АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАМЧАТСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А24-3141/2024

г. Петропавловск-Камчатский

10 февраля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 января 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 10 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи О.Н. Бляхер, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Е.Р Беловой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску акционерного общества «Дирекция по эксплуатации зданий» 

(ИНН

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 

(ИНН

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 62 045,58 руб. долга, 

по встречному иску 

о взыскании 95 107,26 руб. неосновательного обогащения

при участии:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 17.01.2025 № 02 (сроком до 31.12.2025), диплом;

от ответчика: не явился.

установил:

акционерное общество «Дирекция по эксплуатации зданий» (далее – истец, АО «ДЭЗ», адрес: 683024, 

<

...> октября, д. 4) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ИП ФИО1, адрес: 683002, Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский) о взыскании 33 335, 05 руб. долга в виде понесенных истцом расходов по оплате холодного водоснабжения и канализации за период с 01.03.2023 по 24.10.2023 по договору аренды от 01.03.2023 № 4620. 

Определением суда от 05.07.2024 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее  – АПК РФ). 

24.07.2024 от ответчика в суд поступил отзыв на исковое заявление, в котором ответчик  иск не признал, указал, что не имеет задолженности перед истцом, поскольку услуга по водоснабжению и водоотведению не была оказана ответчику из-за отсутствия в указанный период фактического подключения объекта аренды к сетям водоснабжения и водоотведения. Договор водоснабжения и водоотведения данного помещения между истцом и КГУП «Камчатский водоканал был заключен только 10.01.2024. Ответчик также возражал по представленному истцом акту внеплановой проверки от 21.09.2023, полагал, что акт сфальсифицирован, поскольку в присутствии ответчика такая проверка не проводилась, а доступ в арендованное помещение без присутствия ответчика или его законного представителя невозможен. Ответчик указал, что согласно акту сверки с истцом на 31.03.2021 ответчик не имеет задолженности в отличие от истца, у которого имеется задолженность перед ответчиком.

09.08.2024 от истца в суд поступили возражения на отзыв ответчика, согласно которым истец отклонил возражения ответчика об отсутствии подключения арендованного помещения к сетям холодного водоснабжения и канализации, указав, что в ходе внеплановой проверки помещения выявлен обратный факт. Истец привел доводы в обоснование проведенной 21.09.2023 внеплановой проверки, а также указал на ошибочность утверждений ответчика о наличии у истца задолженности перед ответчиком согласно акту сверки.

Изучив материалы дела, суд пришел к выводу о необходимости перехода к рассмотрению дела по общим правилам искового производства на основании пункта 2 части 5 статьи 227 АПК РФ, о чем вынесено определение от 02.09.2024.

Кроме этого, АО «ДЭЗ» обратилось в арбитражный суд с аналогичным иском к ИП ФИО1 о взыскании 28 710,53 руб. долга в виде понесенных истцом расходов по оплате холодного водоснабжения и канализации за период с 01.08.2022 по 28.02.2023 по договору аренды от 01.08.2022 № 4238 (период, предшествующий вышеуказанному договору аренды); делу присвоен номер А24-3184/2024. Определением суда от 08.07.2024 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства. 02.08.2024 от ответчика в суд поступил отзыв, содержащий такие же возражения, как и в деле № А24-3141/2024. От истца 08.08.2024 поступили возражения на отзыв ответчика, согласно которым истец указал, что после истечения договора аренды от 01.08.2022 № 4238 между сторонами заключен последующий договор аренды от 01.03.2023 № 4620, объект аренды фактически остался в пользовании ответчика в рамках нового заключенного договора. Определением от 02.09.2024 суд перешел к рассмотрению дела № А24-3184/2024 по общим правилам искового производства.

Определением от 25.09.2024, исходя из установленных обстоятельств, суд на основании статьи 130 АПК РФ объединил в одно производство дело № А24-3184/2024 с делом № А24-3141/2024, присвоив объединенному делу номер № А24-3141/2024.

В судебном заседании 16.10.2024 АО «ДЭЗ» заявило ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, краевое государственное унитарное предприятие «Камчатский водоканал», поскольку акт от 21.09.2023 был составлен сотрудником указанного предприятия в присутствии инженера АО «ДЭЗ», однако ИП ФИО1 утверждает, что никакой проверки проведено не было; факт несанкционированного подключения не подтвержден; водоснабжение до установки счетчиков в помещении магазина отсутствовало; в представленном акте не имеется какого-либо указания на присутствие представителя арендатора, тогда как условиями договоров аренды предусмотрена возможность беспрепятственного доступа арендодателя только в присутствии представителя арендатора.

С учетом вопросов, заданных судом, представитель истца сняла ходатайство о привлечении третьего лица; просит привлечь в качестве свидетеля специалиста КГУП «Камчатский водоканал» ФИО3 и инженера АО «ДЭЗ» ФИО4; ответчик, в свою очередь, заявил ходатайство о вызове в качестве свидетеля продавца магазина, работавшего в день проверки 21.09.2023. Стороны обязуются обеспечить явку свидетелей, в связи с чем суд определил: отложить судебное заседание на 11.11.2024.

