АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАМЧАТСКОГО КРАЯ

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А24-1762/2024

г. Петропавловск-Камчатский

16 сентября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 05 сентября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 16 сентября 2024 года.

 

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Ищук Ю.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рыжовой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску

Управления коммунального хозяйства и жилищного фонда администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к 

обществу с ограниченной ответственностью «ЮСАС-Строй» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об обязании устранить выявленные в пределах гарантийного срока недостатки товара,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора,  на стороне истца ФИО1, на стороне ответчика общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Эталон ЖКХ» (ИНН 

<

***>),

при участии:

от истца:

ФИО2 – представитель по доверенности от 09.01.2023 № 5 (сроком по 31.12.2024), диплом, 

от ответчика:

не явились, 

от третьих лиц:

ФИО1 лично, от общества – не явились,  

 

установил:

Управление коммунального хозяйства и жилищного фонда администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (далее – истец, Управление, адрес которого: 683003, 

<

...>) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЮСАС-Строй» (далее – ответчик, Общество, адрес которого: 684000, 

<

...>), в котором просит обязать ответчика в течение 30-ти календарных дней с момента вступления в законную силу решения устранить выявленные в пределах гарантийного срока недостатки товара - жилого помещения: 

<

...> приобретенной в рамках муниципального контракта от 20.12.2021 № 0138300000421000937_302701, а именно: выполнить работы по исключению дефектов балконного модуля жилого помещения.

Требование заявлено со ссылками на статьи 307, 525, 737 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) и мотивировано неисполнением ответчиком обязательств по устранению недостатков балконного модуля, выявленных в пределах гарантийного срока.

Определением от 27.06.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: на стороне истца – ФИО1; на стороне ответчика – общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Эталон ЖКХ».

Ответчик и третье лицо – общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Эталон ЖКХ» (далее – ООО «УК «Эталон ЖКХ») о времени и месте проведения судебного заседания извещены по правилам статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ), что подтверждается материалами дела.

В связи с неявкой представителей ответчика и ООО «УК «Эталон ЖКХ» судебное заседание проведено на основании статьи 156 АПК РФ в их отсутствие.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме. Наниматель жилого помещения ФИО1 пояснил, что протечки балкона не устранены и регулярно после осадков балкон заливает. 

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, между истцом (заказчик) и ответчиком (поставщик) заключен муниципальный контракт № 0138300000421000937_302701 от 20.12.2021, по условиям которого поставщик принял на себя обязательства передать заказчику в собственность жилое помещение (квартиру) в целях переселения граждан из непригодного и аварийного жилищного фонда (1-комнатная квартира площадью не более 40,0 кв.м), которое буте расположено в строящемся многоквартирном доме, проектная документация которого имеет положительное заключение государственной экспертизы, в случаях, установленных статьей 49 Градостроительного кодекса РФ, по адресу: 

<

...>, общей площадью 35,4 кв.м (с учетом дополнительного соглашения от 25.10.2022), а заказчик обязался принять жилое помещение и уплатить за него цену в соответствии с условиями контракта (пункт 1.1 контракта).

В пункте 1.5 контракта стороны согласовали, что многоквартирный дом, указанный в пункте 1.1 контракта, должен соответствовать требованиям, установленным «СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003», качество приобретаемого жилого помещения (квартиры) должно соответствовать условиям контракта, требованиям Градостроительного кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса РФ, Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Федерального закона  от 30.12.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, а также иным обязательным нормам, правилам и требованиям, предусмотренным действующим законодательством РФ, каждое жилое помещение (квартира) должно быть благоустроено согласно степени благоустройства, иметь чистовую отделку, быть подключена к электроснабжению, пригодной и безопасной для проживания граждан.

Согласно пункту 1.13 контракта стороны согласовали, что в отношении товара, на который поставщиком предоставлена гарантия качества, поставщик отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи заказчику вследствие нарушения заказчиком правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.

Цена контракта составляет 4 861 666,67 руб. и должна быть выплачена поставщику в рамках контракта за надлежащее выполнение своих обязательств по контракту (пункт 2.1 контракта).

Разделом 3 контракта установлены гарантийные обязательства. 

