Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А27-19235/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 октября 2024 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                   Рахматуллина И.И.,

судей                                                                  Хлебникова А.В.,

ФИО1,

рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Прямые Инвестиции» на решение от 05.03.2024 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Дубешко Е.В.) и постановление от 07.06.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда (ФИО2, ФИО3, ФИО4) по делу № А27-19235/2023 по иску общества с ограниченной ответственностью «Прямые Инвестиции» (123557, город Москва, вал Пресненский, дом 14, корпус 2, квартира 121, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к акционерному обществу «Тандер» (350002, Краснодарский край, город Краснодар, улица имени Леваневского, дом 185, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании убытков, о понуждении к действиям,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Куйбышевская инженерная компания»,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Прямые Инвестиции» (далее – общество «Прямые Инвестиции», истец) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к акционерному обществу «Тандер» (далее – общество «Тандер», ответчик) о взыскании 237 600 руб. убытков в виде компенсации по делу № А56-68192/2022 платы за пользование общедомовым имуществомза период с декабря 2021 года по октябрь 2022 года в размере 222 145 руб., 5 455 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 10 000 руб. в возмещение расходов на оплату услуг представителя.

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Куйбышевская инженерная компания» (далее – общество «КИК»).

Решением от 05.03.2024 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 07.06.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в иске отказано.

Общество «Прямые Инвестиции», не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на отсутствие у ответчика разрешения от компетентных органов на проведение перепланировок / переоборудования помещения; в нарушение пунктов 3.5, 4.3.7 договора ответчик не предоставил истцу на согласование проектную и/или рабочую документацию, не изготовил технический план объекта; истец не имел возможность предусмотреть как факт использования ответчиком фасада многоквартирного дома (далее – МКД),  так и принятия собственниками МКД 08.11.2021 решения о взимании платы за пользование общим имуществом (договор между сторонами подписан 19.09.2018); использование обществом «Тандер» фасада МКД было самовольным без получения согласия собственников помещений МКД.

По мнению истца, пункт 4.4.12 договора следует рассматривать в совокупности с Приложениями № 3 и № 4 к договору, которым не был предусмотрен монтаж вентиляции на фасаде здания; указанным пунктом предусмотрено, что в аренду включена плата только за места общего пользования, а не за общее имущество, что имеет место в настоящем случае; при этом обязательство по оплате общего имущества связано исключительно с деятельностью ответчика.

Также истец ссылается на то, что в рамках дела №А40-136346/2023 им заявлялось ходатайство о привлечении общества «Тандер» к участию в деле ввиду нахождения на фасаде здания оборудования последнего; в таком привлечении судом отказано.

Общество «Тандер» представило отзыв, просило отказать в удовлетворении жалобы, в том числе со ссылкой на наличие у истца возможности осуществлять контроль за проведенными ответчиком подготовительными работами для использования объекта по назначению; плата за места общего пользования предусмотрена договором аренды; ранее истец не предъявлял каких-либо требований к проведенным работам, а равно не ссылался на непонимание пункта 4.4.12 договора; при этом в дополнениях к апелляционной жалобе общество «Прямые Инвестиции» пояснило, что его понимание мест общего пользования как мест, которые предполагались для естественной хозяйственной эксплуатации арендатором. Возможность передачи общего имущества МКД по решению собственников установлено в статьях 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), которые существовали на момент заключения договора. Кроме того, в материалы дела не представлено доказательств соответствия проведённых арендатором работ критериям, затрагивающим конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

От общества «Тандер» поступило ходатайство об отложении в целях участия представителя в судебном заседании.

Оснований для удовлетворения указанного ходатайства суд округа не усматривает, учитывая, что явка ответчика не признана обязательной, а последним представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором раскрыта правовая позиция по жалобе.

Судом округа также отказано в приобщении к материалам дела ходатайства о привлечении к участию в деле соответчика (общества «Тандер») в рамках дела №А40-136346/2023 ввиду отсутствия соответствующей компетенции (статья 286 АПК РФ).

