СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-17106/2018-ГК

г. Пермь

27 декабря 2018 года

Дело № А60-22005/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 декабря 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего 	Макарова Т.В.,

судей 	Дюкина В.Ю., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Муравьевой Е.С.,

при участии:

от заявителя, ООО «Малахитовая шкатулка» – Латыев А.Н., доверенность от 20.12.2018, паспорт;

от Прокуратуры Свердловской области – Белина Е.Г., поручение от 13.11.2018, служебное удостоверение;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заявителя, общества с ограниченной ответственностью «Малахитовая шкатулка»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 25 сентября 2018 года 

принятое судьей Парамоновой В.В.,

по делу № А60-22005/2018

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Малахитовая шкатулка» (ОГРН 1136679000810, ИНН 6679027490) 

к администрации Сысертского городского округа (ОГРН 1026602178151, ИНН 6652004915 )

о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов,

а также по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству администрации Сысертского городского округа (ОГРН 1026602176072, ИНН 6652003037)

к обществу с ограниченной ответственностью «Малахитовая шкатулка» (ОГРН 1136679000810, ИНН 6679027490),

о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект капитального строительства,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области; Прокуратура Свердловской области,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Малахитовая шкатулка» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Администрации Сысертского городского округа в заключении на новый срок без проведения торгов договора аренды земельного участка категории земли населенных пунктов, с кадастровым номером 66:2561405002:14 площадью 5 200 кв. м, расположенного примерно в 650 м по направлению на север от земельного участка в с. Кашино, ул. Горная, 16, с целевым назначением — объекты придорожного сервиса, выраженного в письме Комитета по управлению муниципальным имуществом и правовой работе № 319 от 27.03.2018. 

Кроме того, просит возложить на Администрацию Сысертского городского округа обязанность подготовить проект договора аренды земельного участка категории земли населенных пунктов, с кадастровым номером 66:2561405002:14, площадью 5 200 кв. м, расположенного примерно в 650 м по направлению на север от земельного участка в с. Кашино, ул. Горная, 16, с целевым назначением — объекты придорожного сервиса.

В рамках дела № А60-37152/2018 Комитет по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству Администрации Сысертского городского округа обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Малахитовая шкатулка» о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект капитального строения с кадастровым номером 66:25:1405002:533, расположенный на спорном земельном участке примерно в 650 м по направлению на север от земельного участка в с. Кашино, ул. Горная, 16. 

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 01.08.2018 года дело № А60-37152/2018 и дело № А60-22005/2018 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением номера № А60-22005/2018.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.09.2018 в удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью «Малахитовая шкатулка» отказано, исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству администрации Сысертского городского округа удовлетворены, признано отсутствующим зарегистрированное право собственности Общества с ограниченной ответственностью "МАЛАХИТОВАЯ ШКАТУЛКА" на объект капитального строения с кадастровым номером 66:25:1405002:533 с исключением из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи № 66:25:1405002:533-66/019/2017-1 от 20.12.2017.

Общество «Малахитовая шкатулка» обжаловало решение суда в апелляционном порядке, просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым требования ООО «Малахитовая шкатулка» удовлетворить, а в удовлетворении требований Комитета по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству Администрации Сысертского городского округа отказать.

В апелляционной жалобе ссылаясь на то, что заявление ООО «Малахитовая шкатулка» было подано в порядке статьи 24 АПК РФ, настывает на том, что суду надлежало исследовать, соответствовали ли закону те основания для отказа в заключении договора, которые были названы в оспариваемом письме Комитета. Указывает, что отказывая в удовлетворении требований ООО «Малахитовая шкатулка», суд не применил подлежащие применению положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и части 2 статьи 201 АПК РФ, вследствие чего неправильно определил имеющие значение для дела обстоятельства. Полагает, что при удовлетворении иска Комитета к ООО «Малахитовая шкатулка» о признании права отсутствующим суд первой инстанции неправильно определил подлежащие установлению обстоятельства и неправильно истолковал нормы материального права, регламентирующие такой способ защиты гражданских прав, а также не применил положения статьи 222 ГК РФ. Считает, что выводы суда первой инстанции об отсутствии объекта незавершенного строительства и осуществлении строительства только летом 2018 года не соответствуют обстоятельствам дела и противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам. Настаивает на том, что судом первой инстанции необоснованно отклонены возражения ООО «Малахитовая шкатулка», связанные с наличием препятствий в использовании земельного участка и собственным противоречивым поведением стороны Администрации (Комитета).

