Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-21212/2019

г. Хабаровск

27 февраля 2020 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 27 февраля 2020 г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе

судьи - Букиной Е.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания – ФИО1,  

при участии в судебном заседании 

от ООО «Три элемента» - ФИО2  (представитель по доверенности),  ФИО3 (руководитель) (после перерыва не явился),   

от ООО «Интерлес» - ФИО4 (руководитель),   

 рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Три Элемента» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680007, 

<

...>, литер Б, офис 213; 680000, 

<

...>) к обществу с ограниченной ответственностью «Интерлес» (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>, 680007, 

<

...>) о  признании незаконным штрафа и  взыскании суммы обеспечительного платежа

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Интерлес» к обществу с ограниченной ответственностью «Три Элемента» о взыскании штрафа, 

 

                                          УСТАНОВИЛ: 

 

ООО «Три Элемента» обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к ООО  «Интерлес» о  признании незаконным штрафа  за август 2019 г. в сумме 17 934 руб. 45 коп. и за сентябрь 2019 г. в сумме 17 364 руб. 24 коп.  незаконным и  взыскании суммы обеспечительного платежа в размере 30 294 руб., оплаченного по договору аренды от 19.02.2019 г. № 11-19/а, ссылаясь на незаконность его удержания.   

Определением суда от 04.12.2019 к производству суда принят встречный иск о взыскании штрафа по договору за несоблюдение правил внутреннего распорядка к договору аренды в сумме 5 004 руб. 69 коп.

 

В судебном заседании представители сторон поддержали требования по искам, встречные требования не признали. Дали суду пояснения по своим позициям. 

На вопрос суда представитель ООО «Три элемента» пояснил, что возможность мирного урегулирования спора отсутствует.      

  Заслушав представителей лиц участвующих в деле,  изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

Как следует из материалов дела, сторонами 19.02.2019 г. заключен договор аренды нежилого помещения по адресу 

<

...> лит. Б офис 213, где ООО «Интерлес» выступает арендодателем, а ООО  «Три элемента» - арендатором.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.03.2019 г.

11.10.2019 г. помещение возвращено арендодателю по акту  приема-передачи. 

Согласно п. 6.5 договора, одновременно с уплатой первого арендного платежа Арендатор перечисляет на расчетный счет Арендодателя гарантийный взнос в размере месячной базовой арендной платы,   согласно   пункту   6.2.   настоящего   договора.   Гарантийный   взнос   является собственностью Арендатора, но находится у Арендодателя в счёт обеспечения обязательств непогашения  Арендатором  задолженности  в установленный срок, арендодатель в одностороннем порядке возмещает понесенные им расходы из гарантийного взноса. 

Гарантийный взнос подлежит возврату Арендодателем в течение 10 (десяти) дней с даты подписания Акта сдачи помещения при расторжении договора аренды при отсутствии задолженности по арендным платежам на дату подписания акта , либо засчитывается в счет оплаты последнего месяца аренды по соглашению сторон.

  Платежным поручением от 27.02.2019 г. арендатор внес гарантийный взнос в сумме 30 294 руб.

 Арендодатель не оспаривает факт отсутствия задолженности у  арендатора задолженности по арендным платежам и факт удержания  гарантийного взноса в качестве штрафа за нарушение п. 1 Правил внутреннего трудового распорядка (в связи с перепутанной нумерацией  пунктов 2 абзац снизу на первой странице).  В частности, ссылается на оставление включенным на ночь кондиционера в августе и сентябре 2019 г. по 4 раза в каждом месяце. 

Согласно данному пункту, перед   сдачей   помещения   под   охрану   Арендатор   обязан   выключить   освещение, электроприборы и оргтехнику. В случае, если Арендатор нарушил данный пункт более трех раз, он будет обязан уплатить Арендодателю штраф в размере стоимости затрат на электроэнергию исчисляемую из расчета потребления 24 часа в течение месяца, в котором было допущено нарушение.

Арендатор факт  нарушения не признает, ссылаясь на отсутствие доказательств со стороны арендодателя. 