Так, согласно подпункту 3.1.3 пункта 3.1 поставщик гарантирует, что продаваемое жилое помещение (квартира) находится в многоквартирном доме 2022 года постройки, с централизованным отоплением, водоснабжением и канализацией, соответствует архитектурно-планировочному решению, не нуждается в ремонте и пригодно для проживания граждан, без проведения в нем ремонтных работ, в том числе ремонте отделочных покрытий, замене оконных и дверных заполнений, систем отопления, водоснабжения и водоотведения. В жилом помещении (квартире) в наличии и в исправном состоянии все сантехнические приборы и подключенные, и зарегистрированные в установленном порядке приборы учета ХВС, ГВС, отопления с актом поверки со сроком окончания эксплуатации приборов не позднее 2-х лет, электроэнергии, электротехническое оборудование (включая новую электрическую плиту) и осветительные приборы с плафонами, люстрами или светильниками. Чистовая отделка жилого помещения (квартиры), инженерно-техническое оборудование и приборы не содержат элементов износа и дефектов.

Пунктом 3.2 контракта стороны установили, что срок предоставления гарантии качества жилого помещения (квартиры) составлять пять лет со дня регистрации перехода права собственности.

Согласно пункту 3.3 контракта поставщик отвечает за недостатки жилого помещения (квартиры) в период гарантийного срока, если не докажет, что недостатки возникли после его передачи вследствие нарушения заказчиком правил пользования жилым помещением (квартирой), либо действия третьих лиц, либо непреодолимой силы.

Поставщик обязан при наступлении гарантийных случаев устранять недостатки  в соответствии с условиями контракта (подпункт 4.3.10 пункта 4.3 контракта).

Пунктом 5.11 контракта стороны согласовали, что заказчик, принявший жилое помещение (квартиру) и после обнаруживший недостатки (дефекты) или в период гарантийного срока, которые могли быть установлены при приемке (явные недостатки) или не могли быть установлены при приемке (скрытые недостатки), вправе предъявить в течение 3-х рабочих дней после их обнаружения требование поставщику об устранении явных недостатков (дефектов).

17.10.2022 приемочной комиссией Управления произведен визуальный осмотр 

<

...> приобретаемой в собственность Петропавловск-Камчатского городского округа по муниципальному контракту от 20.12.2021 № 0138300000421000937_302701, о чем составлен акт осмотра товара от 17.10.2022. По результатам осмотра приемочная комиссия вынесла следующее заключение: 1) квартира соответствует требованиям, установленным условиями контракта; 2) квартира подлежит регистрации перехода права собственности и приемке по акту приема-передачи; 3) штрафные санкции, пени отсутствуют; 4)срок предоставления гарантии качества жилого помещения (квартиры) составляет 5 лет со дня регистрации перехода права собственности.

01.11.2022 зарегистрировано право собственности Петропавловск-Камчатского городского округа на спорную квартиру.  

03.11.2022 между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи спорного жилого помещения (квартиры).

Платежными поручениями № 498673 от  28.12.2021 и № 468039 от 09.11.2022 истец произвел ответчику оплату за приобретенное жилое помещение (квартиру) в соответствии с условиями муниципального контракта.

17.12.2022 на основании договора социального найма жилого помещения № 208, 

<

...> площадью 35,4 кв.м передана ФИО1 и членам его семьи в бессрочное владение и пользование для проживания в ней.

Согласно дополнительному соглашению № 1 от 27.09.2023 совместно с нанимателем в жилое помещение вселяются следующие члены семьи: дочь – ФИО3, внук – ФИО4, зять – ФИО5

Как указывает истец, 25.09.2023 в адрес Управления поступило сообщение ФИО3, направленное 20.09.2023, согласно которому с мая 2023 года в 

<

...> постоянно течет балкон в дождь.  Несколько раз приезжали специалисты, которые устанавливали окна и балконы в доме с целью устранения указанной проблемы. Вместе с тем, несмотря на принятие мер по устранению подтопления, балкон продолжает подтопляться после осадков. К сообщению приложены фотографии балкона, датированные 31.05.2023, 03.06.2023, 01.08.2023, 18.08.2023, 07.09.2023, 20.09.2023.