До начала судебного заседания от Администрации Сысертского городского округа поступил письменный отзыв, в котором последний поддержал выводы, сделанные судом первой инстанции, и просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

От Прокуратуры Свердловской области поступил посменный отзыв, в котором указано на то, что по существу данного спора прокуратуре области какие-либо обстоятельства не известны, в связи с чем сформировать правовую позицию по делу не представляется возможным, рассмотрение жалобы оставлено на усмотрение суда.

В судебном заседании представитель общества «Малахитовая шкатулка» Латыев А.Н. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель Прокуратуры Свердловской области Белина Е.Г. рассмотрение апелляционной жалобы оставил на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, с учетом доводов сторон, по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, считает, что оснований для изменения или отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «Малахитовая шкатулка» является арендатором земельного участка категории земли населенных пунктов, с кадастровым номером 66:2561405002:14 площадью 5 200 кв. м, расположенного примерно в 650 м по направлению на север от земельного участка в с. Кашино, ул. Горная, 16, с целевым назначением — объекты придорожного сервиса, по договору аренды № 08_117 от 20.05.2008 года в результате заключенного 11 февраля 2013 года Соглашения о передаче прав и обязанностей (запись о регистрации 66-66- 19/021/2013-082 от 11.03.2013). Срок договора аренды установлен до 24.04.2018 года.

Общество «Малахитовая шкатулка» 01.03.2018 подало заявление о заключении договора аренды на новый срок (вх.№ 22-00392 от 01.03.2018) на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», указав, что является собственником расположенного на участке объекта незавершенного строительством.

Комитет по управлению муниципальным имуществом и правовой работе Администрации Сысертского городского округа письмом исх. № 319 от 27.03.2018 отказало в заключении договора аренды, указав на то, что «заключение договора аренды земельного участка на новый срок возможно только по истечении шести месяцев с момента окончания срока действия договора аренды и только при условии, что в этот шестимесячный период Администрацией Сысертского городского округа в суд не заявлено требование об изъятии объекта незавершенного строительством путем продажи с публичных торгов». 

Кроме того, Комитет указал, что имеется извещение о «досрочном прекращении договора» с 21.03.2018 по основаниям, предусмотренным абзацем 6 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) ввиду неиспользования участка, предоставленного для строительства, более 3 лет. Также в отказе имеется указание, что «договор аренды заканчивается в срок, который указан в названном договоре».

Ссылаясь на то, что 01.09.2017 обществом было получено разрешение на строительство объекта капитального строительства: склад общей площадью 340 кв. м, сроком до 01.09.2020, на основании которого обществом было зарегистрировано право собственности на объект незавершенной строительством с кадастровым номером 66:25:1405002:533,площадью 340 кв. м, степень готовности 10%; полагая, что изложенный в указанном письме отказ заинтересованного лица в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок для завершения строительства противоречит действующему законодательству и нарушает права заявителя в области предпринимательской деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с требованием о признании указанный отказ незаконным.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 АПК РФ, а также пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Исключение из этого общего правила составляют, наряду с прочим, положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которой в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 названного Кодекса, при условии, что ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Обозначенными нормами права прямо предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.

Как правильно указано судом первой инстанции, из буквального толкования приведенной нормы п. 21 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ следует, что в данной норме предусмотрены два самостоятельных случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов:

1) когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015;

2) когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до 01.03.2015.

При этом в последнем случае факт регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не имеет определяющего значения.

