления отказать.

          Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Петрова Т.Ю.