Определением суда от 31.10.2024 к производству суда принят встречный иск ИП ФИО1 к АО «ДЭЗ» о взыскании 95 107, 26 руб. неосновательного обогащения, возникшего как переплата по аналогичным предыдущим договорам аренды № 3327 от 25.08.2020 и № 3775 от 11.08.2021, заключенным АО «ДЭЗ» с ИП ФИО1 на эти же помещения, в виду включения в основную часть оплаченной арендной платы услуг по водоснабжению и водоотведению, которые фактически не были оказаны арендодателем.

В судебном заседании 11.11.2024 АО «ДЭЗ» представило отзыв на встречный иск, в котором  изложены возражения по требованиям ИП ФИО1, а также заявлено о пропуске срока исковой давности по части требований. Поскольку встречный иск был принят судом 31.10.2024, АО «ДЭЗ» не имело возможности заблаговременно представить отзыв. Суд приобщил к материалам дела представленный отзыв.

В судебном заседании 11.11.2024 ИП ФИО1 пояснил, что обеспечил явку свидетеля (продавец). Представитель АО «ДЭЗ» пояснила, что на день заседания обеспечить явку свидетелей не представилось возможным по причине болезни инженера ФИО4 и нахождения в отпуске сотрудника КГУП «Камчатский водоканал» ФИО3, просит отложить заседание для обеспечения явки свидетелей; представила доказательства установки приборов учета ХВС/ГВС 25.09.2023, ответ КГУП «Камчатский водоканал». Суд приобщил к материалам дела представленные документы.

Представитель АО «ДЭЗ» повторно заявила ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, КГУП «Камчатский водоканал». Суд не усмотрел правовых оснований для удовлетворения ходатайства, поскольку истец не обосновал, каким образом судебный акт повлияет на права и обязанности указанного лица. 

С учетом принятия встречного иска 31.10.2024, недостаточности времени для заблаговременной подготовки правовой позиции АО «ДЭЗ» по встречному иску и неявки свидетелей со стороны АО «ДЭЗ», суд определил отложить судебное заседание на 02.12.2024, о чем вынесено протокольное определение.

К заседанию 02.12.2024 от АО «ДЭЗ» поступили письменные дополнения, которые суд приобщил к материалам дела.

Суд пригласил в заседание свидетеля - специалиста КГУП «Камчатский водоканал» ФИО3 (предъявлен паспорт), разъяснил статьи 307, 308 УК РФ, отобрал подписку свидетеля.

В судебном заседании 02.12.2024 свидетель ФИО3 пояснила, что на момент проверки 21.09.2023 в магазине присутствовал другой продавец, предоставивший доступ в помещение (визуально определила, что это не ФИО5, которая вызвана в качестве свидетеля со стороны ИП ФИО1); в подсобном помещении магазина при составлении акта 21.09.2023 было установлено наличие подключенных унитаза и раковины. Продавца для проставления отметки в акте не приглашала.

Суд пригласил в заседание свидетеля - продавца магазина ФИО5 (предъявлен паспорт, трудовой договор), разъяснил статьи 307, 308 УК РФ, отобрал подписку свидетеля. Суд приобщил к материалам дела трудовой договор от 01.10.2022.

Свидетель ФИО5 в судебном заседании 02.12.2024 пояснила, что в 2023 году работала одна в качестве продавца, иные продавцы отсутствуют, никаких проверок в сентябре 2023 и позже не было; в подсобном помещении вплоть до установки счетчиков находились стеллажи с товаром; отрицал наличие в помещении унитаза и раковины, пояснив, что сантехника была установлена только после установки счетчиков, а в санитарных нуждах она посещала санузел в соседнем помещении здания.

Представители АО «ДЭЗ» в судебном заседании заявили ходатайство об истребовании у ИП ФИО1 сведений о численности сотрудников в сентябре 2023 года, соответствующих отчислений и сведений относительно проведения ИП ФИО1 сантехнических работ по установке унитаза и раковины.

Определением от 02.12.2024 суд удовлетворил ходатайство АО «ДЭЗ» об истребовании у ИП ФИО1 дополнительных доказательств ((штатное расписание, доказательства соответствующих отчислений в бюджет), а также доказательства, которыми ИП ФИО1 мог бы подтвердить выполнение работ по установке в магазине сантехники после установки счетчиков (доказательств покупки сантехники, оплату работ по ее установке, подключению и т.п.)) и отложил рассмотрение дела.

До начала заседания от ответчика поступили истребуемые судом сведения, ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

В порядке статьи 156 АПК РФ судебное заседание в отсутствие ответчика.

Суд пригласил в заседание свидетеля - инженера ПТО АО «Дирекция по эксплуатации зданий» ФИО4 (предъявлен паспорт), разъяснил статьи 307,308 УК РФ, отобрал подписку свидетеля.

Свидетель в судебном заседании пояснил, что при составлении акта 21.09.2023 в подсобном помещении было установлено наличие подключенного водоснабжения. Подтвердил, что ИП ФИО1 либо его представитель или продавец не был привлечен к составлению акта.

Заслушав пояснения представителя АО «ДЭЗ», показания свидетеля, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, 01.08.2022 между АО «ДЭЗ» (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № 4238, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование объект недвижимого имущества (далее – объект аренды): нежилое помещение позиция № 3, 17-19 подвала общей площадью 75,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> для использования в целях осуществления торговли (деятельность рыболовного магазина). Схема арендуемых помещений (приложение № 2) является неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно пункту 1.2 договора управляющей компанией (эксплуатирующей организацией) на объекте аренды, предоставляемом в аренду, является: акционерное общество «Дирекция по эксплуатации зданий» (арендодатель).

