АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА 

420066, 

<

...>, тел. 

<

***>  

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции Ф06-4820/2025

Дело № А57-11833/2024

г. Казань

16 сентября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2025 года.  

Полный текст постановления изготовлен 16 сентября 2025 года. 

Арбитражный суд Поволжского округа в составе: председательствующего судьи Галиуллина Э.Р.,  

судей Нагимуллина И.Р., Нафиковой Р.А., 

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы видео-конференц-связи секретарем судебного заседания Габитовой И.И.,  

при участии в судебном заседании с использованием системы видео-конференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Саратовской области представителей:  

общества с ограниченной ответственностью «ХПБ» - ФИО1 (доверенность от 05.10.2023),  

общества с ограниченной ответственностью «Центр реструктуризации»- ФИО2 (доверенность от 07.04.2025),  

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Центр реструктуризации»  

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 23.03.2025 и постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2025  

по делу № А57-11833/2024 

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ХПБ» к обществу с ограниченной ответственностью «Центр реструктуризации» о взыскании 10 000 000 руб. стоимости неотделимых улучшений помещения, 638 525 руб. 59 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами с последующим их начислением по день фактического исполнения обязательства  

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ХПБ» (далее – ООО «ХПБ», истец) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Центр реструктуризации» (далее – ООО «Центр реструктуризации», ответчик, заявитель) о взыскании стоимости неотделимых улучшений помещения в размере 10 000 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 04.12.2023 по день подачи иска 26.04.2024 в сумме 638 525, 59 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 27.04.2024 по день фактической уплаты от суммы 10 000 000 руб. за каждый день просрочки исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды.  

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 23.03.2025, оставленным без изменений постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2025, исковые требования удовлетворены частично. С ООО «Центр реструктуризации» в пользу ООО «ХПБ» взыскана стоимость неотделимых улучшений помещения в размере 10 000 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 23.12.2023 по 21.03.2025 в размере 2 249 726, 03 руб. и с 22.03.2025 по день фактической уплаты от суммы 10 000 000 руб. за каждый день просрочки, исходя из ключевой ставки Банка России,  

действовавшей в соответствующие периоды, расходы по судебной экспертизе в размере 28077, 50 руб. В остальной части иска отказано.  

Обжалуя принятые судебные акты в кассационном порядке, ответчик просит их отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, мотивируя кассационную жалобу нарушением судебными инстанциями норм материального права.  

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.  

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.  

Как следует из материалов дела, между ООО «Центр реструктуризации» (арендодателем) и ООО «ХПБ» (арендатором) заключен договор аренды от 12.11.2020 № 1211 (далее – договор), в соответствии с которым арендатору передано нежилое здание, общей площадью 484,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.  

Согласно пункту 1.4 помещение предоставляется арендатору для размещения предприятия общественного питания, организации деятельности кафе, бара, ресторана. Использование помещения в иных целях не допускается.  

В соответствии с пунктом 1.3 договора, помещение сдается в аренду сроком на 7 лет с даты подписания акта приема-передачи.  

По акту приема-передачи здания арендодатель 12.12.2020 передал, а арендатор принял нежилое здание. В соответствии с пунктом 2 акта приема-передачи техническое состояние помещения на момент передачи  

удовлетворительное, соответствует требованиям по его эксплуатации и пригодно для использования по назначению.  

В соответствии с пунктом 4.3.6. арендатор вправе выполнять косметический и текущий ремонт арендуемого помещения, производить отделимые улучшения арендуемого помещения с письменного согласия арендодателя.  

Арендодатель также обязуется использовать помещение исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1.4 договора и содержать его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии, в соответствии с нормами и правилами законодательства РФ.  

Согласно пункту 6.2 договора, арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от настоящего договора с письменным уведомлением арендатора за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения, если арендатор произвел какую-либо перепланировку помещения, не согласованную с арендодателем.  

Пунктом 8.2 договора установлено, что в случае обнаружения арендодателем несогласованных с ним перепланировок, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающий первоначальный вид помещения, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя.  