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует и судами установлено, что между обществами «Прямые Инвестиции» (арендодатель) и «Тандер» (арендатор) заключен договор от 19.09.2018 №НвкФ/48836/18 аренды объекта: часть нежилого помещения, общей площадью 788 кв. м, кадастровый номер 42:30:0202001:129, расположенная на 1 этаже здания по адресу: 

<

...>, общая площадь помещения – 1 393,5 кв. м. Срок аренды по 30.09.2028 включительно.

В пункте 1.3 договора предусмотрено, что объект будет использоваться арендатором для организации розничной торговли продовольственными товарами, а также иными сопутствующими смешанными группами товаров, в том числе алкогольной и спиртосодержащей продукцией, с возможностью размещения административных, складских и подсобных помещений, оказания услуг.

Пунктом 3.5 договора установлено, что арендатор вправе производить в объекте подготовительные работы для подготовки объекта к использованию в соответствии с технологией торговой деятельности арендатора. Стороны признают, что подготовительные работы по договору должны включать любые строительные и отделочные работы в объекте, которые необходимы для достижения качественного результата или которые прямо предусмотрены для данного вида работ действующими нормативно-техническими актами, а также все работы, необходимые для обеспечения качественной, безопасной, надежной и эффективной эксплуатации объекта, исходя из его конструктивных особенностей, площади, объема помещений, а также целей использования объекта в соответствии с технологией торговой деятельности арендатора. Арендодатель обязался согласовать представленные арендатором проектную и/или рабочую документацию, укрупненный расчет стоимости ремонтных работ и смету либо предоставить мотивированные возражения. Арендодатель дает согласие на производство (согласовывает арендатору) указанных выше работ, в том числе, но не ограничиваясь: возведение/демонтаж перегородок внутри объекта, установка дверей внутри объекта, установка оконечных устройств на системах вентиляции (диффузоры, зонты), установка сплит-систем, монтаж трубопроводов водоснабжения и канализации, установка сантехнических приборов и арматуры, отделочных работ, необходимых арендатору. Арендодатель обязался согласовать представленный арендатором сметный расчет либо предоставить мотивированные возражения в течение 7 рабочих дней с даты доставления сметного расчета арендодателю. В случае отсутствия ответа и/или не предоставления мотивированных возражений в указанный срок – сметный расчет считается согласованным арендодателем.

Арендодатель имеет право осуществлять осмотр объекта с целью проверки соблюдения условий договора в рабочее время без нарушения нормального режима деятельности арендатора (пункт 4.2.1).

Арендатор не вправе производить реконструкцию, перепланировку, капитальный ремонт объекта, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, без письменного согласия арендодателя и согласования с компетентными органами власти (пункт 4.3.5).

Арендатор обязан самостоятельно и за свой счет изготовить технический план объекта, в случае, если это необходимо для целей государственного кадастрового учета и государственной регистрации договора (пункт 4.3.7).

В силу пунктов 4.4.3 и 4.4.4 договора арендатор имеет право: самостоятельно определять виды и формы фасада, внутренней отделки и интерьера объекта с предварительным согласованием органов местного самоуправления; своими силами и за свой счет установить в объекте оборудование, которое ему необходимо для использования объекта в целях, указанных в договоре.

В пункте 4.4.12 договора установлено, что арендатор вправе использовать находящиеся в общем пользовании помещения здания (места общего пользования) в соответствии с их целевым назначением. Плата за пользование местами общего пользования входит в постоянную часть арендной платы.

Сторонами согласовано приложение № 3 к договору (проект внутренней перепланировки объекта) и приложение № 4 к договору (укрупненный расчет стоимости ремонтных работ (УСР)/смета).

Управляющей компанией МКД, расположенного по адресу: 

<

...>, в котором расположен объект аренды по спорному договору, является общество «КИК».

Собранием собственников помещений МКД, оформленным протоколом от 08.11.2021 № 1, принято решение об установлении платы за пользование общим имуществом МКД  в размере 500 руб. за 1 кв. м.

В ходе комиссионного обследования 20.11.2021 собственниками помещений МКД установлено, что на фасаде дома размещены вентиляционные трубы с первого по пятый этаж, холодильное оборудование (5 штук), которые принадлежат обществу «Прямые Инвестиции», площадь используемого фасада дома составила 40,39 кв. м, о чем составлен акт осмотра от 20.11.2021.