Срок договора аренды установлен с 01.08.2022 по 28.02.2023 (пункт 1.3 договора).

По условиям пункта 1.5 договора арендатор пользуется электроэнергией,  получаемой арендодателем  от  предприятия-поставщика  и производит их оплату, в сроки и на условиях настоящего договора.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата состоит из основной (постоянной) части арендной платы – собственно арендная плата и дополнительной (переменной) части арендной платы – электроэнергия, водоснабжение, водоотведение.

Основная (постоянная) часть арендной платы включает в себя: арендную плату; коммунальные услуги: центральное отопление, вывоз мусора, (ОДН по коммунальным услугам); эксплуатационные услуги: расходы на услуги и работы по управлению многоквартирным жилым домом (зданием общежития), содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома (здания общежития). Размер основной (постоянной) части арендной платы определяется арендодателем самостоятельно и составляет: 486 руб. за 1 м2 (с учетом НДС), итого арендная плата в месяц: 36 644,40 руб. с учетом НДС (пункт 3.1.1 договора).

Согласно пункту 3.1.2 договора размер дополнительной (переменной) части арендной платы определяется ежемесячно в соответствии с фактическим потреблением электроэнергии за расчетный период, с учетом коэффициентов потерь. В случае заключения прямого договора на оказание услуг по электроснабжению (предусмотренного пунктом 2.2.3. договора), дополнительная часть арендной платы не предъявляется арендодателем. Расчет потребленной арендатором электроэнергии производится на основании заключенного договора с организацией поставщиком.

В силу пункта 3.2 договора основная (постоянная) часть арендной платы вносится арендатором самостоятельно в текущем месяце не позднее 10 числа каждого месяца на основании счета, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя или внесения наличных денег в кассу арендодателя.

Арендатор оплачивает дополнительную (переменную) часть арендной платы самостоятельно не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным на основании УПД, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя или путем внесения наличных денег в кассу арендодателя (пункт 3.3 договора).

По условиям пункта 2.3.5 договора арендатор обязан самостоятельно забирать у арендодателя в срок с 1 по 5 число каждого месяца: счет на оплату основной части арендной платы за текущий месяц в размере 100% платежей и УПД на оплату арендной платы за прошедший месяц; УПД на оплату дополнительной части арендной платы за прошедший месяц в размере 100% платежей (электроэнергия). В случае неполучения счета и УПД у арендодателя документ считается врученным арендатору в срок, указанный в настоящем пункте.

По акту приема-передачи от 01.08.2022 объект аренды передан арендатору.

01.03.2023 АО «ДЭЗ» (арендодатель) и ИП ФИО1 (/арендатор) заключили последующий договор аренды № 4620 на это же помещение, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование объект недвижимого имущества (далее – объект аренды): нежилое помещение позиция № 3, 17-19 подвала общей площадью 75,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> для использования в целях осуществления торговли (деятельность рыболовного магазина). Схема арендуемых помещений (приложение № 2) является неотъемлемой частью настоящего договора.

Управляющей компанией (эксплуатирующей организацией) на объекте аренды, предоставляемом в аренду, является: ООО УК «Платина» (пункт 1.2).

В пункте 1.3 договора срок договора аренды установлен с 01.03.2023 по 31.01.2024.

Согласно пункту 1.5 договора арендатор пользуется электроэнергией, водоснабжением и водоотведением (при наличии), получаемыми арендодателем от предприятий-поставщиков и производит их оплату, в сроки и на условиях настоящего договора.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата состоит из: постоянной части арендной платы: основной (постоянной) части арендной платы; дополнительной (постоянной) части арендной платы: 1. теплоснабжение - при наличии, вывоз ТКО, ОДН по коммунальным услугам; 2. расходы на услуги и работы по управлению многоквартирным жилым домом (зданием общежития, зданием торгового центра, здания КФЦ «Авангард»), содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома (здания общежития, здания торгового центра здания КФЦ «Авангард»); переменной части арендной платы; 1. электроэнергия, водоснабжение (ХВС) и водоотведение; 2. плату за негативное воздействие на окружающую среду - при наличии; 3. плату за сброс загрязняющих веществ в составе сточных вод сверхустановленных нормативов состава сточных вод (сверхнормативный сброс) - при наличии.

Размер постоянной части арендной платы определяется арендодателем самостоятельно и складывается из: основной (постоянной) части арендной платы в размере 406,20 руб. за 1 м2 (с учетом НДС), всего: 30 627,48 руб. в месяц (с учетом НДС) и дополнительной (постоянной) части арендной платы в размере 79,80 рублей за 1 м2 (с учетом НДС), всего: 6 016,92 руб. в месяц (с учетом НДС). Итого в месяц: 36 644,40 руб. (с учетом НДС) (пункт 3.1.1).

Согласно пункту 3.1.2 договора размер переменной части арендной платы определяется ежемесячно в соответствии с фактическим потреблением по прибору учета за расчетный период, с учетом коэффициентов потерь.

