ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-56460/2018

30 октября 2018 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме 30 октября 2018 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего С.В. Изотовой,

судей Г.В. Лебедева, Н.С. Полубехиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Е.М. Куренковой,

рассмотрев при участии: 

от истца представителя Медведева А.В. (доверенность от 08.06.2018),

от ответчика представителя Каравана Е.И. (доверенность от 01.09.2017)

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Виктория» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.09.2018 по делу № А56-56460/2018 (судья Н.В. Васильева) по иску:

общества с ограниченной ответственностью «ТД Интерторг» (187026, Ленинградская область, Тосненский район, г. Никольское, ул. Комсомольская, д. 14, пом. 6, ОГРН: 1047844001040, ИНН: 7842005813)

к обществу с ограниченной ответственностью «Виктория» (184209, Мурманская область, г. Апатиты, ул. Ленина, д. 22, лит. А, оф. 31 ОГРН: 1125118000314, ИНН: 5118000318)

о признании договора прекратившимся,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ТД Интерторг» (далее - истец) обратилось в соответствии с пунктом 8.2 договора в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – суд первой инстанции) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Виктория» (далее - ответчик) о признании договора аренды от 15.04.2013 № 15/201 прекратившимся с 01.07.2018.

Решением суда первой инстанции от 05.09.2018 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.

По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции неправильно толкует положения статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в той части, в которой они не допускают возобновление договора аренды на определенный срок в порядке, установленном пунктом 9.2 договора; выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам. 

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения; полагает, что положения статьи 621 ГК РФ не допускают возобновления договора на срок.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) 15.04.2013 заключен договор № 15/201 (далее – договор) аренды следующих объектов:

- магазина (назначение: нежилое), общей площадью 484,8 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане VI (1-20), расположенного по адресу: Мурманская область, город Апатиты, ул. Ферсмана, дом 48, VI (1-20), кадастровый номер: 51:14:03:02:01:03:594:I,VI;

- помещения здания магазина «Вита», (назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общей площадью 2 698,2 кв.м, инв. № 134, лит. А, расположенного на первом этаже (общая площадь - 929,4 кв.м), и в подвале (общая площадь 866,4 кв.м), номера на поэтажном плане: 1(1-24), 11(1-5, 5а, 6, 6а, 7-8, 8а, 9-26, 27а), III (1), общей площадью 1795,8 кв.м, расположенного по адресу: Мурманская область, г. Апатиты, ул. Дзержинского, д. 39, кадастровый номер: 51:14:03:06:05:17:134;

- магазина (назначение: нежилое), общей площадью 669 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане III (1-41), расположенного по адресу: Мурманская область, город Апатиты, ул. Северная, дом 25, III (1-41), кадастровый номер: 51:14:03 03 02:0010:538:I, III;

- помещения (назначение: нежилое), общей площадью 315,1 кв.м, кроме того, пристройка (площадь по внутренним размерам): Лит Б S=6,4 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане IV (1-15), расположенного по адресу: Мурманская область, город Апатиты, ул. Московская, дом 10, IV (1-15), кадастровый номер: 51:14:03:03:01:01:378:I,IV;

- магазина (назначение: нежилое), общей площадью 334,3 кв.м, кроме того, пристройка (площадь по внутренним размерам): Лит А S=15,4 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 111(1-18), расположенного по адресу: Мурманская область, г. Апатиты, ул. Ферсмана, дом 12, III (комн. 1-18) кадастровый номер: 51:14:03:02:02:33:557:II, III.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 11.05.2013.

В соответствии с пунктом 2.1 договора он считается заключенным с момента государственной регистрации и действует до 31.03.2018. 

Пунктом 9.2 договора предусмотрена его пролонгация на тот же срок в случае, если ни одна из сторон не заявила о его расторжении за один месяц до окончания срока действия договора.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции сделал вывод о том, что при продолжении пользования ответчиком помещениями по истечении срока действия договора аренды в отсутствие возражений со стороны арендодателя, с учетом положений статей 610, 621 ГК РФ, с 01.04.2018 договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, телеграммой от 22.03.2018 истец уведомил ответчика о том, что не намерен продлевать арендные отношения, просил направить представителя арендодателя на объекты для приемки и подписания актов возврата 30.04.2018. Указанная телеграмма расценена судом как отказ истца от продления договора, возобновленного на неопределенный срок.

