Четвертый арбитражный апелляционный суд 

улица Ленина, 145, Чита,  672007, http://4aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

г. Чита                                                                                              Дело № А78-4544/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2024 года

Полный текст постановления изготовлен 19 июля 2024 года

 

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.В. Желтоухова, судей Е.А. Венедиктовой, Е.Н. Скажутиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Е.Д. Размахниной, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 13 мая 2024 года по делу № А78-4544/2022 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании ответчика заключить договор аренды земельного участка по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 75:32:021115:26, площадью 537 кв.м., с истцом сроком на три года в порядке п.п.10 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ,

 

при участии в судебном заседании:

 

от истца, индивидуального предпринимателя ФИО1: не было;

от ответчика, Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края: ФИО2, представитель по доверенности № 66 от 29.12.2023;

от третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора:

1. Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Забайкальском крае и его рабочий аппарат (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>): не было;

2. Комитета градостроительной политики администрации городского округа «Город Чита» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>): не было; 

 

установил:

Истец, индивидуальный предприниматель ФИО1, обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с иском к ответчику, Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края об обязании заключить договор аренды земельного участка по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 75:32:021115:26, площадью 537 кв.м., сроком на три года в порядке п.п.10 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Решением суда первой инстанции требования истца удовлетворены полностью.

Принимая указанное решение, суд первой инстанции исходил из доказанности обстоятельств позволяющих удовлетворить заявленные требования.

Ответчик, не согласившись с выводами суда первой инстанции, заявил апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и отказать истцу в удовлетворении требований.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал.

Из апелляционной жалобы следует, что по ранее действовавшему договору аренды с истцом, он истек 30.04.2018.

Истец продолжал пользоваться земельным участком в порядке ч. 2 ст. 610 ГК РФ.

Уведомлением №03-13/7244-а от 03.12.2019 Департамент отказался от договора аренды.

Истец обратился с заявлением о заключении договора аренды указанного земельного участка сроком на 3 года в порядке п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса 01.07.2021 года, за пределами срока установленного пп. 1 п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса.

Суд не принял во внимание, что разрешение на строительство у истца истекло 13.03.2014, в связи с чем договор аренды был расторгнут.

Суд не принял во внимание решение Ингодинского районного суда по делу №114/2014 от 07.10.2017., которым на истца возложена обязанность по приведению возведенной им постройки в соответствии с требованиями градостроительного плана.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представленным отзывом на апелляционную жалобу истец просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель Комитета градостроительной политики администрации городского округа «Город Чита»  в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Забайкальском крае и его рабочий аппарат в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена судом апелляционной инстанции на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет 11.06.2024.

Согласно пункту 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам частей 1, 6 статьи 121, статей 122, статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» – kad.arbitr.ru).

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на нее, изучив материалы дела, включая документы, представленные участниками в электронном виде, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и заслушав доводы представителя ответчика, пришел к следующим выводам.

В соответствии с положением ст. 260 АПК РФ, с учетом позиции изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 02.04.2024 N 14-П, ч. 5 и 6 ст. 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения в пределах доводов апелляционной жалобы, а также вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Как установил суд и не оспаривается в апелляционной жалобе, 19.08.2008 между Комитетом по управлению государственным имуществом Читинской области и индивидуальным предпринимателем ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена №456/08

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из категории земель населенных пунктов, местоположение которого установлено в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка: 

<

...> с кадастровым номером 75:32:021115:26 площадью 537 кв.м.

Целью предоставления земельного участка является размещение пристройки торгового назначения к жилым домам №24 и №25 (т. 1 л.д. 66-76, 69, т.2, 8).

На основании дополнительных соглашений от 19.04.2011 (т. 1, л. 70) срок договора аренды был продлен сроком до 01.04.2014, от 14.05.2014 сроком до 30.04.2017.

14.03.2012 истцу было предоставлено разрешение на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства: «I-ая очередь строительства общественно-торгового центра- реконструкция магазина с пристройкой дополнительных помещений к жилым домам №24 и №25» по адресу: г. Чита, Ингодинский административный район, 1 

<

...>, здание 1-этажное Sобщ.=266,0 м2.