Постоянная часть арендной платы вносится арендатором самостоятельно в текущем месяце не позднее 10 числа каждого месяца на основании счета, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя или путем внесения наличных денег в кассу арендодателя (пункт 3.2).

Арендатор оплачивает переменную часть арендной платы самостоятельно не позднее 10 числа месяца следующего за расчетным на основании УПД, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя или путем внесения наличных денег в кассу Арендодателя (пункт 3.3).

В соответствии с пунктом 3.5 договора расчеты по переменной части арендной платы, производятся по тарифам соответствующих групп потребителей, установленным в соответствии с решением уполномоченного органа. Изменение тарифов, введение дифференцированных тарифов в период действия настоящего договора не требует переоформления договора или внесения в него изменений. Величины тарифов доводятся до арендатора специальным сообщением в средствах массовой информации и подлежат применению с даты, установленной уполномоченным органом.

Обязательство по оплате арендной платы возникает у арендатора с момента подписания арендодателем и арендатором акта приема-передачи объекта аренды арендатору и прекращается с момента возврата арендатором объекта аренды, оформленного соответствующим актом приема-передачи объекта аренды арендодателю. Расторжение и прекращение действия настоящего Договора не освобождает арендатора от перечисления постоянной части арендной платы, а также потребленной переменой части арендной платы за время фактического пользования объектом аренды (пункт 3.6).

По условиям пункта 2.3.5 договора арендатор обязан самостоятельно забирать у арендодателя в срок с 1 по 5 число каждого месяца: счет на оплату постоянной части арендной платы за текущий месяц в размере 100% платежей, и УПД на оплату постоянной части арендной платы за прошедший месяц; УПД на оплату переменной части арендной платы за прошедший месяц в размере 100% платежей. В случае неполучения счета и УПД у арендодателя, документ считается врученным арендатору в срок, указанный в настоящем пункте.

По акту приема-передачи от 01.03.2023 объект аренды передан арендатору.

10.01.2022 АО «ДЭЗ» (абонент) и Краевое государственное унитарное предприятие «Камчатский водоканал» (гарантирующая организация) заключили единый договор холодного водоснабжения и водоотведения № 96.1, по условиям которого гарантирующая организация, осуществляющая холодное водоснабжение и водоотведение, обязуется: подавать абоненту через присоединенную водопроводную сеть из централизованных систем холодного водоснабжения холодную (питьевую) воду (далее – холодная вода); осуществлять прием сточных вод абонента от канализационного выпуска в централизованную систему водоотведения и обеспечивать их транспортировку, очистку и сброс в водный объект.

В перечень объектов абонента (приложение № 2 к договору) входит, в том числе, жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>.

Истец пояснил, что на переданные ответчику в аренду помещения позиций 3, 17-19 расположенное по адресу: 

<

...>, договор с КГУП «Камчатский водоканал»  заключен не был, в связи с чем счета на оплату ХВС ответчику не выставлялись.

Как указано в иске, в ходе внеплановой проверки 21.09.2023 КГУП «Камчатский водоканал» на основании поступившего обращения от управляющей компании проведено обследование помещений поз. № 3, 17-19 подвала в здании по адресу: 

<

...>, и выявлено подключение к сетям ХВС и канализации. В связи с чем составлен акт от 21.09.2023.

Согласно акту от 21.09.2023 проверка проводилась контролером КГУП «Камчатский водоканал» ФИО3 в присутствии инженера АО «ДЭЗ» ФИО4 Установлено, что нежилое помещение поз. 3, 17-19 по адресу 

<

...> не имеет счетчика холодной воды. Сантехническое оборудование в помещении: раковина, туалет. ГВС круглогодично. Отопления нет. Сотрудник – 1 человек. На момент обследования помещение используется как рыболовный магазин. Водоотведение централизованное.

Акт от 21.09.2023 подписан ФИО3 и ФИО4

25.09.2023 в арендуемом помещении установлен прибор учета ХВС, который 24.10.2023 принят на коммерческий, а также составлен акт допуска узла учета ХВС к эксплуатации от 24.10.2023.

10.01.2024 КГКУ «Камчатский водоканал» и АО «ДЭЗ» подписали дополнительное соглашение о внесении изменений в договор холодного водоснабжения и водоотведения № 96.1 от 10.01.2022, согласно которому в целях дальнейшего сотрудничества стороны пришли к соглашению в приложение № 2 «перечень объектов абонента» к договору с 24.10.2023 включить следующий объект: нежилые помещения поз. 3,17-19 подвала в жилом доме по адресу: 

<

...>. 

В декабре 2023 года на основании составленного акта КГУП «Камчатский водоканал» предъявило АО «ДЭЗ» к возмещению убытки за период с 06.12.2020 по 24.10.2023 на сумму 78 350,54 руб. доначислений за водоснабжение, водоотведение ХВС в помещениях поз. 3,17-19 подвала в жилом доме по адресу: 

<

...>.

Истец произвел оплату начисленных КГКУ «Камчатский водоканал» сумм за период с 01.07.2021 по 24.10.2023 (платежные поручения от 19.01.2024 № 124 на сумму 56 071,83 руб., от 19.01.2024 № 128 на сумму 45 854,70 руб.).

