АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А61-4633/2016

г. Краснодар

02 ноября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2017 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 02 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И. в отсутствие представителей истца – администрации местного самоуправления город Владикавказ (ИНН 1501002346, ОГРН 1021500578087), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Торговый квартал Владикавказ» (ИНН 7703777481, ОГРН 1127747057492), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации местного самоуправления город Владикавказ на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 21.03.2017 (судья Родионова Г.С.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2017 (судьи Джамбулатов С.И., Жуков Е.В., Сомов Е.Г.) по делу № А61-4633/2016, установил следующее.

Администрация местного самоуправления город Владикавказ (далее – администрация) подала в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания иск к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый квартал Владикавказ» (далее – общество) о взыскании 46 516 рублей 09 копеек долга по договору от 12.03.2014 № 5447 аренды земельного участка площадью 24 400 кв. м с кадастровым номером 15:09:0040903:489, расположенного по адресу (местоположение): Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, Архонское шоссе, в 500 м от ул. Московской (далее – договор аренды, земельный участок), 2879 рублей 89 копеек пени с 01.01.2016 по 30.09.2016, о расторжении договора аренды (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Арбитражный процессуальный кодекс).

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 21.03.2017, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2017, с общества в пользу администрации взыскано 46 516 рублей 09 копеек долга и 2879 рублей 89 копеек пени, требование о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения. Судебные акты мотивированы ненадлежащим исполнением обществом обязанности по внесению арендной платы, наличием соответствующей задолженности, непредставлением обществу разумного срока для устранения последствий нарушения договорных условий и несоблюдением досудебного порядка расторжения договора аренды.

Администрация обжаловала решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 21.03.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2017 в части оставления иска без рассмотрения в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Направляя претензию, администрация имела намерение на расторжение договора аренды независимо от возможной оплаты долга обществом. Земельный участок предоставлен в аренду для строительства автостоянки, но по назначению не используется, строительство на нем не ведется, земельный участок не огражден, захламлен строительными отходами, мусором. Неиспользование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием в течение трех лет, невнесение арендных платежей более чем за 6 месяцев согласованы сторонами как основания расторжения договора аренды. Вывод о преждевременности заявления требования о расторжении договора аренды ошибочен. Доводам администрации об истечении срока договора аренды и об отсутствии оснований для вывода о его продлении на неопределенный срок оценка не дана.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 21.03.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2017 подлежащими отмене в части оставления иска без рассмотрения, а дело в соответствующей части – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что постановлением администрации от 06.03.2014 обществу с ограниченной ответственностью «Гарант-Авто» предварительно согласованы место размещения автостоянки и проект границ земельного участка для ее строительства, а земельный участок – предоставлен в аренду на 3 года. Администрация (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Гарант-Авто» (арендатор) заключили договор аренды для строительства автостоянки до 06.03.2017. Арендная подлежала внесению ежеквартально равными частями  до 10 числа третьего месяца расчетного периода, а за 4 квартал – не позднее 31 декабря текущего года (пункт 3.3). Арендатору предоставлено право требовать досрочного расторжения договора в случаях неиспользования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием в течение трех лет, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев (пункт 4.1.1). Арендная плата рассчитана на основании постановления правительства Республики Северная Осетия-Алания от 27.12.2010 № 380. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 12.03.2014. По договору от 03.06.2014 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы обществу (далее – договор перенайма). Записи о договорах аренды и перенайма внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Администрация направила обществу уведомления от 28.10.2016 № 27/1126, от 28.10.2016 № 27/1125 с предупреждением о необходимости в двухнедельный срок погасить задолженность по основному долгу в сумме 101 037 рублей 49 копеек и по пене в сумме 3890 рублей 26 копеек с 10.06.2016 по 30.09.2016, а также с предложением о подписании соглашения о расторжении договора аренды и его представлению в администрацию в месячный срок. К уведомлениям приложены акты сверки расчетов по состоянию на 01.01.2016 и 30.09.2016, а также проект соглашения о расторжении договора аренды. В проекте соглашения в качестве основания расторжения договора аренды указан пункт 4.1.1. Уведомления вручены обществу 18.11.2016.

По платежным поручениям от 14.11.2016 № 6, 4 общество частично погасило задолженность за 2 и 3 кварталы 2016 года.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Оставляя без рассмотрения требование администрации о расторжении договора аренды, суды первой и апелляционной инстанции не учли следующее.

Арбитражный суд, в силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса, оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.  

Положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) предусмотрена возможность расторжения договора по соглашению сторон или по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законами или договором (статья 45о). По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статья 619). Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452). 

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение названных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (ранее аналогичные рекомендации были сформулированы Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» и в пункте 29 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснена возможность заявления требования о досрочном расторжении договора аренды в разумный срок после уплаты долга арендатором.  Непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Материалами дела подтверждены факты направления администрацией обществу как предупреждения о необходимости погашения образовавшейся задолженности, так и предложения о расторжении договора аренды.  Досудебный (претензионный) порядок расторжения договора аренды не мог быть признан несоблюденным администрацией независимо от единовременного направления обществу названных уведомлений от 28.10.2016 № 27/1126, от 28.10.2016 № 27/1125. Обратные выводы судов первой и апелляционной инстанций противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. У судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали основания для оставления иска в части расторжения договора аренды без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции, в силу части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса, вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку спор в части расторжения договора аренды по существу не рассмотрен, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене в части оставления иска без рассмотрения, а дело в соответствующей части – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 21.03.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2017 по делу № А61-4633/2016 отменить в части оставления иска без рассмотрения. 

В соответствующей части дело № А61-4633/2016 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания.

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 21.03.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2017 по делу № А61-4633/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                 			                                 В.А. Анциферов

Судья									                     Я.Е. Волков

Судья								                                 А.И. Мещерин