Фундамент – сборные из бетонных блоков; стены – легкие конструкции по металлическому каркасу, облицовка – система вентилируемых фасадов; кровля – плоская с внутренним организованным водостоком, утеплитель – минеральные плиты».

Срок действия разрешения до 14.03.2014 (т.1 , л. 77) .

После 30.04.2017 договор аренды продолжал действовать в порядке ст. 622 ГК РФ.

Уведомлением от 03.12.2019 №03.13/7244-а Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края уведомил предпринимателя об отказе от договора аренды, с указание на то, что с 01.03.2015 не предусматривается возможность заключения договора аренды земельных участков на неопределенный срок (т. 1, л. 85).

В свою очередь, 01.07.2021 истец обратился к ответчику с заявлением на заключение договора аренда указанного выше земельного участка сроком на 3 года в порядке пп.10 п.2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с нахождением на спорном земельном участке объекта неоконченного строительством.

Оценив материалы дела и в связи с тем, что Департамент письмом от 04.08.2021 №01-13/5248 отказал предпринимателю в удовлетворении заявления на заключении договора аренды, исходит из следующего.

Как уже было ранее указано, что предпринимателю спорный земельный участок был предоставлен для «Размещение пристройки торгового назначения к жилым домам №24 и №25», а именно «I-ая очередь строительства общественно-торгового центра- реконструкция магазина с пристройкой дополнительных помещений к жилым домам №24 и №25» по адресу: г. Чита, Ингодинский административный район, 1 

<

...>, здание 1-этажное Sобщ.=266,0 м2.

Фундамент – сборные из бетонных блоков; стены – легкие конструкции по металлическому каркасу, облицовка – система вентилируемых фасадов; кровля – плоская с внутренним организованным водостоком, утеплитель – минеральные плиты».

Из указанного следует, что предпринимателю было разрешено на спорном земельном участке возвести строение торгового назначения путем пристройки к жилым домам №24 и №25 по адресу: г. Чита, Ингодинский административный район, 1 микрорайон.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, действительно на момент обращения 01.07.2021 предпринимателем за предоставлением ему земельного участка в аренду на основании пп.10 п.2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, на испрашиваемом земельном участке располагается объект незавершенного строительства, поскольку документов о вводе данного объекта в эксплуатацию не представлено.

В частности факт нахождения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительством подтверждается актами обследования, предоставленными ответчиком.

Спора о том, что данный объект незавершенного строительства, располагается на испрашиваемом земельном участке и принадлежит предпринимателю, нет, в связи с чем, суд апелляционной инстанции исходит из законного права предпринимателя, как собственника объекта незавершённого строительства, на получение земельного участка, на котором находится спорный объект в аренду, только при соблюдении требований законодательства.

Вступившим в законную силу решением Ингодинского районного суда г. Читы по делу №2-114/2014 от 07.10.2014 было установлено следующее.

В 2013 году предприниматель произвел изменения части объекта капитального строительства (нежилого помещения №44) расположенного в многоквартирном жилом доме  №25, путем реконструкции и пристроя дополнительных помещений торгового назначения с отдельными входами, в результате чего, образовались нежилые помещения (Лит. А, А1, А2), общей площадью 543,8 кв.м., что подтверждается техническим паспортом.

Как установил суд в указанном деле, градостроительным планом указанного земельного участка предусмотрен максимальный процент застройки в границах земельного участка  35%.

Строительство (реконструкция) данного объекта выполнено с отступлением от разработанной и согласованной в установленном порядке проектной документации, а именно, в границах земельного участка, превышающих пределы предоставленной зоны объекта, без соблюдения согласованной в установленном порядке схемы планировочной организации. Указанное подтверждается заключением эксперта №14/06/22.

Пристройка торгового назначения плотно примыкает к стенам жилых домов №24 и 25, в связи с чем, предпринимателем выполнена перепланировка (переустройство) помещений, относящихся к указанным жилым домам, а именно вместо оконных проемов выполнены дверные, демонтировано балконное ограждение, здание функционально объединено с возведённой пристройкой. Панели наружных стен указанных жилых домов является несущими конструкциями, соответственно, устройство дверных проемов может влиять на безопасность здания.