По расчету истца сумма переменной части арендной платы за водоснабжение и водоотведение по  заключенным с ответчиком договорам аренды от 01.08.2022 № 4238, от 01.03.2023 № 4620 за период с 01.08.2022 по 24.10.2023 составила 62 045,58 руб.

Письмом № 128 от 25.01.2024 АО «ДЭЗ» уведомило ИП ФИО1 о необходимости возмещения понесенных АО «ДЭЗ» расходов по оплате ХВС и канализации, направив к оплате счета на оплату, однако указанное уведомление осталось без ответа.

Претензией от 28.03.2024 истец обратился к ответчику с требованием оплатить понесенные АО «ДЭЗ» затраты, которое также оставлено ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца с рассматриваемым иском в суд.

Проанализировав содержание заключенных сторонами договоров от 01.08.2022 № 4238 и от 01.03.2023 № 4620, суд приходит к выводу, что между сторонами сложились правоотношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда), а также общими нормами ГК РФ об обязательствах и договоре.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьями 606, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Актами приема-передачи от 01.08.2022, от 01.03.2023 к договорам аренды от 01.08.2022 № 4238 и от 01.03.2023 № 4620 подтверждается пользование ИП ФИО1  нежилыми помещениями позиции № 3, 17-19 подвала общей площадью 75,4 кв.м., расположенными по адресу: 

<

...> для использования в целях осуществления торговли (деятельность рыболовного магазина).

Указанные помещения переданы ответчику 01.08.2022 по договору от 01.08.2022 № 4238 (срок аренды с 01.08.2022 по 28.02.2023) и фактически не выбывали из его владение с учетом заключения аналогичного договора аренда от 01.03.2023 № 4620 на последующий период (с 01.03.2023 по 31.01.2024).

Сторонами не оспаривается, что на момент передачи помещений в аренду в помещении отсутствовала точка подключения ХВС и канализации, что также следует из письма АО «ДЭЗ» в адрес ИП ФИО1 от 25.01.2024 № 128.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на проведенную проверку арендованных ответчиком помещений, по итогам которой составлен акт от 21.09.2023, подписанный представителем КГУП «Камчатский водоканал» ФИО3 и инженером АО «ДЭЗ» ФИО6 Как следует из акта, в помещениях имеется  раковина и унитаз, счетчик ХВС отсутствует, водоотведение централизованное; на момент обследования помещение используется как рыболовный магазин с 1 сотрудником.

Свидетели ФИО4 и ФИО3 в судебном заседании подтвердили, что при составлении акта 21.09.2023 в подсобном помещении было установлено наличие подключенного водоснабжения.

Истец ссылается на то, что после того, как было выявлено несанкционированное подключение со стороны арендатора, согласно представленному АО «ДЭЗ» наряд-заданию № 110606 от 25.09.2023, реестру заявок на 2023 год установка счетчиков на ХВС и ГВС в арендованных в помещении произведена 25.09.2023. Письмом от 26.09.2023 № 1125 АО «ДЭЗ» обратилось в КГУП «Камчатский водоканал» с просьбой принять на коммерческий учет и опломбировать счетчик ХВС по объекту, расположенному по адресу: 

<

...>. Как следует из акта допуска узла учета ХВС к эксплуатации КГУП «Камчатский водоканал» прибор учета ХВС в арендованных ответчиком помещениях принят к эксплуатации 24.10.2023.

Истец, учитывая сведения акта от 21.09.2023 о наличии в переданных в аренду ответчику помещениях подключенного водоснабжения, унитаза и раковины, полагает, что ответчик обязан произвести оплату переменной части арендной платы за водоснабжение ХВС и водоотведения с момента передачи ему помещений в аренду (01.08.2022) по дату допуска к эксплуатации прибора учета ХВС (24.10.2023).

Ответчик, возражая против иска, указал, что занимаемое им помещение было подключено к сетям электроснабжения, к сетям холодного водоснабжения и водоотведения помещение подключено не было, поскольку у АО «ДЭЗ» отсутствовал договор водоснабжения и водоотведения данного помещения с КГУП «Камчатский водоканал», который был заключен только 10.01.2024 (дополнительное соглашение от 10.01.2024 к договору от 10.01.2022 № 96.1).

Ответчик пояснил, что услуга по водоснабжению и водоотведению ему не оказывалась до момента установки прибора учета, после чего истец ежемесячно начал выставлять, а ответчик оплачивать счета за пользование услугой.

В отношении представленного истцом акта проверки от 21.09.2023 ответчик пояснил, что 21.09.2023 с 10 до 19 часов продавец ФИО5 находилась на рабочем месте в арендованном помещении. Какая-либо внеплановая проверка инженерных сетей с арендатором не согласовывалась, утверждает, что такая проверка не могла быть проведена в указанный день, поскольку доступ в помещение без согласования ответчика или его законного представителя невозможен. При этом в арендованном подсобном помещении хранились товарно-материальные ценности, поэтому по условиям договора попасть в помещение без уведомления арендатора сотрудники АО «ДЭЗ» не могли. В акте от 21.09.2023 подпись ответчика как заинтересованного в проверке помещений лица, отсутствует, в связи с чем ответчик критически относится к представленному в дело акту от 21.09.2023.