Обществом «КИК» направлена обществу «Прямые Инвестиции» претензия от 02.03.2022 № 135 с требованием оплатить стоимость использования общего имущества МКД в размере 598 500 руб. за период с 01.03.2019 по 28.02.2022, неисполнение которой послужило основанием для обращения общества «КИК» в суд с иском.

Вступившим в законную силу решением от 28.12.2022 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-68192/2022 с общества «Прямые Инвестиции» в пользу общества «КИК» взыскано 222 145 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 455 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 руб. (судебный акт исполнен).

Кроме этого, вступившим в законную силу решением от 07.09.2023 Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-136346/23 с общества «Прямые Инвестиции» в пользу общества «КИК» взыскано 141 365 руб. платы за пользование общим имуществом МКД за период с 01.11.2022 по 01.06.2023, 5 241 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и 15 000 руб. в возмещение расходов на оплату услуг адвоката.

Ссылаясь на то, что размещенные на общем имуществе – фасаде МКД оборудование и конструкции, зафиксированные в акте осмотра от 20.11.2021, конструктивно связаны с магазином «Магнит» и принадлежат обществу «Тандер», при этом договором не предусмотрено размещение оборудования арендатора на фасаде МКД за счет арендодателя, арендатор самовольно произвел наружный монтаж оборудования на фасаде МКД, произвел переустройство и/или перепланировку помещения, в результате чего в рамках дела №А56-68192/2022 с общества «Прямые Инвестиции» взысканы денежные средства, последнее направило обществу «Тандер» претензию от 20.09.2023 № 3 с требованием компенсировать взысканные денежные средства.

Неисполнение обществом «Тандер» претензионных требований послужило основанием для обращения общества «Прямые Инвестиции» в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, принимая судебные акты об отказе в иске, руководствовались статьями 1, 8, 10, 12, 15, 209, 210, 249, 290, 308, 309, 310, 393, 401, 431, 450 – 450.1, 606, 614, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 26, 29, 36, 40, 45 ЖК РФ, пунктом 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление № 64), пунктами 1, 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), пунктом 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7).

Арбитражные суды исходили из отсутствия между обществами «КИК» и «Тандер» соглашения об оплате последним пользования общим имуществом дома; напротив, стороны при заключении договора аренды пунктом 4.4.12 прямо согласовали то, что плата за пользование местами общего пользования входит в постоянную часть арендной платы. Истцу было известно о действиях ответчика в отношении монтажа оборудования, такой порядок использования имущества был им согласован. При определении и согласовании условия договора о том, что плата за пользование местами общего пользования входит в постоянную часть арендной платы, стороны должны были и могли сделать вывод о том, что такое условие касается любой платы за использование общего имущества. В материалах дела отсутствуют какие-либо претензии, письма, обращения истца к ответчику (до момента взыскания с истца в принудительно порядке в пользу управляющей организации денежных средств за пользование общим имуществом собственников МКД) с требованием прекратить ремонтные работы, отказ в согласовании направленной ему ответчиком проектной и/или рабочей документации, укрупненного расчета стоимости ремонтных работ (УСР) и сметы. При этом условиями договора истцу предоставлено право беспрепятственного осмотра объекта для контроля использования его в соответствии с условиями договора. В рамках дела №А56-68192/2022 общество «Прямые Инвестиции» не принимало мер по привлечению к участию в деле общества «Тандер»; не ссылалось на то, что данное лицо должно нести соответствующие расходы.

Выводы судов являются верными.

По смыслу статей 15, 393, 1064 ГК РФ, разъяснений, содержащихся  в пункте 12 Постановления № 25, пунктах 2, 5 постановления № 7, лицо, заявляющее о взыскании убытков, обязано доказать, что другое лицо  является лицом, в результате действий (бездействий) которого возник ущерб,  а также факт нарушения или причинения вреда, наличие убытков. Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ и статьей 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. По смыслу названных норм фасад многоквартирного дома находится в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений в нем.

В силу пункта 1 статьи 247 ГК РФ,  статьи 44 ЖК РФ, пункта 7 Постановления № 64 передача отдельных частей здания в пользование допускается по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании).