Кровля указанной пристройки со стороны дома 24 примыкает к нижнему краю окон квартиры на 2 этаже дома и фактически пристроена выше отметки пола вышерасположеных жилых помещений, что является нарушением пунктов 4.5, 4.6 СП 2.13131.2012 «Система противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты», п. 7.1.15 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные».

В нарушение требований пункта 11.9 СП 42.13330.2011 Свод Правил Градостроительство. Планировка и застройка территории городских и сельских поселений» пристройка ограничивает видимость пешеходов для водителей и видимость транспортных средств для пешеходов, что подтверждается актом обследования пешеходного перехода в районе дома №24.

Решением Ингодинского районного суда г. Читы суда по делу №2-114/2014 от 07.10.2014 ФИО1 обязан осуществить работы по приведению возведенной им пристройки к домам №24 и 25 в соответствии с требованиями градостроительного плана земельного участка, утвержденного заместителем мэра г. Читы 13.08.2010, путем демонтажа (сноса) частей здания пристройки общественно-торгового центра, выступающего за границы зоны планируемого размещения объекта капитального строительства общей площадью 175, 67 кв.м. в следующих размерах:

- с северо-западной стороны дома №25 выступающую часть пристройки длинною 24,20 метров и шириною 4,25 метров снести до створа (стены) дома №24;

- с северо-западной стороны №25 выступающую часть пристройки длинною 8,77 метров до торца дома №24 и шириною 5,11 метра снести до створа (стены) дома 24; от створа (торца) дома №24 до угла (торца) дома №25  снести выступающую часть пристройки длинною 12,5 метров и шириною 2,44 метра.

Указанные работы выполнить в течение 6 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу (т.2 , л. 4, 59) .

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что указанное решение не исполнено. Доказательств исполнения решения суда общей юрисдикции в Арбитражный суд не представлено.

Сопоставив указанное с материалами дела и доводами сторон, суд апелляционной инстанции делает следующие выводы:

- На спорном земельном участке имеется объект незавершённого строительства.

- Возведённый истцом объект на испрашиваемом земельном участке не соответствует градостроительному плану, объект выполнен с отступлением от разработанной и согласованной в установленном порядке проектной документации; возведен с нарушением пунктов 4.5, 4.6 СП 2.13131.2012 «Система противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты», п. 7.1.15 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»; п. 11.9 СП 42.13330.2011 Свод Правил Градостроительство. Планировка и застройка территории городских и сельских поселений».

- Кроме того из пояснений сторон и материалов дела следует, что спорный объект фактически представляет собой не пристроенное помещение (торгового назначения) к жилым домам №24 и №25, а встроено-пристроенное, поскольку часть исследуемого помещения располагается в границах жилых домов №24 литр А и №25 Литер А, а часть помещений Литер А1 и А2 в границах пристроенного здания (т. 2, л.168-171 (техническое описание помещений).

Оценивая указанное, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 этой статьи.

Согласно подпункту 2 пункта 5 названной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с этим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Земельным кодексом установлено, что не может являться предметом аукциона и не может быть предоставлен без проведения торгов находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11, пункт 4 статьи 39.16 этого Кодекса).

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения. Возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения его строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Указанная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 19 января 2022 года № 19-КАД21-17-К5 и от 05 июля 2022 года № 308-ЭС22-3699.

В рассматриваемом случае, Департамент как собственник спорного земельного участка, на котором расположен принадлежащий предпринимателю объект незавершенного строительства, после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды этого участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии соответствующего объекта путем его продажи с публичных торгов.

Таким образом, суд апелляционной инстанции исходит из того, что в случае, если после прекращения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, уполномоченный орган не реализовал право на изъятие расположенного на этом участке объекта незавершенного строительства, лицо, являвшееся арендатором по указанному договору, вправе претендовать на предоставление ему такого земельного участка без проведения торгов. Данное право может быть реализовано неоднократно (подход №А33-31761/2021).

В тоже время суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, принимая решение, не принял во внимание следующие обстоятельства, на которые указывал ответчик и которым не была дана оценка.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено следующее.

Лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2, 3 статьи 222 ГК РФ) (п. 4).

Положения статьи 222 ГК РФ регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (абзацы первый, третий пункта 1 статьи 130, пункт 1 статьи 141.3 ГК РФ).

Постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента.

Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки) (п. 5).

Факт строительства истцом объекта, которое привело к изменению параметров объекта предусмотренными проектной документацией подтверждается как материалами настоящего дела, так и решением Ингодинского районного суда г. Читы суда по делу №2-114/2014 от 07.10.2014. и не оспаривается сторонами.

Спорный объект не соответствует градостроительному плану и разработанной и согласованной в установленном порядке проектной документации; а также не соответствует отдельным требованиям регламентов.

Следовательно, суд апелляционной инстанции считает, что спорный объект, в соответствии со ст. 222 ГК РФ, является самовольной постройкой, которую решением суда обязали предпринимателя привести в соответствующие параметры законного объекта недвижимости, что не было сделано истцом.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает аксиомой, что спорный объект, под строительство которого истец просит предоставить земельный участок является самовольной постройкой, до тех пор, пока не будет приведен в соответствии с решением суда.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2, 3 статьи 222 ГК РФ) (п. 4).

Последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения (п. 10).

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что на ранее используемом истцом земельном участке им возведена самовольная постройка, которую в судебном порядке обязали привести в соответствие с документацией и требованиями законодательства.

Факт неисполнения решения суда от 07.10.2014 не оспаривается сторонами.

Статьей 45 Земельного кодекса установлено, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при:

создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями (абзац седьмой подпункт 1 пункт 2 статьи 45 ЗК).

Статьей 46 Земельного кодекса установлено, что аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по основанию, указанному в абзаце седьмом подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, прекращается путем одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка при условии невыполнения арендатором соответствующих обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, принятыми в соответствии с гражданским законодательством, либо невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды такого земельного участка в соответствии с пунктом 7.1 статьи 39.8 или подпунктами 12 - 14 пункта 21 статьи 39.11 настоящего Кодекса, в срок, установленный договором аренды такого земельного участка.

Поскольку в рассматриваемом случае спорный объект незавершенного строительством является объектом самовольной постройки, и не приведен в сроки установленные решением суда, в соответствии с установленными требованиями, суд апелляционной инстанции не находит оснований для возложения на арендодателя обязанности заключить договор аренды спорного земельного участка с истцом, а выводы суда первой инстанции ошибочными.

Суд апелляционной инстанции также обращает внимание на то, что, как было уже сказано, из материалов дела следует, что предпринимателю было предоставлено право на «Размещение пристройки торгового назначения к жилым домам №24 и №25».

Материалами дела также установлено, что спорный объект фактически представляет собой не пристроенные строение (торгового назначения) к жилым домам №24 и №25, а встроено-пристроенное строение, поскольку часть исследуемого помещения располагается в границах жилых домов №24 литр А и №25 Литер А, а часть помещений Литер А1 и А2 в границах пристроенного здания (т. 2, л.168-171 (техническое описание помещений).

Из материалов дела также усматривается, что предпринимателем к возведенному строению присоединены часть помещений общего имущества указанных многоквартирных домов (помещения (часть подъездов) предусмотренные проектом МКД для выхода с обратной стороны дома каждого подъезда).

Из указанного следует вывод, что поскольку предприниматель возвел не пристроенное здание, а встроено-пристроенное и использовал часть общего имущества обеих МКД), то следует констатировать, что им используется общее имущество собственников помещений многоквартирных домов №24 и 25 и что предпринимателем не оспаривается.

В соответствии со статьей 290 ГК РФ и статьей 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме, принадлежащему собственникам помещений в нем на праве общей долевой собственности, наряду с иным относятся подъезды, несущие и ненесущие конструкции, в том числе фасад дома - его внешняя, наружная стена.

Общее имущество является объектом, принадлежащим всем собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности и необходимым для пользования помещениями и эксплуатации всего дома.

В силу части 4 статьи 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (пункт 1, 2, 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ в редакции на 17.05.2008).

Согласно пункту 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021, правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в доме, пользоваться общим имуществом единолично без согласия других сособственников.