ИП ФИО1 отметил, что на момент подключения объекта к сетям ХВС и водоотведения 24.10.2023 истец также не уведомлял ответчика об обнаружении в арендуемом помещении незаконного подключения к сетям ХВС и водоотведения.

Как следует из пункта 2.1.3 договоров от 01.08.2022 № 4238 и от 01.03.2023 № 4620 арендодатель имеет право беспрепятственного доступа в присутствии представителя арендатора ко всем объектам, переданным в аренду для осуществления контроля над соблюдением арендатором норм и правил пользования и содержания помещения.

Доказательств уведомления истцом ответчика о проводимой 21.09.2023 проверке арендованных помещений в дело не представлено, акт от 21.09.2023 составлен и подписан только проверяющими представителями АО «ДЭЗ» и КГУП «Камчатский водоканал». Ответчик участия в проводимой проверке, как следует из акта, не принимал, акт ответчиком не подписан.

Истец указал, что доступ в помещения ИП ФИО1 был предоставлен ему сотрудником предпринимателя – продавцом магазина, находящимся в арендованных помещениях.

Вместе с тем, в судебном заседании свидетель ФИО3 - специалист КГУП «Камчатский водоканал» пояснила, что на момент проверки 21.09.2023 в магазине присутствовал другой продавец, предоставивший доступ в помещение (визуально определила, что это не ФИО5, которая вызвана судом в качестве свидетеля со стороны ИП ФИО1); в подсобном помещении магазина при составлении акта 21.09.2023 было установлено наличие подключенных унитаза и раковины. Продавца для проставления отметки в акте не приглашала.

Согласно представленному в материалы дела трудовому договору от 01.10.2022 № 5 ФИО5 является работником ИП ФИО1. Как следует, из представленного штатного расписания ИП ФИО1 от 09.01.2023 в штате ответчика имеется 1 продавец-консультант, учет рабочего времени которого отражен в представленном ответчиком табеле учета использования рабочего времени от 29.08.2023 № 9, о соответствующих отчислениях в бюджет в отношении работника ответчика представлены платежные поручения от 11.10.2023 № 199, от 25.10.2023 № 203.

Свидетель ФИО5 в судебном заседании пояснила, что в 2023 году работала одна в качестве продавца, иные продавцы отсутствуют, какие-либо проверки в сентябре 2023 года и позже в магазине не проводились; в подсобном помещении вплоть до установки счетчиков находились стеллажи с товаром; отрицала наличие в помещении унитаза и раковины, пояснив, что сантехника была установлена только после установки счетчиков, а в санитарных нуждах она посещала санузел в соседнем помещении здания.

Кроме того, в подтверждение своих доводов ИП ФИО1 представил квитанцию от 19.10.2023 серии МЛ 039902, согласно которой оплатил работы по установке унитаза и раковины 19.10.2023, то есть после установки счетчиков (25.09.2023). 

С учетом представленных в дело доказательств, полученных показаний свидетелей, условий, согласованных сторонами в пункте  2.1.3 договоров аренды, суд приходит к выводу, что факты, изложенные в акте от 21.09.2023 о наличии в арендованных помещениях ИП ФИО1 централизованного водоотведения, не могут быть однозначно подтверждены данным документом, поскольку доступ в арендованные помещения по условиям пункта 2.1.3 договоров возможен только в присутствии представителя арендатора, в то время как последний отрицает факт проведения этой проверки, а какие-либо иные доказательства (например, об уведомлении арендатора либо о проведении проверки в присутствии арендатора, либо фиксации отказа арендатора, его сотрудника от подписи в акте, фотофиксация установленного оборудования и т.п.), истцом не представлены.

В такой ситуации суд не может признать бесспорным тот факт, что на момент проведения проверки 21.09.2023 ИП ФИО1 действительно осуществил несанкционированное подключение к сетям водоснабжения, в связи с чем суд вынужден отказать истцу в удовлетворении его требований о взыскании с ответчика 62 045,58 руб. по причине недоказанности обстоятельств, положенных истцом в основу иска.

ИП ФИО1 заявлен встречный иск к АО «ДЭЗ» о взыскании 95 107, 26 руб. неосновательного обогащения, возникшего как переплата по аналогичным предыдущим договорам аренды № 3327 от 25.08.2020 и № 3775 от 11.08.2021, заключенным АО «ДЭЗ» с ИП ФИО1 на эти же помещения, в виду включения в основную часть оплаченной арендной платы услуг по водоснабжению и водоотведению, которые фактически не были оказаны арендодателем.

Рассмотрев встречные исковые требования, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из встречного иска, 25.08.2020 АО ДЭЗ» (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключили договор аренды, предметом которого является аренда нежилого помещения позиция № 3,17-19 подвала общей площадью 75,4 кв.м., расположенное по адресу; 

<

...> для использования в целях: осуществления торговли (деятельность рыболовного магазина) сроком с 22.09.2020 по 31.08.2021.

11.08.2021 сторонами заключен договор аренды № 3775 на аренду названного помещения сроком с 01.09.2021 по 31.07.2022.

Пунктом 3.1 договоров установлено, что арендная плата состоит из основной (постоянной) части арендной платы – собственно арендная плата и дополнительной (переменной) части арендной платы – электроэнергия.