Как следует из материалов дела, 14.02.2018 г. ООО «Интерлес» и ООО ЧОО «Легион 27»   заключен договор  об оказании охранных услуг, где  ООО ЧОО «Легион 27»   выступает исполнителем, а ООО «Интерлес» - заказчиком. 

Услуги охраны, согласно приложению № 1 к договору,  оказываются в Бизнес-Центре Интер-Плаза по адресу 

<

...>.

Согласно п.10 приложения № 1 к договору, при закрытии помещения и сдачи его под охрану Арендатор обязан выключить освещение, кондиционеры, электроприборы и пр. технику.

Сотрудники Охранного предприятия, при совершении обходов как внутри здания, так и снаружи, фиксируют случаи нерационального использования электроэнергии в Журнале событий, незамедлительно ограничивают отпуск электрической энергии в данное помещение, информируют Администратора и соответствующего Арендатора о данном факте в ближайшее рабочее время.

         Факт нахождения помещений ТЦ под охранной арендатором не оспаривается. Это обстоятельство так же подтверждается выкопировками из журнала сдачи объекта под охрану.   

Из рапортов работников охранной организации следует, что в период 28, 29, 30 и 31 августа, 1, 2, 3 и 4 сентября следует, что в офисе 213 оставлен выключенным кондиционер. 

05.09.2019 г. арендодатель направил арендатору претензию следующего содержания : «Между ООО «Интерлес» (Арендодатель) и ООО «Три элемента» (Арендатор) заключен договор аренды помещения от 19 февраля 2019г. № 11-19/а, согласно условиям которого Арендодатель предоставил Арендатору офис №213 площадью 25,5 кв. м на 2 этаже здания литер «Б» по адресу: пер. Спортивный, 4 в г. Хабаровске.

В соответствии с п. 5.2.6 вышеуказанного договора Арендатор обязан рационально использовать предоставленные услуги по теплоснабжению, водоснабжению, водоотведению, электрической энергии, вывозу мусора, уборке территории, и в соответствии с п. 5.2.1. Арендатор обязан использовать арендуемое помещение в соответствии с его целевым назначением, указанным в п. 1.2. договора.

Вы добровольно не сообщили о нарушении указанных условий договора, что выражается в круглосуточной работе кондиционера и использовании помещения под серверную, тем самым нанесли ущерб Арендодателю на сумму потребленной электроэнергии за предыдущий период.

На основании вышеизложенного, Вам выставлен счет на переменную арендную плату за потребленную электроэнергию в размере 16 475,88 (Шестнадцать тысяч четыреста семьдесят пять рублей 88 коп.) рублей.

Прошу Вас оплатить выставленный счет и подписать Дополнительное соглашение №2 от 01.09.2019 до 10 сентября 2019 г». 

На эту претензию арендатором был дан ответ следующего содержания :  «Ответ на претензию №148 от 05.09.2019.

Наша компания является ИТ компанией, которая обслуживает другие организации, о чем представители Вашей компании осведомились перед заключением договора. С момента въезда нами в офис никто из Вашей компании не пришел и не сделал опись техники, которая используется в помещении, тем самым не определив нормы потребления нашим офисом. Так как на данный момент у нас имеется всего два рабочих места, а офис в 25,5 кв. м. предполагает возможность работы минимум пяти сотрудников (стоимость э/э включена в стоимость за кв.м.), при включении кондиционера мы руководствовались тем, что на данный момент, потребляем намного меньше электричества, чем возможно по нормам.

В связи с этим мы не согласны, что нарушили какой-либо из пунктов договора, но согласны оплатить перерасход электроэнергии из расчета по нормам, но с нашими показателями, так как нормы, предоставленные вами в расчете, приложенному к выставленному Вами счету, нас не устраивают по следующим причинам:

- по ним предполагается всего по 4 часа в день работы кондиционера и компьютера,

- по ним с 01.03.2019 по 30.04.2019 у нас по 16 часов работал кондиционер,

- в летний период кондиционер Вы рассчитываете за 24 час в сутки, хотя 9 из них включены в арендную плату,

нормы должны рассчитываться исходя из 8 часового рабочего дня плюс час обеда, итого 9 часов».