Как было отмечено, собственниками МКД на собрании от 08.11.2021 принято решение об установлении платы за пользование общим имуществом МКД, следовательно, использование обществом «Прямые инвестиции»  фасада дома должно производится на платной основе, в связи с чем, установив, что такое использование осуществлялось без внесения платы, решениями судов по делам  №А56-68192/2022 и №А40-136346/2023 с общества «Прямые инвестиции» взысканы соответствующие денежные средства.

Обращаясь с настоящим иском, общество «Прямые инвестиции» сослалось на то, что такая плата должна быть внесена арендатором, поскольку использование фасада дома связано исключительно с деятельностью ответчика, при этом арендная плата по договору не включает плату за пользование общим имуществом МКД (в частности – фасадом).

Отклоняя данный довод судами верно указано на то, что условия пункта 4.4.12 договора прямо предусматривают, что плата за пользование местами общего пользования входит в постоянную часть арендной платы; при этом каких-либо разногласий по формулировке данного пункта как при заключении договора, так и после в течение длительного периода не имелось; договором не предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение арендной платы.

Более того, в дополнительных пояснениях к апелляционной жалобе общество «Прямые Инвестиции» пояснило, что под местами общего пользования на момент заключения договора сторонами понимались места, которые предполагались для естественной хозяйственной эксплуатации арендатором.

Само по себе принятие собственниками МКД решения о внесении платы за пользование общим имуществом не является основанием для изменения сторонами договора согласованных в нем условий (пункт 4.4.12); учитывая, что на момент заключения договора нормы ЖК РФ предусматривали возможность установления по решению собрания платы за пользование общим имуществом, стороны могли предполагать наступление названных обстоятельств и предусмотреть в договоре соответствующее условие в той или иной конструкции.

Договорное условие пункта 4.4.12 подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств, что обеспечивает соответствие содержания измененного условия договора реальному волеизъявлению участников гражданского оборота. Это, в свою очередь, подразумевает отсутствие у арендодателя права требовать дополнительной платы за пользование общим имуществом сверх установленной в договоре.

Кроме того, судами обоснованно отмечено, что совершение действий, связанных с перепланировками, монтажом вентиляции, как и использованием общего имущества, изначально предусматривалось договором;  все работы, которые фактически выполнены обществом «Тандер» относительно объекта, включая монтаж (установку) оборудования (вентиляционных труб с первого по пятый этаж, холодильного оборудования (кондиционеров)), а также перепланировка помещения, выполнялись с учетом предварительного уведомления общества «Прямые инвестиции». До сентября 2023 года каких-либо требований, претензий, замечаний относительно проведенных работ и условий об арендной плате обществу «Тандер» не поступало.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ обстоятельства по делу и имеющиеся доказательства, доводы и возражения сторон, верно истолковав условия спорного договора, правильно распределив между сторонами бремя доказывания юридических обстоятельств по делу, констатировав наличие у истца обязанности нести бремя оплаты за пользование частью общего имущества собственников спорного МКД, а также осведомленность истца о всех действиях ответчика в отношении монтажа оборудования на фасаде МКД, приняв во внимание, что плата за места общего пользования включена в арендную плату, а также отсутствие доказательств, что произведенными работами по монтажу навесного оборудования затронуты конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, суды обеих инстанций пришли к обоснованным выводам о недоказанности истцом заявленных исковых требований.

Оснований для иных выводов суд округа не усматривает.

Фактически доводы кассационной жалобы сводятся к несогласию с результатами исследования и оценки обстоятельств дела и представленных доказательств, тогда как переоценка таковых выходит за рамки компетенции и полномочий суда кассационной инстанции, установленных нормами статей 286 – 288 АПК РФ, а потому является недопустимой (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Приведенные истцом в кассационной жалобе доводы не содержат обстоятельств, которые не были проверены и учтены судами при рассмотрении дела и влияли бы на обоснованность и законность судебных актов, поэтому не могут служить поводом для их отмены.

Нарушений при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на общество «Прямые инвестиции».

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 05.03.2024 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 07.06.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А27-19235/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                   И.И. Рахматуллин

 

Судьи                                                                                                                  А.В. Хлебников

 

ФИО1