Согласно пункту 3.1.1 договора основная (постоянная) часть арендной платы включает в себя: арендную плату; коммунальные услуги: водоснабжение (ХВС, ГВС), канализация, центральное отопление, вывоз мусора, (ОДН по коммунальным услугам); эксплуатационные услуги: расходы на услуги и работы по управлению многоквартирным жилым домом (зданием общежития), содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома (здания общежития).

Размер основной (постоянной) части арендной платы определяется арендодателем самостоятельно и составляет: 437,40 руб. за 1 м2 (с учетом НДС) по договору № 3327  и 486 руб. за 1 м2 (с учетом НДС) по договору № 3775. Итого арендная плата в месяц: 32 979,96 руб. с учетом НДС по договору № 3327 и 36 644,40 руб. с учетом НДС по договору № 3775.

По актам приема-передачи от 22.09.2020 к договору от 25.08.2020 № 3327 и от 01.09.2021 к договору от 11.08.2021 № 3775 вышеуказанные помещения переданы в аренду ИП ФИО1.

Как пояснил ИП ФИО1, в период пользования помещениями по договорам аренды № 3327 и № 3775 с 22.09.2020 по 31.07.2022 он оплачивал арендную плату в полном объеме.

Поскольку арендная плата в соответствии с пунктом 3.1.1 договоров включает в себя плату за коммунальные услуги, в том числе, водоотведение (ХВС), канализации, а такие услуги фактически арендатору оказаны не были, в связи с отсутствием подключения арендованного помещения к сетям холодного водоснабжения и водоотведения, отсутствием соответствующего договора водоснабжения и водоотведения данного помещения между АО «ДЭЗ» и КГУП «Камчатский водоканал», который был заключен лишь 10.01.2024, ИП ФИО1 полагает, что стоимость услуг по водоснабжению ХВС и водоотведению не подлежала оплате арендодателю за весь в период пользования помещениями по договорам аренды от 25.08.2020 № 3327, от 11.08.2021 № 3775.

По расчету ИП ФИО1, составленному в соответствии с данными сводного расчета водоотведения и водопотребления АО «ДЭЗ» для спорных помещений стоимость услуг по водоснабжению ХВС и водоотведению за период с 22.09.2020 по 31.08.2021 по договору № 3327 составила 48 255 руб. и за период с 01.09.2021 по 31.07.2022 по договору № 3775 составила 46 852,26 руб., всего – 95 107,26 руб.

Учитывая, что в период с 22.09.2020 по 31.07.2022 арендодатель включал стоимость неоказанной услуги в стоимость арендной платы, полученная им сумма за услуги ХВС и водоотведение, по мнению ИП ФИО1, является неосновательным обогащением и подлежит возврату арендатору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.

По смыслу названной нормы при рассмотрении иска о взыскании неосновательного обогащения суд должен установить как факт приобретения или сбережения имущества ответчиком за счет истца, так и отсутствие у него для этого правовых оснований, а также размер неосновательного обогащения.

В силу пункта 3 статьи 1103 ГК РФ нормы о неосновательном обогащении применяются к требованиям одной стороны в обязательстве о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В пункте 2 статьи 617 ГК РФ установлено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Факт пользования ИП ФИО1 помещениями позиция № 3,17-19 подвала общей площадью 75,4 кв.м., расположенное по адресу; 

<

...> по договорам аренды от 25.08.2020 № 3327 и от 11.08.2021 № 3775 в период с 22.09.2020 по 31.07.2022 подтверждается представленными в материалы дела актами приема-передачи объекта недвижимого имущества от 22.09.2020 и от 01.09.2021.

В последующем спорные помещения переданы ИП ФИО1 в аренду в рамках договоров аренды от 01.08.2022 № 4238 и от 01.03.2023 № 4620.

Факт отсутствия в арендованных ИП ФИО1 помещениях подключения к сетям ХВС и водоотведения до 25.09.2023 судом установлен при рассмотрении первоначальных исковых требований.

Состав, размер и порядок внесения арендной платы согласованы сторонами в пункте 3.1.1 договоров от 25.08.2020 № 3327, от 11.08.2021 № 3775.

АО «ДЭЗ» заявило о пропуске истцом срока исковой давности по части встречных исковых требований за период с 22.09.2020 по 29.10.2021. 

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 ГК РФ). Пунктом 2 статьи 199 ГК РФ предусмотрено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. 

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Причем если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела (пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – Постановление Пленума № 43).

Согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ). 

Таким образом, начало течения срока исковой давности совпадает с моментом возникновения у заинтересованной стороны права на иск и возможности реализовать его в судебном порядке.

Из разъяснений, приведенных в пункте 24 Пленума № 43 следует, что согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

С учетом даты подачи встречного иска в суд – 29.10.2024, срок исковой давности по встречным исковым требованиям за период с 22.09.2020 по 29.09.2021 истек (с учетом 30 календарных дней для урегулирования спора – ст. 4 АПК РФ), поэтому требования в данной части не подлежат удовлетворению.

Возражая по существу против встречных исковых требований в остальной части, АО «ДЭЗ» ссылалось на то, что, исходя из содержания пункта 3.1.1 договоров аренды № 3327, № 3775, арендная плата установлена в фиксированной сумме и включает в себя, в том числе, стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг (за исключением электроэнергии). Ставка арендной платы устанавливается на основании отчета об оценке стоимости права пользования недвижимым имуществом.