Из буквального текста ответа следует, что арендатор признает факт перерасхода электроэнергии, согласен оплатить, но в меньшей сумме.   

В судебном заседании руководитель  арендатора пояснил, что ответ на эту претензию не означает, что арендатор признает факт перерасхода электроэнергии. Этот ответ обусловлен нежеланием доводить ситуацию до конфликта, в связи с чем, арендатор был готов  заплатить 4 176 руб. вместо предлагаемых к возмещению 16 475 руб.   

   В отношении сумм указанных в претензии и ответе на нее стороны пояснили суду следующее. 

Дополнительным соглашением к договору арендатор освобождается от оплаты электроэнергии при условии добросовестной оплаты арендных платежей. 

При этом, арендодатель  исходит из того, что такой бесплатный норматив предполагает 4 часа  работы техники в день. А арендодатель – 9 часов. 

Норматив в письменной форме никаким документом не установлен. 

Поскольку арендатор не оплатил электроэнергию в сумме предложенной истцом сумме, арендодатель на основании п. 1 Правил внутреннего трудового распорядка (в связи с перепутанной нумерацией  пунктов 2 абзац снизу на первой странице) удерживает сумму обеспечительного платежа в качестве штрафа. 

   Согласно ст. 431 ГК, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

     Суд применяет положения ст. 431 ГК по аналогии закона к толкованию ответа на претензию, и приходит к выводу о том, что в этом ответе арендатор признает факт перерасхода электроэнергии, связывая это  именно с эксплуатацией кондиционера, что следует из фраз : «при включении кондиционера мы руководствовались тем, что на данный момент, потребляем намного меньше электричества, чем возможно по нормам.

В связи с этим мы не согласны, что нарушили какой-либо из пунктов договора, но согласны оплатить перерасход электроэнергии из расчета по нормам, но с нашими показателями». 

Довод руководителя арендатора о том, что это  ответ был подписан им без признания факта нарушения с целью избежания конфликта, не принимается судом.   

Согласно ст. 53 ГК, лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно. 

Возражая против  встречного иска и поддерживая свой, арендатор ссылается на 5  Правил внутреннего трудового распорядка (в связи с перепутанной нумерацией  пунктов 3 абзац сверху на второй странице).       

Согласно данному пункту, аварийное вскрытие помещения в отсутствии Арендатора производится в следующих случаях:

- при срабатывании охранно-пожарной сигнализации;

при наличии подозрений на некорректную работу электрического,  сантехнического, вентиляционного и пр. оборудования (запах гари, шум воды и пр.). Порядок аварийного вскрытия помещения:

- помещение вскрывается в присутствии сотрудника Арендодателя, сотрудника охранного предприятия (из числа АУПа) и дежурного охранника либо незамедлительно дежурным охранником (на усмотрение Арендодателя);

- вскрывается опечатанный конверт с ключом от помещения;

- после осмотра и проведения необходимых работ помещение закрывается и ставится на сигнализацию;

- присутствующими составляется акт о вскрытии помещения, делается запись в журнале событий и журнале охраны;

Арендатору сообщается об аварийном вскрытии незамедлительно, составленный акт об аварийном вскрытии передается арендатору в ближайшее время.

Материальная ответственность на момент аварийного вскрытия помещения остается за Арендодателем (при условии соблюдения Арендатором правил постановки помещения под охрану).

 

По мнению арендатора,  арендодатель должен был на основании данного пункта произвести аварийное вскрытие помещения в отсутствие арендатора и отключить работающий кондиционер. Невыполнение этих действий, по мнению арендатора, свидетельствует о том, что кондиционер фактически не работал. 

 

Между тем, данный пункт дает арендодателю право на вскрытие помещения только в случае признаков, свидетельствующих о возможности возникновения аварийной ситуации (запах гари, шум воды и пр.). Название «аварийное вскрытие» говорит само за себя.         

 

Согласно ч.1 ст. 65 АПК, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

 

Согласно ч.1,2  ст. 71 АПК, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

2. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

 

 Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 АПК суд приходит к выводу о том, что факт  не выключения кондиционера нашел подтверждение в судебном заседании.

 

Согласно ст. 330 ГК, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. 

