﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

20 июля 2020 года

Дело №

А21-11278/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 июля 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Кадулина А.В.,                  Рудницкого Г.М.,

при участии от администрации Пионерского городского округа Пышко Е.А. (доверенность от 16.10.2019), 

рассмотрев 15.07.2020 в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Виста» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.12.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2020 по делу № А21-11278/2019,

у с т а н о в и л:

Администрация Пионерского городского округа, адрес: 238590, Калининградская обл., г. Пионерский, Флотская ул., д. 2, ОГРН 1023902054670, ИНН 3910002326 (далее – Администрация), обратилась в Арбитражный суд с иском к акционерному обществу «Виста», адрес: 123022, Москва, Нововаганьковский пер., д. 9, стр. 2, оф. 24, ОГРН 1117746571733, ИНН 7719784371 (далее – Общество), о расторжении договора аренды земельного участка от 04.10.2017 № 72/2017, обязании Общества возвратить земельный участок с кадастровым номером 39:19:010215:1337, расположенный по адресу: Калининградская обл., г. Пионерский, ул. Шаманова, 19А, погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) и снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 39:19:010215:1337.

Решением суда от 16.12.2019 на Общество возложена обязанность возвратить Администрации земельный участок с кадастровым номером 39:19:010215:1337, расположенный по адресу: Калининградская обл.,                              г. Пионерский, ул. Шаманова, 19А, путем его освобождения и подписания акта приема-передачи, в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка от 04.10.2017 №72/2017 отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда                           от 17.03.2020 данное решение оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объеме. 

Податель жалобы считает, что суды первой и апелляционной инстанций по своей инициативе неправомерно изменили предмет и основание иска и признали договор аренды ничтожным; полагает, что при вынесении обжалуемых судебных актов суды не приняли во вниманием обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делу № А21-6681/2019; указывает, что суды неверно определили последствия недействительности договора аренды.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит отказать в ее удовлетворении и оставить судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель Администрации возражал против  удовлетворения кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления Администрации от 27.04.2017 № 242  между Администрацией (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 05.05.2017 № 37/2017 аренды земельного участка площадью 10 000 кв.м с кадастровым номером 39:19:010215:1115 с разрешенным использованием - под магазин.

Договор заключен на 49 лет до 20.04.2066.

На основании обращения Общества и представленных им документов постановлением Администрации от 28.08.2017 № 562 утверждена схема раздела земельного участка на кадастровом плане территории и образовании путем раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 39:19:010215:1115 двух участков, а именно: площадью 6 335 кв.м с условным кадастровым номером 39:19:010215:1115:ЗУ2, имеющего разрешенное использование - многоэтажная жилая застройка и относящегося к  территориальной зоне Ж-1 многоэтажной жилой застройки, и площадью                3 665 кв.м с условным кадастровым номером 39:010215:1115:ЗУ1, имеющего разрешенное использование - под магазины и относящегося к территориальной зоне О-1 делового, общественного и коммерческого назначения.

В связи с состоявшимся разделом арендованного земельного участка и на основании постановлений Администрации от 28.08.2017 № 562, от 03.10.2017    № 628 между Администрацией (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 04.10.2017 № 72/2017 (в редакции дополнительного соглашения от 27.10.2017) аренды земельного участка площадью 6 335 кв.м с кадастровым номером 39:19:010215:1337.

Согласно пункту 1.2 указанного договора аренды земельный участок имеет разрешенное использование - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка). 

Из пункта 2.1 договора следует, что он заключен сроком на 49 лет  и действует с 05.09.2017 по 04.09.2066. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Решением окружного Совета депутатов Пионерского городского округа 16.02.2017 № 10 «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования «Пионерский городской округ» (далее – Решение № 10)  (в редакции решений от 07.05.2015 № 35, от  25.02.2016 № 10), изменены границы территориальных зон муниципального образования.

Согласно пункту 1.19 Решения № 10 часть зоны делового, общественного и коммерческого назначения (индекс О-1) была отнесена к зоне застройки многоэтажными жилыми домами (6-9 этажей) (индекс Ж-1) применительно к земельному участку, расположенному по ул. Шаманова в г. Пионерский.

На основании протеста Светлогорского межрайонного прокурора                       от 05.09.2018 о нарушении земельного законодательства при территориальном зонировании исходного земельного участка с кадастровым номером 39:19:010215:1115, относящегося к двум территориальным зонам - зоне делового, общественного и коммерческого назначения (индекс О-1) и частично к зоне многоэтажной жилой застройки 6-9 этажей (Ж-1), что противоречит положениям статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее –                ЗК РФ),  было принято решение Совета депутатов Пионерского городского округа 27.09.2018 № 72, которым пункт 1.19 Решения № 10 признан утратившим силу.

В связи с этим индекс земельного участка с кадастровым номером  39:19:010215:1337 возвращен к первоначальному индексу О-1.

Администрация направила в адрес Общества уведомление от 13.05.2019 № 1-2264 о расторжении договора аренды от 04.10.2017 № 72/2017 в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении, поскольку пункт 1.19 Решения № 10 признан утратившим силу.