Как установлено судом договор аренды земельного участка под строительство был заключен с заявителем до 01.03.2015.

Суд первой инстанции верно отметил, что в приведенной норме законодателем предусмотрен обязательный юридический факт, наличие которого, в числе прочего, является основанием для приобретения застройщиком земельного участка права приобрести такой земельный участок в аренду для завершения строительства без проведения торгов, а именно: наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, для завершения строительства которого необходим земельный участок. Отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства исключает применение приведенных выше положений закона.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» даны следующие разъяснения.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, в том числе технический план объекта незавершенного строительства от 06.12.2017, акты осмотра от 22.05.2018, от 20.06.2018 и от 29.06.2018, представленные в материалы дела фотографии, суд первой инстанции установил, что объект незавершенного строительства, на который за ответчиком зарегистрировано право собственности, фактически отсутствовал, спорный объект (восемь блоков) не может быть отнесен к объектам недвижимости; строительство на земельном участке не велось до июня 2018 года, что в свою очередь послужило основанием для обращения Комитета по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству Администрации Сысертского городского округа в арбитражный суд с иском о признании отсутствующим право собственности заявителя на объект недвижимости.

Из представленного в материалы дела обществом заключения по результатам строительно-технической экспертизы следует, что на объекте возведены фундаменты, которые являются конструктивной частью здания. Конструкция фундамента состоит из куста буронабивных железобетонных свай, объединенных между собой монолитным железобетонным подколонником. Степень готовности 8 %.

Вместе с тем, из материалов дела (том 1, л.д. 136-140 – акт осмотра земельного участка) следует, что данный объект (фундамент) создавался уже в июне 2018 года (в момент рассмотрения дела в суде).

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что конструкции фундаментов, фактически расположенные в настоящее время на земельном участке не тождественны конструкциям, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

При этом судом первой инстанции критически оценены документы, представленные в подтверждение факта строительства объекта в ноябре 2017 года (договор на выполнение работ от 25.09.2017, акт сдачи приемки выполненных работ от 03.12.2017, акты освидетельствования скрытых работ, товарные накладные и др.), поскольку виды указанных в акте работ не соответствуют фактическому состоянию объекта по состоянию на 22.05.2018.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно признал отсутствующим право собственности ООО «Малахитовая шкатулка» на объект с кадастровым номером 66:25:1405002:533.

Учитывая, что в период действия договора ответчик строительные работы не выполнял, проведенная ответчиком государственная регистрация права собственности на несуществующий объект недвижимости свидетельствует о намерении получить земельный участок на льготных условиях (без проведения торгов) при отсутствии к тому правовых оснований.

Кроме того, заключенный сторонами договор аренды № 08_117 от 20.05.2008, прекратил свое действие в связи с истечением срока 24.04.2018, а также в связи с уведомлением арендодателем арендатора о прекращении арендных отношений (письмо исх.№ 319 от 27.03.2018).

Поскольку на дату обращения с заявлением, о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, объект недвижимости фактически отсутствовал, то у заявителя отсутствует и право на заключение договора аренды земельного участка без торгов.

При этом, судом первой инстанции правомерно не приняты во внимание доводы общества об отсутствии доступа на земельный участок, поскольку заявитель принял на себя права арендатора земельного участка в 2013 году и, зная о необходимости организации доступа к участку, не предпринимал активных действий. Неоднократные обращения в Администрацию Сысертского городского округа (письма от 23.12.2014, 03.03.2015, 15.12.2016, 24.05.2017, 19.06.2017) не могут быть признаны активными действиями, т.к. отказы не оспаривались, в суд с иском об установлении сервитута общество не обращалось. Иных препятствий для осуществления строительства объекта не названы. Смена глав Администрации такими препятствиями не являются.

Таким образом, вопреки доводам, изложенным в апелляционной жалобе, судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству. 

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ и не могут являться основанием для отмены судебного акта.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 25 сентября 2018 года по делу № А60-22005/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

Т.В. Макаров 

 

Судьи

В.Ю. Дюкин 

 

М.А. Полякова