АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-11188/2021

г. Чебоксары

01 июля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 29 июня 2022 года. Полный текст решения изготовлен 01 июля 2022 года. 

 

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии в составе: судьи Данилова А.Р.,

при ведении протокола судебного заседания 

секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

администрации города Чебоксары Чувашской Республики   

(

<

...>, ОГРН 

<

***>)

к акционерному обществу «Специализированный застройщик «Группа компаний «Регионжилстрой»   

(

<

...>, ОГРН 

<

***>)

о понуждении исполнить обязательства,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,

общества с ограниченной ответственностью «Проектный институт «Суварстройпроект» (

<

...>, ОГРН 

<

***>),

муниципального бюджетного учреждения «Управление территориального планирования» муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики 

(

<

...>, ОГРН 

<

***>),

при участии 

представителя истца ФИО2 по доверенности от 25.03.2022 (срок действия по 31.12.2022),

представителей ответчика ФИО3 по доверенности от 29.12.2021 № 36 (срок действия по 31.12.2022), ФИО4 по доверенности от 29.12.2021 № 35 (срок действия по 31.12.2022),

установил:

администрация города Чебоксары Чувашской Республики (далее – Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с иском, уточненным на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к акционерному обществу «Специализированный застройщик «Группа компаний «Регионжилстрой» (далее – Застройщик, ответчик) о понуждении в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу исполнить обязательства, предусмотренные пунктами 2.1.5, 2.1.13 и 2.1.14 договора о развитии застроенной территории в городе Чебоксары от 02.07.2013 № 51. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Проектный институт «Суварстройпроект» и муниципальное бюджетное учреждение «Управление территориального планирования» муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики (далее – третьи лица). 

Требования основаны на статьях 309, 310, 421, 702 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по названному договору. 

В отзыве на исковое заявление и дополнительных пояснениях к нему ответчик требования не признал. Суду указал, что истец в исковом заявлении не привел виды и объемы подлежащих выполнению работ. Ввиду уклонения истца от утверждения проекта планировки территории и плана межевания территории приступить к исполнению обязательств для ответчика не представляется возможным. Недобросовестное поведение истца, вызванное созданием административных барьеров, препятствует ответчику продолжению работ. Исполнение судебного акта в сроки, предлагаемые истцом, объективно невозможно. Длительное неисполнение ответчиком договора обусловлено исключительно бездействием самого истца. 

В заявлении от 05.05.2022 истец требования уточнил, просил обязать ответчика в течение 30 месяцев со дня вступления в законную силу решения суда исполнить обязательства в соответствии с пунктами 2.1.5., 2.1.13. и 2.1.14. договора о развитии застроенной территории в городе Чебоксары от 02.07.2013 № 51, а именно: обеспечить строительство и безвозмездно передать в муниципальную собственность встроенный детский сад на 32 места в многоквартирном жилом доме поз. 1 в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории микрорайона, ограниченной улицами Гражданская, ФИО5, Островского и Шмидта г. Чебоксары, утвержденных постановлением администрации города Чебоксары от 25.08.2014 №2944.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал по основаниям, изложенным в иске и заявлении об уточнении исковых требований от 05.05.2022. 

Представители ответчика требования не признали по мотивам, приведенным в отзыве и письменных пояснениях от 03.06.2022 № 900. 

Третьи лица, будучи надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, полномочных представителей в суд не направили.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Выслушав представителей сторон и изучив материалы дела, арбитражный суд установил. 

Администрация и ЗАО «Фирма «Чувашагроинвестстрой» (в настоящее время переименовано в АО «СЗ «Группа компаний «Регионжилстрой») заключили договор о развитии застроенной территории в городе Чебоксары от 02.07.2013 № 51, по условиям которого Застройщик обязался в установленные договором сроки своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 2.1.2-2.1.5 договора, связанные с развитием застроенной территории общей площадью 3,856 га, ограниченной улицами Гражданская, ФИО5, Островского и Шмидта г. Чебоксары (далее – территория), а Администрация обязалась создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 2.3.1-2.3.3 договора. 

Согласно пунктам 2.1.5, 2.1.13 и 2.1.14 Застройщик обязан осуществить на территории строительство объектов в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (максимальные сроки выполнения обязательства – 24 месяца с момента исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 2.1.3 договора); осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предусмотренных для обеспечения территории (максимальный срок выполнения обязательства – в течение 42 месяца с момента утверждения проекта планировки территории); созданные объекты инженерной социальной и коммунально-бытовой инфраструктур передать безвозмездно в собственность муниципального образования города Чебоксары по акту приема-передачи до окончания срока договора не позднее, чем за 1 месяц до даты завершения строительства. Передаваемые в собственность муниципального образования города Чебоксары объекты должны комплектоваться всеми документами, необходимыми для регистрации права муниципальной собственности, в том числе документами, подтверждающими факт создания объектов. 

Указывая на неисполнение Застройщиком принятых на себя обязательств, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском. 

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулируются положениями статей 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), которые были внесены в данный Кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства.

Данным Законом введено понятие «развитие застроенной территории», которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

В соответствии со статьей 46.1 ГрК РФ (здесь и далее в редакции, действовавшей в спорный период) развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Таким образом, согласно данной статье решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования, в целях освобождения земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

Согласно части 1 статьи 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 этой же статьи.

Частью 2 статьи 46.2 ГрК РФ предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 данного Кодекса.

В части 3 статьи 46.2 ГрК РФ приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства; обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства; предоставить лицу, заключившему договор с органом местного самоуправления, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) - подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

По смыслу приведенных норм в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов. В градостроительном законодательстве отсутствуют нормы, из которых бы следовало, что развитие застроенных территорий может осуществляться в целях благоустройства территории без возведения капитальных объектов.

Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 307, пункт 1 статьи 307.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства. Соответствующий подход сформулирован в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2020 № 301-ЭС19-25810 по делу № А11-9358/2017. 

В силу пунктов 1 и 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как усматривается из материалов дела, в письме от 26.10.2018 № 15611 Администрация сообщила Застройщику о невозможности ведения работ по сносу жилого дома № 25 по ул. Гражданская в связи с отсутствием согласия от собственника газопровода. В письме от 09.06.2021 № 8024 истец уведомил ответчика о том, что разработанный проект планировки не может быть использован для целей строительства, так как территория, предоставленная Администрацией, расположена в двух территориальных зонах, что противоречит требованиям градостроительного и земельного законодательства. Земельный участок под ведение строительства Администрацией предоставлен Застройщику по договору аренды от 31.05.2022 № 32/6447-М. 

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, названные документы, арбитражный суд приходит к выводу о том, что неисполнение Застройщиком обязательств по договору связано с неисполнением Администрацией встречной обязанности по предоставлению свободного земельного участка для осуществления строительства. Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 02.07.2018 по делу А79-5102/2018 признаны незаконными действия Администрации по расторжению договора. Суд пришли к выводу о том, что невозможность исполнения Застройщиком обязательств, предусмотренных пунктом 2.1.3 договора, обусловлена ненадлежащим исполнением Администрацией своих обязательств по договору, которые являются встречными. 

При таких обстоятельствах, правовые основания для удовлетворения иска Администрации отсутствуют. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца. Администрация на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобождена. 

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении иска отказать. 

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

 

Судья

А.Р. Данилов