Суд первой инстанции указал, что условия пункта 9.2 договора не могут быть истолкованы как исключающие возможность применения к отношениям сторон положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2.1 договора он считается заключенным 11.05.2013 и действует до 31.03.2018. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон, либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.

При этом если норма содержит прямое указание на возможность предусмотреть иное соглашением сторон, суд исходя из существа нормы и целей законодательного регулирования может истолковать такое указание ограничительно, то есть сделать вывод о том, что диспозитивность этой нормы ограничена определенными пределами, в рамках которых стороны договора свободны установить условие, отличное от содержащегося в ней правила.

При возникновении спора об императивном или диспозитивном характере нормы, регулирующей права и обязанности по договору, суд должен указать, каким образом существо законодательного регулирования данного вида договора, необходимость защиты соответствующих особо значимых охраняемых законом интересов или недопущение грубого нарушения баланса интересов сторон предопределяют императивность этой нормы либо пределы ее диспозитивности.

Положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ не содержат явно выраженного запрета на установление в договоре правила о возможности возобновить действие договора на определенный срок, императивность этой нормы также не вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора.

Возможность продления договора аренды на такой же срок после окончания первоначального срока действия договора аренды подтверждается и сложившейся судебной практикой (пункт 10 информационного письма Президиума ВАС от 16.02.2001 № 59).

Поскольку в этом случае передача имущества во владение и пользование не утрачивает временного характера, положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ неприменимы к рассматриваемому случаю.

Пунктом 3 статьи 158 ГК РФ предусмотрено, что молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.

Учитывая положения пункта 9.2 договора, в отсутствие, как установлено судом первой инстанции, заявления одной из сторон о прекращении или изменении данного договора за месяц до истечения срока его действия, договор считается продленным на тот же срок на тех же условиях.

Направление телеграмм от 22.03.2018 не повлекло правовых последствий в виде прекращения действия договора.

Продолжая пользоваться помещениями по истечении срока действия договора аренды в отсутствие возражений со стороны арендодателя, арендатор по своему умолчанию признал договор возобновленным на тех же условиях и на тот же срок.

До окончания определенного договором срока к отношениям сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды, если это не затронет прав третьих лиц, не знавших о факте пролонгации договора аренды.

Таким образом, обязательства сторон друг перед другом могут быть прекращены в общем порядке.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

При таких обстоятельствах факт освобождения истцом спорных помещений, не освобождает истца от внесения предусмотренной договором арендной платы и не свидетельствует о прекращении действия договора. Кроме того, акты от 03.05.2018 № 01-2018, № 02-2018, № 03-2018, № 04-2018 не относятся к спорным помещениям.

Так как новый срок аренды составляет более года, порождаемое в данном случае обременение вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора подлежит регистрации на основании пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Между тем отсутствие государственной регистрации договора аренды не порождает правовой неопределенности в отношениях между сторонами и не свидетельствует о незаключенности договора.

Заявляя первоначально требование о признании договора прекратившим свое действие с 31.03.2018, истец представил письмо от 15.02.2017 № 210/2, а также список простых почтовых отправлений на франкировку от 15.02.2018 № 03.

В силу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Доказательства доставки письма от 15.02.2017 № 210/2 ответчику в материалах дела отсутствуют. Более того, при рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик заявил о фальсификации списка простых почтовых отправлений от 15.02.2018 № 3, накладной от 26.02.2018 № 818, акта о невозможности вручения от 02.03.2018 № 02103.

Впоследствии истец изменил исковые требования, просил исключить письмо от 15.02.2017 № 210/2 из числа доказательств по делу. Данное обстоятельство подтверждено представителем истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.09.2018 по делу № А56-56460/2018 отменить. 

В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «ТД Интерторг» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ТД Интерторг» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Виктория» 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

Г.В. Лебедев

 Н.С. Полубехина