В пунктах 2 и 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", также разъяснено, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача в пользование отдельных частей дома и заключение, например, договора пользования его наружной стеной для размещения рекламы, стороной такого договора, которая предоставляет имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества в доме, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом, законом установлена возможность предоставления объектов общего имущества в многоквартирном доме в пользование отдельным собственникам помещений в этом доме и иным лицам (например, арендаторам, субарендаторам), но при соблюдении процедуры обязательного согласования со всеми собственниками помещений в многоквартирном доме либо с уполномоченной на решение таких вопросов управляющей компанией.

По существу, суд первой инстанции принимая решение, не дал оценки указанному и допустил уменьшение объема общего имущества в многоквартирном доме в отсутствие согласия всех собственников помещений.

Указанный правовой подход суда по настоящему делу противоречит правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам от 17.10.2018 N 307-ЭС18-6967, согласно которой использование общего имущества многоквартирного дома может осуществляться на основании решения общего собрания собственников помещений и, если общим собранием не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое использование.

Ссылка суда первой инстанции на протоколы общих собраний собственников помещений многоквартирных домов №24 и 25 (т. 3 л.д. 63-76) суд апелляционной инстанции оценивает критически.

Из данных протоколов следует, что собственники помещений многоквартирных домов дали предпринимателю согласие на строительство пристройки к жилым домам общественно-торгового центра.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, предпринимателем возведено встроенно-пристроенное здание, с использованием части фасада домов, части подъездов и запасных выходов с обратной стороны домов, что указывает о реконструкции предпринимателем многоквартирных домов, путем увеличения нежилой площади многоквартирных домов; об использовании части общего имущества в отсутствие согласия собственником помещений МКД; об изменении конфигурации земельного участка под МКД, поскольку один объект недвижимости не может находиться на разных земельных участках.

Между тем собственники многоквартирных домов решения о согласии на реконструкцию многоквартирных домов путем строительства встроенно-пристроенного здания, о передаче в пользование предпринимателю части подъездов и стен не принимали, что не позволяет предпринимателю проводить в отношении указанных многоквартирных домов реконструкцию путем строительства встроено-пристроенного строения.

Ссылку суда первой инстанции на Отчет о техническом состоянии и степени эксплуатационной пригодности объекта (т. 2 л.д. 62-70), в которым указано, что технические решения и состояние конструкций помещения соответствуют действующим на территории Российской федерации нормам и правилам, «техническому регламенту о требованиях пожарной безопасности» и обеспечивают условия, безопасные для жизни и здоровья людей при эксплуатации объектов. Степень эксплуатационной пригодности помещения соответствует Нормативному техническому уровню согласно Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений, №384-ФЗ от 30.12.2009, суд апелляционной инстанции оценивает критически.

В частности, описание исследованного объекта не соответствует  данным технического паспорта объекта и не свидетельствует о соответствии объекта п. 4.5, п. 4.6 СП 2.13131.2012 «Система противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты»; п. 7.1.15 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»; п. 11.9 СП 42.13330.2011 Свод Правил Градостроительство. Планировка и застройка территории городских и сельских поселений».

В частности в Отчете указывается, что перекрытия – железобетонные. При обследовании дефекты не выявлены.

Между тем в соответствии с техническим паспортом (т. 2, л. 168) бетонные перекрытия имеются только в помещениях Литер А д. 24 и д. 25, в помещениях Литер А1 и А2 перекрытия сэндвич панели по металлическим балкам.

Сведений о том, на основании чего в отчете сделаны выводы о том, что помещение соответствует действующим на территории Российской федерации нормам и правилам, «техническому регламенту о требованиях пожарной безопасности» и обеспечивают условия, безопасные для жизни и здоровья людей при эксплуатации объектов, соответствует Нормативному техническому уровню согласно Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений, №384-ФЗ от 30.12.2009, Отчет не содержит.

Суд не может признать Отчет специалиста надлежащим, поскольку он не содержит сведений о соответствии, простого утверждения факта недостаточно, для того что бы суд признал данное строение надлежащим.

По мнению суда апелляционной инстанции, выводы эксперта основаны на ненадлежащем исследовании объекта.

Кроме того, данный Отчет не может свидетельствовать об исполнении предпринимателем решения суда общей юрисдикции от 07.10.2014 и преодолеть его требования о приведении объекта к проектным параметрам.