В случае неисполнения вышеуказанного предписания арендодатель вправе отказаться в одностороннем внесудебном порядке от настоящего договора, уведомив об этом арендатора за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения (п. 6.2) и выставить штраф в размере месячной арендной платы за каждые десять дней неисполнения предписания.  

В соответствии с пунктом 8.4, в случае если арендодатель отказывается от настоящего договора ранее ноября 2025, то стоимость  

неотделимых улучшений помещения подлежит возмещению арендодателем арендатору в сумме 10 000 000 руб. в течение 60 календарных дней с момента расторжения настоящего договора.  

Арендодатель 03.08.2023 направил арендатору уведомление б/н о досрочном расторжении договора в одностороннем внесудебном порядке по истечении 30 календарных дней с даты получения арендатором данного уведомления в связи с неисполнением предписания от 22.06.2023 об устранении несогласованной перепланировки.  

Помещение возвращено арендодателю по акту приема-передачи от 23.10.2023.  

Истец, полагая, что основания для досрочного расторжения сделки отсутствовали, поскольку перепланировка и ремонт помещения согласованы арендодателем, на основании п.8.4 договора направило ООО «Центр реструктуризации» претензию с требованием о возмещении стоимости неосновательно сбереженных денежных средств.  

Отсутствие исполнения ответчиком претензионных требований послужило основанием для обращения истца с иском в суд.  

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции и, согласившийся с ним, апелляционная инстанция, пришли к выводу о доказанности факта согласования неотделимых улучшений и наступления последствий досрочного расторжения договора, предусмотренных пунктом 8.4 договора.  

Между тем судами не учтено следующее. 

Пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для  

имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.  

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.  

В соответствии с пунктом 8.4 договора аренды, в случае если арендодатель отказывается от настоящего договора ранее ноября 2025 года, согласно условиям п.6.4, 6.5 настоящего договора, то стоимость неотделимых улучшений помещения подлежит возмещению арендодателем арендатору в сумме 10000000 руб. в течение 60 календарных дней с момента расторжения настоящего договора.  

Согласно пункту 4.3.6 договора аренды арендатор вправе выполнять косметический и текущий ремонт арендуемого помещения, производить отделимые улучшений арендуемого помещения с письменного согласия арендодателя.  

Пунктом 4.4.5 установлена обязанность арендатора не производить никаких перепланировок и переоборудования помещения без письменного разрешения арендодателя.  

Факт создания истцом неотделимых улучшений в арендованном помещении установлен судами нижестоящих инстанции, подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.  

Истцом в подтверждении факта согласования перепланировки и изменения внутреннего и внешнего облика здания, представлен копия дизайн-проекта, содержащая подпись директора и оттиск печати ответчика.  

Ответчиком в суде первой инстанции было заявлено о фальсификации представленных доказательств, ходатайствовал о назначении судебной почерковедческой экспертизы и экспертизы оттиска печати.  

По смыслу положений абзаца второго пункта 3 части 1 статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление о фальсификации доказательства может быть проверено судом различными способами, в том числе путем оценки такого доказательства в совокупности с иными доказательствами в порядке, предусмотренном статьей 71 этого Кодекса.  

Таким образом, способы и методы проверки заявления о фальсификации законом детально не регламентированы, их определение относится к полномочиям суда, проводящего такую проверку.  

С целью проверки заявления общества о фальсификации его согласия на перепланировку судом первой инстанции назначена экспертиза.  

По результатам произведенной экспертизы экспертом сделан следующий вывод: подписи от имени ФИО3 в копии дизайнпроекта (л.д. 28-29, том 1 (страницы с двух сторон), копии уведомления исх. № б/н от 19.07.2023г. (л.д.128, том 1) выполнены не ФИО3, а другим лицом.  

По своей инициативе в порядке статей 82, 87 АПК РФ, суд первой инстанции назначил повторную судебную экспертизу по делу.  