30.04.2020 проведена оценка стоимости права пользования нежилыми помещениями поз. 3, 17-19 подвала здания, расположенного по адресу: 

<

...>, (включая НДС, эксплуатационные и коммунальные расходы, кроме электроэнергии), согласно которой ставка арендной платы составляет 486 руб. за 1 кв.м (согласно выводам отчета ООО АФК «Концепт» № 2753-20 об оценке стоимости права пользования недвижимым имуществом, спорный объект).

АО «ДЭЗ» пояснило, что советом директоров АО «ДЭЗ» 12.05.2020 (протокол Совета директоров № 04/2020) принято решение снизить ставки арендной платы по пустующим или освобождаемым нежилым помещениям, находящимся в собственности АО «ДЭЗ» на 10% от действующей ставки (последней рыночной оценки, либо ставки установленной Советом директоров АО «ДЭЗ») с целью привлечения новых клиентов в условиях существующего кризиса. Действие данного решения распространить с момента его принятия и до 01.10.2020 для всех вновь заключаемых договоров аренды. При этом действие данного решения не распространять на договоры, перезаключаемые на новый период в связи с их окончанием.

Договор № 3327 от 25.08.2020 заключен по ставке арендной платы 437,40 руб. за 1 кв.м.

Договор № 3775 от 11.08.2021г. заключен исходя из рыночной ставки 2020 - в размере 486 руб. за 1 кв.м. (включает в себя эксплуатационные и коммунальные расходы, кроме электроэнергии), так как Совет директоров АО «ДЭЗ» принял решение, что если арендатору была предоставлена льгота по арендной плате, то такая льгота распространяет свое действие на период установленный решением Совета директоров, по окончанию срока действия льготы по арендной плате действует ставка арендной платы, определенная (установленная) без учета такой льготы (подпункт. 2.2. пункта 2 решения Совета директоров, протокол № 12/2020 от 24.12.2020).

Согласно пункту 3.1. договора № 3327 от 25.08.2020 и договора № 3775 от 11.08.2021 арендная плата состоит из основной (постоянной) части арендной платы – собственно арендная плата и дополнительной переменной части арендной платы – электроэнергия.

Советом директоров АО «ДЭЗ» 30.11.2021 (протокол № 05/2021) принято решение применять при заключении договоров аренды рыночные ставки арендной платы в размерах, указанных в таблице (прилагается в решению), при этом возмещение расходов за холодное водоснабжение, водоотведение и электроэнергию должно производиться отдельно от арендной платы в соответствии с фактическим потреблением ресурсов, в том числе за негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения и сверхнормативный сброс загрязняющих веществ.

Таким образом, договор № 4238 от 01.08.2022 заключен по ставке арендной платы 486 руб. с учетом НДС. Электроэнергия, ХВС и канализация включены в переменную часть арендной платы.

28.02.2023 проведена оценка стоимости права пользования нежилыми помещениями (отчет ООО АФК «Концепт» № 3904-23), принадлежащими АО «ДЭЗ» на праве собственности, в том числе поз. 3, 17-19 подвала здания, расположенного по адресу: 

<

...>, согласно которой ставка арендной платы составляет 486 рублей за 1 кв.м. (включая НДС, эксплуатационные и коммунальные расходы, кроме электроэнергии, водоснабжения и водоотведения).

Договор № 4620 от 01.03.2023 заключен со ставкой 486 руб. с учетом НДС. Электроэнергия, водоснабжение и водоотведение включены в дополнительную (переменную) часть арендной платы.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно положениям статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Оценив условия договоров аренды от 25.08.2020 № 3327 и от 11.08.2021 № 3775 в части состава арендной платы (пункты 3.1, 3.1.1), суд приходит к выводу, что расходы по ХВС и водоотведению включены в постоянную часть арендной платы, которая установлена в твердой сумме, рассчитанной исходя из утвержденной ставки арендной платы, вносимой ежемесячно, в отличие от условий договоров аренды от 01.08.2022 № 4238 и от 01.03.2023 № 4620, в которых указанные расходы включены в переменную часть арендной платы.

С учетом изложенного при оплате арендной платы по договорам 25.08.2020 № 3327 и от 11.08.2021 № 3775 факт отсутствия подключения арендованных ИП ФИО1 помещений к сетям ХВС и водоотведения не имеет правового значения, поскольку сторонами согласован прядок оплаты арендной платы, при котором расходы по ХВС и водоотведению составляют часть твердой суммы постоянной части арендной платы и их оплата ИП ФИО1 в составе арендной платы по договорам не является неосновательным обогащением АО «ДЭЗ».

При таких обстоятельствах встречные исковые требования ИП ФИО1 о взыскании с АО «ДЭЗ» 95 107,26 руб. неосновательного обогащения являются необоснованными и  удовлетворению не подлежат.

Поскольку в первоначальном иске и во встречном иске отказано, расходы по уплате государственной пошлины относятся на понесшие их стороны.

Руководствуясь статьями 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении исковых требований  акционерного общества «Дирекция по эксплуатации зданий», а также в удовлетворении встречных требований индивидуального предпринимателя ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Судья                                                                            О.Н. Бляхер