В связи с тем, что данное соглашение не было заключено во внесудебном порядке, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, посчитал, что заключение спорного договора аренды фактически осуществлено в обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков для жилищного строительства, в связи с чем отказал в удовлетворении требования о расторжении спорного договора аренды, признав его ничтожной сделкой, и обязал Общество возвратить земельный участок Администрации. 

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда и оставила решение без изменения. 

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) установлено, что в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 2 статьи 85 ЗК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

В пункте 3 статьи 85 ЗК РФ допускается использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. 

Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения. 

Однако в отличие от собственника, арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков, в частности в целях строительства. 

Соответствующие правовые позиции отражены в пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018.

Кроме того, земельным законодательством действовавшим как в момент заключения спорных договоров аренды, так и в настоящее время установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, первоначально земельный участок, из которого образован арендуемый Обществом, предоставлялся в соответствии с пунктом 1 статьи 39.1, подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.20 ЗК РФ на основании постановления Администрации от 27.04.2017 № 242 для использования под магазин.

При этом аукцион на право аренды земельного участка для целей строительства не проводился.

Между тем законом определен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Согласно положениям пунктов 1, 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статей 39.3, 39.6 ЗК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случаях, предусмотренных законом, заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, для жилищного строительства, как и соглашения о продлении такого договора возможны только по результатам торгов.

В соответствии с пунктом 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, в тех случаях, когда требуется проведение публичных процедур, подразумевающих состязательность хозяйствующих субъектов, их непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении торгов в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку, либо право ведения деятельности на нем.

Таким образом, без соблюдения установленной процедуры предоставление находящегося в публичной собственности земельного участка в аренду для жилищного строительства прямо противоречит статье 39.6 ЗК РФ и нарушает публичные интересы, права и охраняемые интересы третьих лиц. Заключение спорного договора аренды фактически привело к обходу процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства.

С учетом этого суды правомерно посчитали, что заключение договора                     от 04.10.2017 № 72/2017 аренды земельного участка для целей жилищного строительства и изменение вида разрешенного использования земельного участка, ранее переданного арендатору для использования под магазин, по существу, направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков в целях строительства объектов недвижимости.

Данные выводы соответствуют правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13, в пункте 19 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4(2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018.

Исходя из положений пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и части 8 статьи 36 ГрК РФ при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы вправе продолжать использование этого участка по виду, разрешенному до такого изменения, без какого-либо ограничения по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов.

Соответствующая позиция отражена в пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, а также в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.06.2019 № 301-КГ18-25680.

Суды первой и апелляционной инстанций, проанализировав приведенные правовые положения, всесторонне и полно исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, установили, что формирование спорного земельного участка с кадастровым номером 39:19:010215:1337, ранее отнесенного к зоне Ж-1, было произведено за счет территории общественно-деловой зоны (индекс О-1) с нарушением законодательства и он не мог быть предоставлен в аренду Обществу, а предоставление образованного земельного участка и предоставленного по спорному договору для осуществления жилищного строительства без проведения торгов. 

В связи с этим суды обоснованно признали, что договор от 04.10.2017                № 72/2017 является недействительным как ничтожная сделка и не может быть расторгнут. 

При таком положении суды правильно отказали в удовлетворении требования о расторжении договора аренды.

Согласно пункту 4 статьи 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку договор аренды является ничтожной сделкой и у Общества отсутствуют иные правовые основания для использования спорного земельного участка, суды правомерно обязали ответчика возвратить Администрации земельный участок с кадастровым номером 39:19:010215:1337.

В соответствии с частью 1 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

В силу названных положений арбитражный суд при разрешении спора не связан доводами участвующих в деле лиц о применении правовых норм, на которые они ссылались в своих объяснениях.

Таким образом, несмотря на то, что истец обратился с иском о расторжении договора аренды от 04.10.2017 № 72/2017, обязании Общества возвратить земельный участок с кадастровым номером 39:19:010215:1337, суд на основании части 1 статьи 133, части 1 статьи 168 АПК РФ с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, правильно квалифицировал спорные правоотношения, что при указанных фактических обстоятельствах не может являться изменением предмета иска.

Данное толкование указанных норм процессуального права, изложенное в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 № 8467/10, является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Ссылка подателя на судебные акты по делам № А21-6681/2019,                      А21-4393/2018 является необоснованной, поскольку, как правильно указали суды, в рамках указанных арбитражных дел оценивались иные фактические обстоятельства.

У суда кассационной инстанции не имеется правовых оснований для иной оценки и отмены обжалуемых судебных актов.

Ссылки подателя жалобы на процессуальные нарушения, допущенные судом в части определения предмета и основания иска, не нашли подтверждения в ходе кассационного производства.

Доводы кассационной жалобы по существу направлены на переоценку доказательств и установленных обстоятельств по делу, что не входит в полномочия арбитражного суда кассационной инстанции в силу положений статьи 286 АПК РФ. 

При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено. 

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы. 

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.12.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2020 по делу № А21-11278/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу акционерного общества «Виста» – без удовлетворения.

 

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

 

Судьи

А.В. Кадулин

Г.М. Рудницкий