Согласно выводам повторной экспертизы, оттиски печати от имени ООО «Центр - реструктуризации» на копиях дизайн-проекта (л.д. 28, 29 (страницы с двух сторон) и уведомления исх. № б/н от 19.07.2023г. (л.д. 128, том 1) вероятно, нанесены печатью ООО «Центр - реструктуризации», образцы оттисков которой представлены для сравнительного исследования. Ответить на данный вопрос в категорической форме не представляется возможным по причине отсутствия оригиналов документов.  

Суд первой инстанции, оценив заключения судебных экспертиз в совокупности с иными представленными в материалы дела доказательствами по правилам ст. 71 АПК РФ, пришел к выводу об  

отсутствии оснований считать разрешение на перепланировку несогласованным в силу следующего.  

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации полномочие может явствовать из обстановки, в которой действует представитель.  

В судебном заседании в суде первой инстанции 13.02.2025 в качестве свидетеля был допрошен архитектор-дизайнер ФИО4, последний пояснил, что выполнял дизайн-проект на основании гражданско-правового договора для истца, в судебном заседании заявил, что дизайн-проект был согласован ответчиком, представил на обозрение (в мессенджере WhatsApp и электронную почту) переписку с сотрудником ООО «Центр Реструктуризации» ФИО5  

Из текста переписки следует, что согласование перепланировки было получено истцом.  

При согласовании перепланировки помещения, сотрудник ООО «Центр Реструктуризации» ФИО5 использовал корпоративную почту ответчика alekseev@grozd.com. Также истец предоставил иную переписку с указанного электронного адреса от указанного лица, существование которой ответчиком не оспаривается.  

В соответствии с абзацем вторым пункта 5 информационного письма ВАС РФ от 23.10.2000 № 57 при оценке судами обстоятельств, свидетельствующих об одобрении представляемым - юридическим лицом соответствующей сделки, необходимо принимать во внимание, что независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или лица, уполномоченных в силу закона, учредительных документов или договора заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.  

Действия работников представляемого по исполнению обязательства, исходя из конкретных обстоятельств дела, могут свидетельствовать об одобрении, при условии, что эти действия входили в круг их служебных (трудовых) обязанностей, или основывались на  

доверенности, либо полномочие работников на совершение таких действий явствовало из обстановки, в которой они действовали.  

Аналогичные разъяснения приведены в абзаце втором пункта 123 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при этом в абзаце четвертом этого же пункта указано, что равным образом об одобрении могут свидетельствовать действия работников представляемого по исполнению обязательства при условии, что они основывались на доверенности, либо полномочие работников на совершение таких действий явствовало из обстановки, в которой они действовали (абзац второй пункта 1 статьи 182 ГК РФ).  

Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия суда кассационной инстанции считает преждевременными выводы судов первой и, согласившейся с ним, суда апелляционной инстанции о соблюденном, установленными пунктами 4.3.6 и 4.4.5 договора аренды порядка письменного согласования произведения отделимых улучшений, перепланировки и переоборудования помещения, без проверки полномочий работника ответчика сообщившего о согласовании указанных работ.  

Таким образом, судами не в полном объеме установлены юридически значимые обстоятельства, не подвергнуты оценке достоверные и достаточные доказательства, необходимые для установления таких обстоятельств.  

Учитывая, что фактические обстоятельства, указанные в кассационной жалобе, не могут быть установлены судом кассационной инстанции, поскольку в силу части 3 статьи 286 АПК РФ суд кассационной инстанции не имеет полномочий по установлению новых обстоятельств на основании оценки доказательств, не получивших таковой при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций; учитывая, что суды при принятии обжалуемых судебных актов названные спорные  

вопросы не исследовали и не оценивали, суд округа полагает необходимым в целях обеспечения принципов состязательности сторон, законности судебного акта, баланса прав участников спорных правоотношений, отменить решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (часть 1 статьи 288, пункт 3 части 1 статьи 287 АПК РФ).  

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 23.03.2025 и постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2025 по делу № А57-11833/2024 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий судья Э.Р. Галиуллин 

Судьи Р.А. Нафикова  

 И.Р. Нагимуллин