Ссылку суда первой инстанции на экспертное заключение ООО «Забайкальская краевая лаборатория судебных экспертиз» (т. 3 л.д. 33-45) суд апелляционной инстанции также оценивает критически.

Действительно, из экспертного заключения ООО «Забайкальская краевая лаборатория судебных экспертиз» следует, что на момент обследования нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 44, возведены все несущие конструкции фундамента, каркаса, покрытия. Отделочные покрытия, оконное и дверное заполнение находится в неудовлетворительном состоянии. В части помещений отделочные работы выполнены не в полном объеме.

Здание имеет подключение к сетям тепло-, электро-, водоснабжения и водоотведения, вентиляции, системам связи и сигнализации. На момент осмотра системы электроснабжения, вентиляции не функционируют. Степень готовности объекта по результатам визуального осмотра составляет 95,5%. Для завершения строительства необходимо завершить отделку в помещениях, привести в надлежащее состояние оконное и дверное заполнение, а также осуществить работы по подключению объекта к электроснабжению и вентиляции (т. 3 л.д. 33-45).

Вместе с тем данное исследование, проведено в отношении самовольной постройки, что было уже установлено выше, поскольку объект, на момент обследования не приведен в соответствии с решением суда общей юрисдикции от 07.10.2014, вступившим в законную силу, он не может быть признан надлежащим.

Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание выводы, содержащиеся в экспертном исследовании №21/07/84 от 05.07.2021 года составленного ООО «Забайкальская краевая лаборатория судебных экспертиз» (т. 2, л.199).

Перед экспертом был поставлен вопрос – произвести обследование нежилого помещения, расположенного по адресу 

<

...>, пом. 44 на предмет возможности исполнения решения Ингодинского районного суда г. Читы от 07.10.2014 по делу №2-114/2014.

Объект экспертизы:

- нежилое помещение, расположенное по адресу 

<

...>, пом. 44;

- решение Ингодинского районного суда г. Читы от 07.10.2014 по делу №2-114/2014.

Из выводов данного экспертного заключения:

По первому вопросу: «Произвести обследование нежилого помещения, расположенного по адресу 

<

...>, пом. 44 на предмет возможности исполнения решения Ингодинского районного суда г. Читы от 07.10.2014 по делу №2-114/2014?»:

следует:

«В результате проведенного исследования, выявлено, что исполнение решения Ингодинского районного суда г. Читы от 07.10.2014 по делу №2-114/2014, технически невозможно, т.к. будут демонтированы колонны, несущие наружные стены, соответственно часть перекрытия пристройки, не подлежащая сносу, останется без опоры и будет находиться в аварийном состоянии, что сделает невозможным эксплуатацию пристройки в связи с созданием риска обрушения, угрозы жизни и здоровью граждан, повреждения имущества».

Суд апелляционной инстанции, оценивая указанное заключение, которое не оспорено сторонами и признается судом одним их доказательств по делу, исходит из следующего.

В силу ч. 1, 2 ст. 13 ГПК РФ,  ступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации

В любом случае решение суда от 07.10.2014 подлежит неукоснительному исполнению.

В свою очередь, если в случае неукоснительного исполнения решения суда и приведении объекта в соответствии требованиями решения, оставшаяся часть возведенного объекта является опасной, а значит не соответствующей проектной документации, градостроительному законодательству, Федеральному закону от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", то такой объект, если не может быть приведен в соответствие, подлежит также сносу, а не обустройству за рамками проектной документации.

Данным экспертным заключением фактически установлены обстоятельства, свидетельствующие о не возможности сохранения объекта в целом.

Принимая во внимание указанное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об удовлетворении апелляционной жалобы и отмене решения суда первой инстанции в соответствии со ст. 270 АПК РФ, как принятого при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильном применении норм материального права.

В удовлетворении требовании отказать.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Суд, руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от «13» мая 2024 года по делу №А78-4544/2022 отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 3 000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы в арбитражный суд кассационной инстанции, полномочный ее рассматривать, через арбитражный суд, принявший решение.

 

Председательствующий судья                                                      Е.В. Желтоухов

 

Судьи                                                                                                           Е.А. Венедиктова

 

Е.Н. Скажутина