02.10.2023 в приемную Управления в дополнение к ранее направленному обращению, зарегистрированному 25.09.2023, от проживающей в спорной квартире ФИО3 поступило обращение, в котором указано, что 02.10.2023 снова течет балкон. К обращению прикреплены фотографии балкона, датированные 02.10.2023.

03.10.2023 истец направил ответчику претензию, в которой потребовал устранить протекание балкона в срок до 20.10.2023.

20.11.2023 в адрес Управления вновь поступило обращение гражданки ФИО3, из содержания которого следует, что недостатки в части протечки балкона в 

<

...> не устранены в полном объеме. Балкон продолжает протекать. Приезжавшие 13.11.2023 специалисты проблему протекания балкона не устранили.

27.11.2023 истец вновь направил ответчику претензию с требованием в срок до 20.12.2023 устранить протекание балкона в спорной квартире, отвечая на которую, ответчик письмом № 508 от 22.12.2023 сообщил истцу, что недостатки, указанные в обращении ФИО3 будут устранены до 10.01.2024.

Как указывает истец, из телефонных разговоров с проживающей в спорной квартире гражданкой ФИО3 Управлению стало известно, что никто из специалистов поставщика не явился и работы по ремонту балкона не выполнены. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с рассматриваемым исковым заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (пункт 1 статьи 456 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (абзац 2 пункта 2 статьи 469 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 470 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока).

Гарантия качества товара распространяется и на все составляющие его части (комплектующие изделия), если иное не предусмотрено договором купли-продажи (пункт 3 статьи 470 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 471 ГК РФ гарантийный срок начинает течь с момента передачи товара покупателю (статья 457), если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, гарантийный срок на комплектующее изделие считается равным гарантийному сроку на основное изделие и начинает течь одновременно с гарантийным сроком на основное изделие (пункт 3 статьи 471 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства (пункт 3 статьи 475 ГК РФ).

 Согласно пункту 2 статьи 476 ГК РФ в отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.

Пунктом 3 статьи 477 ГК РФ установлено, что если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока.

В пункте 1.1 муниципального контракта № 0138300000421000937_302701 от 20.12.2021 указана цель приобретения истцом квартиры, которая должна соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Возражая по заявленным требованиям, ответчик полагает, что не должен отвечать перед заказчиком за возможные недостатки балкона, так как балконы не являются частью жилого помещения, переданного заказчику в рамках контракта, а относятся к общедомовому имуществу, за состояние и ремонт которого отвечает управляющая организация. 

Довод ответчика о том, что балкон не является частью жилого помещения, переданного заказчику в рамках контракта, арбитражным судом отклоняется.  Согласно части 3 статьи 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Пункт 5 информации о товаре (жилом помещении (квартире), являющейся Приложением № 5 к муниципальному контракту от 20.12.2021, предусматривает, что в квартире имеется балкон, окна на котором (при наличии) должны быть поливинилхлоридные с остекленением  4 мм стеклом со стеклопакетами класса энергоэффективности в соответствии с классом энергоэффективности дома. Также должно быть наличие подоконных досок. 

Из акта приема-передачи жилого помещения (квартиры) от 03.11.2022 следует, что поставщик передал, а заказчик принял жилое помещение (квартиру) № 17 д. 5 по ул. Заводская в г. Петропавловске-Камчатском, общей площадью жилого помещения 35,40 кв.м, стоимостью 4 847 971,94 руб., которая в соответствии с актом осмотра от 17.10.2022 соответствует условиям контракта. Окна на балконе квартиры поливинилхлоридные с остекленением 4 мм стеклом со стеклопакетами класса энергоэффективности в соответствии с классом энергоэффективности дома. Наличие подоконных досок (пункт 5 акта приема-передачи от 03.11.2022).

Кроме того, на пятом листе выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 02.11.2022 № КУВИ-001/2022-194057394 указан план расположения помещения, машино-места на этаже. На плане отмечено  наличие балкона в спорной квартире с выходом на него из квартиры. Согласно условным обозначениям на плане балкон входит в границы существующего помещения.