 

Как было указано выше, пунктом  1 Правил внутреннего трудового распорядка (в связи с перепутанной нумерацией  пунктов 2 абзац снизу на первой странице) стороны обусловили начисление штрафа за не выключение электроприборов перед сдачей помещения под охрану. 

 

Расчет произведен исходя из описи для расчета потребления электроэнергии от 10.09.2019 г., подписанного обеими сторонами. 

 

Руководитель арендатора пояснил суду, что расчет им арифметически не оспаривается. 

 

Вместе с тем, он полагает, что расчет потребления электроэнергии от 10.09.2019 г.  не может быть положен в основу расчета штрафа по причине того, что он составлен после дат, указанных арендодателем в качестве дат круглосуточной работы кондиционера. 

 

Руководитель арендодателя пояснил суду, что в даты нарушений расчет не был составлен по причине того, что арендатору звонили, но  он не являлся для составления расчета. 

 

Поскольку доказательств иному набору электрических приборов арендатором не представлено, суд принимает в качестве доказательства  расчет потребления электроэнергии от 10.09.2019 г., подписанный обеими сторонами. 

 

На основании изложенного суд полагает встречный иск подлежащим удовлетворению, а требования неимущественного характера по первоначальному иску – не подлежащими удовлетворению.  

 

В части  требований имущественного характера по  первоначальному иску суд приходит к следующему. Как было указано выше, факт нарушения арендатором  пункта  1 Правил внутреннего трудового распорядка (в связи с перепутанной нумерацией  пунктов 2 абзац снизу на первой странице) нашел подтверждение в судебном заседании, судом сделан вывод об обязанности арендатора по уплате штрафа. 

 

Вместе с тем, по первоначальному иску истец просит взыскать гарантийный взнос. 

 

Согласно п.1 ст. 329 ГК, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

 

Гарантийный платеж является обеспечительным платежом, и по своей правовой природе – это способ  исполнения обязательства. 

 

Согласно п. 6.5. договора, этот платеж вносится с целью исполнения обязательства по внесению арендной платы и подлежит возврату в случае отсутствия задолженности по арендной плате либо засчитывается в счет оплаты последнего месяца аренды. 

 

Таким образом, договор не предусматривает возможности удержания арендодателем гарантийного  платежа в случае неоплаты арендатором штрафа. 

 

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении ВС РФ от 08.09.2017 г. № 304-ЭС-13662. 

 

Неприменима к правоотношениям сторон и ст. 359 ГК, поскольку в ней речь идет не о штрафных санкциях. Кроме того,  п. 3 ст. 359 ГК изложен следующим образом - правила настоящей статьи применяются, если договором не предусмотрено иное.

 

    В данном случае договором предусмотрена только возможность зачета гарантийного платежа в счет  оплаты последнего месяца аренды. 

 

При таких обстоятельствах правовые основания для удержания арендодателем суммы гарантийного платежа отсутствуют. 

 

Вместе с тем, арендодатель не лишен возможности защиты своего права посредством обращения с иском о взыскании оставшейся суммы штрафа,  в том числе со ссылкой на настоящий судебный акт (если он будет оставлен без изменения постановлениями вышестоящих судов).   

 

В силу чего, требования имущественного характера  по первоначальному иску подлежат удовлетворению на основании ст.1102, 1103 ГК.  

 

Согласно ч.5 ст. 170 АПК, при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

 

Государственная пошлина по требованиям имущественного характера составляет по обоим искам 2 000 руб., соответственно, так же подлежит зачету и взысканию со сторон в пользу друг друга не подлежит.      

     Учитывая изложенное, руководствуясь ст.  167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований неимущественного характера о признании штрафа за август и сентябрь незаконным отказать.  

 

Первоначальный иск в части требований имущественного характера удовлетворить. 

 

Встречный иск удовлетворить. Произвести зачет первоначального и встречного исков  - взыскать с   ООО «Интерлес» в пользу ООО «Три Элемента» - 25 289 руб. 31 коп.  

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объёме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с даты вступления решения  в законную силу, если решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

 

     Судья                                                             Е.А. Букина.