Таким образом, вопреки доводу ответчика балкон является частью жилого помещения (квартиры), переданного по муниципальному контракту истцу ответчиком.

Рассмотрев довод ответчика о том, что балконы относятся к общедомовому имуществу, арбитражный суд пришел к следующему выводу.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения этого дома (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения), несущие  и не несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование дома за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения, а также соответствующий земельный участок (пункт 2 статьи 287.4, пункты 1-3 статьи 287.5, пункт 2 статьи 187.6, пункт 1 статьи 290 ГК РФ, часть 1 статьи 36 ЖК РФ).

В соответствии с пунктом 2 Правил № 491, утвержденных постановлением Правительства  Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, балконные плиты (плиты лоджии) входят в состав общего имущества многоквартирного дома как ограждающие несущие конструкции, конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом данных технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.

Таким образом, плиты балконов (плиты лоджий), а также внешняя стена, к которой данные балконы примыкают, относятся к общему имуществу многоквартирного дома, пользование которыми и их содержание осуществляются в порядке, установленном для общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. Перила, окна, двери и открытия указанных балконов (лоджий), не относящиеся к несущим конструкциям, являются частью данного жилого помещения, то есть объектом индивидуальной собственности, содержание которого собственник осуществляет самостоятельно, поскольку их содержание не входит в обязанность управляющих организаций. Собственник вправе заменять окна и балконные двери, устанавливать на лоджиях и балконах дополнительное остекленение, утеплять стены разрешенными материалами.

Исходя из анализа действующего законодательства балкон (лоджия), предназначенный для обслуживания только одной квартиры, не относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. При этом несущие конструкции (балконные плиты, плиты лоджии) являются общим имуществом.

Факт предназначения балкона (лоджии) для обслуживания только одной квартиры подтверждается, в частности, наличием выхода на балкон (лоджию) только из одного помещения (части 2, 5 статьи 15, часть 1 статьи 36 ЖК РФ; Информация Минстроя России; Определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.07.2018 № 19-КГ18-9).

Поскольку ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств того, что протекание балкона в 

<

...> происходит по причине повреждения элементов общего имущества,  учитывая, что остекленение балкона выполнено от пола до потолка (фотоматериалы) и не входит в состав несущих конструкций, а, следовательно, не входит в зону ответственности управляющей организации, ответчик, как продавец жилого помещения (квартиры), является надлежащим.

Претензии № 011201/10780/23 от 03.10.2023 и № 01-12-01/13163/23 от 27.11.2023 с требованием об устранении протекания балкона направлены ответчику в соответствии с пунктом 3 статьи 477 ГК РФ в пределах гарантийного срока, установленного пунктом 3.2 муниципального контракта – 5 лет со дня регистрации права собственности (01.11.2022).

Исходя из распределения бремени доказывания причин возникновения недостатков жилого помещения, обнаруженных в пределах гарантийного срока, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы. Такие доказательства  Обществом в порядке статей 9, 65 АПК РФ не представлены. 

Таким образом, в соответствии с пунктом 1 статьи 475, пунктом 2 статьи 476 ГК РФ, пунктами 1.13, 3.3, подпунктом 4.310 пункта 4.3 муниципального контракта от 20.12.2021 № 0138300000421000937_302701 ответчик обязан устранить выявленные недостатки товара – жилого помещения: 

<

...> а именно:  устранить протекание балконного модуля.

Поскольку суду не представлено доказательств устранения ответчиком недостатков, исковые требования Управления подлежат удовлетворению. 

Согласно части 2 статьи 174 АПК РФ суд полагает необходимым и достаточным установить срок устранения недостатков: в течение 30-ти календарных дней со дня вступления решения в законную силу.

В силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина в размере 6 000,00 руб. относится на ответчика и подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета, поскольку Управление освобождено от ее уплаты.  

Руководствуясь статьями 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

решил:

иск удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «ЮСАС-Строй» в течение 30-ти календарных дней со дня вступления решения в законную силу устранить недостатки жилого помещения  - 

<

...> а именно устранить протекание балконного модуля. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью  «ЮСАС-Строй» в доход федерального бюджета 6 000,00 руб. государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                             Ю.В. Ищук